昆山昆之门项目产品建议.ppt

1、昆之门 项目产品建议,报告分析思路,原方案分析,产品定位建议,办公,酒店式公寓,裙楼商业,产品定位,平面规划,户型建议,配套建议,其它,结合市场情况比较,产品规划建议,方案财务分析,原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.,原来的方案规划由写字楼、酒店和部分商业裙楼组成.,总建筑面积：104000平米 地下：22000平米 地上：82000平米,调整后的产品和面积组合,原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。,兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。,从目前市场情况来看，

2、裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。,原方案问题点,首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。,其次是裙楼商业项目的组合优化。,建议方案解决的问题点,建议产品组合方案：办公+酒店式公寓+特色商业,高铁 城铁 高速,区域规划吸引的客户,交通规划影响的客户,经济环境带来的投资类型客户,产业结构调整催生的客户,新生的企业客户,区域辐射力决定客户的流向,中华产业园区,昆山进出口加工区,昆山高新区企业客源,客源分析,写字楼 + 酒店式 公寓,中小面积办公可自由组合和间隔写字楼最为畅销 同时也是目前城南客户最为需求的写字楼形态,市场依据,竞争依据,主要竞争区域城南商务区定位单一，其它

3、项目基本都以销售完毕，酒店式公寓租赁市场相对稳定。,市场前瞻,城南的产业发展将衍生出大批成长型小公司，从而增加对小面积写字楼和酒店式公寓的需求。,产品定位,会议 中心,新闻 中心,商务 中心,昆之门 核心业态链,特色 商场,运动娱乐中心,酒店 公寓,餐饮 美食,亮点一：昆之门一站式国际化商务服务,产品打造,文化 艺术,本项目写字楼市场定位,国际5A生态型智能写字楼,昆山城南 CBD核心区,写字楼定位与规划,城南首座 昆之巅 会呼吸 生态型写字楼 关键词 ：低碳 会呼吸 生态型 空中花园 顶层直升机停机坪,科技与创新,专业化商务服务,配套综合化,科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的智能化，

4、楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。,软件服务方面不仅体现在高效的物业管理，还有对入驻企业专业化的商务服务上。,本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼、商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。,市场定位描述,产品打造,亮点1：LOW-E玻璃幕墙,目前最为主流LOW-E玻璃幕墙，具有隔热、保温、防噪音等功能，且有效降低空调负荷和室内灯具耗电量。,产品建议,普通办公楼标准层,建议修改标准层,电梯间改为南北向，动线更加合理。,相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用还可采用高低区不同面积组合,北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。,产品建议,亮点2：增

5、大南向面积,产品建议,亮点2：高区 低区不同面积分割,1-15低区采用小面积为主策略,16-24高区采用中大面积 满足不同客户,高区 面积建议,大户型,中等户型,小户型,建议聘请国际知名专业大师设 计，提升大堂的档次与品味。 大堂用材上采用高级石材与体现 现代感的玻璃、金属组合营造 或典雅豪华、或现代时尚的风格。,产品打造,亮点3 ：豪华现代大堂,外部广场环境： 提升办公楼外环境的关键通过 水景与园林绿化的结合 与大堂内环境遥相呼应,产品打造,亮点4：内外部园林广场,轻钢龙骨吊顶 高级乳胶漆内墙涂料 走廊地面采用大理石面砖 中央分户计量空调 OTIS高速升降电梯,产品打造,亮点5：现代 环保精

6、装电梯厅,产品打造,亮点6：昆山首个带直升机停机坪办公楼,办公楼顶层： 昆山首个带停机坪办公物业 高端办公物业象征 昆山首座 空中商务舱,现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构建和线条，使整座建筑显得高大挺拔。双塔式构造，写字楼和酒店式公寓两座高楼互为映衬。,外立面风格建议,（部分写字楼外立面参考）,酒店式公寓建议,本项目服务公寓核心价值 昆之艺 现代艺术家,*占位城南发展前沿 *具备浓厚城市意向 *享有综合配套优势 *高品质居住功能 *精装修精致空间 *品质物业和酒店管理共享,每间客房都可以融入各国现代和传统艺术的文化元素。,酒店式公寓,酒店式公寓规划建议,（标准层建议示意图）,

7、酒店式公寓标准层平面建议,配套用房,平面规划建议说明,电梯及配套用房靠北，减少北面公寓户数，并适当缩减户型面积，增大南面两边户型面积。,南北分开，电梯分开，增加居家氛围，减少长廊带来的冷漠和疏离感。,配套用房,大户型,中等户型,小户型,装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业主只要购置少量家具即可方便居家。,装修建议,因为是双子星座，酒店式公寓和写字楼要求风格统一，同时富有变化对比，两座高楼互为映衬。,（部分酒店式公寓外立面参考）,外立面风格建议,商业裙房部分,商业,商业业态及楼层分布建议,整体定位之 商业定位,分层业态定位及说明,一层,共享中庭,女士精品馆 服饰 化妆品,男

8、士运动 休闲专区,个性化零售店 电子产品 音像制品,沿街轻餐饮 时尚超市,整体定位之 商业定位,二层,儿童培训,博士蛙 儿童专卖,精品儿童服饰 散铺,儿童娱乐 中心,整体定位之 商业定位,特色主题餐饮,KTV 娱乐中心,电影院线 会议中心,电影院线 演艺中心,三层,整体定位之 商业定位,商务会馆,健身会所,影院 会议中心,影院 会议中心,四层,整体定位之 商业定位,功能分区配置同时利用了地块的各个有利因素，回避了不利因素,整体定位之 商业定位,强化餐饮、服务、娱乐，弱化零售,零售仅占25%，餐饮、休闲、娱乐合计占55%，此种比例结构反映了家庭生活方式中心偏向餐饮、休闲、娱乐的定位方式。 此外，

9、服务功能占20%，所占比例比一般项目较高，主要是因为此区域社区商业不甚成熟，以及为办公、酒店式公寓服务的需要。,整体定位之 商业定位,根据功能分区和目标客群，将项目在整体定位的前提下，划分为3个主题概念,整体定位之 商业定位,主入口设置广场，提供过渡空间,主出入口前设置500-1000平米左右的下沉式广场或者公共空间。 主出入口和首层标高不宜过高，外部台阶控制在4阶左右。,整体定位之 商业定位,外立面要颜色鲜明，造型体验娱乐元素，同时安排好墙体广告,本区定位为家庭欢乐主题，因此本区外立面要体现此主题。 建议外立面考虑以下几点： （1）以人的尺度为主，体现与人互动和交流。 （2）外立面色彩、造型

10、要体现娱乐元素，色彩鲜明，线条丰富活泼。 （3）虚实方面，要保持一定的通透性，为商业展示服务。同时灵活设置墙体广告。,整体定位之 商业定位,内部门厅和中庭合二为一，建议形式独特，同时防止空间过大,内部建议门厅和中庭合二为一，设置1-3层通透中庭。在此集中设置垂直交通。 同时中庭设计不宜采用百货典型的方型中庭，建议采用圆形、椭圆形或不规则形等富有创意的中庭，以体现本区的欢乐、娱乐主题。,整体定位之 商业定位,中庭顶层设玻璃幕窗和遮阳层。充分利用自然光线。 同时，此处应根据家庭欢乐主题设计景观，充分体现欢乐和娱乐的元素。,整体定位之 商业定位,中庭利用自然光线，将注意力和人流向上引导,沿长江路一侧

11、采用玻璃幕墙，加强通透性和展示性,项目东侧临长江路主干道，具有很好的可见性。因此建议商业外立面以玻璃幕墙为主，具有良好的通透性和展示型。,整体定位之 商业定位,室内步行街，建议室内步行街室外化设计,类似室内步行街，通道宜设置为3m左右。 层高宜设置4.5米，净高3.5米以上。,整体定位之 商业定位,空间设计：在入口、通道等处要精心安排，融入体验娱乐元素，引导人流,空间设计“体验元素”建议体现“娱乐”与。在次出入口和相互连接通道设计时，要运用宽窄变化、颜色变幻、灯光等元素组合，增强消费者的体验，起到缓解疲劳和增强吸引和引导的作用。 如右图所示的无限度广场出入口通过灯光的运用，有效的缓解了出入口通

12、道过长的弊端。,整体定位之 商业定位,空间设计：内部墙面、柱等构件宜采用灯光等手法加强体验性,在内部空间设计中，关于墙和柱的处理，建议采用灯管幕墙的处理方式，通过灯光颜色的变化，体现娱乐元素。 如右图，正大广场采用这种处理方式，有效化解了大面积墙壁和多柱可能带来的单调感，增强了娱乐体验感。,整体定位之 商业定位,空间设计-导示系统是关键所在，两者设计方式可结合使用,建议在导示系统设计上，采用大比例、单色调的设计手法。或者根据分区功能的不同，分别采用不同的导示系统设计。,整体定位之 商业定位,招商建议-建议项目开工之前进行招商摸底，特殊物业最好可以订单式开发,整体定位之 商业定位,参考测算项目 案例租金、售价,财务分析： 写字楼： 现代国际广场 写字楼 均价10000元/平米 租金平均2元/平米/天 物管费5.6元/平米 双星 叠座 写字楼 8000元/平米 租金平均1-1.5元/平米/天 利得国际 写字楼 租金1元/平米/天 LOFT商住楼7000-8000元/平米 吉田商务楼 写字楼 高区12000元/平米 单层1200平米 租金 1.3元/平米/天 精装修公寓： 隆祺丽景 精装修公寓120