北京市房地产市场运行情况(2011.6).ppt

1、近期全国及北京房地产市场运行情况,王秀玲 女士 中国房产信息集团北京机构 副总经理 2011年5月,PART 1 全国房地产市场经济及政策环境分析,经济及政策环境,房产税试点：重庆、上海陆续出台房产税相关细则，房产税从理论阶段进入试点节点。,信贷政策继续收紧：金融信贷政策进一步收紧，整体严厉程度已近历史低部。,政策重点,限购升级：限购城市范围扩大到40-45个城市，限购程度由以限增量为主全面升级为既限存量又限增量。,其他政策：土地增值税短期内政府缺乏执行的动力，交易环节税易于执行，威力较大。,2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，2

2、011年第一轮调控就此拉开帷幕。,项目趋势,企业趋势,行业趋势,由此我们关注的五大热点问题：,转变,截止目前，本轮楼市调控的重点限购令已基本完成对一、二线城市的覆盖，而今年以来信贷政策也处于不断收紧的趋势中；从长期来看，房产税试点扩容、交易环节税、甚至土地增值税也均在筹备之中，从政府对调控房地产市场的态度来看已经到了房价不跌政策不止的地步，尤其对于一、二线重点城市而言，政策将在相当长一段时间内维持高压力度。,经济及政策环境,今年1.26出台新国八条后，限购政策出现很大幅度调整，一是限购范围扩大：城市范围从去年的23个城市扩大到40-45个城市；二是限购程度加强：由以限增量为主全面升级为既限存量

3、又限增量。,政策影响 市场面的影响 2010年，CRIC监控的35个主要城市（均在新一轮限购城市名单中）住宅成交面积占全国约35%，成交金额占全国约51%。 企业面的影响 2010年，CRIC发布的全国销售金额、面积三十强企业（涉及三十三家企业），共进入150个城市，其中35个主要城市所产生的销售业绩占到八成以上。,政策点评 出台情况 由房价上涨较快的21个城市扩展到全部36个直辖市、省会城市、计划单列市，以及部分房价过高、上涨过快的城市，共约40-45个城市。 截止目前，要求必须出台细则的36个城市中，仅重庆、拉萨2个城市未出台细则；没有硬性规定的城市中，已有苏州、无锡、三亚、温州、佛山5个

4、城市出台细则。 执行情况 目前以出台限购的39个城市中，28个城市全市限购，11个城市仅限购市区范围。此外，长沙不限存量，且仅限90平方米（含）以下新建商品住房。,经济及政策环境,金融信贷全面紧缩 2010年以来央行12次上调商业银行存款准备金率，至此，国内大型金融机构的存款准备金率已达到21.5%的历史最高点。 从银行角度看，2010年居民房贷总额为19600亿元，占总贷款比重为24.7%，房贷占商业银行月新增贷款总额的比例接近09年初的历史低点。 从贷款人角度看，居民使用贷款购房的比例明显出现下滑, 2010年全面房贷占商品房销售额为37.3%，至2010年底这一比重仅为10%,创下历史低

5、点。 政策影响 从购房角度来看，贷款成本提升，市场购买力削弱 从企业角度来看，融资成本提升，销售压力增大 配合今年以来再次升级的房地产调控政策，将进一步加重了楼市回落的预期。,未来预测 总体来看，目前的金融信贷政策已经处于最为严厉的时候，未来在条件成熟的时候会适当放松。,以30年期100万元商业贷款为例，在等额本息的情况下，半年内四次加息所带来的变化如下：,经济及政策环境,长期影响 房产税存在着演变成物业税的可能，即意味着应税范围将从增量房扩张到存量房，这对房地产市场的影响将是非常巨大的，有可能将造成房地产行业的整体变革；但由于操作难度大，条件不成熟，未来3-5年内实施的可能性不大,短期内影响

6、有限,试点区域试点区域为主城九区 无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税 因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的可免征或缓征 农民在宅基地上建造的自有住房暂免征收,本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的暂免征收 本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其征收的房产税可予退还 本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的暂免征收 符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点

7、产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的暂免征收 持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的暂免征收,重庆,上海,经济及政策环境,市场影响：直接打压二手房成交量，间接影响新房市场,政策本身漏洞少，并且易于执行 有消息称上海和深圳在进行政策储备，准备将目前交易环节利得税从原来的“总额1%或者差额20%”调整为“差额30%” 。 该政策本身不存在太多漏洞（尽管也会存在做低交易总价等问题），且易于执行，尤其对抑制投资/投机性购房需求效果更为明显。因为对于资金过剩引发的需求而言，最终都是要通过变现来

8、实现的，变现就得经过交易环节，这个税简单可行最具威力，是从源头上来控制市场交投行为的。 预计交易环节税不会作为全国性政策出现，而将是个别重点城市根据自身的实际需要选择落实，其针对性会比较强，出台的时机会考虑已有政策的实际效果，如果市场成交持续处于低迷状态，则交易环节税出台的时间点会相应延后。,二手房卖方会因增加交易成本而减少挂牌 购房者看跌房价预期进一步增强，观望心态进一步深化,二手房成交量下滑并持续低迷,部分二手房买方 心态松动,二手房价格出现松动,一、二手房价格差距缩小,新房销售压力进一步增加,经济及政策环境,一线城市,二线城市,三四线城市,捆绑型房价控制目标要点:依据本地区年度GDP和人

9、均可支配收入增长水平，房价增长幅度不超过这两个指标中的低值,上海、广州、深圳,天津、重庆、南宁、桂林、银川、合肥、呼和浩特、哈尔滨、海口、南京、济南、青岛、太原、南昌、乌鲁木齐、郑州、武汉、福州、厦门、宁波、沈阳、大连、西安、长沙、石家庄、昆明、成都、长春、兰州,汕头、东莞、佛山、惠州、肇庆、湛江、北海、阜阳、蚌埠、三亚、苏州、无锡、常州、镇江、淮安、扬州、德州、烟台、大同、宜春、安阳、济源、襄阳、宜昌、漳州、泉州、福清、永安、绍兴、台州、湖州、温州、嘉善、金华、鞍山、常德、玉溪、包头、南通等,CRIC点评： 使用捆绑型目标控制的城市在所有公布方案的城市中占了绝大多数。而这个貌似公平的外表，其

10、实是掩盖着更大缺陷，原因在于： 其一，低收入与高房价翘翘板，即我国收入水平低而房价高，计算增幅基数的体量这个前提已是严重失衡； 其二，以严重失衡的基数所得的增幅“收入微小而房价巨大”，以相同的比例递增，只会差距越来越大，购买力和房价之间的反差越来越大。 举例说明：2010年，上海人均收入是31838元，假如以年增10%计算，增加3183元。2010年底，上海房产均价在20000/平方左右，假如以年增10%计算，增加2000元。看起来，收入增长比房价上涨还有多，但是增加的收入如果去买房，只能买到0.14个平方，依靠增加的收入买房，按房价同比例增长，10年能买1.4个平方，100年能买14个平方，

11、1000年能买140平方。,经济及政策环境,CRIC点评 : 平均型房价控制目标依据新建住房价格增幅不高于去年全国平均值，主要是贵阳市和锦州市，事实上,两市提出这一依据，主要是考虑当地在全国70个大中城市的地位，涨幅中等偏下即可，而事实上，从贵阳和锦州近几年的房价涨幅来看，其实都处于全国平均值以下，所以地方政府才有如此信心。,CRIC点评 : 激进型房价控制目标主要有榆树和北京两座城市。 对于三四线城市中的吉林省榆树市而言，这几年房地产市场刚刚起步就遇到了房地产宏观调控，当地政府想通过发展房地产来带动整个地区经济的上升，之所以提出2011年本地区涨幅不超过去年房价涨幅，是由于其背后起到约束作用

12、的房价涨幅高的惊人，榆树市2010年新建住房平均销售价格同比增长高达50.5%，这样的涨幅控制目标对今年当地楼市的约束作用几乎可以忽略。 对于北京而言，虽然该市是全国唯一提及房价“降”的城市，但由于其在控制目标中所划定的新建住房为“普通住房”，而该普通住房甚至包括了保障性住房，所以事实上北京的控制目标远没有外界认为的那么严厉，相反可能是最宽松的。,经济及政策环境,目前对于房地产市场采取的手段是“围堵”而非“疏导”，凸显国与民争利的局面,受“堵”资金,限购,NO,NO,国家,高利润垄断行业,其他可靠投资渠道,经济及政策环境,tip1：房地产对地方财政收入的贡献大 今年3月7日，海南省委书记卫留成

13、表示，三亚市58%财政收入来源于房地产业，需引起重视。,tip2：“先缴税，区里财政紧张” 最近一限购城市，一位地产企业负责人透露，区里官员到企业调研，要求提前缴纳房产相关税收，理由是“反正你这盘迟早都会开的，先缴了吧，区里财政紧张.”,tip3：决策机制的转变 现在的决策机制从原来的“单维二元体系”，已经演变为“双重的二元体系”。即原来的“中央与地方（地市）体系”，开始演变为“中央与地方、市级与区级”。中央决策，地市表态，区级执行，关键在于区级，而区级单位做执行是有底线的。,调控阻力主要来自于外部通胀压力和内部地方政府对“土地财政”的依赖性的双重影响,经济及政策环境,PART 2 全国房地产

14、市场近期表现分析,数据来源：CRIC,5月份成交量低位企稳，与历史同期相比仍处低位 5月份典型城市成交环比全线增长，同比同样涨多跌少，市场企稳回暖迹象初现；但与历史同期水平相比依然处于绝对低位，大部分城市存量处于增长趋势中，显示出当前楼市整体依然在调整周期内。 从前5个月整体成交量来看，三四线城市成交上涨一定程度上弥补了一二线城市下跌的缺口。,2010年12月至今各重点城市商品住宅月度成交量 (单位:万平方米),注1：重庆、昆明、泰州和镇江成交数据为商品房，其余城市为商品住宅,注2：兰色底纹城市为中粮集团目前进入的城市,近期市场表现,数据来源：CRIC,近期典型热销项目汇总,近期市场表现,全国

15、和重点城市土地成交规模走势出现背离，一季度全国土地成交规模依然高于去年同期水平。,2011年3月全国土地购置量及同比走势,数据来源:国家统计局,30个典型城市月度土地成交走势,5月，30个一二线重点城市土地成交面积环比略有上升，但成交金额继续下滑,近期市场表现,数据来源：CRIC,1-5月份大多数城市土地成交规模出现下滑,近期市场表现,2011年全国经营性土地平均溢价率明显下滑,数据来源:CRIC,2011年1-5月全国经营性土地溢价率情况,2010年全国经营性土地溢价率情况,2011年5月全国经营性土地溢价率情况,近期市场表现,企业动态,1-5月业绩完成率总体尚可半数典型企业截至5月底销售业

16、绩完成率在四成以上，其中保利地产和恒大地产业绩情况最佳。值得关注的是，中海以单月101亿元的业绩超过万科，成为5月销售榜首。,10年5月-10年9月 （市场调整初期）,10年10月-11年1月 （市场调整中期）,11年2月-11年45 （市场调整中后期）,空间调整： 由一二线城市延伸至周边经济较为发达的三四线城市,结构调整： 调整土地储备增量结构，提高低总价土地数量，且不放弃一线城市高溢利润土地,总量调整： 总体来说土地储备增速放缓，与4月、5月拿地规模处于低位,注：典型企业包括保利地产 碧桂园 富力地产 恒大地产 华润置地 金地集团 龙湖地产 绿城中国 绿地集团 世茂房地产 万科集团 雅居乐

17、地产 远洋地产 招商地产 中国海外等15家企业,企业拿地规模维持低位，拿地态度谨慎受益于销售业绩转好，5月典型企业拿地积极性增强，拿地规模环比增加53%，但从今年拿地情况来看，5月新增土地储备并不太乐观，企业拿地仍旧谨慎。,万平方米,10年4月出台新“国八条”,拿地规模反弹,10年9月出台具有巩固意义的新“国五条”,企业动态,大批量房源低开上市，积聚人气 典型企业：中海、碧桂园 典型事件1：5月15日，南京碧桂园凤凰城一次推出共计4253套房源，毛坯均价约5000元/，精装均价约6280元/，仅为市区均价的一半。开盘当日劲销近2000套，斩获逾10亿认购额，相当于南京一个月的一手房成交量。 典

18、型事件2：深圳中海康城国际和中海塞纳时光共1349套房源，限价房起价在9680元/平米左右，所有房源均价在11000元/平米左右，比市价低了近2000元。开盘当日至下午2点，所有房源已经被抢购一空。,集团控制销售率，地方控制项目价格 典型企业：万科地产 典型事件：为应对经营环境可能发生的变化，2011年公司将紧密围绕客户和市场，快速周转。万科总裁郁亮则称，公司将综合运用多种手段积极促销，加速回款，当月新开盘销售量须达到60%以上。5月受关注项目中，长沙 万科城市花园虹馆、烟台 万科海云阁 、武汉万科金色城市以及重庆万科悦府均告售罄。,加大新盘上市数量，抢占市场先机 典型企业：万科地产、保利地产

19、、恒大地产、远洋地产、佳兆业 典型事件：进入5月，北京市计划开盘项目达到了近50个，其中纯新盘数量超过了四成。在5月计划推盘的项目中，尤以万科的项目最为引人注目，保利远洋紧跟其后。按照计划，金隅万科城、金域华府、万科幸福汇3个项目将在本月开盘。这只是北京万科密集推盘的第一波，据北京万科总经理毛大庆介绍，今年北京万科在售的项目将达到7个，包括了此前热销的万科长阳半岛、万科蓝山，以及纯新项目京投万科新里程、万科幸福汇、金隅万科城、金域华府、万科大都会等。,加大新盘上市抢占先机，以价换量成效显著三大营销举措推动企业项目销售，大批量房源低开上市项目成交效果显著，尤以中海外和碧桂园表现抢眼。,企业动态,

20、PART 3 房地产市场未来预测,各地限购政策严厉程度不一,三、四线城市未来将进一步放量,各地限购令逐步落地，但部分限购内容实属“温柔一刀” ，加上三、四线城市未来仍然存在放量空间，由此对市场影响有限,未来市场预测,对于整体市场而言 按照2010年的数据，面积方面占比35%，金额占比51%。如果35个城市限购细则全部出台，按照行业预判成交量下降30%，其他城市成交量基本保持不变，那么，对2011年的全国总体成交量影响约5-10%左右。换而言之，销售额半壁江山市场受冲击。 对于企业而言 2010年，CRIC发布的全国销售金额、面积三十强企业（涉及三十三家企业），共进入150个城市，其中35个主要

21、城市所产生的销售业绩占到八成以上。,把所有35个主要城市（直辖市、单列市、省会不含拉萨台湾）都限购，那目前这35个城市占全国比重多少？,成交量预计将有明显的下滑：2011年市场全国成交总量将出现明显萎缩，预计较2010年下滑幅度将在10%以内。,未来市场预测,假设35个城市 成交量下跌3成； 均价下降15%,假设其他城市 成交量和成交均价不变,2011年 全国商品住宅成交面积: 83235万平方米,35个城市商品住宅 成交面积:22907万平方米 成交均价:5811元/平方米,其他城市商品住宅 成交面积:60328万平方米 成交均价:3577元/平方米,全国商品住宅成交量涨幅=（83235/9

22、3052-1）*100%=-10.5%,全国商品住宅成交均价涨幅=（4188/4724-1）*100%=-11%,备注：2010年全国商品住宅销售面积93052亿元、销售金额 43953 、均价4724元/平方米,假设其他城市成交量和成交均价基本不变，则调控对全国市场的成交量和均价的影响均在10%左右，但实际上其他城市的成交量和成交均价有所上升，调控的影响力更小。,未来市场预测,2002年至今全国房地产开发投资额走势图 （单位：亿元）,2002年至今全国商品房建设指标走势图 （单位：亿元，%）,未来房地产市场供应量看涨 2010年全国房地产开发投资额达4.83万亿元，环比2009年增长33.2

23、2%，增幅创下2002年以来的新高。 2010年全国商品房施工面积与新开工面积增速分别达到26.87%和41.94%。 由于近两年以来房地产市场持续升温，开发企业纷纷加快项目开发节奏，而按照正常的项目建设周期，这部分供应将在2011-2013年进入市场。 调控政策压力下企业项目开发应对策略： 尚未开工的项目将暂缓动工 处于施工初期的项目将延缓建设速度 处于施工末期、接近完工的项目将加快建设速度,CRIC观点： 我们判断全国房地产市场新增供应在2012年将出现低谷，而在2013年将出现一波大幅放量。,未来市场预测,市场回暖看政策,政策放松需具备六大条件,未来市场预测,时间性机会 下半年,产品性机

24、会 小户型、中低价,城市性机会 三四线城市,模式性机会 商业、旅游地产开发,2011年存在的机会点,2010年全国商品房销售面积、销售金额同比上涨均超过10%，新一轮的调控压力下，总体需求依旧旺盛，市场容量将持续放大。 除投机、改善型产品受政策冲击较大外，自住刚需的小户型、中低价位住宅所受影响较小，此外保障性住房以及商业地产、旅游地产迎来快速发展机遇期，房地产市场的“天花板”还未出现。总体来看，当前房地产市场仍然存在四类机会点。,未来市场预测,数据来源：CRIC,数据来源：中国统计局,2010年三轮严厉调控下，市场仅低迷了三个月就快速回暖；2011年政策压力加大，但仍有机会。 人口持续上升，我

25、国在这一段时间内还处于人口红利期，旺盛的刚性需求成为市场的最大支撑力。,2011年的房地产市场走势已经明朗，速冻期已经到来,而且时间将比去年更长，上半年成交量将出现明显下滑。下半年可能迎来窗口期机会，但时间很短，需要企业快速有效的把握。,2010年重点城市成交走势图 （单位：万平方米）,1980年-2009年全国人口出生率走势图 单位：%,2000年-2009年全国结婚登记对数走势图 单位：万对,未来市场预测,受政策调控影响，投机、改善型产品受冲击最大，小户型、中低价位住宅受冲击较小。,购房需求 投机需求 投资需求 改善性需求 刚性自住需求,中低档、小户型 价跌量平,差别化信贷与限购政策的滤出

26、效应,中档物业 价微跌量缩 高档物业 价平量无,投机、投资、改善需求,自住刚需,未来市场预测,待转移的投资需求量： 2010年全国房地产商品房销售面积10.43亿平方米，其中限购城市的销售面积约为总量的35% 以5%的投资需求占比计算可得，在限购城市中约1825万平方米的需求将被挤出从而转嫁向三、四线城市,假设因限购排出的投资需求转移至60个三、四城市将带动价格涨幅约为25%,假设因限购排出的投资需求转移至30个三、四城市将带动价格涨幅约为26%,受影响的三、四线城市范围： 2010年，CRIC发布的全国销售金额、面积三十强企业（涉及三十三家企业），共进入150个城市，其中35个主要城市所产生

27、的销售业绩占到八成以上。 同时，以目前进入城市最多的恒大（共覆盖62个城市市场）、进入三四线城市最多的企业碧桂园（37个城市，其中27个为三、四线城市）为主要参考，我们认为在限购政策下一阶段较具投资吸引力的三、四线城市数量约为60个,三、四线城市价格涨幅或将明显,1,2,3,对三、四线城市价格带动影响力：,经过简单的供求测算得到：,受到城市限购的影响，我们认为一、二线城市的调控会将市场需求和房价上涨压力转嫁到三、四线城市,未来市场预测,典型企业2010年一二线与三四线城市拿地成本比较图,“高房价”城市的调控压力较大，三四线城市房价相对平稳，价格泡沫较低，市场以刚性需求为主，受政策调控影响较小

28、三四线城市房地产市场进入快速发展期，物流贸易的转移、内向型经济发展、紧靠腹地等因素使得三四线城市房地产发展获得机会，2010年已经明显表现出企业布局逐步倾向三四线城市的状况，未来这一进程将加速。,2010年典型企业新增土地城市分布,在房地产宏观政策频出、市场动荡不定的环境下，拿地成本低、市场风险小的三四线城市成为开发商拓展业务的首选之地，城镇化的推进，刚需的强力支撑使得三四线城市房地产市场发展空间巨大,未来市场预测,在新一轮宏观调控的压力下，各大房企纷纷转变发展战略，加大对受政策影响较小的商业地产的开发，商业地产成为房企新的利润增长点,未来市场预测,富力地产：三亚富力湾 雅居乐：雅居乐清水湾

29、绿城：绿城千岛湖度假公寓 华侨城：深圳华侨城 万科：浪琴湾、海南落笔洞项目 鲁能：三亚湾新城 首创：海口西海岸 中信地产：博鳌亚洲论坛开发区 华润：石梅湾 ,大型品牌企业进入旅游地产开发，打破原本少数企业涉足的局面,全国各地打旅游地产概念，将旅游地产作为招商引资提升土地价值的重要方式,住宅市场饱受宏观调控之困；商业地产又面临激烈的竞争，很多企业都在扩大房地产发展领域的半径，旅游地产成为资金雄厚房企的不二选择，旅游地产发展前景广阔，成为又一盈利点,未来市场预测,2011年，中国保障性安居工程住房建设规模将达1000万套，相比2010年的590万套，增长70%，; 2011年保障性安居工程投资将超

30、过1万亿元，占全国房地产投资规模的20%。 万科、龙湖、碧桂园等地产巨头已经明确表示，2011年积极参与保障住宅的开发,2011年中国保障性安居工程住房建设规模将达1000万套，中国保障房建设开始驶入“快车道”，这标志着中国大规模保障性住房建设的时代已经来临，开发商迎来企业发展的重大机遇,未来市场预测,从已公布2010年报的36家房地产企业数据来看， 多数（58%）企业的资产负债率以及净负债率显著提高。通常，净负债率低于40%为较安全水平。通过对这36家企业两年的负债水平情况分析，我们发现，这一类资金较为安全的企业占比由2009年的56%下降到到42%。 企业在2010年建设及土地投资的大幅增

31、加，以及企业增发融资途径受阻，是负债水平上升的主要原因。,图：36家A股企业2009-2010年净负债率变化分布图,数据来源：CRIC,企业数量占比,净负债率,未来市场预测,图：21家（净负债率40%）A股企业2009-2010年有息流动负债/总有息债情况,长期有息债占比较高，不影响企业资金安全 从21家净负债率40%A股企业的负债情况来看,多数企业有息负债以长期有息债为主，所以，短期内资金较为安全。,图： 36家A股企业2010年现金/有息流动负债,3/4企业的现金足以支付短期有息债 3/4的企业资金足以支付一年的流动有息债，且其中，50%的企业资金扣除流动有息债后仍较为充裕。,在负债增长的

32、大背景下，探究企业有息债比例和现金偿付短期有息债能力，多数企业短期内资金仍较为安全。,未来市场预测,图：大型A股企业2009-2010年资产负债率及净负债率情况,图： 净负债率40%的大型A股企业2009-2010年有息流动负债/总有息债情况,大型企业资金运作方面，尽管企业资产负债率水平普遍提高，但多数大型企业长期有息债比例相对较高，短期内资金仍较为安全。,未来市场预测,未来发展渠道,新兴融资渠道,资本市场融资渠道,主要融资渠道,次重要融资渠道,企业主要融资渠道受政策限制,开发贷款收紧 多家银行提高银行风险管控能力，降低对房地产企业的贷款投放。,信托贷款收紧 去年11月，证监会通知要求信托公司

33、加强风险管控，不少信托因此暂停旗下房地产业务。,资本市场融资受阻 去年4月国务院常务会议要求对囤地企业暂停批准上市、再融资和重大资产重组。10月，证监会宣布暂缓受理房地产开发企业重组申请。,新兴融资途径尚有空间 政策上，暂时未对房地产行业新兴融资途径及部分海外融资渠道的未来发展做出过多限制。,2011至今部分大型企业融资活动列表 单位：亿元人民币,大型企业融资渠道方面，因传统融资渠道受政策限制，今年以来多家企业积极采取多元化融资，融资渠道不再局限于银行贷款及信托基金，REITs、房地产基金等新兴融资方式及海外融资模式则更多的出现在市场上。 从这层意义上说，大型企业将依然保持快速发展的势头。,未

34、来市场预测,图：中型A股企业2009-2010年资产负债率及净负债率情况,图： 净负债率40%的中型A股企业2009-2010年有息流动负债/总有息债情况,中型企业资产负债率变化基本处于稳定，多数企业短期有息债占比较高，短期内资金压力较大。中型企业可通过业务转型或并购等方式提升企业资金运作水平。,未来市场预测,图：小型A股企业2009-2010年资产负债率及净负债率情况,图： 净负债率40%的小型A股企业2009-2010年有息流动负债/总有息债情况,小型企业由于在售及待售项目普遍较少，开发规模相对有限，在市场成交低迷的大环境下将多采取观望策略。另外,多家小型企业净负债率处于负增长水平，并且多

35、数企业又以长期有息负债为主，企业资金基本不存在多少压力。,未来市场预测,PART 2 北京房地产市场分析,北京市场发展综述 土地市场 房地产市场,43,政策环境分析2011年政策初见端倪,2011年房地产市场一系列调控措施：,1月31日,【青岛】,青岛市政府新闻办召开新闻发布会，介绍了青岛出台楼市限购令的相关情况。具体实施细则尚未公布。,各城市国八条落地政策：,2月1日,【上海】,上海出台落实“国八条”的楼市调控细则，提出限购、限贷、推进房产税试点等9条措施，多管齐下遏制投资投机性购房。,【北京】,【南京】,【成都】,【济南】,按照“新国八条”有关规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市

36、、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。,2月12日,山东省济南市有关限购细则规定从即日起至12月31日，济南市户籍及非户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。,政府调控的决心和居高不下的市场矛盾预示，未来房地产调控的趋势不会改变。一系列调控措施还将继续出台。,44,政策环境分析2011年“国八条”新政解读,2010年房地产经历了三轮严厉的政策调控，但并未阻止房价上涨的步伐。 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。2011年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。,政策点评：,1、本次调控事前

37、没有任何信号释放，非常突然，且调控力度空前，反应了中央政府对房地产调控和控制房价的决心，对市场需求有较大冲击，方向性意义较强。 2、这次政策重点不仅是首付六成和从严征收营业税、个人所得税，全面限购的政策力度更大。本次调控明确要求直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市（这已基本涵盖了全国主要城市）严格实施限购令，而且与之前各城市限购令明显不同的是，本次不是限制新增一套，而是计算存量，如果已有两套以上住房，则明确不能再购买，这个政策对市场的杀伤力很大!,政策环境分析最新房地产政策,5月北京房地产最新政策,2010年1月-5月土地市场成交情况北京,2010年5月-2011年5月北京土

38、地成交量走势,2010年5月-2011年5月北京土地单价及楼面地价走势,5月，本市土地公开交易市场有21宗土地成交，环比上涨75%。成交的总建设用地面积约为105.5万平方米，环比上涨8.42%，同比下降44.6%；成交的规划建筑面积约为138.7万平方米，环比下降19.3%，同比下跌47.5% 。,5月，北京土地出让市场成交土地单价和楼面地价环比均有所上涨。本月楼面地价为2260元/平方米，环比大幅下降28.47%；成交土地单价为4476 元/平方米，环比大幅下降31.06% 。,5月，本市土地公开交易市场有21宗土地成交，环比上涨75%。成交的总建设用地面积约为105.5万平方米，本月楼面

39、地价为2260元/平方米,数据来源：北京土地整理储备中心,数据来源：北京土地整理储备中心,2011年5月土地市场成交情况北京,2011年5月北京成交土地一览表,数据来源：北京土地整理储备中心,2011年5月土地市场成交情况北京,2011年5月北京成交土地一览表,数据来源：北京土地整理储备中心,供求市场5月份，北京商品住宅供应量与成交量均持续上升，供求比1：0.76。 供应市场本月，市场供应量继续上升，供应量为94.3万平方米，环比上涨40.81%。 成交市场本月，楼市成交量上涨幅度较大，成交量为72万平方米，环比上涨38.48%。,北京市商品住宅供求5月份北京商品住宅供应与成交均有所上涨，本月

40、供求比1：0.76,北京商品住宅市场供求关系分析,本月新开盘项目列表,北京商品住宅市场新开盘项目,2011年5月，北京商品住宅新开盘项目7个,2011年5月，新开盘项目7个，全部在五环外. 从项目供应位置来看，本月京东、京南部是供给的重点，供给集中在通州、顺义及大兴区。,数据来源：CRIC,2011年5月，北京市住宅成交均价为18997元/平方米，同比上升24%，环比上升18%；商品住宅价格方面，本月商品住宅成交均价为21429元/平方米，同比上升15%，环比上升4%。,北京商品住宅市场成交价格分析,数据来源：CRIC,北京市2010.5-2011.5月商品住宅量价走势图,5月，商品住宅成交均

41、价小幅上涨主要受成交结构的变化影响，30000(含)元以上价格段成交量持续走高，为本月各价格段成交量中最高，占整体成交量33%，大成时代中心、远洋一方等高价项目的大量成交也对拉升本月成交均价起到较大作用 。,商品住宅新增供应主要集中于80-100平方米（含）以上面积段，占比最大，达23%，户型集中在二室、三室户型。,面积段,户型,2011年5月，北京市商品住宅市场新增供应主要集中于80-100平方米,120-140平方米（含）面积段，本月80-100平方米、120-140平方米（含）面积段占比最大，分别达23%；其次为60平方米（含）以下面积段，占比比重为19%，第三位为140平方米以上面积段

42、，占比为18% 。,2011年5月，商品住宅新增供应集中一室、二室、三室户型，合计所占比例为88%。具体来看，一室、二室、三室供应面积分别为21.3、27.7和34.2万平方米，所占比例分别为23%、36%、29%。本月各户型供应量除复式户型环比下降外其他各户型环比均上涨 。,北京商品住宅市场供应结构,商品住宅成交面积段排名第一的为80(含)-100平方米面积段，本月成交量为24.9万平方米，占总成交量33%，户型以三室、二室为主。,面积段,户型,2011年5月，商品住宅成交面积段排名第一的为80(含)-100平方米面积段，本月成交量为24.9万平方米，占总成交量33%，比上月下降了3个百分点

43、；140(含)平方米以上面积段成交面积为19.9平方米，在各面积段中成交量次高，占总成交面积的26% 。,2011年5月，北京商品住宅市场成交以三室、二室为主。三室、二室成交面积分别为23.4万平米、21.9万平米，分别占成交总量的31%、29%，其中三室成交套数为2007套，二室成交套数为2431套；本月一室成交面积为13.1万平方米，占成交总量的 17%，为本月各户型成交量排行第三 。,北京商品住宅市场成交结构,本月30000元（含）以上价格段市场成交最大，成交占比24%；100-150万总价段成交占比26%，500万以上总价段成交占比17%.,单价段,总价段,5月，30000元(含)以上

44、价格段成交量最大，成交量为17.9万平方米，所占比重为24%，较上月所占比重上涨3个百分点；其次为10000(含)-14000元/平方米价格段，成交面积为16.1万平方米，占比为21%；第三为14000(含)-18000元/平方米价格段，成交量为13.9万平方米，占比为18% 。,5月，三个总价段成交较为集中，分别为100-150万总价段，500万以上总价段以及50-100万总价段。,北京商品住宅市场成交结构,5月北京商品住宅项目销售TOP10排行,数据来源：cric,2011年5月商品住宅项目销售TOP10排行榜,从以下进榜的项目来看，密云、房山板块低总价新盘项目占据前几位；从进榜项目的位置

45、来看，五环外项目占据较大比例,整体高端住宅供求5月份，高端住宅量价齐涨,5月份，全市高端住宅市场无新增供应。本月成交面积10.86万平方米，环比上涨31.9%。 从整体高端住宅市场情况看，本月市场无新增供应量，成交量依然延续4月的上涨趋势，经过三、四月份政府及金融机构一系列地调控之后，楼市出现缓和的趋势，成交量有所回暖。 本月高端住宅市场成交均价随着成交量上升的带动也出现了小幅上涨，成交价格为47202元/平方米，每平方米较上月上涨2494元，环比上涨5.58%。,注：2011年高端住宅为单价35000元/平方米以上楼盘,2011年4月，北京别墅市场的新增供应量为25449平方米，成交量为25

46、966平方米，市场供求平衡。 市场供求比为1：1.02，新增供应量与市场成交量基本持平。 在2010年4月到2011年4月的13个月时间里，北京别墅市场的成交均价涨跌变化频繁，但波动幅度不大，市场表现较为平稳。 2011年4月，北京市别墅市场的成交均价是26971元/平米，同比上涨11.275%，环比下降11.55% 。,北京别墅市场供求分析本月别墅市场呈现供大于求的局面,项目介绍,热销原因,突出案例解读大成时代中心,大成时代中心项目位于西四环五棵松桥南郑常庄出口，西四环与大成路交汇处。地理位置十分优越，北可直达海淀区金源商圈、中关村商圈，南接丰台区高新科技产业园区，通过长安街的连接，可迅速到

47、达公主坟及金融街商圈 ，是由大成开发集团有限公司继CBD“大成国际中心”之后，在西部再次倾力打造的集服务式公寓、私人行政公馆及商业为一体的综合体建筑 。 建筑的628层为服务式公寓与私人行政公馆部分，分别由两个楼座组成，其中紧临西四环的楼座为行政公馆，共计393户；内侧楼座为服务式公寓共计391户，服务式公寓为西区品味人士提供了以舒适型一居为主的户型。,本月项目表现,项目介绍,热销原因,突出案例解读中建国际港,中建国际港位于大兴新城核心，4号线地铁枣园站上，紧邻大兴规格最高的城市主干道兴华大街，是中建地产北京综合体的开山之作。大兴区域为政府重点投资区域，现已成为北京新的价值洼地，项目未来升值潜

48、力大 。 中建国际港于5月7日正式开盘，当期规划528套，两至四居，两居为主力户型，面积88-90平方米。依托周边成熟的配套设施及内部的完善配套，加之中建国际的品牌影响力，使得该项目一经上市便成为热销项目，当月销售139套，从整体市场价格来看，项目价格适中，因此，更为购房者青睐 。,本月项目表现,数据来源：CRIC,应对建议销售策略上，抓住机遇快卖房,10年1月,国十一条 取消优惠,新“国十条” 差别信贷,9.29新政 限购、差别信贷,10年4月,10年9月,2010年11月，万科武汉公司旗下在售的五个楼盘共同推出优惠活动，每个楼盘各推出10套“一口价”特供房源。深圳万科、上海万科也传出降价促销的消息。深圳的万