资产评估第一章总论.ppt

1、资产评估学,哈尔滨学院 黄琼,资产评估师考试,报考条件 凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备以下条件之一者，均可参加注册资产评估师执业资格考试： （一）取得经济类、工程类大专学历，工作满5年，其中从事资产评估相关工作满3年。（二）取得经济类、工程类大学本科学历，工作满3年，其中从事资产评估相关工作满1年。（三）取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年。（四）取得经济类、工程类博士学位。（五）非经济类、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年。（六）不具备上述规定的学历，但通过国家统一组织的经济、会计、审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格，并从事

2、资产评估相关工作满5年。,资产评估师考试,考试科目 考试设5个科目，具体是：资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础。考试分5个半天进行。资产评估考试时间为3个小时，其余4科考试时间均为2个半小时。,资产评估师考试,免试条件从事资产评估相关工作满2年，并按照国家有关规定评聘为经济类、工程类高级专业技术职务的人员，可免试1个相应考试科目。其中，评聘为高级工程师（含相应专业的副教授、副研究员等）职务的人员，可免试机电设备评估基础或建筑工程评估基础；评聘为高级经济师（含相应专业的副教授、副研究员等）职务的人员，可免试经济法；高级会计师或高级审计师（含相应专业的副教授、副研究员等

3、），可免试财务会计。,资产评估师考试,报名时间报名时间为每年的3月至4月（以当地人事考试部门公布的时间为准）。报名方法报考者由本人提出申请，经所在单位审核同意后，携带有关证明材料到当地人事考试管理机构办理报名手续。党中央、国务院各部门、部队及直属单位的人员，按属地原则报名参加考试。考试时间一般在每年9月的第二个周末。2008年全国注册资产评估师考试时间为9月5、6、7日。,资产评估师考试,合格标准 资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础试卷满分为100分，合格分数一般设在60分。 成绩管理 考试以3年为一个周期，参加全部科目考试的人员须在连续3个考试年度内通过全部科目的

4、考试。参加4个科目考试的人员须在连续两个考试年度内通过所报科目的考试。,资产评估师考试,注册管理资产评估师执业资格考试合格者，由各省、自治区、直辖市人事（职改）部门颁发人事部统一印制的、人事部与财政部用印的中华人民共和国资产评估师执业资格证书。该证书在全国范围内有效。取得资产评估师执业资格证书者，须按规定向所在省（区、市）注册会计师协会申请注册，经注册后的资产评估师方可执业，资产评估师注册有效期为3年。有效期满前3个月，持证者须按规定到注册机构办理再次注册手续。,资产评估参考书目,资产评估：资产评估师考试用书 2008年出版 资产评估(第二版）：汪海粟 高等教育出版社 2007年10月 资产评

5、估：姜楠、王景升 东北财经大学出版社 2007年8月 资产评估准则：财政部 2007年11月,考试方式:,笔试、闭卷 成绩构成 平时成绩占40% 期终考试60%。,教学内容,总论 资产评估的基本方法 资产评估基本程序 机器设备评估 房地产评估 无形资产评估 长期投资评估 流动资产评估 企业价值评估 资产评估报告,基本理论,评估实务部分,资产评估的发展阶段,资产评估与人类社会资产交易行为同时产生。 一、原始评估阶段 特点： 直观性 非专业性 偶然性 无偿性,资产评估的发展阶段,二、经验评估阶段（前资本主义阶段） 特点： 经验性 有偿性 责任性,资产评估的发展阶段,三、科学评估阶段 特点： 公司化

6、的评估机构 专业化的评估人员 多元化的评估业务 科学化的评估方法 法律化的评估结果,我国资产评估业的发展状况,我国资产评估业最初起步于上世纪80年代末90年代初，经过20多年的发展，已经成为我国社会主义市场经济发展体系中一个不可缺少的中介行业，在国有资产管理、资本市场和证券市场建设、中外合资合作等领域发挥了重要作用。 截止2008年底，我国已有3600多家评估机构，35000多人通过考试取得注册资产评估师资格，其中28000多人为执业注册资产评估师。,第一章 总论,第一节 资产评估及其特点 第二节 资产评估的假设和原则 第三节价值类型和评估目的 第四节资产评估与会计和审计的关系,第一节 资产评

7、估及其特点,一、资产评估定义 二、资产评估种类和特点 三、资产评估的功能和作用,一、资产评估的定义（1）,（一）资产评估,资产评估是由专业评估机构和评估人员按照国家有关法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。,一、资产评估的定义（2）,资产评估的基本要素（一）： 1.评估主体 资产评估机构和相关人员 2.评估客体 被评估的资产 3.评估依据 资产评估工作遵循的法律法规及对被估资产定价的依据,一、资产评估的定义（3）,资产评估的基本要素（二）： 4.评估原则 内在行为规范 5.评估目

8、的 资产评估结果的具体用途 6.评估价值类型 对资产价值的质的规定,一、资产评估的定义（4）,资产评估的基本要素（三）： 7.评估方法 具体技术和手段 8.评估程序 工作顺序 9.资产评估假设 前提条件假设 10.资产评估基准日 资产评估的时间基准,一、资产评估的定义（5）,资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来经济利益的经济资源。,（二）资产,资产评估中的资产不完全局限于企业中的资产，其外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。,一、资产评估的定义（6）,1.作为资产评估对象的资产具有的基本特征,（1）必须是经济主体拥有或者控制的,（3

9、）资产必须能用货币计量,（2）能够给经济主体带来经济利益的资源,一、资产评估的定义（7）,2.资产的分类,（1）按存在形态分类 有形 无形 （2）按资产的构成和是否具有综合获利能力分类 单项 整体 （3）按资产能否独立存在分类 可确指 不可确指,一、资产评估的定义（8）,（4）按资产与生产经营过程的关系分类 经营性资产 非经营性资产 （5）按企业会计制度及其资产的流动性分类 流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。,一、资产评估的定义（9）,价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。,（三）价格和价值,资产评估的目标是判断评估对象的价值而

10、不是评估对象的实际成交价格。,一、资产评估的定义（11）,资产评估中的价值是一个交换价值的范畴，不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。,澳大利亚学者彼得斯图尔特认为：估价永远是对一种价值的估计，不是确凿的价格和成本。,一、资产评估的定义（10）,理解资产评估价值概念应注意：,1.资产评估中的价值不是凝结在商品中的一般无差别人类劳动； 2.资产评估中的价值不是市场价格； 3.资产评估中的价值反映的是一种公允价值。,二、资产评估的种类和特点（1）,评估、评估复核、评估咨询,（一）资产评估的种类,1.按资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的

11、责任等方式分类,二、资产评估的种类和特点（2）,单项资产评估、整体资产评估,2.从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准则的程度、对评估报告披露的程度以及使用者的要求的程度,完全资产评估、限制资产评估,3.从资产评估对象的构成和获利能力的角度,二、资产评估的种类和特点（3）,资产评估活动来源于市场 资产评估的主要信息来源于市场 资产评估作价结果必须接受市场的检验,（二）资产评估的特点,1.市场性,二、资产评估的种类和特点（4）,资产评估按公允、法定的准则和规程进行，公允的行为规范和业务规范是公正性的技术基础。 评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。,2.公正性,二

12、、资产评估的种类和特点（5）,一方面资产评估机构形成专业化分工，使得评估活动专业化；另一方面，评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断是建立在专业技术知识和经验的基础上。,3.专业性,二、资产评估的种类和特点（6）,咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身没有强制执行的效力，评估师只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。,4.咨询性,三、资产评估的功能和作用（1）,（一）资产评估的功能,评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。,辅助性、过渡性的功能管理,三、资产评估的功能和作用（2）,是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见。,特定

13、历史时期的特定作用,资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。,咨询的作用,（二）资产评估的基本作用,管理作用,鉴证作用,第二节 资产评估的假设和原则,一、资产评估的假设,二、资产评估的原则,一、资产评估的假设（1）,1.交易假设,是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估的外部环境，即资产被置于市场交易之中。,一、资产评估的假设（2）,公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种

14、假定说明或限定。就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。 公开市场假设是资产评估中的一个重要假设，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。 凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。,2.公开市场假设,一、资产评估的假设（3）,3.持续使用假设,持续使用假设是对资产拟进入的市场条件及其资产状态的一种假定性描述和说明。 持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。,一、资产评估的假设（4）,该假设细分为三种情况：在用

15、续用；转用续用；移地续用。 在该假设前提下的资产评估及其结果的适用范围常常是受限制的。在许多场合下评估结果并没有考虑资产用途替换，它只对特定的买者和卖者是公平合理的。,一、资产评估的假设（5）,4.清算假设,是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。 在清算假设前提下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。 在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围是非常有限的。,二、资产评估的原则（1）,资产评估工作原则: 1）独立性原则 两层含义：一是评估机构本身应该是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中介组织；二是评估机构及其评估人员在执

16、业过程中应始终坚持独立的第三者地位，不受委托人及外界的意图及压力的影响。 2）客观公正性原则 要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。 3）科学性原则 要求资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。,二、资产评估的原则（2）,(二）资产评估技术经济原则 是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。 1）预期收益原则 是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。 2）供求原则 假定在其他条件不变的前提下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。,二、资产评估的原

17、则（3）,3）贡献原则 主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的评估，它要求要素资产价值的高低要由该要素资产对整体资产的贡献来决定，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失来决定。 4）替代原则 作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。 5）评估时点原则 评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。,第三节 评估目的和价值类型,一、资产评估的目的,二、资产评估的价值类型,一、资产评估目的（1）,一般目的 特定目的,评估目的,一、资产评估目的（2）,一般目的：是资产在评估时点的公允价值。,资产评估中的公允价值是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所

18、面临的市场条件，对被评估资产客观价值的合理估计。,一般含义：在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。,一、资产评估目的（3）,特定目的：资产业务对评估结果用途的具体要求。,一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。,一、资产评估的目的（4）,引发资产评估特定目的的经济行为 资产转让 中外合资、合作 企业兼并 企业清算 企业出售 担保 企业联营 企业租赁 股份经营 债务重组,一、资产评估的目的（5）,资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用 资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。它是评估人员在进行具

19、体资产评估时首先明确的基本事项。 资产评估特定目的是界定评估对象的基础。 资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。,二、资产评估的价值类型（1）,（一）资产评估价值类型的概念,资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。,它是对资产评估的一个质的规定。不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。 不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。,二、资产评估的价值类型（2）,（二）资产评估价值类型的分类,1.以资产评估的估价标准形式表述的价值类型：,重置成本 收益现值 现行市价（或变现价值） 清算价格,二、

20、资产评估的价值类型（3）,2.从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型,继续使用价值 公开市场价值 清算价值,二、资产评估的价值类型（4）,3.从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分资产评估的价值类型,抵押价值 保险价值 拍卖价值等,二、资产评估的价值类型（5）,4.以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态划分资产评估结果的价值类型,市场价值 市场价值以外的价值,二、资产评估的价值类型（6）,（三）关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值,1.市场价值,国际评估准则中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当

21、进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。”,二、资产评估的价值类型（7）,我国评估准则的定义： 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。,资产评估中的市场价值，是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。,二、资产评估的价值类型（8）,2.市场价值以外的价值,凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。例如，在用价值、投资价值、清算价值、残余价值等。,二、资产评估的价值类型（9）,3.二者划分的标准,1）市场条件：公开市场条

22、件还是非公开市场条件,2）资产的使用状态：正常使用（最佳使用）还是非正常使用,3）信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息,二、资产评估的价值类型（10）,国际评估准则第八版认为市场价值以外的价值的存在是基于以下三种情况：,第一类指评估主体从资产所有权中获得收益。如投资价值,第二类指为交换某项资产，特定双方达成合理的协议价格。如持续经营价值、清算价值等,第三类指法律、法规或合同协议中规定的价值。如课税价值、保险价值等,二、资产评估的价值类型（11）,投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。,在用价值是指将评估对象作为企

23、业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。,二、资产评估的价值类型（12）,清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。,残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。,二、资产评估的价值类型（13）,（四）明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用,1.这种分类方法和概念界定有利于评估人员对其评估结果性质的认识。,资产评估中的公允价值与市场价值是两个不同层次的概念。资产评估中的公允价值是一个一般层次的概念,它包括了正常市场条件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果；资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。而资产评估中市场价值只是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果，它是资产评估