不动产登记簿册证介绍-肖攀.ppt

1、二零一五年二月,不动产登记簿册证样式主要内容介绍,目 录,登记簿册证的制定过程 登记簿册证的制定原则 登记簿册证的主要内容和说明,一、登记簿册证的制定过程,2013年11月20日，国务院第31次常务会议提出，由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。 2014年12月22日，国务院发布不动产登记暂行条例。“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿（D8）” “不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明（D21）” 2015年3月1日，不动产登记暂行条例正式施行,一、登记簿

2、册证的制定过程,第一阶段：2013年11月2014年底。统一登记簿册证成为“四统一”的重要内容，部抓紧落实国务院要求，研究形成登记簿册证样式。 1、全面收集有关资料。共收集德国、日本、英国等近10个国家和地区的登记簿样式，收集国内土地、房屋等8类不动产登记簿证样式，系统分析研究，形成思路。 2、理论与实践相结合。期间，共召开7次研讨座谈会，开展了3次实地试填、3次实地调研，充分发挥学者专家以及地方实践同志的作用，形成初稿。,一、登记簿册证的制定过程,第一阶段：2013年11月2014年底。统一登记簿册证成为“四统一”的重要内容，部抓紧落实国务院要求，研究形成登记簿册证样式。 3、听取各部门的意

3、见。2014年10月份向系统内和有关部门征求了意见，并召开了1次部际联席会议相关人员集中办公会和1次联络员会，进一步修改完善。 4、部领导高度重视。部领导多次批示，提出明确要求。胡存智副部长先后3次召开专题会议进行研究，不断完善设计思路，优化簿证内容。 截止2014年底，不动产登记簿册证样式基本成型。,一、登记簿册证的制定过程,第二阶段：2014年底2015年2月。统一登记簿册证成为我部的法定职责，部第3次办公会审议通过，力争尽早启用。 1、设计不动产权属证书的版式。组织有关单位，设计不动产权证书和登记证明的版式，起草证书印制标准，方便证书监管。 2、提交部长办公会审议。1月28日，第3次部长

4、办公会审议通过登记簿册证样式，要求按照“新开旧停”、“不变不换”的原则，做好新旧簿证的衔接。,一、登记簿册证的制定过程,第二阶段：2014年底2015年2月。统一登记簿册证成为部的法定职责，部第3次办公会审议通过，力争尽早启用。 3、起草启用登记簿册证的通知。明确登记簿册证的启用时间以及有关要求，明确部负责证书的版式设计和监管，省负责以招标方式开展证书的印制、发行等组织工作。目前，通知正修改完善中，将尽快下发。 登记簿册证于条例施行时，将正式全面启用。,二、登记簿册证的制定原则,登记簿册证制定时面临的形势 主要优势:各类不动产登记都有相应簿册，有基础可以借鉴。 主要困难：一是不动产体系庞杂，宪

5、法和各类法律规定的不动产包括土地、建筑物、林木等地上定着物、矿藏、水流、海域、无居民海岛、森林、林木、山岭、草原、荒地、滩涂等，之间互相交织，需要厘清；二是不动产权利体系错综复杂，权利之间交叉、重叠、冲突，这些分散登记时期隐藏的问题在统一登记时迸发了出来，给权利的融合带来契机，也带来挑战；三是原有不动产登记信息复杂多样，不仅仅包括不动产权利有关信息，也包括有关管理信息，取舍难度大；四是不动产登记内容确立标准不一，如土地、海域和房屋的用途标准都不一样，承包土地的面积和一般土地的面积也不一样，难以形成标准化的登记信息指标。,二、登记簿册证的制定原则,统一融合。以统一为方向，对相关联的不动产（如地房

6、、地林）及不动产权利（如林地所有权、草原所有权与集体土地所有权）有机融合，增强不动产登记体系的科学性和协调性 包容创新。充分继承吸收原来各类不动产登记已有的登记内容，适应不动产统一登记制度实施、登记信息化建设和登记簿电子化的新要求，采用表单式的设计，从形式和内容上进行集成创新。 全面准确。登记薄全面记载不动产的自然状况、权属状况和其他事项，准确反映不动产权利的归属和内。容，确保登记的公信力，更好发挥登记的公示作用。,二、登记簿册证的制定原则,便民利民。兼顾登记申请人、登记人员及相关主体的合理需求，科学设置登记信息，统一权利证书内容，简化登记程序，提高登记效率和质量，方便企业和群众办理登记，满足

7、社会对登记信息的查询要求。 支撑管理。保留原有重要登记指标，通过不动产登记及有关交易、审批信息的互通共享，支撑各部门不动产行政管理和行业监管，为国家自然资源资产产权制度、不动产财税制度改革等奠定基础。,三、登记簿册证的主要内容及说明,不动产登记簿证样式包括不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明和不动产登记申请审批表。 登记簿册证样式落实了国务院和条例的要求，基本涵盖了不动产登记的主要环节。,三、登记簿册证的主要内容及说明,申 请,受 理,发 证,登 簿,审 核,不动产登记申请审批表,不动产登记簿样式,不动产权证书和登记证明样式,三、登记簿册证的主要内容及说明,登记簿册证之间的关系 时间性：

8、即时间上的先后性，不动产登记簿的内容来源于登记申请审批的内容，证书的内容来源于登记簿的记载。因此，登记材料的真实性至关重要。 递减性：申请资料到登记簿到证书记载的信息是逐步精简的。申请环节遵循比例原则，即提交的材料能够证明申请登记的权利即可，不可随意要求扩大（申请材料目录公开,D16）。登簿内容按照权利事项，能细则细；证书内容按照登记簿，能粗则粗。 主体性：申请表和证书用于权利人，审批表和登记簿用于登记机构，这也决定了申请书、登记簿和证书等必须繁简不一、要求不同。,（一）不动产登记审批表,不动产登记申请审批表主要内容包括登记收件情况、申请登记事由、申请人情况、不动产情况、抵押情况、地役权情况、

9、登记原因及其证明情况、申请的证书版式及持证情况、不动产登记审批情况。,（一）不动产登记审批表,1、不动产登记申请审批表是借鉴台湾的做法，将登记申请表和登记审批表合并，旨在提登记效率，并非将申请程序和审批程序合并。不动产登记申请审批表为示范表格，各地可参照使用，也可以根据实际情况，从便民利民和方便管理出发，进行适当调整。 2、申请登记事由，采取申请登记权利与登记类型相组合的方式确定。如“建设用地使用权初始登记”。,（一）不动产登记审批表,3、登记原因的证明文件，即申请人申请登记必须提交的证明材料。在条例的具体实施细则出台以前，可以依据条例（D16），参照实施细则（征求意见稿），结合地方现有模式和

10、实际情况，要求申请人提交材料。条例的具体实施细则施行以后，依照新的规定。 4、申请的证书版式及持证情况，主要是申请使用单一版还是集成版证书，共有人是分别持证还是持一本证（目前以持一本证为原则，分别持证为例外）,（一）不动产登记审批表,5、登记收件情况，主要是收件编号、日期和收件人，收件编号应与登记簿中的业务号一致。 6、不动产登记审批情况。登记审批可以分为审核和核定程序。登记审核可以是初审、复审两审制，也可以是一审制。具体由专业的登记人员根据条例等填写审核意见。核定是登记机构有关负责人对登记结果的核查审定。登记的具体审批程序可以由地方根据实际情况自行确定。,（一）不动产登记审批表,7、不动产登

11、记过程中所需的不予受理文书（D17）、调查文书（D19）、不予登记文书（D22）、查询文书（D27）、公告文书等书表卡册，可以按照登记簿的记载内容，结合本地实际和工作需要，自行确定和印制。,（二）不动产登记簿,登记簿按照条例的规定（D8），主要分为宗地和宗海基本信息、不动产权利登记信息、其他事项登记信息三大部分。基本信息部分分别反映宗地、宗海的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况。权利登记部分反映不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况。具体包括土地所有权，建设用地使用权、宅基地使用权，房地产权，海域、无居民海岛使用权，构（建）筑物所有权，土地承包经营权、农用地的其他

12、使用权，林权，其他相关权利八个部分。其中，房地产权登记包括项目内多幢房屋和独幢（层、套、间）房屋等两种情形，并附带建筑物区分所有权业主共有部分登记信息。其他事项登记部分反映不动产权利的限制和提示事项，包括抵押权和地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等。,（二）不动产登记簿,1、总体思路：根据物权法和条例，以物的编成和一薄多页的活页方式统一不动产登记薄。登记簿采用物的编成，突出宗地、宗海的主体性地位，将同一宗地、宗海范围的所有不动产编入同一不动产登记薄：突出不动产单元作为基本登记单位的基础性作用，用不动产单元号串联不动产的自然状况、权属状况和其他事项登记信息，确保一个宗地宗海一薄、一个不动产

13、单元一本、一类权利事项登记信息一页的逻辑性和层次感。,（二）不动产登记簿,2.1 不动产权利的首次、变更、转移、注销、更正和其他登记，在登记簿上记载。但宗地、宗海的界址、面积等变化导致宗地、宗海范围变化的，须更换登记簿。房屋等定着物变化导致不动产单元变化的，根据实际情况，须更换或者增加相应登记簿页。 2.2 不动产设定抵押权、地役权或者发生预告登记、异议登记、查封登记情况的，在原登记簿上加页进行记载。通过不动产单元号，与不动产权利登记信息关联。 2.3 不动产登记簿采用“活页”方式，不动产权利及其他事项登记信息表格中，一般情况纵向记载不动产权利及其他事项的首次登记信息，横向记载变更登记、转移登

14、记、注销登记、更正登记等信息。登记簿可以根据实际情况续页。,（二）不动产登记簿,2.4 一个宗地或者宗海内，有两个以上不动产单元的，应填写不动产权利登记目录页和不动产权利及其他事项登记信息封面页。按一个不动产单元一本、一类不动产权利或事项登记信息一页，填写本数和页数。 2.5 当一个不动产上只有1一2种权利时，只需要填写其中的几页内容。如国有建设用地使用权登记，需要填写宗地信息页、附图页和建设用地使用权登记信息页；如建设用地使用权和房屋所有权登记，需要填写宗地信息页、附图页和房地产权登记信息页、附图页。若其设定抵押权、地役权、查封等其他登记事项时，不重新换薄，直接在原有登记簿上增加登记页。,（

15、二）不动产登记簿,2.6 登记簿由登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。登记机构可结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿记载的内容。登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。采用电子介质的地区，应按照登记簿的样式，对现有登记信息系统进行升级改造，采用菜单式组合、固定电子表格等方式制作登记簿。采用纸质介质的地区，应按照统一登记的模式，采用活页等方便增页和编订的方式制作登记簿。,（二）不动产登记簿,3.1 三个编号。 宗地宗海号，与现有做法衔接，保留使用。 不动产单元号，不动产单元是适应不动产统一登记的理论与技术创新，条例规定不动产登记以

16、不动产单元为基本单位进行登记。不动产登记的基本单位形成于规划、调查阶段，流通于交易、审批阶段，确认于登记阶段，并非生成于登记的过程中，而主要取决于规划的要求和调查的标准。总体上，将土地（宗地）、房屋（幢层套间）、林地（宗地）、海域（宗海）、承包地（地块）有机融合，以确保土地与房屋、土地与林木、海域与海上构筑物等一体登记；宗地、宗海号+土地或者海域定作物的编号作为不动产单元的编号，具体划分与编码规则，依据不动产权籍调查的技术方案。 业务号，是登记业务收件的编号，如201503010001，表示2015年3月1日第1个收件。,（二）不动产登记簿,3.2 十三个部分：不动产登记的是不动产权利和事项。

17、 条例第8条规定的登记簿需记载的不动产自然状况、权属状况、和限制提示事项，在登记簿分为两个版块：宗地宗海基本信息+不动产权利和事项登记信息。主要是实现登记簿以宗地、宗海进行编成，应对复杂的不动产权利体系。 不动产权利和事项登记信息分为13个部分，内容基本分为权利人信息、登记类型和登记原因信息、权利期限和权利价格信息、定着物（房屋、构筑物、林木、矿产等）自然状况信息、不动产权证和登记证明信息以及附件（主要记载补、换证等提示信息）。,（二）不动产登记簿,3.2 十三个部分：不动产登记的是不动产权利和事项。 土地所有权页：记载集体土地（包括林地和草原）所有权、国家土地所有权； 建设用地使用权、宅基地

18、使用权页：记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权，限于空地； 房地产权页：记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权及其房屋所有权； 海域、无居民海岛使用权页：记载海域使用权和无居民海岛使用权。,（二）不动产登记簿,3.2 十三个部分：不动产登记的是不动产权利和事项。 构（建）筑物所有权页：记载地上构筑物所有权、海域和无居民海岛上的构筑物、建筑物所有权； 土地承包经营权、农用地的其他使用权页：记载耕地、林地、草地、水域滩涂等承包经营权，以承包之外方式取得的草原使用权、水域滩涂养殖权等； 林权页：记载林地所有权、林地承包经营权和以承包之外方式取得的林地使用权，以及

19、森林林木所有权和使用权。 其他相关权利页：记载取水权、探矿权和采矿权等法律规定的其他权利。（探矿权和采矿权仍按现有的登记模式进行登记发证）,（二）不动产登记簿,3.2 十三个部分：不动产登记的是不动产权利和事项。 地役权：记载不动产上设定的地役权情况； 抵押权页：记载不动产的一般抵押权、最高额抵押权以及在建工程抵押权等； 预告登记页：记载不动产买卖、抵押预告登记的事项； 异议登记页：记载利害关系人申请异议登记的事项。 查封登记页：记载不动产预查封、查封和轮候查封的有关事项。,（二）不动产登记簿,3.3 权利类型（宗地基本信息页） 遵循“物权法定”的基本原则，法律有规定的都予以确认。填写具体的权

20、利类型，包括集体土地所有权、国家土地所有权、国有建设用地使用权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权、林地使用权、草原使用权、水域滩涂养殖权等法律规定的权利。 不动产权利和事项登记信息页的权利名称只是簿页归总名称，并非法定物权。如房地产权表示建设用地使用权与房屋所有权，农用地的其他使用权表示以承包之外方式取得的草原使用权、水域滩涂养殖权等。,（二）不动产登记簿,3.4 土地使用面积（房地产权信息页） 对城镇住房用地进行一定方式的土地面积分摊，是体现房屋所有权人享有土地权利的一种方式，在房地分离登记的地方广泛采用，但在房地统一登记的地区多数未采用。但不动产统一登记后，产权保护只能更加

21、严格、不能放松，必须对房屋所有人合法的土地权益予以确认和保护。 可以包括宗地内独用土地面积和分摊土地面积，具体按照不动产权籍调查的有关技术规定计算的土地使用面积填写。建筑小区属于全体业主共有的土地，每个业主的土地使用面积按照不动产权籍调查的有关技术规定分摊后，填写土地使用面积。,（二）不动产登记簿,3.5 登记原因 填写不动产权利首次登记（总登记、初始登记）、转移登记、变更登记、注销登记、预告登记、异议登记、更正登记等的具体原因。同一不动产权利的不同类型登记，登记原因一般不同，如房地产权初始登记的原因为自建，转移登记的原因为买卖。不同不动产权利的同一类型登记，登记原因可能相同，如建设用地使用权

22、变更登记的原因为更名，林权变更登记的原因也可能为更名。实践中，地方应根据登记簿填写说明，尽可能规范登记原因表述,（三）不动产权证书和登记证明,不动产权证书主要反映不动产的权利人、共有情况、权利类型、权利性质、坐落、单元号、用途、面积、使用期限等。其中，单一版证书主要用于城市，但不限于城市，可以记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。如建设用地使用权及房屋所有权；土地承包经营权及森林、林木所有权。集成版证书主要用于农村，但不限于农村，可记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利，如某一权利主体在农村拥有的多块承包地、宅基地、集体建设用地及其房屋、林木权利等。具

23、体填发版本，由当事人选择。 不动产登记证明用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。,（三）不动产权证书和登记证明,1.总的思路 以内容一致、版式多样的方式统一不动产权属证书。在统一名称、统一内容、统一监制的基础上，考虑城市和农村的不同需求，设计“一证一权”（单一版）和“一证多权，（集成版）两种权利证书，确保样式统一、版式可选、一证多用。 另，抵押权和地役权使用证明不使用证书，主要考虑：一是条例仅规定了不动产权属证书和登记证明，抵押权和地役权是从权利，若与基础权利一样都发证书，不仅技术上难以操作（从权利信息指标与基础权利指标差异较大），还会导致证书记载上的混乱。二是证明并非不能

24、适用于权利，如“在建工程抵押登记证明”。三是抵押权等设定频率高、变化快，使用证明便于交易，降低成本。,（三）不动产权证书和登记证明,2.登记机构（印章） 纸质介质的不动产登记簿和不动产权证书和登记证明应当加盖不动产登记机构的“不动产登记专用章”。依据条例，不动产登记机构为县级以上地方人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。如：县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖“县国土资源局不动产登记专用章”。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。登记机构应当按规定尽快刻制并启用“不动产登记专用章”。,（三）不动产权证书和登记证明,3.不动产证书和登记证明的编号 即印制证书证明的流水号。证书为D00000000000、F00000000000分别表示单一版、集成版证书；证明为00000000000。数字一般为11位。前2位为省份代码后9位为证书印制的顺序码，码值为000000001999999999。如北京印制的第一本单一版证书编号应该为D11000000001，印制的第一本证明为1