08-1第八章 房地产价格与估价.ppt

1、第五章 房地产价格与估价,补充部分材料 2006年秋季,本章基本要点和难点,了解房地产价格的基本含义和分类 掌握基本的房地产估价方法 了解土地估价和房地产估价的区别,本章基本要求,能够辨析不同的房地产价格的含义 能够运用房地产的估价方法对简单的房地产和土地项目进行估价,房地产价格及其含义、分类1,价格的现象：为获得商品或劳务所必须付出的东西； 本质：价格是价值的货币表现，价值是凝结在商品中的抽象人类劳动 房地产价格与一般物品价格共同之处： 用货币表示；波动受供求影响；按质论价优质优价,房地产价格的特征,受区位影响； 是权益价格不可移动性； 既有交换价格（源泉价格），有使用代价的租金（服务价格）

2、； 长期考虑价格大、独一无二； 个别形成独一无二性，受到买卖双方个别因素的影响,房地产价值,使用价值（满足人们的效用）；交换价值（同其他商品的交换的量的关系）； 投资价值（对某个具体投资者的经济价值）和市场价值（市场价值：对于一个典型投资者的经济价值（代表绝大多数投资者）； 投资或交换行为实现的条件：投资价值大于市场价值 原始价值（历史成本，购置资产时的价格或发生的支出不变的）；账面价值（账面原始价值减去折旧后的余额随时间推移而减少）；市场价值（现时市场的实际价值随时间推移变化）,与交易条件相关的价格,成交价格（交易双方达成交易的价格（分为正常价格和非正常价格）； 市场价格（房地产在市场上的一

3、般、平均水平价格大量交易的抽象的结果）； 公开价格（公开市场上最可能形成的价格） 评估价值（评估人员对房地产的客观合理的价格或价值进行估算和判定的结果）,价格形成的条件,成交价：取决于交易双方的谈判能力以及市场是处于买方或卖方市场状态 公开价格的条件： 交易目的是收益的最大化； 掌握必要的市场信息； 充裕的时间； 具有必要的专业知识； 交易条件公开并且没有排他性。,与管制有关的价格分类,市场调节价（经营者自主制定，市场竞争形成）；政府指导价；政府定价政府对价格管制或干预的程度 政府指导价：政府有关部门按照定价权限和范围规定的基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格 政府定价：政府有关部门按照定

4、价权限和范围制定的价格（最高限价和最低限价；政府规定成本的构成和利润率）,评估价格：,评估价格包括： 基准价格 标定地价 房屋重置价格,基准价格,城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积的平均价格； 特点： 是以一个城市为对象，在城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价地段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格,标定地价,一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格； 特点 是在基础地价的基础上，根据土地的使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块的某一时期的价

5、格,房屋重置价格,是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况房屋，建造其所需一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。 求取估价对象房屋或建筑物价格基础,按照房地产的存在形态来划分的价格：,土地价格（地价） 建筑物价格（建筑物部分的价格，不包括土地的价格） 房地价格 混合价格（房地产的价格=土地价格+建筑物的价格）,房地产价格表示单位来划分的价格,总价：某一宗地或某一范围内的房地产整体的价格不能反映房地产价格水平的高低 单位价格：房地产单价反映房地产的价格水平的高低； 价格单位由两个部分组成：货币+面积（面积内涵和面积单位）； 面积内涵：建筑面积、套内建筑面积和使用面积 楼面地价：单

6、位建筑面积单价，即平均到单位建筑面积上的土地价格 楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率,与时间有关的房地产价格类型,实际价格（成交日期时一次付清价格）；名义价格（在成交日期约定，不是一次付清的价格） 现房价格（以现状房地产为交易标的的价格）；期房价格（以未来状况的房地产为交易标的的价格（目前未建成将来建成） 期房价格与现房价格之间的关系（同品质） 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。,商品房销售中出现的价格,起价：销售商品房的最低价格；不能反映所销售商品房的真实价格水平 标价：出售者在价格表标注的不同楼层、朝向、户型商品房的出售价格，是双方

7、成交价格的基础 成交价：买卖双方的实际交易价格；反映在商品房销售合同中的价格 均价：商品房的平均价格，具体有标价平均价格和成交价平均价格反映所销售商品房的实际价格水平,房地产拍卖中的一组价格,（1）保留价：拍卖底价。拍卖标的可销售的最低价格u 分为有底价拍卖和无底价拍卖u 无保留价的，拍卖师在拍卖开始时应说明u 应价为达到底价的，不成交 （2）起拍价：开叫价格，拍卖师拍卖开始时首次报出的拍卖标的的价格 （3）应价：竞买人对拍卖师报价的应允或自己报出的购买价格 （4）成交价：拍卖师落槌或以其他方式公开表示买定的方式确认后的竟买人的最高应价。（高于保留价或底价）,房地产交易方式联系的价格分类,（1

8、）拍卖价：拍卖方式成交的的房地产的价格（2）招标价：招标方式成交的房地产的价格（3）协议价格：协议方式成交的房地产的价格 一般情况下：拍卖地价大于招标地价大于协议地价,房地产价格的构成包括六大要素（1）,土地取得成本：取得土地所需的费用和税金； 根据取得的途径的不同可分为三种：（1）征用土地取得：农地征用费+土地使用权出让金（2）拆迁取得：城市房屋拆迁补偿安置费+土地使用权出让金（3）市场“购买”：价款+买方交纳的税费,房地产价格的构成包括六大要素（2）,开发成本：土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金， （1）表现为：土地开发成本+建筑物建造成本（2）包括：勘察设计和前期工程费、基础设施费用

9、、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费,房地产价格的构成包括六大要素（3）,管理费用：开发商的人员工资、办公费、车旅费； 一般为土地取得成本和开发成本的一定比率。,房地产价格的构成包括六大要素（4）,投资利息：（1）包括：土地取得成本、开发成本和管理费用的利息（2）无论来源为自有资金或借贷资金，均应计算利息,房地产价格的构成包括六大要素（5）,销售税费：销售房地产的费用和卖方交纳的税金 包括：（1）销售费用（2）销售税金及附加：营业税、城市建设维护税和教育费附加（3）其他销售税费：由卖方交纳的交易手续费,房地产价格的构成包括六大要素（6）,开发利润：由收入减去各种成本、费用、税

10、金后的余额（1）所得税前的：开发利润=开发完成后的房地产的价值-土地取得的成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费（2）正常情况下的平均利润（3）按照一定的基数乘以平均利润率来计算（不同的基数对应不同的利润率），但是计算结果是相同的； 主要包括的利润率类型： 直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本） 投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用） 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+销售费用） 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值（售价）,房地产估价,房地产估价的概念,房地产估价： 专业人员估价原则程序估价方法影响因素时点价格,专业估价人员与估价

11、目的,专业估价人员： 专业考试审定注册从事房地产估价 估价目的% 是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途估价报告的用途（抵押、交易）% 估价的不同需要不同的估价目的限制了估价报告的用途% 不同的估价目的同一项目不同的估价结果,估价程序,% 估价工作进行的次序% 一般程序包括：（1） 获取估价业务（2） 受理估价委托及明确估价基本事项（估价目的、对象、时点）（3） 拟订骨架作业方案（4） 搜集估价需要的资料（5） 实地查勘估价对象（6） 选定估价方法计算（7） 确定估价结果（8） 撰写估价报告（9） 交付估价报告（10）估价资料归档,估价方法,n 评估同一宗房地产项目的估价，一般要求采用两种以

12、上的方法n 三大基本方法（1）比较法（现在市场近似房地产价格）（2）成本法（过去的做法和现在的价格水平）（3）收益法（将来的市场收益）,估价时点,% 估价结果（评估价值）对应的日期% 同一宗房地产在不同的时点，价值会不同,客观合理价格或价值的估算和判定,% 房地产估价是对房地产客观合理的价格或价值进行的% 是指估价对象在特定估价目的下正常的价格（正常的条件）% 是一种估计，误差允许在15%之内 估价不同于定价,房地产估价原则,合法原则（5-1）,1、 房地产估价的前提条件：估价对象的合法权益 2、 实物相同、权益不同的房地产价值可能不同 3、 合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分（1）合

13、法产权，以房地产权属证书和有关证件为依据 % 土地权属证书：国有土地使用证；集体土地所有证；集体土地使用证土地他项权利证明书% 房屋权属证书：房屋所有权证房屋共有权房屋他项权% 房地产权属证书：房地产产权证房地产共有权证房地产他项权证（2）合法使用，以城市规划为依据% 城市规划规定的：土地的用途、容积率、覆盖率和建筑高度（3）合法处分，以法律、法规或合同允许的处分方式为依据（4）其他方面符合国家的价格政策,最高最佳使用原则（5-2）,1、房地产估价以估价对象的最高最佳使用为前提进行2、最高最佳使用具体包括3、寻找最佳使用原则的方法设想出各种潜在的使用方式依次筛选（1）法律上的许可性（2）技术上

14、的许可性（3）经济上的许可性（4）价值是否最大4、 要求各种可能的使用方式中，最大使用方式中最大收益的使用方式估价前提：（1） 保持现状前提（2） 转换用途前提（3） 装修改造前提（4） 重新利用前提（5） 上述组合,替代原则（5-3）,1、 含义：评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格2、 类似房地产：与估价对象房地产处在同一供应圈内，在用途、规模、档次、结构与估价对象房地产相同或相近的房地产3、 同一供应圈：与估价对象房地产具有替代关系、价格会相互影响的适当范围4、 原理：同一市场、相同物品、具有同样的价值5、 对房地产估价的意义：（1）由相近效用的房地产价格推算出估价对象的价格（2）存在合理的价格差,估价时点原则（5-