房地产前期定位策划.ppt

1、,BUSINESS,房地产前期定位策划,主讲人：,定义,房地产前期定位策划是一种辅助决策的综合性活动，目的是帮助房地产开发企业做出合适的定位决策，控制和减少项目的开发风险。 房地产前期定位策划就是根据房地产前期策划预期目标，经过对市场的深入研究和分析，整合各种资源，达到帮助房地产开发企业决策在哪里开发、开发什么项目、怎样开发、开发后卖给谁等一系列问题。,什么是房地产前期定位策划？,作用,一是能使企业决策更为准确，尽量避免项目运作出现偏差； 二是能使房地产开发项目增强竞争能力在当前房地产业竞争日趋激烈的情况下为项目赢得主动地位； 三是具有有效整合房地产项目资源，预测未来市场，满足目标客户居住要求

2、的作用。,问题,房地产前期定位策划应注意的问题,(一)重视市场调查分析,重点调查的方面： 第一，房地产开发项目所在区域的经济清况； 第二，房地产项目周边的市场情况，重点把握市场的供求情况、竞争对手楼盘开发情况、竞争对手实力、其经营管理策略及其优劣势等； 第三，项目所在地的区位情况，包括功能区位、地理区位、街区区位等； 第四，不同层次消费者的兴趣和购买习惯、消费者的需求和心理价位(可接受价格)等； 第五，项目所在地的人文环境包括人口意识及文化意识。（人口意识包括人口的数量和质量水平、人口的布局、年龄结构、家庭婚姻等；文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等）,(二)抓住

3、市场空白点，找到突破口,实践证明，在众多房地产项目中，能在激烈的竞争中实现销售成功的，其策划观念一定创新出奇。 创新表现为概念新、主题新、方法新、手段新，要使所运用的方法和手段能够产生出不一样的效果，甚至还要通过策划实践创造出新的方法和手段来。 在现阶段，策划理念层出不穷，要善于找到能够得到消费行认可的市场空白点，才有利于占领市场，建立自已的项目个性。,(三)策划方案要符合市场的需求,策划方案要注重项目开发的适应性和多样性。建筑设计、建筑造型、建筑风格、规划布局、立面效果等在塑造项目个性方面影响很大，策划要适应并吻合市场的需要，自始至终要以客户需求为导向，永远以市场需求为依据，要能够造就市场，

4、甚至创造市场 。 策划人员要时刻掌握所策划项目的变化信息，预测策划对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。必须经常广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。,(四)策划方案要具有前瞻性,房地产策划的理念、创意和所运用的手段应具有超前性、预见性。房地产完成的周期少则二三年，多则三五年，甚至更长，如果没有超前的眼光和预见的能力，则企业的损失将是巨大的。策划方案要能够顺应时代潮流并能引领时代潮流。,(五)策划方案要易于操作,策划行为要时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想。在房地产策划运作的过程中，策划人要使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际，策划时要比较和选择多种方案，要对各方案进行权衡比较，选择最科学合理最具操作性的一种。同时要根据变化了的情况及时调整完善策划方案，使其符台市场的变化和要求。,当市价总值出现非交易因素的变动时，采用“除数修正法”修正原固定除数，以维持指数的连续性，修正公式如下： 修正前采样股的市价总值