房地产 第五章 房地产开发项目前期工作.ppt

1、第五章 房地产开发项目的前期工作,制作：郭金金,房地产开发程序各环节,投资机会寻找 投资机会筛选 可行性研究 获取土地 规划设计与方案报批 签署有关合作协议 施工建设与竣工验收 市场营销 物业管理,房地产开发的程序,项目选址、定点审批,建设用地规划许可证,申请用地,规划,规划,投资机会寻找(看地),投资机会筛选 (草签购买土地使用权或合作意向书),可行性研究 1.市场分析 财务分析,核发建设用地批准文件,土地 管理 部门,建设工程规划许可,勘察设计,报建（同时 准备招投标）,招投标确定施工企业,核发施工 许可证,开工,竣工,验收,合格 投放 市场,租售阶段,投资机会选择与分析,获取土地,产品规

2、划、设计、项目报建,建设阶段,房地产开发项目的前期工作,一、土地使用权的取得 二、房地产项目的征地拆迁 三、房地产开发项目与工程勘察、设计 四、房地产项目的规划设计 五、房地产项目基础设施建设与管理 六、房地产开发项目招标与投标 七、工程项目建设合同,一、土地使用权的取得,房地产开发项目土地使用权的取得的有三种方式： （一）土地使用权出让 （二）土地使用权转让 （三）土地使用权划拨,1.土地使用权出让,（1）土地使用权出让的含义 国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 (2)土地使用权出让的特征

3、土地所有权与使用权分离； 土地使用权出让是有偿的； 土地使用权出让是有期限的。,中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定了各类土地的最高使用年限：居住用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用地为50年。,3.土地使用权出让方式,城市房地产管理法规定第12条第2款规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。” 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，规定了土地使用权出让采取的招标、拍卖、挂牌三种方式。,土地使用权出让方

4、式,因此，土地出让的方式主要有： 1. 拍卖 2. 招标 3. 挂牌（2002.7） 4. 协议,拍卖出让,又称竞投，指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、和公开场所进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。通常由政府主持土地使用权的拍卖。 拍卖的特点： 公平、公正、简易 适用于：经济条件好，交通便利、区位优异的地段。,拍卖的一般程序,1.出让人发出拍卖公告，将土地使用权拍卖事宜向社会公布； 2.竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍卖方式向拍卖人作出应价； 3.签约，应价高者与出让人签订土地使用权出让合同； 4.履约，受让人交付土地使用权出让金；出让人向受让人交付土地； 5.并领取土地使用

5、权证书，办理登记手续。,招标出让,指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 招标方法：公开招标和邀请招标,招标出让的一般程序,招标出让的一般程序为： 发布招标公告、领取招标文件、投标、定标、签约、登记领证六个阶段。 目前，招标是土地使用权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜。投标人中标后获得其土地使用权。,挂牌出让的程序,（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在

6、挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布； （二）符合条件的竞买人填写报价单报价； （三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格； （四）出让人继续接受新的报价； （五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。,挂牌时间不得少于个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： （一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；,（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合

7、其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。,协议出让,协议出让是指出让方与受让方经过协商，就土地使用条件及双方的权利义务达成一致意见的一种出让方式。 适用于：一公益事业、福利事业为目的的用地出让。,协 议,协议出让一般有以下步骤： 申请审查回复协商签约 登记领证。在实践中，这种方式容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况，因此，2002年4月颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中已明确用于房地产开发的土地禁止采用此种方式获取土地使用权。规定自2002年7月1日起执行。,（二）土地使用权转让,1.土

8、地使用权转让的含义 土地使用权转让通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 土地使用权转让的主要方式 1、出售 2、交换 3、赠与,其他合法方式，主要包括： （一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； （二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； （三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； （四）以房地产抵债的； （五）法律、法规规定的其他情形,2.土地使用权转让的条件,（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （

9、二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。,3.土地使用权转让的原则,（1）房地产一致原则 由于在自然状态下土地与地上建筑物及其附着物具有不可分性，因而土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 （2）效益不可损原则 （3）“认地不认人”原则,（三）土地使用权划拨,1.土地使用权划拨的含义 经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使

10、用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 划拨的两种形式： 1、集体土地先征为国有土地再进行划拨； 2 、原本为国有的荒山、荒地及其原属其他单位使用的国有土地的使用权的划拨,2.土地使用权划拨的特征,（1）没有明确期限； （2）无需支付土地使用权出让金； （3）不能随意出让、出租和抵押。,二、房地产项目的征地拆迁,土地征用的含义 政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有土地的行为。 土地征用的程序 （一）申请用地 （二）商定补偿安置方案 （三）审批用地 （四）出让或划拨土地 （五）颁发土地使用证,建设征地费用构成,（一) 土地补偿费 1998年修订后的中华人民

11、共和国土地管理法第四十七条规定，征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。 (二）安置补助费 （三）青苗补助费 （四）附着物补偿 （五）新菜地建设基金 （六）耕地占用税,中华人民共和国土地管理法第四十七条 征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。 征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。 征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为

12、该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。,（二）拆迁的基本程序,1.申请建设用地许可证 2.编制拆迁计划与方案 3.申请房屋拆迁许可证 4.核发房屋拆迁许可证 5.委托代办单位 6.发布拆迁公告 7.签订拆迁、安置补偿协议 8.动迁 9.实施拆迁,（三）房屋拆迁补偿安置,1.房屋拆迁补偿对象 房屋拆迁安置对象 2.补偿形式 产权调换 作价补偿 产权调换与作价补偿相结合 论 述：房屋拆迁的补偿对象、补偿形式及其补偿标准。,注 意：,（一）拆除居民个人所有的房屋拆迁时的补偿方式可采取产权调换、作价补偿、产权调换和作价补

13、偿相结合形式的任一种。 （二）拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租凭合同条款的，应当作相应的修改。 （三）拆除依法代管的私房，建设单位应当会同房地产管理机关（代管执行单位）对房屋现状作出勘验记录或拍照录像，并按照当地人民政府制定的房屋评价标准补偿，补偿费由房地产管理机关代为存入银行。 （四）拆迁委托代管的私房，除全权委托外，建设单位应当与委托人协商补偿方式和办理补偿有关手续,三、房地产开发项目与工程勘察、设计,工程勘察：为了满足工程建设的规划、设计、施工、运营及其它综合活动等方面的需要，对地质、地形以及水文状况等进行测绘勘探、测试，并提出相应成果和资料的活

14、动。 工程设计：运用工程技术理论及经济方法，按照现行技术标准，对新建、改建、扩建项目的工艺、土建工程、公共设施、环境保护等进行设计及技术经济分析，并提出作为建设依据的文件和图纸的活动。,（一）勘察工作的主要内容,1.地形测量 2.工程勘察 3.地下水、地表水的勘探 4.气象调查,（二）建设项目设计阶段,根据建设项目的复杂程度，可以分为： 一般建设项目：初步设计+施工图设计 技术复杂建设项目： 初步设计+施工图设计+技术设计阶段 抗震设防：地震烈度为6度或6度以上地区和今后有可能发生破坏性地震地区的所有新建、改进、扩建工程都必须进行抗震设防。,四、房地产项目的规划设计,（一）房地产项目的规划设计

15、的原则 1.符合城市总体布局，完善城市结构 2.丰富和创造最佳城市空间环境 3.房地产规划设计应满足的其他要求 使用，卫生、安全要求、经济要求、施工要求、美观要求等,建设工程规划许可证的审批,建设工程规划许可证的含义 建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。 其审批步骤： 申请初步审查核发规划设计要点意见书方案审查核发证件,五、房地产项目基础设施建设与管理,房地产项目基础设施建设与管理的原则 服从整体 综合设计 统筹施工 全面配套 讲究效益 组织协调,六、房地产开发项目招标与投标,（一）房地产开发项目招投标的定义 房地产开发商设定“开发

16、项目建设”这一标的，招若干个建设单位进行秘密报价竞争，又开发上从中选出优胜者，并与之达成协议，签订合同，按照合同实施。,房地产开发项目招标方式与程序,招标方式： 国际：公开招标、邀请招标、议标 我国：公开招标、邀请招标（5-7家） 要求：掌握定义 招标程序： 招标准备、资格预审、招投标、决标成交 注：中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知未中标的投标人并退还其投标保证金或履约保函。,七、工程项目建设合同,（一）建设合同的定义 建设合同是发展商（发包方）与承建单位（承包商）为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的有法律效力的协议。,（二）工程项目建设合同形式,按照计价方式不同划分 1.总价合同 固定总价合同、可调总价合同 2.单价合同 估算工程量单价合同、纯单价合同、单价与包干混合式合同 3.成本加酬金合同 成本加固定百分比酬金合同、成本加固定酬金合同、成本加浮动酬金合同,工程项目建设合同形式,按照合同所包含的工厂范围及承包关系划分： 1.总承包合同 2.专业承包合同 3.独立承包合同,工