按揭贷款业务制度培训[详细]

1、0,中国邮政储蓄银行按揭贷款业务制度,太原市分行信贷部 2009年8月,1,按揭贷款的概念,按揭（Mortgage)贷款 购房需求派生的融资需求 主要为中长期贷款 预期收入理论：定期存款及银行流动性理论(普鲁克诺，美，1949) 银行资产的流动性取决于借款人的预期收入，而不是贷款的期限长短。 借款人的预期收入有保障，期限较长的贷款可以安全收回，借款人的预期收入不稳定，期限短的贷款也会丧失流动性,2,主要内容,个人购房流程 （03-08） 按揭贷款基本业务标准 （09-14） 二手房贷款产品要素 （15-27） 二手房贷款业务经办 （28-57） 二手房贷款业务营销 （58-66） 按揭贷款风险

2、控制 （67-68） 按揭贷款新产品介绍 （69-74）,3,个人购房流程,房产可能是许多人一生最大的消费/投资,选房,签订买卖合同,付款,收房,办理产权,委托买卖,4,个人购房流程：选房,所有类型房屋 是否满足自住或经营所需？ 价格是否合理？ 质量是否存在问题？ 一手房（新建房屋） 期房：能否如期收房，会不会烂尾？质量要靠开发商的“人品” 现房：是否滞销楼盘？能否办理个人产权？ 二手房（存量房、再交易房产） 能否公开上市、顺利过户？,5,个人购房流程：签订买卖合同,合同细节的约定 购买对象 购买价格 付款方式 交房期限 产权办理 违约责任 售房人（开发商、经纪公司）是否存在合同欺诈？ 谁能避

3、免一房多卖？ 售房人隐瞒实情、不讲理，怎么维权？,6,个人购房流程：付款,付款方式 选择一次性付款，还是分批付款？ 付款来源： 自筹 借贷：选择私人借款，还是银行贷款？ 无论如何，钱总不能少付：自筹+借贷购买价格 如何规避付钱了，拿不到房产？ 先办产权、再付款，还是反过来？买卖双方如何妥协？ 房管部门、银行能帮我避免钱货两空？,7,个人购房流程：办理产权/收房,先“办理产权”（过户），还是先“收房”？ 期房：通常先“收房”，后“办理产权” 一手现房/二手房：通常先“办理产权”，后“收房” 过户要点 购房人与售房人一块办理 可能要向税务、房管、土地等多家主管部门申报材料 购房人要缴纳相关税、费

4、收房要点 是否货真价实？ 物业等配套设施方面是否有遗留问题？,8,个人购房流程：委托买卖,选房、合同、付款、过户和收房，都是对买卖双方的考验 解决之道：委托购买、委托销售 合同、过户、收房的某一或多多环节，买卖一方或双方都可能授权委托他人（或中介公司）代办 委托买卖的主要问题 委托事项是否真实？是否存在买卖一方或双方不知情？ 受托人是否未行使必要权利，或超越权限行事？ 一旦出现纠纷，买卖双方如何处理？,9,按揭贷款基本业务标准,借款人条件 优质单位职工条件 保证人条件 抵押房产条件,10,借款人条件,18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人 具有收入来源稳定的固定职业，包括单位职工、自

5、谋职业者 个人信用记录不属于禁入类 首付款不低于实际购房价的20% 借款人应具备偿还能力，须同时满足： 收入还贷比55%，对外担保倍数 10 收入还贷比=（本次贷款月均还款额+所购房屋月均物业支出+原有负债月均还款额）月均税后收入 对外担保倍数=对外担保的贷款余额年均税后收入 注意事项 借款人（共同借款人）有配偶时，合并计算收入总额作为月均收入、年均收入；原有负债仅针对剩余期限超过1年的所有贷款 月均还款额按等额本息还款法试算,11,对个人信用记录分类标准的解释,信用报告考察期间为24个月 账户状态为 “销户”（信用卡）或“结清”（贷款），当前月份为1，前一个月为2， 账户状态为 “正常”的，

6、各个账户还款记录的结算年月为1，前一个月为2， 准贷记卡 仅使用超过2的记录（含记录G），并且使用前先扣减2(记录G不作扣减) 信用卡与贷款是否合并计算违约次数 分别进行考察，记录次数不合计使用 客户提供证明材料或向原银行申诉后,信用记录如何分类 使用“原查询”记录查询结果，“经调整”记录成功申诉、提供有关证明后的结果 一人有多个信用卡（或贷款）账户，次数是否所有账户都合计次数 对于还款状态记录1，仅取次数最多的账户，不累加多个账户的次数 对于房产抵押类贷款，配偶为禁入/次级类的，不将借款人下调分类,12,优质单位职工条件,优质单位职工的条件 18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人

7、无任何违法行为，个人信用记录属于正常类或瑕疵类 当地国家行政事业单位、国有大中型企业、知名外资或合资企业的正式职工 ，并具有以下资历之一： 5年（含）以上工作年限 本科（含）以上学历，2年（含）以上工作年限 研究生（含）以上学历 部门经理（含）以上或同等职位 优质单位职工享有 免于提供收入证明，收入按近一年内当地城镇居民人均可支配月收入的1.5倍计算 可提供阶段性保证 可申请优质单位职工一手房贷款,13,保证人（个人）的条件,个人作为保证人 ，应为优质单位职工 个人保证人代为清偿债务能力须同时满足： 保证人不属于借款人的家庭成员 收入还贷比50%，对外担保倍数 10 收入还贷比=原有负债月均还

8、款额月均税后收入 对外担保倍数=（本次贷款金额+原有对外担保的贷款余额）年均税后收入 注意事项 收入还贷比、担保倍数仅针对保证人本人，不包括其配偶 原有负债仅针对剩余期限超过1年的所有贷款 月均还款额按等额本息还款法试算,14,抵押房产条件,房产类型仅限于 借款人自有或与他人共有，依法有权处分 符合当地抵押登记条件 抵押人 年龄18-60岁、具备完全民事行为能力 不属于低保居民。 房龄上限（有特别授权的，以业务批复为准） 住宅：一般15年，优质单位职工作借款人，或者建筑质量、区域位置优良的，放宽至20年 商业用房（含商住两用房）：一般10年，建筑质量、区域位置优良的，放宽至15年 土地使用权

9、取得年份+使用年限-当前年份贷款期限+3年 注：使用年限一般为40年-70年。对于住宅，本项一般都能满足,15,二手房贷款产品要素,贷款需求与用途 贷款金额 贷款期限 贷款利率 还款方式 担保管理 限制政策,16,贷款需求与用途,一笔贷款仅限购买一套房产，并以所购房产抵押 首付款交割，是贷款发放的必要前提 直接支付：现金收据，转账凭证 委托监管：我行监管，他行监管 贷款资金提款使用 我行向售房人指定的收款账户划转 不得向中介机构及其经办人员的账户划转 注意事项 房管部门指定我行采用的监管账户，可作为首付和贷款中转账户 抵押物不要求必须是家庭的第二套住房 建议抵押物共有人作为共同借款人,17,贷

10、款金额,单笔贷款 500万元 贷款成数最高抵押率 贷款成数=贷款金额Min(实际购房价，认可评估价) 最高抵押率 商品住宅、已购公房、经济适用房 符合当地普通住宅标准：80% 不符合当地普通住宅标准：70% 别墅：60% 商业用房（不含商住两用房）：50% 商住两用房：55%,18,贷款期限,住宅 30年 商业用房（含商住两用房） 10年 贷款期限+借款人年龄 65年 对共同借款人同样约束 对第三方抵押人不约束,19,贷款利率,利率调整方式 贷款期限 12月，不调整（固定利率） 贷款期限 12月，年初调整（浮动利率） 利率水平 住宅： 浮动水平-30% 商业用房（含商住两用房）：浮动水平10%

11、 注意事项 利率水平可参考当地同业竞争状况决定 对不同资信状况的客户，应实行不同的利率水平,20,还款方式,一次性 仅限贷款期限 12月 等额本息、等额本金 阶段性等额本息、阶段性等额本金 宽限期 36月（即：首次还本月数 37月）,21,担保管理,两种担保方式 仅以房产抵押担保 房产抵押为主，保证为辅 阶段性保证：通常适用于过户、抵押周期长的地区 全程保证：参照当地同业惯例，通常对自谋职业者 三种操作模式,见下页,22,担保管理：模式一,仅以房产抵押担保，银行取他项权证（或抵押登记回执）后放款。属于最保守的担保管理模式,23,担保管理：模式二,仅以房产抵押担保，银行取过户回执（或新房本）、并

12、受托抵押公证后放款。实际上属于阶段性信用担保,24,担保管理：模式三,房产抵押加保证担保，银行/保证机构取过户回执（或新房本）、并落实保证后放款。阶段性担保的营销意义重大,25,担保管理：主要风险,模式二、三的主要风险 抵押登记长期未办理 借款人恶意撤销过户或挂失产权证书 抵押财产被查封或冻结、无法完成过户/抵押登记,26,担保管理：避险措施,模式二、三的避险措施 信用记录较差、或经营风险较大的客户，慎用此模式 争取通过当地房管部门，防止客户撤销过户申请 贷款行建立内部台账、及时收押产权、落实抵押登记 总行及分行考核抵押入账的办结率，对超过当地合理办证周期、未办理抵押入账的贷款实施特别督办 贷

13、款行应经常留意房管部门的对外公告，在发现待抵押房屋存在被恶意撤销过户或挂失、被查封或冻结等情况时，及时要求借款人提供新的担保或予以追偿,27,限制政策,购置住房，利率和首付有如下限制 次级类(借款人、借款人配偶的信用记录) 利率浮动水平-20%、贷款成数65% 投资性用途 利率浮动水平-15% 、贷款成数 60% 次级类+投资性用途 利率浮动水平-10% 、贷款成数 55%,28,二手房贷款业务经办,营销受理,贷款调查,调查复核,审批结果通知,贷款批报,贷款发放/使用,贷款条件落实,签署合同,贷款行,贷款审批,贷款审查,审批中心,产权过户,客户,贷后管理,29,营销受理-贷款行客户经理,贷款行

14、的范围 一级支行，一级分行、二级分行的直属支行（营业部） 客户筛选 银行自身营销 通过合作经纪/担保机构推荐 受理要点 见买卖双方面谈 解答贷款相关政策和手续 首要推荐使用我行交易资金监管 注意事项 除分行直属支行之外，二级支行仅作业务营销，不得作为贷款行,30,受理初审,保守性的收入证明 最近12个月工资账户流水、正式工资查询单、公积金缴存查询单或养老金缴存查询单 房屋交易行为的真实性 售房人是否取得出售房屋的完整证明文件，包括：开发商售房相关许可证、个人售房的受托书、审批表或对产权纠纷的界定文件（如离婚、继承财产） 售房人实际已婚或有财产共有人的，应确认其配偶或共有人已出具同意出售房屋的书

15、面意见 如果交易房屋与现场勘查不一致，应要求售房人进行房屋产权变更登记后，再进行房屋买卖，以避免在购房人需要进行产权变更时加大我行贷后工作量,31,受理面签,签署文件 售房人夫妻共同填写售房人声明 借款相关人员填写个人购房借款申请表 ，本人现场签字，客户经理见证签字 按个人二手房贷款资料检查清单收件，并当面核对原件与复印件 借款人可预签个人贷款(手工)借据 ，但不得预填内容 借款相关人员可预签个人购房借款及担保合同，但不得预填内容 客户经理填写个人消费贷款业务受理台账,32,贷款调查-贷款行信贷员,调查主要内容： 身份证核查及个人信用报告查询 我行个人信贷管理系统查询 经济收入能力及个人资产核

16、查 所购房屋/抵押房屋的调查 保证人的资信调查 调查结果记录： 填写调查审批表“调查信息”部分 明确贷款建议 注意事项 当前管理系统录入抵押物时，贷款成数按申请贷款金额计算 实际购房价以买卖合同的成交价格为准，不含买卖双方应支付的税费,33,调查制度,逐笔调查的制度，即： 不论批量受理或单笔受理，均对借款人申请的每笔贷款进行单独调查 调查应以非现场调查为主，结合现场调查进行 对于自谋职业者，要对经营实体进行现场调查 自行评估抵押物的，应对抵押物现场查看 房龄超过15年* 、或评估单价高于同等地段平均水平20%的抵押物，应实地查看，确认有无重大质量缺陷、评估价值有无虚高，并在调查审批表的“风险揭

17、示”处进行特别解释 调查时应综合利用书面材料、征信记录与互联网等公共媒体 调查人出具调查意见的30天之内，必须上报业务主管复核 *注： 房龄允许超过20年的地区，为20年,34,委托公证审核与资信补充材料,借款人配偶声明、授权委托书等各项公证 通过公证机关固定电话核实委托公证书的真实性和有效性 借款人及其配偶、保证人的资信补充材料 禁入类、客户有异议的，须补充相关金融机构出具的非客户本人过错的书面证明 次级类的，补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件，以及保守性的收入证明 瑕疵类、并且近2年内产生跨期的逾期记录的，须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件 单位出具的经济

18、收入证明经核查不予以采纳的，须补充保守性的收入证明,35,调查复核-贷款行信贷业务主管,复核主要内容： 客户资料是否完备、合法、有效； 调查人是否履行了职责内的调查； 调查人意见是否客观、属实。 复核结果记录： 在调查审批表“调查信息”部分明确复核意见 对提请有条件审批的，须明确提出,36,贷款批报-贷款行、审批中心专人,报批材料： 客户个人资料（按资料检查清单提供） 身份证核查结果及个人信用报告 个人房屋按揭贷款申请审批资料 报批形式： 实物卷宗 电子扫描件 报批交接记录： 在审批交接单记录材料清单和报批时间 注意事项 建议各地审批中心要求贷款行上报材料之前，先录入管理系统，避免审批之后系统

19、录入质量无法控制 保证人信息和额度控制，在系统未升级房贷保证人相关功能时，暂不能录入系统,37,审批制度,执行一次报批、单人终审的制度，即： 超审批权限的贷款，直接上报有权审批机构审批，不实行逐级报批 报批贷款经审查通过后，由审批人员单人完成终审 试行期间，各级分支行的最高终审额度 一级支行：0 二级分行：100万（仅对各省、自治区。直辖市和计划单列市除外） 一级分行：单笔借款最高限额 建议（非强制要求）审批中心内部分级终审 一级分行主管审批人（信贷业务主管或审批中心主管）：单笔借款最高限额 一级分行普通审批人：200万元 二级分行主管审批人（信贷业务主管或审批中心主管）：100万元 二级分行

20、普通审批人：50万元,38,贷款审查-审批中心审查岗,审查主要内容： 报批资料的完整性、合规性 抽查部分申请，有无虚假贷款嫌疑 审查借款人偿债能力、贷款担保； 审查贷款建议的合规性和合理性； 调查意见是否客观。 审查意见记录： 在调查审批表“审批信息 ”明确审查意见,39,贷款审批-审批中心审批岗,审批主要内容： 贷款是否符合国家有关政策、法规和我行规定； 避险措施是否得当，担保是否安全、可靠； 贷款调查人、复核人和审查人是否按规定履行职责，出具意见是否客观 出具终审意见。必要时，由同级审批（信贷）主管对风险客户进行终审认定 审查意见记录： 在调查审批表“审批信息 ”明确审批意见,40,审批时

21、效的控制,操作规程 审批机构出具终审意见90天之后，贷款行未确认购房行为完成并发放贷款的，则原有的审批意见失效，贷款行必须要求客户提供新的经济收入证明相关资料，并重新调查和上报审批 小额信贷管理系统 考虑当地房产权证登记周期和借款人实际情况，给予相应的审批有效期（系统默认30天） 对于已经审批通过、贷款行未予以发放的贷款，在审批有效止期，系统自动终止授信,41,审批结果通知-贷款行信贷业务主管,出具个人购房借款审批通知书，以作为买卖双方过户的依据 需要首付款托管的，须先确认到账并通过小额信贷管理系统止付成功 贷款行信贷业务主管签字，加盖合同专用章 注意事项 首付款止付不得通过储蓄前台进行，否则

22、贷款发放后无法划转款项 批贷金额小于申请金额时，借款人自行筹足剩余款项。若我行监管时，冻结首付款时必须修改首付款金额,42,签署合同 -贷款行信贷员，信贷业务主管,信贷员在管理系统进行业务发放，填写放款账户、还款账户和转存账号，再生成借款合同号 首付款未在我行托管：应选择不需要转账付款，此时放款账户应为售房人或其受托人账户，还款账户应为借款人账户 首付款在我行托管：系统强制选择需要转账付款，放款账户应为借款人账户，还款账户应为借款人账户，转存账号应为售房人或其受托人账户 信贷员手工填写个人购房借款及担保合同 信贷业务主管复核合同，签字并加盖合同专用章,43,产权过户-贷款行专人,取得他项权证之

23、前放款、未提供保证的 见证过户过程 亲自取得交易契税票原件和过户领证通知书原件（若当天取得过户之后的产权证，则以新的产权证代替此两件） 同时从客户处取得公证的抵押委托书，委托事项为“抵押登记”,44,贷款条件落实 贷款行专人,抵押担保模式 落实抵押登记 或：取得所购房屋产权转移相关凭证和抵押登记授权委托书原件 保证加抵押担保模式 机构保证人须取得保证金入账凭证，确认可用担保额度足额,45,贷款发放-贷款行信贷员，信贷业务主管岗，记账岗,信贷员在管理系统进行业务出账，手工填写个人贷款（手工）借据并签字 信贷业务主管 对借据进行复核并签字 记帐岗根据手工借据在会计系统发放贷款并签字,46,贷款资金

24、使用-贷款行信贷员,首付款未在我行托管 贷款当日直接到达放款账户，无须转账或解止付，售房人可直接支取 首付款在我行托管 贷款先发放至借款人还款账户（系统自动止付） 次日，通过管理系统，将贷款（或首付款）手工转账至转存账号 转账成功后，等待约15分钟，通过管理系统，手工解止付贷款（或首付款） ，售房人方可支取 注意事项 转账时，先对贷款资金操作、或先对首付款操作，系统没有限制 分批支付房款的方式：在贷款、首付款均转账后，先行解止付首付款，待取得他项权证再解止付贷款 若首付款未在我行托管、但选择转账付款， 则按首付款在我行托管的方式进行处理,47,按揭贷款日常贷后业务,银行发起 放款后补录他项权证

25、 逾期催收 担保债权、担保物权的行使 借款人发起，填写个人贷款普通变更申请审批表 提前部分还款 提前结清 贷款缩期 还款方式变更 抵押权普通变更,48,放款后补录他项权证-贷款行信贷员，信贷业务主管岗,取得他项权证之前放款的，信贷员通过贷后业务补录他项权证 报信贷业务主管岗复核 信贷员作抵押物入账处理,49,逾期催收,逾期10天内-信贷员 电话催收，并确认客户能否接收到期还款短信提醒，不能成功接收的应要求客户配合解决 逾期超过10天-贷款行信贷业务主管 寄送个人贷款逾期催收函 逾期超过15天-信贷员 上门催收 逾期超过30天-贷款行信贷业务主管 发送律师函 逾期超过90天-资产保全人员 通过法

26、律诉讼或委托第三方机构进行追索,50,担保债权、担保物权的行使,保证金扣收-合作方管理人员 借款人或保证人违约的，由贷款行信贷业务主管提请与合作机构签约的管理机构扣划保证金账户内的资金，用于归还借款人的贷款。保证金扣收具体操作按合作协议约定执行。 行使抵押权-资产保全人员 借款人（或抵押人）死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力又无代其履行债务的人或者其继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人拒绝履行担保借款合同的 贷款逾期超过90天 已形成不良贷款,51,提前部分还款-贷款行信贷员，信贷业务主管岗，记帐岗,信贷员调查提前还款请求是否与合同约定相符 对相符的，信贷业务主管同意执行 记账岗通

27、过会计系统手工扣收整期应还金额 信贷员通过管理系统申请提前归还部分本金，归还金额为扣除当期应还金额后的剩余金额 记账岗通过会计系统手工提前归还部分本金 次日，信贷员或记账岗可打印调整后的还款计划表 注意事项： 扣收整期应还金额，应在非还款日，否则无法还款 提前归还部分本金，必须在扣收整期应还金额当天执行，否则无法实现提前部分还款,52,贷款缩期-贷款行信贷员，信贷业务主管岗，记帐岗,信贷员调查借款人是否符合收入还贷比 对于符合的，信贷业务主管同意执行 记账岗通过会计系统手工扣收整期应还金额 信贷员通过管理系统申请贷款期限调整（缩期），通过主管复核后，执行处理（实时向会计系统发送期限调整指令）

28、次日，信贷员或记账岗可打印调整后的还款计划表 注意事项： 须在扣收整期应还金额当天（非还款日）缩期，否则无法执行 缩期可以与提前部分还款合并申请和执行，以保持每期还款额大致不变 扣收整期应还金额之后，先提前部分还款、或先缩期,效果一样,53,提前结清-贷款行信贷员，信贷业务主管岗，记帐岗,信贷员对客户申请进行简单调查 与合同约定相符的，信贷业务主管同意执行 记账岗直接通过会计系统手工扣收剩余贷款本金和应收利息（按本期实际天数计息）,54,还款方式变更-贷款行信贷员，信贷业务主管岗，记帐岗,信贷员对客户申请进行简单调查 原定和变更的还款方式均为分期还款方法的，信贷业务主管同意执行 记账岗通过会计

29、系统手工扣收整期应还金额 信贷员通过管理系统申请还款方式变更,55,抵押权普通变更-贷款行信贷员，信贷业务主管岗,信贷员对客户申请进行简单调查 借款人提供的证明材料表明，抵押物因抵押人姓名或者名称发生变更、或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更的，信贷业务主管同意执行 贷款行专人向房产登记部门申请抵押权变更登记（部分地区仍需按“解抵押、产权变更、重新抵押”的流程办理） 不需要签署变更协议,56,按揭贷款特殊变更业务操作,申请人发起，填写个人贷款特殊变更申请审批表 贷款延期：借款人作为申请人 注意事项 “借款人变更”可通过行内异名转按揭贷款办理,57,贷款延期 -贷款行信贷员，信贷业务主管岗，原

30、审批机构,并提供还款能力不足的有关证明 信贷员对客户申请进行调查，提交主管复核 上报贷款原审批机构审查、审批通过 信贷员通过管理系统申请贷款期限调整（延期），通过主管复核后，执行处理（实时向会计系统发送期限调整指令） 贷款行与借款人、抵押人和处于非免责期的保证人签署个人贷款延期协议 变更合同后，延期导致到期日超过抵押有效止期（若有）的，应到登记部门追加抵押期限,58,二手房贷款业务营销,二手房贷款市场概况 邮储二手房贷款的产品特色 二手房贷款客户渠道,59,二手房贷款市场概况,二手房的市场供给增大，但区域差别较为明显 住房商品化、投资房屋售出和消费升级 大型城市二手房市场规模较大 部分省会城市

31、及地市以下城市仍以新建房为主 二手房贷款需求也处于上升趋势 新建房区域偏远、配套跟不上、交房时间过长 二手房活跃区域一般位置优越、配套完善 房价不断攀升，导致由全款购买二手房转向贷款 社会主流群体对于购买二手房逐渐认可 市场数据 2009年3月份,北京市二手房成交超过2万套,60,二手房贷款市场概况（续）,二手房贷款面临的主要问题 部分地区房管部门办事效率低、管理不严 产权问题较为复杂、交易环节多 中介机构把持客源 至2009.4.8,北京海淀区支行累放178笔,160笔为中介推荐 银行同业竞争激烈 解决的手段 充分跟进房管部门的政策 努力开拓银行自营渠道 平衡把握市场开拓与风险控制,61,邮

32、储二手房贷款的产品特色,产品灵活，适应客户面广 单笔最高500万元，购买住房、经营用房均支持 接受房龄长：住房最长为20年（个别地区为25年） 贷款成数高：普通住房最高8成 贷款期限长：不受房龄约束，住房贷款最长为30年 宽限期选择：仅还利息、免还本金的期限最长为前3年 免除担保费和保证金：优质单位职工可作阶段性保证,62,邮储二手房贷款的产品特色（续）,标准化、规范化的业务办理 标准化的申请表格、资料清单与申请流程，最大限度减少客户往返银行的次数，缩短办理各项手续的时间 对于优质客户，提供上门收取申请资料的服务 承诺在客户提供完整申请资料的情况下，2个工作日内即出具是否同意贷款的审批结果 资

33、金划转至售房人或受托人账户，杜绝中介卷款,63,邮储二手房贷款的产品特色（续）,便利客户的增值服务 免费为购房人提供首付款资金监管服务，过户递件完成后售房人即可先取得首付款，既保证买方资金安全，又维护卖方利益 每期还款日前3天及还款当日，若客户还款账户余额不足时，自动发送免费短信提醒 贷款逾期10天内，客户经理通过电话提醒客户还款 提前还款只需在还款日之前申请即可，符合合同约定即予以还款，不需要预约与排队，免收违约金,64,二手房贷款客户渠道,直客式 通过银行网点、公共媒体宣传，提供免费交易平台等手段，吸引客户主动申请我行贷款 其他银行成功与失败的经验 上海中行：中介派员接受银行内部培训，在银

34、行网点着装、服务态度与客户经理保持一致，撮合二手房交易，将二手房贷款客户直接推荐给中行，并向中国银行收取少量返佣 中信北京分行：与搜房网合作，开办“二手房贷直通车”，但由于缺乏后续的看房、过户等配套服务，市场反映并不好 交行北京分行：在北京分行的二级网站，搭建“个贷e” 平台，向买卖双方提供交易信息免费发布服务，但仍缺乏后续服务,65,二手房贷款客户渠道（续）,间客式 通过房地产经纪、咨询、房贷公司、担保机构、律师推荐客户 根据当地同业惯例，合作机构可能提供阶段性担保、代办抵押登记服务 机构提供保证，须事先按我行合作机构暂行管理办法报总行准入并授权，由一级分行签订合作协议后，才能实施业务合作,

35、66,二手房贷款客户渠道（续）,间客式：注意事项 中介代办抵押登记，务必由我行直接向登记部门领取他项权证 中小型中介，如果不满足合作机构暂行管理办法要求的注册资本、人员数量等条件，也可以进行推荐二手房贷款客户方面的合作，但不得提供我行二手房贷款担保服务 中小型中介，原则选择区县业务量排名前5位的机构，避免合作数量过多，不能有效形成业务规模，也不便于管理 总行对合作费用水平不作要求，各级行应权衡考虑成本与收入 各地在初期未签定合作协议之前、与中介进行业务试合作的，务必提前与本级行财务部门协商好营销费用的列支,67,按揭贷款风险控制,风险控制要点 做好客户筛选，重视收入能力的持续性 分辨交易合法性和抵押权的可执行性 严格遵循业务流程，规避内部操作