天津华明镇调研报告

1、天津华明镇“宅基地换房”调研报告（转）报告一加快新农村建设是新时期重要政府的工作重点，其中，如何加快小城镇建设、如何做好城中村改造工作都是新农村建设必须面对的课题。然而，制约小城镇建设进程的有两大突出矛盾一是土地，二是资金。许多小城镇都因遇到这些问题而踯躅不前。城市郊区新农村建设的路子该怎么走？土地和瓶颈的约束如何破除？这是新农村建设必须破解的一道难题。天津市华明示范镇是首批“宅基地换房”的试点镇，其“宅基地换房”的做法为小城镇建设做出了新的探索。为了学习其宝贵经验，加快新农村建设，促进小城镇建设，本文是对天津“宅基地换房”经验的一点总结，仅供交流探讨。一、华明镇的基本情况天津华明示范镇地处天

2、津东丽区，位于滨海新区和市区之间，共有12个村庄合计4万多人，该镇共有宅基地12071亩,原户均宅基地0.8亩。华明镇是天津首批宅基地换房试点项目，试点面积5.618平方公里，总规划面积12.1平方公里。该项目南依“津汉公路”、空港物流加工区，北靠“北环铁路”，东临“华明新家园”和“东丽湖旅游度假区”，西接“华明经济功能区”，距离天津市中心10公里，天津港30公里，滨海国际机场3公里，具有优越的地理位置。二、华明镇“宅基地换房”的基本做法在加快城市化、建设新农村的过程中，天津市也遇到了同样的两大矛盾土地和资金的制约。如何突破这一瓶颈呢？天津方面认为，解题“三农”关键在于如何做好“加减法”即减少

3、农民、富裕农民、增加对农村的公共服务。让农民住进小城镇，享受城市化带来的实惠，实现从传统到现代、从分散到集中、从农村到城镇的转变，是加快小城镇建设的现实意义和历史意义。经过反复调研和思索，天津做出了一步崭新的探索以宅基地换房。天津华明镇就是天津“宅基地换房”项目的首批试点镇。该项目2005年开始规划，历时2年，2007年启动村民搬迁，目前，已有1万余户约合3.5万人入住了华明示范镇，享受到了城市化建设带来的实惠。（一）宅基地换房的核心内容所谓以宅基地换房就是在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划、设计和建设有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小

4、城镇。农民以其宅基地，按照规定的标准，换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住。农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现耕地占补平衡。新的小城镇除了农民住宅区外，还规划出一快可供市场开发出让的土地，用土地出让收入平衡小城镇建设资金。以华明镇为例, 该镇共有宅基地12071亩,原户均宅基地0.8亩,建设新镇只需新占耕地8427亩,尚有大量土地节余，完全可以实现耕地占补平衡。具体来说，天津的“宅基地换房”的组织实施：由常务副市长挂帅，由国土资源部率先安排6402亩周转用地，然后由东丽区政府牵头，由区建委成立一个建筑公司天津滨丽公司，负责征地、融资、建设，政府负责制定政策、做好群众工作，清点土地，企业向

5、银行贷款融资，房子建好之后，农民按相应的标准以宅基地置换城镇商品房。力争做到“政府不拨钱、企业不亏钱、农民不出钱”，实现新农村建设又快又好推进。（二）宅基地换房的基本做法天津华明镇宅基地换房的做法是在充分调研的基础上分阶段有序进行的。1、房屋普查、建立档案：自2002年开始，华明镇首先做了两件事：房屋认定和人员身份认定。以镇为单位，由城建规划部门进行房屋普查和测量，建立房屋档案，获得准确的第一手资料。同时，由村民委员会成立工作小组，进行村民身份认定，确定村民数量。2、规划建设：华明镇“宅基地换房”项目从2005年开始规划，2006年4月开工建设，规划区内可容纳18万人居住。选址：示范镇选址在空

6、港物流加工区对面，高速公路与津汉公路相交处，区位优势明显， 住宅：整体区域分为居民住宅区和商务开发区。华明镇住宅顺应农民住房习惯，分布多为5层建筑，同时根据不同层次群众的需要，设计了带电梯的小高层。社区：依照居民下楼不出三百米的原则，设立了完善的公共服务设施，规划了社区服务中心、休闲广场以及便利店、医务室、托幼园等配套公建。环保：园区绿化率达40%，住宅建设实施“三步节能法”，广泛推广使用太阳能和燃气能源，建设“中水（即废水再利用）处理设施”，体现了明显的节能环保特点。3、村民申请：通过前期的调查和测量，经多方征求意见后，由镇政府制定换房政策和标准。政策制定之后，由村、镇干部深入农村做好宣传工

7、作，让农民充分了解政策内容，满意者提出搬迁、换房申请，当一个村90以上的村民提交了申请之后，村委会和镇政府签订合同，整个过程涉及份合同，做到不强求，不强制，不强拆，力求规范行政、依法办事。4、实施换房：按照天津华明镇以宅基地换房的政策内容，换房遵循两大标准：A、房屋有效面积：根据之前房屋普查的数据，村民的房屋分为主房和附房两种，其标准为：每一平方米主房可置换一平方米商品房，每二平方米附房可置换一平方米商品房。B、人均置换面积：华明镇的政策规定，换房按照30平方米人的标准置换商品房，一户人家最多可换取3-4套房子。超出面积部分，给予货币补偿。举例：如某三口之家，原有农房50平方米，按人均标准应得

8、90平方米，那么，其换取的90平方米房屋中，50平方米不用出钱，而超出的40平方米，该农户则需交纳400-600元平方米的差价补偿。如果村民的房子是楼房者，农户获得商品房之后，还可以获得政府补给的300-400元平方米的补贴，如果村民原来的房子是土胚房，那么农户获得新房后，需向政府交纳200元平方米的补差。换房后的效果：从宏观来说，“宅基地换房”做法解决了两大矛盾土地占用矛盾与资金困难矛盾，实现了两大平衡耕地占补平衡、城镇建设与百姓利益的平衡。从微观来看，“宅基地换房”政策给当地农民带来了实实在在的实惠：A、房屋性质改变：原来的农房为小产权房，而置换之后的房子是按经济适用房标准建设的，5年之后

9、可以上市，农民获得的房子是拥有产权证的商品房。B、财产增值：原来50平方米的农房价值不足10万，而置换之后的90平方米房子，价值30-50万，房屋明显增值了（目前滨海新区的房屋市价为6000/平方米左右）。C、享受城镇生活实惠。农民换房后，住进了统一规划的城镇，享受到了便利的城市生活公共设施。农民开始转变为新型农或者社区居民。（三）宅基地换房的相关配套政策天津“宅基地换房”做法不是单纯的拆房换房，而是一个城镇化建设的系统工程，它包括农民搬迁后土地复耕、解决就业、社会保险和社区管理等多项配套政策。1、土地复耕配套措施：农民宅基地换房后，原来的土地承包责任制并未改变，土地仍然发包给本村村民，农民可

10、以继续耕种自己的土地。但是基于当地的特点，土地多为盐碱地、排污区，不太适宜耕作，土地产出不高，农民种田意识不强烈。宅基地换房后，土地开始向大户流转，实行大户经营，用于搞经济作物种植。配套设置：A、建设生产用房，为了方便复耕，政府补贴建设简易的生产用房，以便以后拆房时无争议。B、设立了农用机械停车场和大型运输车停车场C、建设地下储藏室2、解决就业途径：农民住进城镇之后，开始逐渐转型为居民，因此，如何解决农民的生活后顾之忧是必须重点考虑的问题。华明镇宅基地换房之后解决农民就业问题的措施有三方面：一是面向全市企业推介、输送人才；二是在本区域企业安排物流、保安、保洁等就业岗位三是设立新区居民培训学校，

11、免费培训农民，开始驾驶、电焊、保洁等课程，提升农民工技能和素质，以适应城镇发展的需要。通过这些措施，华明镇提供了10-20万个岗位，解决了农民养家糊口问题。3、各项保险政策：为了解决农民的后顾之忧，天津市政府为宅基地换房后的农民按城镇职工标准交纳了养老保险，每月40元/人，参保金由政府买单，目前参保率达85%以上。4、社区管理模式：华明示范镇居民实行社区化管理模式，行政机构设置为“三委”结构村支部、村委会、农工商公司，原行政村委会保留，每个村委会规模为3000户，政府提供300-400平方米的办公用房。示范镇物业管理采取市场化运作，村民第一年物业费全免，第二年人均0.1元/平方米，每年递增0.

12、05元，五年后每平方米不超过0.5元，政府补贴0.6-0.7元/平方米。社区专门成立综合执法大队，统一负责社区行政执法，维持治安，借鉴香港“一个警察管到底”的做法，实施一支队伍管全部。三、华明镇“宅基地换房”的意义和成功经验通过天津“宅基地换房”的考察，我们发现，小城镇集中规划、拆房还地、宅基地整合复耕是一种好的尝试，在新农村建设和城中村改造中，“宅基地换房”的思路具有很大的意义：(1)可以解决大中城市城郊地区农村建设散、乱、脏的难题，解决城郊地区规划和治安混乱的问题。(2)在金融危机来临、房地产市场低迷的背景下，“宅基地换房”可以推动地区固定资产投入，拉动内需。(3)“宅基地换房”采取政府主

13、导、市场运作，可以解决城镇建设面临的融资难题。(4)可以整合城市周边土地，既可保护耕地，又可提高城市土地利用率，加快城镇化进程。天津宅基地换房试点项目属于小城镇建设的新探索新思路，其思路和模式对我县的新农村建设和小城镇建设具有很大的启发。1、有一个好的完善的规划。华明镇“宅基地换房”项目从2005年开始规划，2006年4月开工建设，在选址、功能区域划分、配套设施建设、社区管理等方面都有细致周到的前景规划，体现了统筹城乡发展，统筹社会各方面发展科学发展观。宅基地换房不是把原来的乡村简单推倒重来，而是有长远的规划，有完善的配套设施，既有利于赢得百姓支持，使小城镇建设顺利进行，又有利于改造之后新城镇

14、的发展，实现了农民从传统到现代、从分散到集中、从农村到城镇的转变。同时，天津“宅基地换房”试点作为一个系统工程，相关配套政策包括费用的减、免、补，解决了搬迁后农民的就业、社会保险、社区管理等难题，新城镇的公建配套设施也相当完善。这些配套政策解决了农民的后顾之忧，也为宅基地换房政策顺利推行奠定了基础。2、有国土资源部的支持：划拨周转用地土地流转问题是小城镇建设遇到的棘手难题，天津华明镇“宅基地换房”之所以能顺利推进，一个重要因素是国土资源部率先安排6402亩周转用地，使得当地政府可以先建设、先安置，把整地、拆迁、资金等诸多要素交织的矛盾降至最低。3、有老百姓的支持和拥护。天津“宅基地换房”试点项

15、目在实施之前，进行了充分的调研和论证，同时实施过程中让农民充分了解政策内容，通过6份合同进行自愿申请，达到90%以上的申请方可启动项目，这就保证了政策符合村民利益，具备了坚实的群众基础。他们能得到老百姓的拥护，其原因是：（1）当地村民所拥有的土地大都是盐碱地，农业种植收入不高，在良好的安置政策面前，农民对土地的依恋程度不高。（2）当地老百姓对工业文明和城镇生活的认同感较强。在华明镇，单纯靠种地为生的人不多，多数人从事第三产业或外出打工，因此，他们对于小城镇建设的热情很高。（3）宅基地换房的政策符合当地老百姓的心理预期。华明镇宅基地换房政策中，农民得到的人均30平米房屋面积，所得房屋性质为商品房

16、，进入城镇居住之后，社会保险、劳动就业有较好的保障。这些都基本达到了当地老百姓的心理预期。4、有较好的操作模式。天津华明镇宅基地换房的操作模式上实行政府主导、市场运作。天津“宅基地换房”试点由区政府牵头，市建委成立一个独立的公司负责征地、融资、规划、建设，甚至连物业管理也采取市场化运作模式，这种模式由企业运作，既赢得了效率，确保了项目的顺利实施，减轻了政府的负担，过程由政府把关，确保了规划的整体性和项目质量的稳定性。同时，政府在实施征地、换房时，操作也很规范。经多方征求意见后，由镇政府制定换房政策和标准。然后让农民充分了解政策内容，满意者提出搬迁、换房申请，当一个村90以上的村民提交了申请之后

17、，村委会和镇政府签订合同，整个过程涉及份合同。这样，先申请再审核最后换房的过程相对规范顺利，农民的抵触情绪较低。四、我们借鉴“宅基地换房”经验的几点建议学习天津“宅基地换房”经验不能照搬，具体操作需要因地制宜，特别要把握以下几方面的问题。1、做好规划，选好址。虽然“宅基地换房”具有重要借鉴意义，但其做法不宜在面上盲目推开，必须满足以下两个条件才能成功推行。首先，节约出来的土地能够支撑起全部的小城镇建设或城中村改造费用。我们可以根据土地征用成本、拆迁成本、建设成本、土地挂牌价格等变量建立一个计算公式： 出让土地总量*土地挂牌价格（土地征用成本+拆迁安置成本+建设成本）1.2不宜推行1.2适宜推行

18、根据公式，如果所得的值小于1.2，那么说明该地不适宜推行此模式，如果所得的值大于1.2，“宅基地换房”才有可能推行。其次，必须具备良好的区位优势，可以提供各类就业安置条件。根据以上条件，新址规划应该尽量贴近城市或工业园区，结合我市实际情况，初步具备条件的有两大开发区和*镇、*镇两个城关镇的城郊区域。2、需要筹好资金。小城镇建设或城中村改造要想得到来百姓的支持，就需达到“老百姓不出钱、资产大幅增值、生活品质大幅提高、生活就业有足够保障”几个目标。而这些都需要巨额经费的支撑。这点，由于我市经济无法和天津经济相比，其做法可以借鉴但不能照搬。资金的筹措要靠多元化科学运作。（1）向土地要钱：通过把整理出

19、来的土地出让获取资金，用于城镇建设。（2）向店铺要钱：土地性质变为商业用地，建设出售商业店面筹措资金。（3）向房屋要钱：安排适当比例的商品房开发，补充资金。筹措资金要避免过去一切由政府负担到底的做法，可以改为政府主导、企业运作。在房地产市场低迷的情况下，只有长期享有国家优惠贷款的实力型企业才能担此重任，它们知道怎样才能顺利融资，政府也能更好地进行宏观调控。3、解决土地流转问题。目前，国土部门对于规划建设用地有严格的计划。重大项目的建设用地设计到土地标准、土地性质转换，流转程序等一系列复杂问题。在这方面，天津华明示范镇由国土资源部划拨一定数量的周转用地的做法是值得借鉴的。我市进行新农村建设、小城

20、镇建设或城中村改造，可借鉴天津做法，通过国土部门划拨周转用地用于前期项目启动或把土地率先进行性质转换，然后上市招、挂、拍，以土地融资。4、做好方案。项目能否顺利推行，关键看方案是否完善、实施是否到位。借鉴天津宅基地换房的经验，方案的实施必须分步骤有序进行：（1）让村民先申请，再审核，然后根据申请审核通过的比例决定能否推行、该做哪些调整。（2）做好拆迁安置。根据我市百姓的特点，手中有粮，心中不慌的人依恋土地；手中有房（住宅房和店面），心中不慌的人求安全。要针对群众的不同需求给出多种选择，可以使给予房屋安置，也可以给予货币补偿，安置的标准一定不能损害老百姓的既有利益。（3）做好就业安置。要想项目顺

21、利推行，并且不留后遗症，必须解决好安置户的就业问题，要确保失地农民有工作，并且有体面的收入。（4）做好生活保障。借鉴天津的经验，我们做好百姓生活保障包括以下几方面：社会保险的缴纳、医疗设施保障、教育问题解决、交通设施便利、公共设施齐全。5、多部门密切配合。新农村建设和小城镇建设是个系统工作，涉及到国土、规划、建设、税务、治安管理、基层组织等单位、靠单个部门难以开展工作，项目实施需要强有力的领导班子，调动相关部门积极配合，协同作战。综合来看，天津“宅基地换房”是小城镇建设过程中的一种新探索、新途径，其成功经验对我县推动新农村建设具有借鉴意义，能给我们带来更多深层次的思考，但是在具体执行过程中，我

22、们需要结合自身实际，因地制宜，走适合自己发展之路。报告二按：推进城乡一体化是统筹城乡发展的内在要求，我省已在芜湖、马鞍山、铜陵、淮北分两批开展试点工作；在现有制度框架下，能否通过集约农村建设用地增加城市建设用地，以缓解城镇建设用地压力?为此，省发改委组织各市相关同志对天津市东丽区华明示范镇进行了考察学习。考察组拜访了天津市发展改革委相关处室，听取了他们的经验介绍，实地参观了华明示范镇。我市发改委及两家全国发展改革试点镇颍东区插花镇、颍上县迪沟镇和颍上县发改委同志参加了考察，并形成了考察报告。现刊登如下： 天津市华明示范镇宅基地换房考察报告 华明镇隶属于天津市东丽区，紧临滨海新区，是天津市第一个

23、实施宅基地换房的试点小城镇(示范镇)，是天津市社会主义新农村建设的重点工程之一。现实施建设面积5.618平方公里，总体规划面积12.1平方公里。该项目区域南依“津汉公路”和“天津空港物流加工区”，北靠“北环铁路”，东邻“华明新家园和“东明湖旅游度假区，西接“华明经济功能区”。距北京市四环线120公里、天津市中心区10公里、天津港30公里、天津国际机场3公里。 2006年4月动工建设，2007年年底全部竣工，3.6万农民喜迁新居，规划1.1平方公里的经济功能区，目前已完成道路、管网和绿化工程，总投资6.9亿元的华明集团公司扩线改造项目和总投资20亿元的滨海临空产业园已开工建设，规划1.32平方公

24、里的商业商务区，计划引进国际知名企业建设金融服务、总部基地和配套商业，目前正在招商引资。可以说，华明已经从农业小城镇迈向了天津大都市。一、宅基地换房的做法以宅基地换房的办法是指在国家现行政策的框架内，通过对农民宅基地(包括村庄集体建设用地)的整理，以不减少耕地为前提，高标准规划建设一批现代化、有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城镇。农民以基宅基地，按照规定的置换标准无偿换取小城镇中心的一套住宅，迁入小城镇居住，原有的宅基地由村民委员会组织农民整理复耕后，实现耕地的占补平衡。主要操作程序包括7个方面。 1、区政府组织编制建设规划和土地整理复垦规划及年度实施计划，报市政府审批。 2、组建开发建

25、设投资机构，作为投融资主体，按照市场化的原则，负责示范小城镇建设。 3、区政府向市国土房管局申请建设用地周转指标，用于示范小城镇建设，后以原村庄宅基地整理复耕后的土地予以抵还。 4、拟迁入小城镇的村民向村民委员会提出以其宅基地换取新建小城镇住房的申请。村民委员会制定村民宅基地置换住房办法提交村民代表大会或村民大会通过。村民委员会与村民签订以宅基地换房的协议。村民委员会与小城镇开发建设投资机构签订本村村民以宅基地换房的总体协议。 5、农民住宅建成后，由小城镇开发建设投资机构交付村民委员会，由村民委员会进行分配。 6、农民搬迁完成后，由村民委员会负责组织村民对宅基地(包括村庄建设用地)进行整理复耕

26、，由市国土房管局组织验收。 7、复耕出的农用地除用于抵还建设示范小城镇借用的建设用地指标外，其余的建设用地指标，在符合土地总体规划的前提下，经批准可以调剂使用。 二、宅基地换房的关键环节 1、土地运作。华明镇建设试点工作是按照国土资源部（国地资发200720号)文件精神，将小城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，也就是依据土地利用总体规划(包括农民的宅基地)和拟用于小城镇建设的地块共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区建设用地总量不增加，耕地面积不减少，质量不降低，用地布局更合理。区政府编制拆旧和建新项目区以及土地整理复垦项目区实施规划。依据规划，合理安排建新区的建设

27、用地比例，按照挂钩联动原则，统筹安排项目区，在同一项目区内落实拆旧地块与建新地块。建新和拆旧地块地域上尽可能接近。建新地块的总面积小于拆旧地块的总面积。这一点非常关键。建新地块中用于安置拆旧地块农村居民的土地面积应低于原占用面积、建新地块中其他建设用地的集约利用水平应高于现在存量建设用地。拆旧地块复垦耕地约数量、质量大于建新占用的耕地，并与基本农田建设和保护相结合。在项目区内，结合小城镇建设统筹规划产业用地，作为小城镇的组成部分。规划的产业用地，纳入小城镇范围。经区政府申请，市国土房管局下达城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标，专项用于小城镇内建新地块的面积规模控制。在规定时间内

28、用拆旧地块复垦出来的耕地面积归还，归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标。市国土房管局制订分年度用地指标归还计划，每年对示范小城镇建设项目区的实施情况进行检查验收，并将合格的由农村用地复垦得到的耕地，核定归还国家的用地周转接指标。项目实施完成后，由市国土房管局组织检查验收。按照小城镇总体规划依法办理相关土地使用手续。规划用于农民还迁住宅及小城镇配套公用、公益设施建设的土地，用地按行政划拨方式办理；其余用地实行有偿供应，其中商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 2、资金筹措。华明镇宅基地换房建房投资与农民无偿获取住房的资金缺口如何弥补?巨额的前期投资

29、如何解决?这方面华明镇成功的探索出了一条投融资的路子。市政府授权东丽区政府设立一个投融资建设公司(小城镇公司)作为小城镇建设项目投融资主体，具体负责小城镇项目投融资、建设开发、土地整理的运营，其融资操作流程是小城镇公司 国土资源部批准土地挂钩周转利用指标 征用土地 银行进行融资设计 银行给予贷款 项目建设 出让区土地整理 土地出让偿还贷款。其操作程序是： 小城镇公司作为项目特许经营主体，负责申请项目立项，按照有关规定申请土地周转指标，办理与土地相关的前期开发手续。区政府将项目建设用地作价作为项目资本金给小城镇公司，满足银行的贷款要求，并符合项目评审的条件。小城镇公司以土地出让收益权作为质押，向

30、银行申请贷款，双方签订贷款协议。银行按照工程建设的进度安排资金供应，与小城镇公司共同协商解决项目现金流平衡问题。小城镇公司按照规划完成农民还迁住宅和公建配套设施建设，完成出让区土地一级开发，保证达到可出让条件。小城镇公司受区县土地整理中心的委托，按照项目实施进度、土地出让条件和市场环境的预测分析，制定土地出让和还贷款计划。以招拍挂方式出让经营用地。按期偿还银行贷款利息和归还贷款。 三、宅基地换房的成果 以宅基地换房的办法推进小城镇建设，是建设社会主义新农村的一项具有深远意义的战略举措。它创造了城市郊区农村实现城市化的新模式；开辟了农村建设用地重新整合、流转和集约利用的新途径；创造了利用现有集体

31、建设用地存量为经济发展提供空间的新思路；能够促进现有村庄建设用地向城镇集中，加速实施城镇建设总体规划；能够改善农民居住环境，提高农民生活质量；能够使农民宅基地的价值显现，农民住宅商品化、产权化，大幅提高农民家庭财产性收入和非农业劳动所得。华明镇的做法是统筹城乡发展的创新之路，是落实科学发展观的创新之举，体现了以人为本的创新探索，形成了鲜明的时代特色。 在城镇布局中，保留农村的优点，引入城市的优点，扬弃城市的弊病，强调民风、民习、民俗，保留农居味道。华明示范镇选址在空港物流区对面、高速公路与津汉公路相交处，这里交通便利，区位优势明显，适应了本镇村民从事物流业的传统，考虑到了经济社会发展的长远需求

32、。镇内科学划分了居住、服务、就业的区域功能布局，合理安排了居住、商业、学校以及休闲娱乐场所等配套设施。 、 在城镇环境上，体现生态特色，注重人与自然的和谐相处。结合华明镇原有的湿地，规划建设了街心公园和湖面。合理利用了现有资源，保留了田埂上的数千株旱柳、果树等，成就了最纯粹的自然景观，形成了不可多得的良性循环生态圈。此外，华明示范镇还选植了适宜本地生长的观赏树种和花草，形成了高于城市绿化的田园特色。 在建筑特色上，华明示范镇的住宅和公共建筑采用了先进的设计理念和技术。在体现绿色环保可持续的发展理念上，住宅建筑按照“三步节能”标准进行建设，节能65；大规模利用了太阳能，用于太阳能热水器和小区庭院

33、照明。华明示范镇还建设了中水处理设施，实施了雨污分流，通过收集雨水，经处理后直接排入湖水，用于生态建设。此外，全镇采用了清洁能源，农民做饭全部使用天然气，从此告别了使用柴火与煤炭的岁月。建筑造型上，风格新颖、美观协调，既有风情小镇的特色、又有旅游观赏的价值，同时又充分考虑了农民不习惯住高层的特点，多为五层建筑。对那些上了年纪的老人和五保户，还专门建设了带电梯的小高层。 在人居环境上，华明示范镇具有现代化新城镇的鲜明特点，是一个交通便利、规划合理、设施完善的宜居生态小镇。镇内建有九年一贯制学校、幼儿园、中心医院、老年公寓、文化广场等公共设施，同时结合北方农民喜欢户外活动的习惯，按照下楼不出300

34、米的原则，建设了农民培训学校等服务设施和各类主题公园、花坛绿地，最大限度地满足了农民教育、卫生、娱乐等方面的需求，形成了住宅与园林景观融合、住宅与公共设施的融合，无不体现出人性化的氛围，彰显出现代田园赏心悦目、贴近自然的人居环境。在城镇管理上，建立了华明示范镇管理委员会，负责行政管理。改变原来以村为主的管理方式，以3000户为一个社区，300户为一个邻里，组建以居民委员会、邻里和居民小组为主体的新型社区管理体制。在管理方式上，市容、环卫、园林绿化等实行管干分离，通过招投标方式选定养管队伍，进行市场化运作。在综合执法体制上，按照精干高效的原则，由一个综合执法机构统一负责小城镇行政执法。 四、宅基地换房的几点启示考察给我们带来了视觉的冲击，也给我们带来了思想的振撼。是什么力量成就了华明的城市化、现代化? l、领导重视是关键。华明镇以宅基地换房是在天津市委、市政府的总体部署下进行的，形成了常务副市长为组长，发改委牵头，建委、农委、财政、规划、房产等部门参与的高效运作机制，建立了区、镇领导小组和村工作组。可以说没有高层领导的重视，大面积的土地规划运作和巨额的资金融集根本无法实现。 2、政策支持是保障。天津市围绕试点下发了