当前经适房定价存在的问题

1、当前经适房定价存在的问题住房保障CHINAREALESTATE当前经适房定价存在的问题王德响南京农业大学公共管理学院彭海城深圳市房地产评估发展中心经济适用住房制度是我国保障性住房制度划、拆迁、施工许可证复印件；建筑安装工程预的重要组成部分，经济适用住房的价格对配置保（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件”。障性住房资源具有重要的影响。经济适用住房从对材料的要求看，开工后确定价格的经济适用价格管理办法（以下简称办法）的颁布标志着住房其定价时点在经济适用住房建成后。经济适用住房依法定价制度的确立。十余年来，综上可见，办法中经济适用房定价时点不办法对指导和规范经济适用住房的定价实践是选择在销售时

2、间，而是选择在建设周期内，没工作、调整经济适用住房各利益主体之间的关系有考虑二者时间差对房价的影响；此外，开工前发挥了重要作用。然而，随着经济适用住房制度和开工后确定价格的经济适用住房定价时点又的不断深化和保障性住房制度的不断发展，办相差甚大，因此定价结果也会存在很大的差异。法的相关内容已经越来越无法满足实际定价工定价时点对定价结果的影响会使得在同一区域作的需要，其局限性也表现得越来越明显。购买类似经济适用住房的购房者支付的价格不一、定价时点选择问题同，这将造成购房者之间的不公平。定价时点的选择对于定价结果有直接影响，二、成本核算存在的问题这主要是因为在不同的定价时点，经济适用住房经济适用住房

3、价格管理办法关于成本核的建造成本存在较大差异。但办法对定价时点算问题的规定也存在一定的问题，这主要表现为的要求并不一致。如第8条规定“经济适用住房征地成本难以测算以及开发建设成本计算标准价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设不明确两大问题。（房地产）主管部门，按照本办法有关规定，在项1.征地拆迁成本问题目开工之前确定，并向社会公布”，这一规定表明办法第6条规定经济适用住房开发成本经济适用住房的定价时点应该在开工前；但同时应当包括按照法律、法规规定用于征用土地和拆第8条又规定“凡不具备在开工前确定公布新建迁补偿等支付的征地和拆迁安置补偿费。一是土经济适用住房价格的，以及已开发建设的商品房地征地

4、拆迁成本经常难以核算。诚然，征地拆迁项目经批准转为经济适用住房项目的，房地产开成本的确应该属于经济适用住房的开发成本之发经营企业应当在经济适用住房销售前，核算住一，但是征地拆迁成本经常难以计算。以深圳市房成本并提出书面定价申请，按照价格管理权限的情况为例，深圳市实行统一土地储备和出让政报送有定价权的政府价格主管部门确定”；第9策，用于建设经济适用住房的土地在开发前都统条还有相关规定“经济适用住房开工后确定价格一完成征地拆迁工作，而且都是已经基本完成了的，房地产开发经营企业定价申请应附以下材“七通一平”的熟地，无法计算每一块经济适用住料：经济适用住房价格申报表和价格构成项目审房的征地拆迁成本。二

5、是即使可以计算征地拆迁核表；经济适用住房建设的立项、用地批文及规成本，该成本也不能反映不同地块的级差地租，辈輵住房保障CHINAREALESTATE表1：深圳市部分经济适用住房价格市场价格基准价格与市年度项目名称所属区域估价时点基准价格(元/平方米)(元/平方米)场价格之比龙祥苑B栋南山区2007年12月43191250034.55%康达苑南山区2007年12月47041270037.04%一、二期46111700027.12%星海名城南山区2007年12月五期52641700030.96%2007六期54801700032.24%深大书香文苑南山区2007年12月3958910043.49%

6、蓝色海安居盐田区2007年12月3161850037.19%桃源村三期南山区2007年12月48631450033.54%坪洲新村一期宝安区2008年11月3486800043.58%福保桂花苑福田区2008年11月52521300040.40%福保110地块福田区2008年11月54941300042.26%2008雅福居福田区2008年11月40671600025.42%金地上塘道花园龙华新区2008年11月4369820053.28%金地上塘道花园龙华新区2008年11月4321820052.70%旭飞华达园罗湖区2008年11月36401200030.33%1、2栋1944410047

7、.41%南山区龙井路住2009南山区2001年1月宅楼3、4栋1969410048.02%松坪村三期东区南山区2011年6月47622110022.57%2011松坪村三期西区南山区2011年6月47222110022.38%无法体现不同区域地段的房价差异，经查出现郊造经济适用住房过程中实实在在已经发生过的区房价高于市区的现象，因此容易造成定价不公成本。一般来讲，如果开发商的开发经验丰富、管平的问题。表1为深圳市近年来经济适用住房项理能力强，相关技术先进，那么实际成本一般小目的销售价格，可以明显看出，这些价格无法充于社会平均成本；反之亦反是。因此，社会平均成分体现不同区域之间住房的差异。本一般

8、与实际成本存在较大的差异，经济适用住2.开发建设成本核算标准的选择问题房的成本测算是使用实际成本还是社会平均成开发建设成本测算的标准对成本测算结果本，对经济适用住房的定价具有重要影响。而办具有重要影响，成本测算标准一般分为实际成本法第6条仅仅规定了经济适用住房基准价格的和社会平均成本两种。社会平均成本是由社会必构成，却没有说明这些构成部分的测算标准。从要劳动时间决定，因此这一成本既考虑了技术先第8条的相关规定看，如果经济适用住房的价格进生产者的成本，也考虑了技术落后生产者的成确定必须在竣工前，那么其测算的标准应该是社本；而实际成本则不然，它是开发商在开发和建会平均成本，因为实际成本必须在经济适

9、用住房辈輶住房保障CHINAREALESTATE建成后方能核定；但第9条又规定竣工后确定价基础主要是基于资源配置效率的考虑。成本定价格的，房地产开发经营企业定价申请应附有建模式的理论基础是财政收支平衡理论，财政收支筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工理论表明实现财政收支周期平衡的必要性很强，合同复印件，如果采用决算书核定成本，则其核因此成本定价模式认为应根据保障性住房的建定的应该是实际发生成本。因此，这种对不同经设、管理、维修等各项成本的可回收性以确定保济适用住房使用不同测算标准的做法会造成定障性住房价格和租金。办法规定经济适用住房价不公平。此外，现实中，项目成本决算往往滞的价格通过成

10、本定价模式确定。由于所有经济适后于项目竣工时间，所以采用实际成本核算的用住房的成本构成基本相同，所以在同一时点情况较少，更多情况下只能采用社会平均成本，下，采用成本定价模式所确定的不同经济适用住但是社会平均成本在实际工作中会面临无据可房的价格都基本相同。依的局面。成本定价模式确定经济适用住房价格可能三、单套住房价格修正的问题存在以下几方面的问题：首先，成本定价模式的房地产具有单一性，每一套住房都有其自身行政成本过高，这主要是因为征地成本和开发建的特点，例如，住房所处的位置不同决定其价值设成本的测算需要搜集大量资料，进行大量的测不同，即使在同一位置、同一项目、同一幢楼中，算工作。其次，成本定价模

11、式的定价结果无法体不同的住房也会因为楼层和朝向不同而产生价现地段差异，从而导致地段较好的经济适用住房值差异。因此，从理论的角度来看，经济适用住房供不应求，较差地段的经济适用住房被弃购，以应当根据其不同的特点及价值制定相应的价格，致于经济适用住房资源配置效率低下。再者，不以确保经济适用住房分配的公平。按照办法的区分保障对象的收入差异，而对所有的保障对象规定，确定或审批的经济适用住房价格，为同一制定统一价格，会加剧保障对象之间的不公平。期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住这是因为从效用理论的角度来讲，低收入者对保房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差障性住房效用评价低，高收入者对住房的效用

12、评价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和价高，但针对所有的保障性对象制定统一的成本为零的原则确定。价等同于对低收入保障性对象征税以补贴更高然而，这一规定存在以下问题：一是办法收入者。最后，从整个保障性住房制度的定价体并没有确定修正幅度标准；二是现代建筑形式系来看，经济适用住房采用成本定价模式与保障日益丰富，楼层和朝向已不是影响价值的唯一性住房定价体系不相适应作为赋与财产属因素，影响建筑价值的因素还包括景观、户型、性的经济适用住房宜采用市场定价模式，而成本噪音等多种因素；三是现有法规和建筑规范对定价模式应当更多的在保障居住权的公共租赁住房朝向的定义没有明确界定，定价实务中存住房定价时采用。齐婧/