应急方案及流程

1、深圳市特科物业管理有限公司作 业 指 导 书应急方案及流程文件现行版号/改次：B/0 目 录序 号名 称备 注1011空调系统应急处理方案12空调系统应急处理流程2021电梯系统应急处理方案22电梯系统应急处理流程3031火灾等突发事件应急处理方案32火灾等突发事件应急处理流程4041供配电系统应急处理方案42供配电系统应急处理流程5051给排水系统应急处理方案52给排水系统应急处理流程6061治安等安全事件应急处理方案62治安等安全事件应急处理流程7071化学危险品泄露处理流程72传染病的预防8081环境部应急工作方案8211空调系统应急处理方案111制冷机组发生故障：A运行值班员应立即启动

2、备用空调，恢复供冷。B管理处接到报警后，管理处经理及工程部必须在5分钟以内赶至现场，在10分钟内确定事故原因，能自行处理的应及时排除故障，恢复机组正常工作。C管理处不能处理的故障，应在确定故障原因后3分钟内通知维修单位，维修单位应在30分钟内赶至现场处理。D故障不能在10分钟内处理的，管理处应及时通知业主，并说明故障原因。112制冷机组附属设备（如冷却/冷冻水泵、冷却塔等）发生故障：运行值班员立即启动备用设备，工程部及时组织人员维修，恢复设备正常使用。113中央空调末端装置发生故障：工程部立即组织人员抢修，维修时应尽量减小影响供冷的范围。114故障排除后，工程部做好工作记录及故障分析报告，总结

3、经验，避免同类事故的发生。12空调系统应急处理流程图发生故障运行值班员确认判定故障类别制冷机组故障附属设备故障末端设备故障管理处经理能否自修通知维修保养单位30分钟内到达现场修理工程部分析故障，合力抢修总结经验，工作记录排除故障工程部 21电梯系统应急处理方案211当消防系统（误）报火警，消防值班人员应沉着冷静，迅速查清报警点位置和数量，电话通知保安值班人员急赴现场查看，同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时必须立即通知管理处组织人员灭火救灾，同时停止电梯运行。若系误报，尽快排除故障，恢复电梯正常运行。212突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行，消防值班人员应通过对讲电话告诉乘

4、客不要惊慌失措，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部位探出轿厢外，身体不能靠在轿厢门上，最好离轿厢门远一些。然后立即通知电梯操作工，根据楼层灯指示或小心开启外门察看，确定轿厢所在位置，在解救工作开展之前，先切断故障电梯电源，视情况依下列步骤释放被困乘客。A轿厢停于接近候梯厅门口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时，用专用外门钥匙开启外门，同时用力缓慢打开轿厢门，协助乘客安全离开轿厢，然后重新将外门关好。B轿厢停于远离侯梯厅门口的位置，如果轿厢门处于半关闭状态，应先将其完全关闭或开启，然后通过手动盘车使轿厢就近平层，用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员，然后重新将外门关好。C手动盘车时

5、，至少两人进行，一人双手抓牢盘车轮，另一人撬开抱闸，断续动作，每松开抱闸一次，盘车一次。若轿厢停于最高或最低层侯梯厅门口以上（以下）位置时，应在松开报闸的同时把握紧盘车轮，用人力盘车使轿厢向正确方向移动，严禁松闸后让轿厢自行移动。D若电梯因安全钳动作停车，手动盘车无法生效，则只能从安全窗解救出被困乘客。213电梯自身发生故障时，解救出被困人员后应组织人员检修，如不能自修，必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障，恢复电梯正常运行。214故障排除后，工程部做好工作记录及故障分析报告，总结经验，避免同类事故的发生。22电梯系统应急处理流程图是否困人 恢复供电排除故障电梯维修工恢复电梯运行总结经验，工作

6、记录查明轿箱位置是否火警停止电梯运行解救乘客出梯切断故障电梯电源排除故障组织救火电梯操作工消防值班人员电梯设备故障工程部电梯故障确认安全管理部停 电消防故障是否困人31火灾等突发事件应急处理方案311消防工作应坚持“预防为主，防消结合”的方针，大楼消防中心每天24小时对大楼各区监控，同时管理处认真落实巡逻制度，保安、清洁、水电人员要勤于检查，在自己的责任区内及时消除火灾隐患，力求把火灾消灭在萌芽状态。一旦发生火灾，力争在火灾发生初期能在短时间内及时阻止火势蔓延，消除火灾对人员疏散的威胁，减少火灾损失，确保大楼人员生命安全。A发生火灾时，立即通知消防有关领导并组织义务消防队员进入着火区域抢险，争

7、取在火灾发生初期，利用大楼内自有的消防器材灭火自救。B应立即向“119”报警并组织人员疏散。消防中心根据着火区域的地点和火情的变化，作出相应的灭火方法和步骤。切断火场电源，引导消防车和消防队员并组织突击队员进入火场。消防中心迅速启动水泵，保证消防水压正常，有足够水量灭火，同时启动送风排烟设备，对疏散楼梯间保持正压送风。客用电梯全部降至底层锁好，禁止使用。相关责任人进入配电室随时做好备用电源的转送工作。开启消防广播，通知引导人群迅速撤离火区。首先应通知着火层人员立即疏散，接着通知着火层以上人员、最后是火灾有可能蔓延到的着火层以下人员有序疏散，火场指挥员应保持与消防中心联系。消防队员做好警戒，侦查

8、火情，随时向消防中心报告。灭火时，应将主力用于直接灭火上，同时以一小部分力量在火灾可能蔓延的地方，防止火势乘隙扩大，若着火区域没有扑救的可能，就应立即将主力用于可能蔓延或可能造成更大灾害的方面。积极抢救受火灾威胁的客户和群众，是灭火工作的首要任务，因此，抢险应本着先救人，后救物的原则，在管理处灭火总指挥的具体组织下，把引（导）、（护）送、查（看）、接（应）的责任落实到参加灭火救灾的消防人员。引导、护送、接应受困人员从标有疏导指示灯的各个楼梯口、消防电梯疏散。在着火层以上的人员，还可以从各个通往楼顶的楼梯口疏散，登上天面，等待营救。消防人员还应查找抢救受伤人员，帮助其安全撤离火区。消防中心应熟练

9、地根据各楼层上的疏导路线图准确指挥消防队员做好疏导工作，指导着火层内的人员从各个消防通道疏散。在冲过烟雾区时，严禁直立行走，须弯腰或爬行。对于一些被困在火层内冲不过烟雾区的人员，应通过广播，室内电话等通讯工具，鼓励增强自救信心，引导启发他们就地取材选择自救方法脱险，可采用把窗帘、台布连接起来作救生绳，把一头紧固有窗框部位，沿绳降落到下一层的自救方法。312在着火层以下的人员，要做好安抚工作，稳定他们的情绪，告诫他们不要随便乱跑，更不能返回着火间，同时组织医务人员抢救受伤人员。物业管理处要配合疏通所有消防通道，紧密配合消防队的灭火工作并做好后勤增援力量，保证必须的水电供应不间断和有足够的灭火器材

10、及运输车辆。对抢救出来的贵重物品要严加保存，并做好记录，扑灭火灾后，协助维持秩序。对使用过的消防器材和设备进行复位、检查和修理，写出书面报告呈交上级主管部门。32火灾等突发事件处理流程图保护现场组织疏散现场自救报警119求助支援控制灾情扑灭火灾善后处理工作汇报工作记录工作记录检修复原能否自救甲方负责人办公室管理处经理消防中心安全管理部工程部确认判别实情41供配电系统应急处理方案411市电停电A 当接到市电计划停电通知后，立即将停电信息反馈给业主，使业主对工作进行适当安排，尽量减小停电造成的影响。B市电因故障停电，值班人员应立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间，及时将信息反馈给业主，并协助

11、业主解决因停电造成的困难。412设备故障停电A因供电设备故障而造成停电，首先查明故障原因，根据具体情况启用备用供电设备，并积极组织人员抢修故障，及时恢复供电，尽量缩小停电影响范围，并及时通知业主。B为了避免因市电停电，而不能及时供电，影响人员疏散，大厦内各设备机房、楼梯、通道、地下车库等地方安装的应急灯,均可作为人员疏散照明之用。遇此故障，管理处管理人员应组成应急分队，到人员集中场所进行人员疏散工作。413停电时造成电梯故障或困人，执行电梯应急处理方案。42供配电系统应急处理流程图向客户说明停电原因工作记录设备故障停电楼层大范围停电房间或楼层局部停电管理处经理组织抢修，恢复供电总结经验，工作汇

12、报市电故障停电向供电局查询停电原因停电故障停电供电局计划性停电管理处判明停电原因及范围确认通知客户作好停电准备工程部 51给排水系统应急处理方案511由于市政供水计划性停水，管理处应预先做好水池蓄水工作。工程部值班人员在停水时通过开启生活水泵，由地下储水箱向大厦供水。市政供水恢复正常后，值班人员应立即关闭生活水泵。512由于市政供水管网故障造成突发性停水。工程部立即按前款程序操作，保证大楼各层用水，同时立即向供水公司了解情况。管理及时将了解的事故情况和蓄水池储水量报告业主，与业主共同制定暂时用水方案。513由于供水设备故障造成突发事故，管理处应按下列规定执行：A接到事故报警后，工程部应在5分钟

13、内赶到现场控制事态发展。B工程部在5分钟内查出事故原因并及时处理，不能及时处理的应及时告知业主。C事故不能在2小时内处理的，应由管理处经理签发停水通知单，并附上处理方案告知业主。D管理处不能及时处理的事故，应尽快通知总公司，以便及时处理事故。514由于不可抗拒的外来因素，如“台风”等造成事故发生的，管理处应按下列规定执行：A事故发生后，管理处立即组织人员，在5分钟之内赶到现场，做好排除事故的组织工作。B根据现场的具体情况，关闭所有的供水设施，并启动相关的排污水设施。C事故发生在白天的，管理处应在1分钟内通知业主；如发生在夜间，应通过电话告知业主主管部门领导，第二天早上上班时管理处应把事故发生情

14、况及处理结果书面告知业主。52给排水系统应急处理流程图总结经验，工作汇报检修设备，恢复供水工作记录影响客户的发停水通知必要时启动排水泵组织抢修恢复供水管理处通知客户说明停水原因备管理处经理给排水系统故障停水供水设备故障确定向供水公司查询停水原因跑、冒、漏水工程部市政供水管网故障关闭最近阀门，切断水源市政供水计划性停水61治安等安全事件应急处理方案611盗窃、匪警应急处理方案A队员在执勤中遇有（接报）公开使用暴力或其他手段（如打、砸、抢、偷等）强行索取、毁坏客户（公司）财物和威胁客户人身安全的犯罪行为时，要切实履行保安员的职责，迅速制止犯罪。B当发生突发事件时，要保持镇静，设法制服犯罪，同时立即

15、通过通讯设备呼叫求救。C所有持有对讲机的保安员在听到求援信号后，要立即赶赴现场，同时通知消防中心并封锁出事地点附近的出口，然后视情况向有关部门领导汇报。D若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上，要看清人数、衣着、相貌、身体特征、所用交通工具及外形特征等，并及时报告管理处，重大案件要立即拨“110”电话报警。E有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场）要保护现场，任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入现场。F记录客户提供的所有情况，记录被抢（盗）的物品及价值，询问客户是否有任何线索、怀疑对象等情况。G若是运动过程中作案，由于没有固定的作案现场，对犯罪分子遗留下的各种物品

16、、作案工具等，应用钳子或其他工具提取，然后放进塑料袋内妥善保存并交公安机关处理，切不可误将其他人员的指纹痕迹留在物品上。H事发现场如有人受伤，要立即联系医院抢救治疗并报告公安机关。I保安队长做好现场记录并以书面形式报告上级主管部门。J对抓获的犯罪分子，要严加看管，防止其逃脱或恶意伤人。同时报告并及时移交（送）公安机关。612发现客户斗殴的应急处理方案A执勤中（以及客户投诉）发现客户之间有争吵、斗殴的现象要及时制止。B制止原则：劝阻双方住手、住口；争吵或斗殴的双方或一方客户劝离现场；持有器械斗殴则应先制止持械一方；有伤员则应先送伤员去医院救治；迅速报告管理处领导、主管领导、由管理处出面调解，如个

17、人势单力薄，应请求增援；在制止争吵、斗殴双方时切记不能动粗，不允许恶语相向，以免事态扩大；613值勤中发现可疑分子的应急处理方案A门岗执勤中如发现可疑分子时，要查验其证件，对持无效证件的人员严禁进入大厦，对证件无误的要严格监控。B巡逻执勤如发现可疑分子时，要查验其证件，并采取监控措施，必要时带治安办公室进一步调查。C发现有推销业务和散发广告的坚决制止，并带到治安办公室查问，如证件齐全则让本人写保证书一份，并把所有证件进行登记，教育直至其认错。D发现有作案嫌疑人要严格查问，必要时可送到派出所审查。614发现醉酒闹事者或精神病人等应急处理方案A醉酒者或精神病人失去正常的理智，处于不能自控的状态下，

18、易对自身或其他人员造成伤害，保安员应及时对其采取控制和监管措施。B及时通知醉酒者或精神病人的家属，让其派人领回。C若醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序的行为，可上报主管将其强制移送到公安部门处理。615遇急症病人的应急处理方案A第一时间赶到病人所在现场。B立即通知主管领导。C通知客户的单位及家属。D如情况危急，速打急救电话（120）。616台风暴雨袭击的应急处理方案A检查应急工具并确定其性能良好。B提醒客户搬离放在窗台及花架上的花盆及各类杂物。C搬离放在围墙顶及其他高处的可移动物件，将安装在挡风处灯罩、指示牌等固定好或移走，检查天台、平台下水道、雨水口及各沟渠确保其通畅。D紧闭所有门窗，特别是

19、电梯机房及垃圾房等处的门窗，并做好防水措施。E加固所有易倒伏树木，将盆栽移至低处或隐蔽角落。F留意电台播放的有关暴雨、风暴进展消息，及时将最新台风讯号张贴于大厦或大堂适当的地方以便客户及时了解台风的进展情况。G刮八号台风时，非当值人员须与管理处经理或本部门主管联络，听候指示。H如风暴持续昼夜不停，员工需轮流值班。I员工参加抢险工作时，要注意人身安全，不能单独行动，采取适当的安全措施，并保持与其他工作人员的联系。同时，避免逗留在空旷地方。J台风来临后，当值、当班人员要认真负起责任，勤于检查，善于发现问题，及时做好现场督导工作，真正做到“三个关键”，即：在关键时候，出现在关键的地方，解决关键的问题

20、。同时，加强与各部门的联系和沟通，做好协调配合工作。617车辆应急处理方案A车库道闸、电动伸缩门故障应急处理方案B发现电动伸缩门不能自动开门，立即人工打开伸缩门，以免造成阻塞，并通知机电维修人员检修，尽快排除故障，恢复运行。C车辆出入刷卡后，进出口道闸不能自动抬起，立即手动升起道闸放行，避免交通阻塞。同时，并将选择开关置于常开位置，及时通知机电维修人员检修，尽快排除故障，恢复运行。D如遇车辆不能启动或突然熄火的意外事件，应立即通知保安队长，及时组织人力将故障车辆推移到空旷地带，以免阻塞交通。E如遇车辆碰撞的交通事故，应协助当事人及时调解，力求避免交通阻塞。62治安等安全事件应急处理流程图车辆故

21、障车辆碰撞推移车辆至空旷地带协助调解恢复交通恢复交通台风暴雨通知客户关好门窗加强巡视妥善处理受影响的可动物件急症病人报告管理处打120联系急救通知其家属或单位车库道闸故障电动伸缩门故障手动升闸人工开门人车放行恢复运行通知维修车辆放行排除故障有无作案现场打110报警移送公安机关看清罪犯人数、衣着外貌特征盗窃、匪警制止犯罪救护受伤人员抓捕罪犯是否奏效封锁作案现场妥善搜集保管作案工具及散落物品记录作案线索及损失物品呼叫求救保安增援治安及车辆应急项目酗酒闹事、精神失常及其它紧急事件情节轻重通知家属或通知单位限制其行为责令其看管移送公安机关情节轻重可疑分子打110报警查验证件询问批评教育监控报告领导争吵

22、、斗殴劝止报告管理处事态轻重有否受伤打110报警组织救护调解70化学危险品泄露处理流程：1. 警告附近人士2. 通知应急组3. 隔离现场4. 急救伤者5. 处理泄漏化学危险品处理泄露的方法和注意事项详见化学危险品管理手册72 传染病的预防：预防禽流感必须准备哪些物品？个人防护设备：包括防护服、橡胶手套、N95 口罩（如果没有N95 口罩， 应当使用标准手术面罩）、眼罩、橡胶靴。消毒设备：快速手消毒剂(洗必泰、新洁尔灭醇、75%酒精等)、0.3% 0.5% 碘伏消毒液。家庭必备物品：洗手液（或肥皂）、消毒水（乙醚、氯仿、丙酮等有机溶剂）。消除传染源： 必须做到四早早发现：早发现禽流感病禽和病人；

23、早报告：早向卫生防疫部门报告禽流感病禽和病人；早隔离：病人要至少隔离至热退后两天，病禽要封闭或封锁；早治疗：要早治疗病人，早杀灭病禽。对病人要进行综合性有效治疗，在病鸡场周围3 公里内的病禽要就地杀灭、深埋。切断传播途径戴口罩：禽流感病人、接触者（如医护人员和饲养人员）必须戴口罩；换气：病房、养鸡场和居室加强通风换气；远离易感场所：少去或不去人群密集的场所与养鸡场；消毒：病房和养鸡场的空气消毒(按空气消毒规定进行)；病人和病禽的分泌物与排泄物消毒(按消毒规定进行)；被病毒污染的物体表面消毒(按消毒规定进行)；易感染人群或高危人群要当心 60 岁以上老人、儿童、小学生、免疫力低下者、慢性病患者是

24、流感的易感人群，这些人要注意御寒、加强户外锻炼、增强抵抗力、接种流感疫苗7.3 环境部应急工作方案梅雨天气应急工作执行标准梅雨季节，大理石、瓷砖地面和墙面很容易出现返潮现象，造成地面积水，墙皮脱落，电器感应开关自动导通等现象。1在大堂等人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒业主和客人“小心滑倒”。2摆放临时雨伞架和雨伞袋，为业主和客人提供方便的同时，防止雨水带进建筑物内，污染大堂、走廊地面。3清洁班长要加强现场检查督导，合理调配人员，增加保洁频率，及时清干地面、墙面的水迹。4若返潮现象比较严重，应在大堂铺设一条防滑地毯，并用大块的海绵吸干地面、墙面、电梯门的积水。5仓库内应提前备好干拖把、海绵、地

25、毯、毛巾和指示牌。6安全注意事项：梅雨天气工作宜穿胶底鞋，不宜穿着塑料硬底鞋，以防滑倒。台风、暴雨天气应急工作执行标准1台风、暴雨前的准备工作 清洁班长要勤巡查、督导各岗位清洁员的现场作业，加强与其他部门的协调联系工作。 天台、裙楼平台的明沟暗渠、地漏等派专人巡查，如有堵塞及时疏通。 检查污、雨水井，及时清理，确保畅通。 各岗位清洁员要配合保安人员，关好各楼层的门窗，防止风雨刮进楼内，淋湿墙面、地面或打碎玻璃。 绿化班长组织绿化养护人员，做好花木的防风加固工作。 库房内应提前备好雨衣、雨靴、铁勾、竹片、竹竿、绑扎绳、手电等，做到有备无患。 安全注意事项 暴风雨天气应注意高空坠物，台风时不可冒险

26、作业，以防意外发生。1 暴风雨后的清理工作 清洁员及时清扫各责任区内所有地面上的积水、垃圾袋、纸屑、树叶、断枝、泥沙、石子等杂物。 发生塌陷或大量泥沙溃至路面、绿地时，清洁员要协助有关人员及时清运、打扫。 清洁员查看责任区内污、雨排水是否畅通，如发生外溢，及时报告有关部门处理。 绿化养护人员及时清疏绿地积水，扶正被风刮倒或倾斜的花木，清理树冠中刮断的枝叶，恢复绿地的整洁。 水管爆裂事故应急工作执行标准当楼层内空调水管、给水管发生爆裂，造成楼层浸水时应按下列步骤处理：1迅速关闭水管阀门，并及时通知保安和维修人员前来救助。2迅速用扫把扫走流至电梯厅附近的水，控制不及时可将电梯开往上一楼层，并通知维修人员关掉电梯。3当水电工关闭电源开关后，立即协助抢救房间、楼层内的物品。4用垃圾斗将积水盛到水桶内倒掉，再将余水扫进地漏，接好电源后再用吸水机清理地面水分。5打开门窗，用风扇吹干地面。6安全注意事项处理水管爆裂事故时，谨防触电。突发火灾事故应急工作执行标准1初始火灾 物业区域发生小面积初始火灾，现场人员应迅速启用灭火器全力扑救，并在第一时间向管理处报告。 确认火源彻底熄灭后，认真检查区域周围是否还存在火灾隐患，并保护好火灾现场。配合有关人员调查起火原因。2大面积严重火灾 发生大面积的严重火灾，应立即就近拨打“119”报警，用简洁明快的语言讲明火警单位的名