绿城春风里2019年定位调整专项报告

1、绿理绿城春风里定位调整专项报告肆商业生活服务配套建议叁变更后定位方向贰定位条件变更壹一次定位重要结论回顾一、一次定位重要结论回顾项目定位核心目标1、畅销产品2、成本控制3、降低商业物业开发风险1、现金流2、利润率1、南山项目是绿理与 天富的首次合作项目，通过本次合作绿 理的价值输出得到委托方认可2、通过合作实现项目的现金流和利润率一、一次定位重要结论回顾颐乐生活领衔南山定位阶段规避风险型商业的开发1、降低商业物业开发风险1、畅销产品2、成本控制一、一次定位重要结论回顾产品定位低密度居住产品户型区间及价格定位根据竞品的总价畅销区间，同时结合客户需求、项目品质等因素，建议项目定位产品户型区间和总价

2、控制在以下范围内：以上面积区间为区域畅销联排户型面积区间，总价区间高于市场畅销总价面积段一个层级；序号面积区间面积占比面积均价总价区间备注1130-14020%1226912600165-175万紧凑三房2150-16050%30672190-202万舒适三房/可变四房3170-18020%12269215-230万舒适四房4200-22010%6134252-280万舒适四房/可变五房合计100%61344总户数约计420户一、一次定位重要结论回顾项目主力总价高于市场平台主力总价段一个层级，户型区间在市场畅销户型面积区间内，利用绿城品牌，高品质园区环境，提升产品性价比，使价格接近客户心理预期

3、，才能产生热销、快销势头。 项目的取地成本较高，需严格控制产品户型的面积段，控制总价，保障快销。 根据户型区间，进行规划强排，在不突破限高、不进行地下大开挖的前提下做足容积率有较大难度例如： 联排：建筑面积150，单价1.26万/，总价189万，赠送装修庭院， 加之绿城品牌的号召力，则达成客户预 期；户型区间主力总价区间主力总价比例130-140165-175万20%150-160190-202万50%170-180215-230万20%200-220252-280万10%一、一次定位重要结论回顾低密度产品物业类型：联排为主（具体以优选终稿规划方案为主），根据规划要求： 建筑风格采用西班牙式；

4、项目四期项目三期项目二期项目一期项目一期：1007064户项目二期：38210235户项目三期：19800122户项目四期：35000246户项目经济指标（原指标） 项 目 总 用 地 面 积 ： 170403.53容积率：0.6 限高8米商业配比40%即商业：40897住宅：61344物业类型为：联排+商业项目分四期开发，一期沿项目南侧道路南溪路开发，利于项目样板展示区的对外展示一、一次定位重要结论回顾项目公司对4万商业进行充分论证分析，商业定位历程历经4个阶段，有以下4个思考方向：方向四：商业部分全部规划为商住别墅产品，除产权年限、首付款比例、贷款年限外，其他与居住型物业相同方向三：4万商

5、业，规划1万民宿产品、规划1栋1万企业培训中心、1栋1万企业康养基地、规划1栋1万企业总部基地方向一：将规划用地中的35- 40亩地用于建设2层的酒店用足商业容积率，用于规划报规商业40897方向二：商业部分全部规划为民宿产品，接洽旅游局、旅游公司一、一次定位重要结论回顾一、一次定位重要结论回顾绿城天富项目配套商业开发思路方案二：商业性质的居住型叠墅产品突破限高至12米，商业配比降至25%与县规划局通过3轮沟通，目前突破限高有一定难度， 限高无法突破，则居住物业扩大配比难以实施。占地容积率总建面1704030.6102241物业类型分物业类型面积叠拼25%25560联排75%76681一、一次

6、定位重要结论回顾绿城天富项目配套商业开发思路方案二：商业性质的居住型叠墅产品突破限高至12米，商业配比降至25%1、商住叠墅的面积区间在120-150之间，符合区域市场的主力供应户型区间段，其中150及以上户型为一层叠二层户型，实现庭院赠送，增加产品附加值；2、商住叠墅的总价区间在115-143万，与市场去化主力总价段重合，有较高的市场接受度，预计去化周期为1年；面积套数户型总面积面积配比均价户均总价户型产值首付款贷款10年月供12043511220%95001140000485648555700004508.15140911278050%1330000121412137.5665000498

7、8.5315051766830%142500072847282.57125005447.79合242824275一、一次定位重要结论回顾产品定位配套商业开发思路配套商业的功能满足社区居民的日常生活所需，利于经营楼层商业配套功能面积补充说明一楼少儿活动中心40游乐区、读书角便利店120食品区、生活品区及生鲜水果蔬菜区（可含配送服务）多功能休闲厅140休闲、度假业主聚会休憩二楼健身区100器械区为主棋牌室120需设有独立卫生间医疗健康服务中心40保健咨询指导洗衣店40家政清洗、保洁、干洗衣物地下设备用房300设备间合计900地上600，地下300肆商业生活服务配套建议叁变

8、更后定位方向贰定位条件变更壹一次定位重要结论回顾二、定位条件变更内外部条件变化内部条件变化：外部条件变化：1、地块指标项目地块限高8米， 由于政府规划道路绿化带占地，规划部门同意可局部突破12米、项目商业配比原定40%商业配比，突破为商业配比无固定比值，可根据项目开发实际情况建设。2、地下人防建设的严格要求。以上条件的变化对于总体容积率、产品类型、户型面积配比产生直接影响，需要重新考虑定位调整。1、市场环境2018年下半年，的 影响更为严重，需要抗风险性 能更好的产品供应市场，提高项 目抗风险能力。2、竞争环境区域竞争加剧，大开发商纷纷进入县，绿地南山南、红星南山源筑、恒大签订南北镇意向协议，

9、南山进入大牌、大盘的激烈竞争格局。2、变更所导致的应对措施内部：1、此前容积率为0.6，由于限高8米和商业配比40%的限制条件，及控制产品风险（严控低密度产品面积区间）导致项目容积率折损，目前限高可局部突破至12米，商业配比可调整，项目产品多元化成为可能，项目满容/货值最大化成为项目可实现的发展方向，同时多元化的产品能够加速项目抗风险能力提高产品销售流速。2、此前定位初步设定：若限高能够突破，4层叠墅产品有一定的市场需求，目前限高已确定可以突破，叠墅产品需将绿城现有产品结合当地市场热销产品进行创新设计。2、变更所导致的应对措施外部：1、市场进入下行阶段，区域竞争加剧，2018年下半年低总价、小

10、面积的居住型公寓、洋房产品，市场接受度更高，为抵抗市场竞争风险，计划新增洋房产品、小面积居住型公寓产品，以上物业类型的产品需将绿城现有产品结合当地市场热销产品进行创新设计。肆肆生生活活服服务务配配套套建建议议叁叁变变更更后后定定位位方方向向贰贰定定位位条条件件变变更更壹壹一次定位重要结论回顾三、定位原则定位调整总思路三期二期二标东区二期二标西区二期一期目前全联排产品分期方案一期为130-230 联排产品（地上两层，无地下），已建设，目前已取得预售二期为130-230 联排产品（地上两层，地下一层）施工图已出，建议规划不调整二期东、西区及三期规划，丰富物业类型，重新调整规划三、定位原则定位调整总

11、思路1、建筑高度局部局部可突破12米。建设叠墅、洋房、居住型公寓成为可能调整规划地块（可建设面积为76200 ）2、容积率及产品形态两层联排产品满排容积率约为0.49， 建设40%的叠墅产品后，容积率约为0.52；满排0.6容积率，可以增加洋房及居住型公寓。二期（已出施工图，局部微调整） 项目定位调整核心思路：限高突破后，丰富产品，排布后实现满容多产品类型的组合，实现销售流速的同时兼顾利润pp一期（已建设、规划不调整）目前全联排产品分期方案调整规划地块，可建设面积为76200 三、定位原则定位调整总思路新增居住性质精装公寓投资型客户规划1.8万公寓（公寓40-60 ，总户数约为400户），精装

12、均价8500元/平米（精装报价1500 元/ ，实际成本700元/ ），总价36万-40万;调整规划地块（可建设面积为76200平米）新增精装洋房养老自住兼顾投资型客户规划2.22万平米洋房产品（洋房产品户均80- 100平米，总户数250户），精装修均价9500元/平米（精装报价2000元/平米，实际成本1000元/平米），总价78万-95万；新增叠拼产品度假休闲兼顾投资客户3.6万平米叠拼产品（叠拼产品110平米-130 平米，总户数300户），毛坯均价10000元， 总价130万以内；二期（已出施工图，局部微调整）一期（已建设、规划不调整）目前全联排产品分期方案三、定位原则定位调整总思路

13、物业类型建筑面积配比备注联排别墅2604125%标定项目档次，度假休闲型联排别墅叠拼别墅3600035%性价比叠拼物业，针对支付力有限的度假休闲客户精装洋房2220022%现金流产品，针对养老自住兼顾投资的客户精装公寓1800018%现金流产品，针对投资兼自用客户合计102241100%三、定位原则 联排产品标定档次、控面积、控总价 项目的取地成本较高，需严格控制产品户型的面积段，控制总价，保障快销。 项目定位调整后，联排产品将作为项目的标杆性产品，标定项目档次，首轮定位的联排产品的面积区间及户型不进行调整。 经过市场验证一期供应的产品中各面积短产品去化较为均匀。户型区间主力总价区间主力总价比

14、例130-140165-175万20%150-160190-202万50%170-180215-230万20%200-220252-280万10%三、定位原则 叠墅面积区间在110-130之间， 总价区间缩小至105万-130万之间。 此前受商业配比影响叠墅的产权为商业产权，现商业指标突破，叠墅产权为住宅产权。面积套数户型总面积面积配比均价户均总价1101501650050%9500-10500105万1301501950050%130万合计30036000100%叠墅产品 高性价比、缩小主力面积三、定位原则新增洋房产品的开发思路春风里洋房开发思路1、控制成本精装修，装修成本控制在1000元/

15、。2、层高3米，板式户型设计1梯4户，面积区间为80-100。户型区间户型套数户型面积均价主力总价区间套数比首付30%80左右150122009500元/平米76万60%23万左右90-1001001000086-95万40%26-29万合计2502220076-95万100洋房产品 精装增加附加值、控制主力面积降低养老客户进入门槛三、定位原则新增公寓产品的开发思路春风里住宅性质小公寓开发思路 小公寓的产品设计思路：1、控制成本简单装修，装修成本控制在600-700元/。2、层高3米，户型2梯N户盒子型设计，面积区间为35-60。户型区间户型套数户型面积均价主力总价区间套数比首付30%35-4

16、0320128008500元/平米32-36万83%10万左右50-6080480045-54万17%13-16万合计4001760032-54万100公寓产品 控制面积、投资型产品，引进第三方合作三、定位原则定位调整总思路 调整规划后多物业类型初排联排物业三、定位原则定位调整总思路 调整前项目去化周期预计为6年（含2018年），项目可售面积为83744平米，总产值106354万 调整后项目去化周期预计为5年（含2018年），项目可售面积为102241平米，不含车位、商业总产值106855万物业类型面积套数单价（元/平米）产值（万）联排别墅26041（一期10575+二期一标15466）155

17、1323534465叠拼别墅360003001000036000洋房22200250950021090公寓18000400850015300车位商业合计102241110510451106855计划分项项目总量累计至2018年末2019年2020年2021年2022年及以后项目总计合同销售面积83744240014000160001700034344合同销售金额106354300018000201602142043774资金回笼金额106354180015000180002000051554三、定位原则定位调整总思路 定位调整后，项目利润由4445万提升至5513万，项目销售周期由6年缩短至5

18、年；物业类型别墅叠墅/洋房公寓合计总投入323285673511367100431总销351836021015660111053总利润214126067665513三、定位原则新增公寓产品的市场依据区域内两个项目供应公寓产品，南山丝路和绿地南山南项目，其中绿城南山南为2018年新增项目，首推的145 套公寓产品定购一空，区域内两个项目的公寓产品年度去化套数约为190套，产值约为6600万2018年1-11月区域公寓产品成交结构分析30万以下31-35万35-50万小计40以602002061-70001010合计1516510190三、定位原则新增公寓产品的市场依据南

19、山公寓市场 精装公寓产品（绿地南山南、南山丝路），市场主力公寓产品为40-66的1-2 房产品；1、南山南项目的公寓为精装酒店式公寓类型：2梯20户，带电梯、4层，户均40， 一房产品，总价30万，均价7500元/，面向市场主推：投资兼自主+高性价比+高回报（物业代租，收益1：9分成）。2、南山丝路2栋，酒店式公寓2梯9户，带电梯，5层，户型面积为37-66，1房-2房产品，总价25万-43万，一期均价6800元/，二期均价7500元/，其中一栋公寓由绿城物业托管（优屋美宿）三、定位原则新增公寓产品的开发思路春风里住宅性质小公寓开发思路 相较于市场上目前供应的精装公寓产品（绿地南山南、南山丝路

20、），春风里占据地段的绝对优势。 小面积公寓产品属于绝对现金流产品，可满足市场工薪客户投资兼自住的南山置业需求。 小面积公寓产品附加投资属性：可洽谈第三方公司代租、代管（我方不承诺收益）。三、定位原则新增公寓产品的开发思路投资型公寓的客户置业敏感点客户来源 乌市公积金账户可支取余额5万元以上的上班族； 乌市为主部分地州县市的补充客户，储蓄账户余额超过10万的有资产抗通胀需求的客户； 抗通胀，低投入、资产保值需求总价40万左右，首付不超过10万，可提取公积金作为房款 资产增值、无忧代管精装修，委托途家或绿城物业代管，物业增值收益有保障三、定位原则新增洋房产品的市场依据区域内两个项目供应洋房产品，印

21、象南山全洋房产品供应面积区间为70-115平米，年均去化110套 ，均价7800/平米，年度产值约为1亿，南山丝路精装洋房面积区间为70、84、95平米，年均去化120套，精装均价为7700元/平米2018年1-11月区域洋房产品成交结构分析55-70万71-90万91-105万106-120万小计70以下（两房）262671-85（两房）454586-95（三房）125125100-115（三房）112335合计711251123230三、定位原则新增洋房产品的市场依据 精装洋房产品（南山丝路）、毛坯洋房产品 市场主力洋房产品面积为58-115的2房产品；1、南山丝路精装洋房为2梯4户，带电梯，5层，户型面积为58-106（一层带花园），2房-3房产品，总价40万-70万，二期均价7500元/2、印象南山项目的花园洋房为2梯2户，不带电梯、地上2-3层，户均70-115，2-3房产品，总价60-100万，均价8000元/三、定位原则新增公寓产品的开发思路养老洋房的客户置业敏感点 养老自住需求认可南山良好的生态环境，对于生活品质有一定追求但又不愿购置高总价物业的品质型养老客户， 控制成本的精装修,适老亲老肆肆生商活业服生务活配服套务建配议套建议叁叁变变更更后