南京市旧城改造中的土地利用对策探讨_陈哲

1、DOI:10.13989/ki.0517-6611.2007.11.040安徽农业科学, Journal of Anhui Agri. Sci. 2007, 35( 11) : 3216- 3218责任编辑曹淑华责任校对王 淼南京市旧城改造中的土地利用对策探讨陈哲, 张小林 ( 南京师范大学地理科学学院, 江苏南京 210046)摘要 首先对南京市旧城内土地利用的现状作了介绍 , 指出现阶段旧城内土地利用的难点问题 , 包括用地结构不合理、历史文化资源的保护和旧城内老居民区的改造 3 个方面, 根据这些问题提出了旧城改造中土地利用的相关对策。提出在旧城的土地利用中, 既要保护历史文化风

2、貌片区, 疏散旧城中心区的人口与产业; 也要注重人居环境的整治 , 对城市空间进行合理的开发, 加强绿地和公共设施的建设; 同时, 要树立经济观念, 实现土地增值。合理处理旧城改造与城市发展中土地利用的问题 , 塑造具有南京地方特色的城市空间。关键词南京市; 旧城改造; 土地利用中图分类号F301.2文献标识码A文章编号0517- 6611( 2007) 11- 03216- 03Countermeasures of Land Utilization in Old City Reconstruction of NanjingCHEN Zhe et al(College of Geographi

3、cal Science, Nanjing Normal University, Nanjing, Jiangsu 210046)Abstract Current situation of land utilization in Nanjing was firstly introduced in this paper. Three main aspects were pointed out, which were the unreasonable structure of land use, the protection of historical and cultural resources

4、and the redevelopment of old resident areas. According to these problems, five main countermeasures were put forward including the historical and cultural areas protection, reasonably design of city space, administration of resident environment enhancement, the spread of population and industries fr

5、om the old city center, the improvement of green land and public utility construction. Meanwhile, land value increment should be realized under the guidance of relative economic concept. Issues involved in land utilization should be dealt with reasonably in the process of old city reconstruction in

6、order to develop a city space of Nanjing characteristics.Key wordsNanjing City; Old city reconstruction; Land utilization南京是中国著名的历史古城之一, 2 400 余年的城建史和累计达 450 年的建都史, 为南京留下了丰富多彩的历史文化遗产。明城墙围合的旧城是南京的核心, 南京历朝都城均位于此范围内, 笔者所说的旧城就是指明城墙以内的规划保护区, 总面积 53.11 km2, 即为东至玄武湖西、后宰门、护城河, 南至秦淮河、长江边, 北至沪宁铁路的地域( 图 1) 。图

7、1南京市旧城分布对大多数历史文化名城而言, 旧城一直是城市建设的重点, 是城市政治、经济和文化的中心。目前, 很多城市在快速的城市化进程中都面临着跳出旧城、发展新区的结构性调整。如何在积极保护历史文化的同时满足现代城市发展和建设的需要, 保持经济活力和人气, 在保护与发展中求得基金项目国家自然科学基金项目( 40471037) 阶段性成果。作者简介陈哲( 1982- ) , 女 , 江苏南京人 , 硕士研究生 , 研究方向 : 城乡发展与规划。双赢, 这是南京市旧城改造的关键所在。笔者从分析旧城改造中土地利用面临的问题入手, 探讨了南京市土地利用的相应对策。1 南京旧城的现状过度拥挤如今, 南

8、京旧城是各种现代城市功能的集中地, 是南京乃至更大区域的中心。旧城占南京市主城区( 长江以南, 绕城公路以内的地域, 面积为 248.253 km2) 总面积的 21.4 %, 其人口却占主城区的 67.81 %, 居住人口密度 3 万人/ km2, 并占有主城 65 %左右的就业岗位。各项人均用地指标也均远远低于国家关于城市建设用地的标准, 现人均居住用地只有 12.2 m2/人, 人均公共绿地只有 1.1 m2/人。商业用地过于集中, 1990 年以后, 旧城内的生产服务性功能进一步增强, 成为生产性服务业中心和地区的金融、信息、科技中心。其功能开始向以第三产业为主的商业、金融、信息咨询、

9、文化娱乐中心转变 , 城市建设用地中三产和居住的比重上升, 城市空间的演变表现为城市空间的更新,以用地置换为主; 以高层、多层开发为主 , 城市空间集约度提高1。如今, 旧城占有主城 80 %左右的高层建筑, 旧城内24 m 以上的高层建筑有近 1 000 幢( 其中 50 m 以上的高层建筑近 400 幢) 。大型商厦聚集, 高楼鳞次栉比, 车流、人流拥挤, 城市中心区用地强度很大。位于旧城核心地段的新街口中心商贸区, 在 0.6 km2 的面积内, 总体容积率达到 3.45,商业集聚度很高, 其中商业、商务用地就占总用地面积的 51.74 %, 日均客流量达 30 万40 万人次2。拥挤的

10、交通也是南京旧城内城市发展的一个大问题 , 是城市土地利用的直接表现。目前, 旧城内交通用地面积为 3.59 km2, 占旧城区总面积的 6.8 %, 人均道路用地只有 2.7 m2,支路网密度仅为1.37 km/ km2, 远远低于国际标准。近年来,随着市民生活水平的提高, 越来越多的人拥有私家车 , 人们对交通的需求进一步增长 , 旧城内交通状况严重恶化 , 每逢上下班的高峰段更是拥挤不堪, 停车难的问题也越发收稿日期2007! 01!1935 卷 11 期陈 哲等 南京市旧城改造中的土地利用对策探讨3217明显3。的城市用地问题, 同时也为了改善老巷内居民的生活条件,2 旧城内土地利用的

11、难点在旧城改造过程中, 老居民区必然面临“少量保护”和“大量2.1 旧城用地结构不合理问题更新”的局面。( 1) 旧城内的城市功能过于集中。由于南京旧城历史文历史街巷和其中的建筑遗迹作为旅游资源,具有不可化悠久, 山水自然资源丰富, 同时也是城市政治、经济、文化估量的经济、文化价值。但是, 由于住在当地的居民居住条中心所在地, 公共设施、道路及市政基础设施是全市条件最件长期得不到改善, 加之管理不力 , 居民私自改建、加建的好的, 因此南京城市建设的重点主要位于旧城内。不论是开情况很多, 同时, 以砖木结构为主的建筑结构质量较差、使发公司选择开发项目, 还是经销商选择商业办公地区, 或是用寿命

12、短, 老居民区内许多建筑现已出现构建老化、甚至破老百姓选择居住和就业地点, 大家都首选旧城。旧城城市建旧的状况。这些更加造成了老居民区内部环境恶劣, 给街区设从 1980 年前的填平补齐发展到 20 世纪 80 年代到 90 年的保护增加了困难。如门东、门西地区, 建筑和人口密集, 一代中期的“以旧城改造为主 ”,大量新建高层建筑都反映了直以来是南京旧城传统民居的代表也是改造难度最大的地社会的需求和选择。据 20 世纪 90 年代初期的社会调查, 当区。因此, 在实际保护和开发的工作中, 最为重要的应当是时有近一半的南京市民认为旧城内应该发展高层建筑3。既要保护并再现传统民居的特色与风貌, 同

13、时在目前的开近年来, 南京市确立了“一城三区”的城市发展战略, 在发体制下还要取得一定的经济回报。原有主城区的周围 , 设立东山、仙林、江北 3 个新市区 。现3 旧城改造中土地利用的相关对策在, 虽然南京市政府已经明确城市建设以发展新区为主, 旧3.1 疏散旧城的城市功能, 增加新市区的吸引力 首先 ,城要做“减法”,以保护旧城内历史文化资源、提升旧城的环根据南京市目前“一疏散三集中 ”的 城市发展策略 , 南京旧境品质。但是, 如今 3 个新市区的开发仍以居住用地、工业城未来的发展方向应当以疏散为主。在加快新市区建设和用地和文化教育用地(大学城) 为主 , 新市区内缺乏相应的控制旧城开发的

14、大背景下实现“在动态调整中做减法”,重公共设施和一些大型服务设施场所, 如: 医院、超市、电影院点要疏散旧城的居住功能、商务功能、工业功能和高等教育等。使新市区仅仅成为了“睡城”,就业岗位依旧大量地集中功能。在旧城内, 旧城内人口密集, 人均空间小。以新市区建设引导旧城中心区人口与产业向外疏散。( 2) 旧城内部绿地和开敞空间较少, 公共设施用地比重实践证明, 以市场为主体的旧城改造模式, 旧城的处境并不低。虽然近年来建设了许多诸如北极阁、鼓楼、西华门、东华能得到根本的改善, 反而使开发强度不断提高 , 人口、用地门 、石头城等大块绿地和市民广场 , 但是 , 由于旧城内拥有更加聚集。所以旧城

15、改造当务之急应当要分散旧城内过于众多的人口, 开敞空间的人均占有率仍然十分的低。( 3) 目前, 南京旧城内工业用地 2.5 km2, 占旧城总面积的 4.7 %。这些分布在旧城内的工业用地不仅占用了旧城内本来就有限的城市建设用地, 也对旧城的环境造成了污染,已经成为旧城改造中的重点。2.2历史文化资源的保护问题南京旧城面积远远大于国内的其他旧城, 诸如平遥旧城 2.2 km2、丽江旧城 3.8 km2、绍兴旧城 8.3 km2、西安旧城 12 km2、苏州旧城 14 km2 的规模。旧城历史文化悠久, 自然、人文资源丰富, 有众多的文物古迹, 山水城林特色明显。南京古都格局目前仍相对完整,明

16、四重城廓的格局依然清晰, 都城城廓大部分保存完好, 城内六朝、南唐、民国的历史轴线清晰可见 , 以“十里秦淮 ”为轴的城南地区体现着传统的民俗文化风情, 明城墙、明故宫以及中山大道、民国中央政府建筑群等都反映了南京作为都城在不同历史阶段的特征。旧城内至今尚存的各类历史文化资源 1 000 处左右, 占南京历史文化资源总量的 2/34。但是, 这些悠久的历史文化底蕴 , 既是城市的财富 , 同时也使南京在城建中背上重负,城市发展用地和历史古迹的保护矛盾重重。一方面, 为改善旧城的居住环境, 必然要加大旧城改造的步伐; 要改善交通环境, 必然要提高交通用地的比例 ; 要改善人居环境, 需要进行环境

17、整治, 增加绿地。城市用地结构必然需要进行调整, 旧城的拆迁规模必然会扩大。但另一方面,城市历史文化资源的保护又对旧城内的用地调整进行了限制。2.3旧城内老居民区改造问题南京旧城内, 留存着许多历史久远的老街巷。随着城市的发展和更新, 为了解决拥挤集中的人口和用地压力。新市区与旧城之间首先要加强交通轨道的建设,这样既方便了人口的移动, 同时也能缓解交通的压力。其次, 新市区建设要与旧城保护相结合, 通过规划和政策引导,把旧城内控制类项目和部分适宜在郊区布点的项目, 合理、有效地引导到新区进行建设。第三, 要注意维护新市区内部的职住平衡, 避免新市区功能单一, 仅仅成为“睡城”。新市区不仅是作为

18、居住场所,工业园区和大学城, 还要成为商业中心, 要建设相应的公共设施和一些大型服务设施场所 , 如 : 医院、超市、电影院等 。成为高度独立的具有多种功能的地区综合中心,这样才能更好地增加自身的吸引力, 舒缓旧城的用地压力。3.2对历史风貌片区的保护在南京建都的 10 个朝代的城址变迁,使得南京旧城内拥有丰富的历史文化资源, 但是, 由于旧城面积规模大, 且在一定程度上已经受到现代化城市建设的影响, 旧城内现存的古迹分布分散, 甚至还有部分历史文化资源不为人知。对于旧城内现存的成片历史风貌片区, 结合南京的实际情况, 笔者提出以下解决方案:( 1) 针对那些内部保存较完好, 具有相当的旅游价

19、值的街区等按照原样进行维护, 对外开放5。其中比较著名的有十里秦淮( 城南夫子庙) 一带, 以其小街、小巷低层传统民居为特色; 南浦厅街区, 现存国内城市中规模最大 , 保存最完整的民居府宅“甘熙故居”;以及颐和路公馆区, 南京保存最完好、品质最高档的民国时期居住区。( 2) 进行新功能的置换, 在保留建筑形式的外部特征的前提下, 对内部的结构、设施进行现代化改造 , 实现对原有空间的动态保存。3218安徽农业科学2007 年( 3) 与西方不同 , 我国传统建筑以砖木结构为主 , 使用寿命较短, 长期保存下来的可能性低、难度大。因此, 在对传统建筑的保护上, 我们可以借鉴日本

20、的相关经验, 日本对传统建筑只求神( 风格样式) 似不求形( 材质) 似。日本的专家认为“为,了保留, 就得把它拆除, 材质老旧了, 就换新材质,保护其形式。如果因为一个文物太破旧了难以原样修复就不要了, 连同形式一起丢弃那太可惜了6”。因此, 对待旧城内的一些有历史价值的旧建筑物, 可以在完全保留原有建筑风格的前提下, 将其拆除后按原样翻建。3.3城市空间的立体开发3.3.1 限制旧城的高层建筑。改革开放近 30 年来, 以高层建筑为标志的现代建筑涌入我国, 使城市面貌焕然一新, 体现了我国经济、科学技术及国民生产力的提高。如今, 南京旧城内众多的高层建筑正在逐渐改变旧城的传统空间形态和历史

21、尺度。从城市环境价值角度分析, 高层建筑对城市生态环境有着强烈的负效应, 它需要较大的外部空间来协调与周边建筑的日照、交通、广场、绿地等方面的关系, 而且从空间环境角度来看, 高层建筑破坏了城市空间优美和谐的氛围, 难以给人们带来亲切、温馨和愉悦的感觉6。在欧洲的一些国家, 如法国、意大利等国旧城内的建筑高度都有相关规定 , 高层建筑多建设在新区内; 在我国, 苏州旧城内的建筑高度就规定不得超过 28 米。对旧城内建筑高度的规定, 可以保护原有和谐的空间形态和城市景观, 形成浓郁的地方文化和地域特色。鉴于南京旧城本身的规模, 南京市可以根据历史文化保护街区、节点等的不同要求, 划定周围一定的区

22、域范围作为建筑控制的区域。在历史风貌保护点和片区内, 应当作出严格的限高措施, 控制高层建筑的建设; 对于现代化商业中心地带, 可以鼓励建设高层建筑 , 充分利用土地空间 , 以提高城市土地的空间利用率; 在两者地区中间, 可以适当地设置缓冲地带, 对楼层的高度作合理的安排。3.3.2 妥善开发利用地下空间。开发和利用地下空间有很多优越性, 最主要的一点是节约地面用地, 提高土地空间利用效益。常见的有地下停车场、地下通道, 地下商业街等等。随着我国城市化进程的加快, 向地下要土地、要空间已成为城市发展的必然趋势, 并成为衡量城市现代化的重要标志。城市特别是在旧城内, 发展和功能的完善在地面上已

23、无法做到, 只有向地下要空间。实践证明, 它能提高城市土地利用率, 节省土地资源, 缓解中心城市密度 , 扩充基础设施容量 , 增加城市绿地, 保护城市历史景观7。比如, 新街口地铁站口的修缮, 随之带来了地下过街通道、地下商业街、地下美食街的形成, 大大节约了地面空间, 缓解了新街口商业中心长期以来巨大的用地压力。加强基础设施的建设加强旧城内公共交通设施建设。旧城内过于拥挤的交通状况, 是南京市旧城目前面临的一个大问题。虽然道路在不断的拓宽, 以适应越来越多车辆的需要 , 但是 , 土地是有限的, 人们的需求是无限的, 仅仅靠拓宽旧城内的道路不是解决旧城交通拥挤的根本办法。不仅如此, 越来越

24、多的车辆对城市的环境也造成污染, 废气、噪声成了城市环境污染的主要成分。因此, 解决交通拥挤的现状, 当务之急是加强地铁、公交等公共交通设施的建设, 鼓励人们乘坐公共交通工具, 并在部分地区适当的设置公共交通地带, 在此地带只允许公共交通工具通过。只有通过加强旧城内的公共交通建设, 才能真正地舒缓旧城内巨大的交通压力, 同时也保护旧城的环境。3.4.2 增加开敞空间和绿地的建设。增加开敞空间, 创造人性化居住环境。城市建设目的是提供人性化的居住环境。如今南京市已经开辟了北极阁、鼓楼、西华门、东华门、石头城等大块绿地和市民广场, 将历史古迹和南京市民的生活融合在一起, 今后可以继续增加这类开敞空间, 为南京市民创造更加舒适人性化的居住环境。3.5 注重旧城改造中的经济效益 旧城改造最根本的推动力是经济因素, 因此在旧城改造中要树立经济观念, 按经济规律办事。在制定旧城更新改造规划时应着手对城市土地实行评估和地价分级, 并对城市土地增值及土地市场进行测算, 使旧城更新改造规划建立在可靠的现实基础上。随着经济形势的发展, 城市土地的价值和收益已成为旧城改造的关键所在。由于不同区位不同路段地块的土地级差及地租效益相差悬殊, 从地块出让角度来看, 旧城改造实际上是一种经济利益的再分配。因此我们必须对改造的成本进行科学评估和可行性分析, 拿出确切的成本效益数据 , 做好土地评估