全面营改增后减税效应利用方法解析--新政利用、疑难应对、税务筹划、申报技巧-隋文辉讲义

1、 中国最大财税综合解决方案供应商全面营改增后减税效应利用方法解析 新政利用、疑难应对、税务筹划、申报技巧 主讲老师：隋文辉 二一六年五月 1 中国最大财税综合解决方案供应商目 录第一部分营改增促发企业创新享受改革红利4一、营改增促发企业创新的方法4二、制造业如何创新获得“溢出效应”5三、服务业如何利用混搭原则降低税负？5四、房地产企业营改增后如何创新商业模式利用优惠政策？创新模式在营改增后如何预测分析？5五、建筑行业如何利用增值税政策解决取得发票难、取得增值税专用发票更难的问题，而不增加税负？6六、建筑业、交通运输企业挂靠模式如何转变才能减少风险、降低税负？. 6 七、租赁业如何利用优惠政策减

2、轻税负？7第二部分 增值税政策难点的破解8一、增值税征税范围8二、增值税税率、征收率与预征率8三、增值税计算方法及注意问题9四、新政策对原增值税纳税人有关政策的调整14五、所有增值税纳税人取得不动产进项税额抵扣的要点16六、所有增值税纳税人转让其不动产解析18七、所有增值税纳税人出租资产解析20八、建筑业异地预缴难点解析22九、销售自行开发的房地产项目难点解析25十、融资租赁和融资性售后回租业务新政策的变化及要点28十一、增值税发票的要点解析32第三部分 最新政策的解析43一、关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告43二、 关于明确营改增试点若干征管问题的公告45三、 关于

3、营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题五、关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行 2 中国最大财税综合解决方案供应商费抵扣等政策 . 47 六、关于纳税人销售其取得的不动产办理产权过户手续使用的增值税发票联次问题 . 49 七、 进一步加强营改增后国地税发票管理衔接工作 税总函2016192 号49 八、关于调整增值税纳税申报有关事项的公告50 第四部分 增值税的会计处理50 一、设置会计科目50 二、一般纳税人一般计税方法的核算51 三、简易计税办法的核算52 四、 特殊业务的会计处理52 第五部分 增值税申报表填报54 3 中国最大财税综合解决方案

4、供应商课程大纲 一、营改增促发企业创新享受改革红利二、增值税政策难点的破解 三、最新政策的解析四、增值税会计处理 五、纳税申报表及其附列资料的填报技巧及相关政策解析【课程收益】 1、四大行业营改增政策对现有增值税纳税人影响 2、掌握新政策下的企业税务合规要点 3、明确营改增带来的机遇和调整 4、掌握营改增政策的变化，与其相关的上下游企业如何规划、如何应对这种变化及如何设计商业模式分享营改增释放的红利 5、了解营改增对企业未来搭建经营结构的影响。 第一部分营改增促发企业创新享受改革红利一、营改增促发企业创新的方法 营改增和企业创新 就像蜜蜂和花蕊一样。一只蜜蜂飞来， 吮吸她的花蕊； 她俩彼此依存

5、， 一定甜蜜融洽。 （一）营改增促发企业创新的方法1、洼地效应 2、混搭经营 4 中国最大财税综合解决方案供应商3、复制连锁 4、企业重组：分立、合并、出售置换 在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税 5、挡板效应（战略） （二）营改增减税效应利用的原则1、架构原则 2、制度原则 3、证据原则 4、边界原则 5、合同原则 6、三证统一原则 二、制造业如何创新获得“溢出效应” 营改增直接受益的是服务业，但对制造业也产生了重要的“溢出”效应，影响十分显著。

6、不少企业主动将生产性服务业务外包，通过主辅分离提高主业核心竞争力。营改增后，企业整合内部资源，单独成立了物流公司，研发、营销服务等部门剥离出来，作为独立机构对内对外提供服务，从中分享现代服务业专业化分工带来的更多益处。 购买劳务服务可以抵税，大大激发了企业采购现代服务的积极业与制造业比翼齐飞 动服务营改增消除了重复征税，并将二、三产业的抵扣链条打通，实现了由“道道征收、全额征税”向“环环抵扣、增值征税”的转变。购买服务可以抵税，大大激发了企业采购现代服务的积极性，服务业也迎来了快速发展的大好时机 三、服务业如何利用混搭原则降低税负？ 1、利用混搭原则 2、利用纳税人身份 3、利用 500 万的

7、划分标准 四、房地产企业营改增后如何创新商业模式利用优惠政策？创新模式 在营改增后如何预测分析？ 5 中国最大财税综合解决方案供应商当前房地产形势: 中国的房地产行业，终于结束了“野蛮生长”的卖方市场，开始转型进入买方市场时期: 要从“粗放式扩张投资驱“精细化运营价值驱动”转变; 要向互联网时代的房企开发策略转变； 同时,产品要细分、团队要专业、资产要轻、开发运营要金融、思维要互联网、产品价值要延伸、客户需求要落地等等。 房企已经开始在产品开发方面创新，产业地产、物流地产、养老地产、旅游地产、医疗地产等等成为房地产业探索转型发展的新。 转型期的房企，在向产业链的上下游延伸布局、多元跨界，涉足互

8、联网、金融、医疗、社区服务等成为房地产业转型时代的重要投资主题。但所有这些操作， 都与债券性投资、权益性投资和重组的整体资产转让、合并、分立密不可分。 本次营改增政策中对债券性融资，企业重组的整体资产转让、合并、分立和养老地产等给予了支持的政策。 如：统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税。 五、建筑行业如何利用增值税政策解决取得发票难、取得增值税专用发票更难的问题，而不增加税负？ 1、利用清包工 以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

9、以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采 购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。2、利用甲供工程 一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。 六、建筑业、交通运输企业挂靠模式如何转变才能减少风险、降低税 负？ 常见模式为挂靠方利用被挂靠的企业、组织等经济主体身份，获得自身难以取得的交易信用与经济利益，被挂靠方则收取“管理费”、“服务费”等名义获取利润。 6 中国最大财税综合解决方案供应商挂靠经营双方虽然貌似利益共同体，但在实践中，被挂靠方对挂靠方的管理通常

10、是松散的，挂靠方实际上处于个体经营状况。被挂靠人实质上是收取挂靠管理费。收入与成本无法配比。 税法规定 【财税 2016.36】单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。 【公告 2014 年 39 号】挂靠行为需要视不同情况分别确定： 第一，如果挂靠方以被挂靠方名义，向受票方纳税人销售货物、提供增值税应税劳务或者应税服务，应以被挂靠方为纳税人。被挂靠方作为货物的销售方或者应税劳务、应税服务的提供方，按照相关规定向受票方开具增值税专用

11、发票， 属于本公告规定的情形。 第二，如果挂靠方以自己名义向受票方纳税人销售货物、提供增值税应税劳务或者应税服务，被挂靠方与此项业务无关，则应以挂靠方为纳税人。这种情况下，被挂靠方向受票方纳税人就该项业务开具增值税专用发票，不在本公告规定之列。 运作方式： 1、三方互开发票 2、视为自营 3、增值税与所得税分离 “营改增”后货物运输企业税负差别分析 1、营业税纳税人和试点小规模纳税人税负差别很小2、试点一般纳税人挂靠经营与自营税负差别很大 七、租赁业如何利用优惠政策减轻税负？ 1、新政策的规定利于租赁业 租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务 按照标的物的不同，可分为有形动产租赁服务（17%

12、）和不动产租赁服务（11%）。规定了过渡和优惠政策： 1）以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务和在 7 中国最大财税综合解决方案供应商纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同可以选择简易计税(3%)。 2) 纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法, 按照 5%的征收率计算应纳税额。 3) 经人民银行、银监会或者批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务，对其增值税实际税负超过 3%的部分实行增值税即征即退政策。2、租赁合同签订时间对税负的影响 3、租

13、赁标的物购置时间对税负的影响 4、“营改增”挽救了租赁企业 第二部分增值税政策难点的破解一、增值税征税范围 征税范围包括：销售货物或者提供加工、修理修配劳务、进口货物、有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产 销售货物，是指有偿转让货物的所有权。货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。 提供加工、修理修配劳务（应税劳务），是指有偿提供加工、修理修配劳务。单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供加工、修理修配劳务，不包括在内。 有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 二、增值税税率、征收率与预征率 1、税率 货物基本税率 17%：销售货物、提供加工修理修配劳务、有形动产租赁 低

14、税率 13%：粮食、食用植物油、自来水、暖气、热水、图书报纸杂志、饲料化肥农机农膜 服务 11%：交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产， 转让土地使用权 服务 6%：除上述以外的其他服务零税率：出口货物和服务 2、征收率 3% 另有规定除外 8 中国最大财税综合解决方案供应商3、预征率三、增值税计算方法及注意问题 三种计算方法的关系及基本规定9计算方法 计算公式 适用范围 账务处理 一般计税方法 简易计税方法 差额计税方法 中国最大财税综合解决方案供应商增值税一般计税方法的难点： 应纳税额=当期销项税额当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结

15、转下期继续抵扣。 一般纳税人销售货物、提供应税劳务和应税服务， 采用销售额和销项税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额： 销售额含税销售额（1+税率） 只 适 合 般 纳税人销项税额=销售额税率全部价款+价外费用价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、 奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装 费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。 销售额含税销售额（1+税率） 注意： 1、纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税

16、专用发票； 未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照规定扣减销项税额或者销售 额 。2、纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减 折扣额。 10 中国最大财税综合解决方案供应商进项税额最大抵扣的原则 （一）【采用排除法】除了不可以抵扣的项目外，均可以抵扣！ （二）如何充分抵扣进项税额。 制定相应的制度和管理流程，尽可能的从上游取得增值税专用发票； 完善关联企业间抵扣链条； 增值税扣税凭证要符合税法规定。 （三）不得从销项税额中抵扣的业务 1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者

17、个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资 产、无形资产和不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）和不动产（混用的可以抵扣进项） 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 其他权益性无形资产包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。（这类无形资产一般不会专用，均为混用，均可抵扣进项税额） 上述（专用于的）不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵

18、扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额： 可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）适用税率（当初未扣进项，成本含税） 上述可抵扣进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。 策略：企业购进上述资产时应取得合法有效的增值税扣税凭证，并在规定时间内通过认证，先计入进项税额，投入使用时由于不允许抵扣要做进项税额转出处理， 待日后改变用途允许抵扣时再将可以抵扣的进项税额从资产成本中转出计入可 抵扣的 进 项 税 额 。 2） 非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务；非 正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固

19、定资产）、加工修理修 配劳务和交通运输服务；非正常损失的不动产、在建工程，以及该不动产所耗用的购进货物（是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施）、设计服务和建筑服务。注意：新建、改建、扩建、 修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 11 中国最大财税综合解决方案供应商疑难问题处理： 1、非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。注意：自然灾害造成的非正常损失不在其内。 2、对建筑企业来说，通过非正常损失加大

20、成本受到抑制。 3、非正常损失关联的运费、设计费等也需要进项税额转出。 4、纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 3）接受的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（住宿服务可以抵扣进项税额） 注意：贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，均不得抵扣（投融资顾问费、手续费、咨询费均具有利息性质） 餐饮服务，是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为消费者提供饮食消费服务的 业务活动。 居民日常服务，是指主要为满足居民个人及其家庭日常生活需求提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、

21、美容美发、按摩、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。 娱乐服务，是指为娱乐活动同时提供场所和服务的业务。具体包括：歌厅、舞厅、夜总会、酒吧、台球、高尔夫球、保龄球、游艺（包括射击、狩猎、跑马、游戏机、蹦极、卡丁车、热气球、动力伞、射箭、飞镖）。 注意：除正列举不得抵扣的服务外，其他不在正列举之外的单位购进服务呢？ 4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 （四）进项税额准予从销项税额中抵扣 （1）从销售方或者提供方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）上注明的增值税额。 （2）从取得的进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。 （3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者进口增值税专用

22、缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和 13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为： 进项税额=买价扣除率 买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。 注意：购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵 扣进项税额的除外。 12 中国最大财税综合解决方案供应商（4）接受境外单位或者个人提供的应税服务，从税务机关或者境内人取得的解缴税款的税 人民税收缴款凭证（称税收缴款凭证）上注明的增值注意：从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 （五）劳

23、务派遣进项税额的抵扣销售服务、无形资产、不动产 销售服务，是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。 现代服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。 商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪护服务。 服务、人力资源服务、安全保人力资源服务，是指提供公共就业、劳务派遣、人才委托招聘、劳动力外包 等服务的业务活动。 关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣 等政策 财税2

24、01647 号 劳务派遣服务，是指劳务派遣公司为了满足用工单位对于各类灵活用工的需求，将员工派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作的服务。 一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点（财税201636 号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依 5%的征收率计算缴纳增值税。 小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以按照财政部 国家税务总局关于全面推开营业

25、税改征增值税试点（财税201636 号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依 3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单 位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额 13 中国最大财税综合解决方案供应商为销售额，按照简易计税方法依 5%的征收率计算缴纳增值税。 选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为

26、向客户单位员工发放的工资和缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和缴纳的社会保险、住房公积金， 不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 一般纳税人提供人力资源外包服务，可以选择适用简易计税方法，按照 5% 的征收率计算缴纳增值税。 （六）收费公路通行费抵扣及征收政策 1、公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按 3%的征收率计算应纳税额。 试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016 年 4 月 30 日前的高速公路。【财税 2016.36】 2、一般纳税人收取试点前开工的一级公路、二级公路

27、、桥、闸通行费，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算缴纳增值税。 试点前开工，是指相关施工许可证注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前。【财税 2016.47】 3、2016 年 5 月 1 日至 7 月 31 日，一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额（1+3%）3% 一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、 桥、闸通行费发票上注明的金额（1+5%）5%【财税 2016.47】 四、新政策

28、对原增值税纳税人有关政策的调整 1、购进服务、无形资产或者不动产的抵扣调整 购进服务、无形资产或者不动产取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。 2016 年 5 月 1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例为 40%。 14 中国最大财税综合解决方案供应商融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不 适 用 上 述 分 2 年 抵 扣 的 规 定 。2、从境外单位或者个人购进服务、无

29、形资产或者不动产的抵扣 从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，按照规定应当扣缴增值税的，准予从销项税额中抵扣的进项税额为自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 3、原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，哪些项目的进项税额不得从销项税额中抵扣？ （1） 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交

30、际应酬消费属于个人消费。 （2） 非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务； 在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务；非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 注意： 1、纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。2、非正常损失是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失，以及因 违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。 3、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 4、已

31、抵扣进项税额的无形资产或者不动产，发生不能抵扣情形如何处理？反之如何处理？ 1） 已经抵扣，发生不能抵扣情形 不得抵扣的进项税额=无形资产或者不动产净值适用税率2） 不能抵扣，发生能抵扣情形 可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）适用税率 注意：上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。 5、原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的原来有留抵税 额的处理 15 中国最大财税综合解决方案供应商原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣

32、。 6、自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额抵扣？ 原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。 五、所有增值税纳税人取得不动产进项税额抵扣的要点 文件：【关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告 公告 2016 年第15 号 】 1、取得不动产范围界定 包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。2016 年 5 月 1 日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过 50%的，其进项

33、税额依照本办法有关规定分 2 年从销项税额中抵扣。 注意：下列不适用上述分 2 年抵扣的规定1）房地产开发企业自行开发的房地产项目 2） 融资租入的不动产 3） 在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额 2、抵扣的基本原则 适用一般计税方法的试点纳税人，2015.5 1 后购进货物和设计服务、建筑服务，取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，进项税分两年抵扣，60% 和40%。60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第 13 个月从销项税额中抵扣。 购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫

34、生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 3、重点关注四个层次及时计算 1） 要有可以抵扣的四类发票或凭证 2） 再区分当时是否可以抵扣 3） 当时可以抵扣的，以后也可能不让抵，需要进项税转出 16 中国最大财税综合解决方案供应商4） 当时不让抵，以后又让抵，计算可以抵扣的进项税。总结：能抵与不能抵，能抵变不能抵，不能抵变能抵 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得

35、2016 年 5 月 1 日后开具的合 法有效的增值税扣税凭证。 按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第 13 个月从销项税额中抵扣。 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率不动产净值率（不动产净值不动产原值）100% 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从

36、进项税额中扣减。 不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额 4、40%允许抵扣的可以提前抵扣的特殊情形 1) 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的 40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第 13 个月从销项税额中抵扣。 2) 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。 5、账务处理的方法 待抵扣进项税额记

37、入“应交税费待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税费应交增值税（进项税额）”科目。 取得不动产 借：在建工程 应交税费应交增值税（进项税额） 贷：银行存款等 17 中国最大财税综合解决方案供应商40%转出时 借：应交税费待抵扣进项税额 贷：应交税费应交增值税（进项税额转出） 第 13 个月可抵扣时 借：应交税费应交增值税（进项税额） 贷：应交税费待抵扣进项税额 注意：应交税费待抵扣进项税额 在资产负债表列示？ 6、不动产征管要求 1）对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。2) 纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报增值税纳税申报表附列资料。 3)

38、纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。 不动产及不动产在建工程台账项目名称 六、所有增值税纳税人转让其不动产解析 1、转让取得和自建的不动产纳税的区别取得-差额纳税 自建-全额纳税 2、一般纳税人转让 4 月 30 日之前和之后的不动产纳税的区别 简易5%4.30 之前5.1 之后 一般11%3、不动产坐落地和企业所在地不一致如何纳税应该在不动产坐落地预缴。18取得日期 业务内容 凭证号

39、码 发票金额 发票税额 认证日期 已抵 扣金额 待抵 扣金额 待结 转日期 备注 中国最大财税综合解决方案供应商（1） 以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5% （2） 以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5% 其他个人转让其取得的不动产，按照上述规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 4、小规模纳税人销售不动产的纳税规定

40、 1） 小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 2） 小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售 购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所 在地主管税务机关进行纳税申报。 3） 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主

41、管地税机关申请。 5、其他个人纳税人销售不动产的纳税规定 其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。 纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请票。 6、个人转让其购买的住房规定 增值税专用发（1） 个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。 （2） 个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照 5%

42、的征收率计算应纳税额。 个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税 19 中国最大财税综合解决方案供应商款，向机构所在地主管机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。 （3）个人和个体工商户将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税； 个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住

43、房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年） 的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。 七、所有增值税纳税人出租资产解析 1、一般纳税人出租 2013 年 8 月 1 日之前和之后取得的有形动产纳税的区别 2013 8 1 之前 简易2013 8 1 之后 一般3% 17%2、一般纳税人出租 4 月 30 日之前和之后取得的不动产纳税的区别 4.30 之前5.1 之后注意： 简易5%一般11%不动产所在地与机构所在地不在在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管机关申报纳税。采用简易：应预缴税款含税销售额（1+5%

44、）5% 采用一般计税：纳税人应按照 3的预征率向不动产所在地主管款，向机构所在地主管应预缴税款含税销售额（1+11%）3% 3、小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税： 机关预缴税（1）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照 5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管纳税。 机关预缴税款，向机构所在地主管机关申报不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地 机关申报纳税。 主管20 中国最大财税综合解决方

45、案供应商应预缴税款含税销售额（1+5%）5% 个体工商户出租住房： 应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5% （2） 其他个人出租不动产（不含住房），按照 5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 计算方法同前 （3） 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款： 出租住房： 应纳税款含税销售额（1+5%）1.5% 出租非住房： 应纳税款含税销售额（1+5%）5% 4、征收管理 1） 纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，

46、由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。 2） 纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管机关核定的纳税期限预缴税款。应填写增值税 预 缴 税 款 表 。 3）单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 4）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管机关申请增值税发票。 其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请票。 增

47、值税发5）纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请增值税专用发票。6） 纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管机关预缴税款而自应当预缴之月起超过 6 个月没有预缴税款的，由机构所在地主管机关按照人民税收征收管理法及相关规定进行处理。 21 中国最大财税综合解决方案供应商八、建筑业异地预缴难点解析 文件：关于发布纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告公告 2016 年第 17 号 说明：本办法所称跨县（市、区）提供建筑服务，是指单位和个体工商户（以下简称纳税人）在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。 纳税人在同一直辖市、计划单列市范围内跨县（市、区）

48、提供建筑服务的， 由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否适用本办法。 其他个人跨县（市、区）提供建筑服务，不适用本办法。1、异地预缴情况 （1） 一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的， 以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照 2%的预征率计算应预缴税款。 （2） 一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照 3%的征收率计算应预缴税款。 （3） 小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照 3%的征收率计算应预缴税款。2、异

49、地预缴计算 （1） 适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+11%)2% （2） 适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+3%)3% 纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。 纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。3、分包按差额纳税的扣税凭证 （1） 从分包方取得的 2016 年 4 月 30 日前开具的建筑业营业税发票。 上述建筑业营业税发票在 2016 年 6 月 30 日前可作为预缴税款的扣除凭证。 （2） 从分包方取得的 2016 年 5 月

50、 1 日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。 （3） 国家税务总局规定的其他凭证。 4、向建筑服务发生地主管机关预缴税款时，需提交资料： 22 中国最大财税综合解决方案供应商（1） 增值税预缴税款表； （2） 与发包方签订的建筑合同原件及复印件； （3） 与分包方签订的分包合同原件及复印件； （4） 从分包方取得的发票原件及复印件。5、异地预缴发票的开具 1） 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证

51、。 2） 小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的， 可向建筑服务发生地主管增值税发票。 机关按照其取得的全部价款和价外费用申请 6、预缴税款台账的建立及其格式 纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目。 建筑业异地预缴税款台账 项目名称：项目地点：23日期 凭证号码 全部 （总包）收入 其中： 已 经确认 分包费用 其中： 已 经支 付分 包款 已扣除的分包款 扣除分包款的发票号码 已预缴税款 预缴税款的完税凭证号 码 中国最大财税综合解决方案供应商7、增值税预缴税款表编制注意的问题1） “项目编号”：由异地提供建筑服务的纳税人填写建筑工程施工许可证上的编号，根据相关规定不需要申请建筑工程施工许可证的建筑服务项目不需要填写。 2） 第 1 列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)。 3） 第 2 列“扣除金额”：填写跨县（市）提供建筑服务项目按照规定准予从全部价款和价外费用中扣除的金额(含税)。 4） 第 3 列“预征率”：填写跨县（市）提供建筑服务项目对应的预征率或者征收率。 5） 第 4 列“预征税额”：填写按照规定计算的应预缴税额。 24增值税预缴税款表 税款所属时间：年月日 至年月日 纳税人识别号 ： 是否适用一般计税方法 是 否 纳税人名 称：（公章） 金额单位： 元（列