汉口北食品工业园定位策划报告

1、汉口北食品工业园定位策划报告报2告的思路一、项目概况二、项目市场分析三、项目定位四、项目形态研究五、规划设计建议六、整合推广七、项目预算及盈利模式八、项目总体布局和开发策略项目分析基本数据1、地块相关指标 规划总用地面积： 125056M 建筑占地面积： 47118M 总建筑面积： 100600M 建筑密度：37.7% 容积率：0.8 绿地率32.6%3项目分析位置（一）项目基本情况本项目位于黄陂区汉口北专业市场群核心区域，紧邻中国最大的航母级农贸平台四季丰华国际贸易食品城，靠近交通主干道巨龙大道，与滠口河接壤，面积200亩左右，地块性质为非基本农田， 地块平整。4项目分析地块现状分析地块南临

2、，北临，西临，东临。地块形状规整，地势平坦，目前已平整，处于熟地状态。5相关政策黄陂区政府对于工业项目发展的政策指导黄陂区地处武汉市以北，区域面积2261平方公里。境内的武汉天河国际机场、亚洲最大的武汉北铁路编组站、武汉新港和京珠高速公路等共同构成立体交通枢纽。近年以来，黄陂区大力实施“工业强区”战略， 坚持“全区抓经济、重点抓工业、关键抓园区、核心抓项目”的思路， 新型工业化进程逐步提速。“十二五”期间，黄陂将强力推进新型工业化，加大工业投入、加快基础设施建设、提升传统产业、发挥优势产业、发展新兴产业、做大做强中小企业。按照“两型社会”的要求，深度融合地方特色，充分对接公路、航空、铁路、水路

3、物流，打造品牌战略、大项目战略，把黄陂建设成为新型工业化带动现代农业的先行区，高新技术产业的成长区，承接国内外产业和市场转移的先导区，发展新型工业和轻型产业的示范区。6优惠措施工业项目招商的优惠政策n 为了推动工业项目的落户，黄陂区政府对于工业项目招商引资还给予了一系列优惠条件：n 工业企业自投产（经营销售）之日起，三年内企业缴纳的各项税收形成黄陂区级财力的部分按30%奖励给企业， 即征即奖，用于企业发展；行政性规费按市政府关于引进企业的优惠政策，取最下线， 并逐步向零收费过渡；n 水电费执行国家标准价格，取消增容费和其他附加。7 区域内各项目情况分析相继开业后与之配套的产业形态，这些市场分别

4、是：8本项目与区域内的小商品、农贸、家具、建材、物流等专业市场的发展相伴相生，是汉口北专业市场群及各专业市场 国际商品交易中心楼等已于去年底开9已开业市场签约商u 其鞋类、皮具、 小商品、酒店用品、儿童用品、针棉制 品、日用品城已开 业，国际名品馆、 窗帘布艺城、文体 日化城、生活管、 礼品饰品城、写字 四季美农贸城10分为世界食品总汇、农产品交易中心、花木大世界，拥有果蔬、粮食、冻品、水产、副食干货、花卉等6个专业市场。果蔬市场一期12 万平方米，已正式开业，3000吨高温保鲜冷库已投入使用。食品城 中国家俱CBD11项目一期63万平方米全部建成，其中，国际批发城武汉馆、成都馆、东莞馆、深圳

5、馆、馆、馆和曲美、富运、亿美、 理 想 空间、芝华士等国际品店馆已开业。即将建成的名店街、商业街也有随着汉口北批发市场发展的日益成熟，除以上几个项目外， 五洲建材城、长江金属交易中心、荣中石化物流基地及纵横汽车大世界30万平方米的临街5个MALL及4S店，下半年也即将开业；农业装备物流交易中心、大汉口国际数码城投入首期运营。面对众多大型商业的业态，如何寻求本项目的定位将是成功与否的关键！1213一、项目概况二、项目市场分析三、项目定位四、项目形态研究五、规划设计建议六、整合推广七、项目预算及盈利模式八、项目总体布局和开发策略 市场调研项目周边的工业园及厂房仓储情况1、规模型工业园。项目附近已建

6、成并投入使用的工业园有佳海工业园暨服装工业园。正在建设的有三里家具工业园，该工业园占地3000亩，总投资52亿元， 可容纳180余家企业入驻。体量较小的有五湖食品工业园及精武食品工业园，其中五湖食品工业园距离本项目约20分钟车程，面积约4000平方米（厂房约1000平方米， 院子约3000平方米）。2、散户小作坊。个体小作坊、小厂房、小仓储主要集中在巨龙大道的汉口北批发第一城、滠口街及国际家具CBD附近，数量约20余家，面积在600-2000平方米之间，用途主要集中在服装和家具生产加工。目前这些作坊绝大多数空置，根据对作坊主的访谈得知，因配套不完善，先期入驻的企业大多数都已迁出。14 市场调研

7、问卷调查和人物访谈情况随机调查和个别访谈相结合。随机调查采用问卷方式，访谈针对相关人员进行采访。问卷主要对七个方面进行调查：1、被调查人的职位；2、目前需要什么样的配套业态（加工厂房、工业园、仓储）；3、市场急需的主要配套业态；4、做食品工业园市场能容纳多大面积；5、现在的商圈布局是否合理；6、关注的媒体；7、承租厂房优先因素。15市场调研以100份问卷作为分析基准，统计结果如下16调查内容数据分析被调查人身份执总董事长（老板）高级管理人员一般工作人员其他1 3%7% 13%67%需要配套业态服装家具食品其他2 5%3 3%42%市场需要的主要配套业态服装家具食品其他3 0%4 5%25%需要

8、体量（m2）5万1 0万1 .5万2万其他2 0%3 0%23%27%布局是否合理合理不合理需要增加其他1 0%80%10%关注的媒体报纸电视杂志其他8 0%2 0%5%5%优选因素区位价格交通物业管理园区配套其他6 0%1 5%10%5%10%1%人物访谈与相关访谈记录时间：5月24日人物：四季丰华国际贸易中心掌舵人葛海鹰葛海鹰：四季丰华国际贸易中心是中国最大的食品核心基地，整个农贸城建筑体量约400万平米，其中食品城约40，现已建成，7月份将迎来6000余户商户的陆续入驻和相继开业。未来它将是中国最大、品类最齐全、配套最完善的食品城，是世界各国食品运往中国的第一站，它将全面满足国内外商场、

9、超市、二级批发市场、农贸市场经营户的一站式采购需求。他表示，该区域未来对食品仓储和分装包装的市场需求将与日俱增，并愿与我方合作， 实现双赢。调研人员还对汉正街16位食品批发老板进行了访谈，被访谈者大多对食品分装加工场地和仓储方面的有需求，据我们初步统计，至少有近万平方米的仓储需求量。17项目分析SWOT矩阵分析项目SWOT分析项目开发策略优势（S）p 区位优势，临近四季丰华食品城p 大交通优势，靠近巨龙大道p 地形优势，场地平整无拆迁p 有较好的绿化环境及自然景观资源劣势（W）p 相关市政配套有待完善p 微交通不便机会点（O）p 目前尚无大规模食品工业园启动，可以先入为主。p 汉正街已开始拆迁

10、，食品批发城6000余户商户入驻在即策略一利用机会，发挥优势策略三利用机会，弱化劣势p 威胁（T）p 项目周边存在20余家业态为服装和家具的小作坊、小厂房，它们亦可变成食品加工策略二18策略四项目分析SWOT矩阵分析总结：从SWOT分析来看，项目定位食品工业园既发挥了优势也把握了机会，我们只有加快项目推进速度，才能规避威胁，形成自己的竞争优势和竞争力。综合分析，得出如下结论：虽然市场对家具、服装、小商品及食品工业园均有需求，但是，服装方面，佳海工业园服装厂已开业，并形成较大规模；家具方面，占地3000亩的三里家具工业园已经开建，不久将开园。但是具有一定规模的食品工业园在该区域尚属空白，为了避免

11、未来同质化竞争，发挥项目区位优势，把握汉正街6000余户举迁四季丰华食品城的机遇，特建议将项目建为食品分装、包装及加工和仓储工业园。19市场需求分析从市场调研情况看，市场主要有三类需求：1、服装及小商品加工厂房、仓库；2、家具加工厂工业园；目熟3、食品分区装域、内包装多仓家储小及加厂工房工业园。处于闲置状态但是现实与需求又有一定矛盾，小工主要体现在：条边尚为发现关于品类加工厂和仓储服装成熟20和家具已有两个大的工业园，市后客户趋向与佳海园和三里合作坊难以形成规模，加件较差，且宣传不够；前该区域的市场还不成处于培育期；？面对以上两大矛盾，我们如何化解是我们所考虑的核心问题市场竞争整体规划通过项目

12、的整体规划设计，打破小、散、乱的局面。功能全面增加项目的功能性，找到项目核心市场挑战周边尚为发现竞关争于力；食品类加工厂和营仓销手段对项目进行有规模，有策略的宣传储包装，提高项目附加值市场空白即是挑战，也是机遇强势占位利用汉正街6000余户举迁四季丰华食品城的机遇，抢得市场先机21发展状态利用核心竞争力，让项目可形成独特的竞与区域内其他的小厂房和小作坊的竞争22一、项目概况二、项目市场分析三、项目定位四、项目形态研究五、规划设计建议六、整合推广七、项目预算及盈利模式八、项目总体布局和开发策略 深度挖掘核心竞争力舒适在良好的投资环境下，又有优惠政策做支持，厂商不再未繁杂的手续及税费烦恼政良好的物

13、业策管理是对业主及厂商的设备、用品以及人身安全的保障健康卫生的生产环节、舒适的办公和居住环境实在核心竞争力安全合理的价格，在租得起的前提下追求较高的生产、办公居住环境23 三、市场占位u 根据定位的总体思路，按目标客户之需求，该项目整体物业定位汉口北首个生态型多功能食品工业园u 释义：u 首个：利用目前汉口北暂无食品工业园的市场空白u 生态：良好的自然环境和32.6%的绿化率u 多功能： 打造集生产、仓储、物流、生活、办公于一体工业园。24 项目功能定位三点定一面p 通过对项目区域及汉口北市场的全面分析，并对相关市场，有针对性的细分，结合项目地块的价值和现状。我们认为这个项目应该做成服务于汉口

14、北大市场的食品分装包装、食品加工以及食仓 储物流多功能食品工业园品仓储。p 项目定位：面对汉口北四生 产办公居住加 工季美食品批发城及其他团体、包 装个体的食品生产加工分装包装及仓储；25 客户定位客户梭型构成分析图核心客户重要客户26偶得客户核心客户：武汉市各中小型食品生产厂商重要客户：汉口北四季美食品城商或经销商偶得客户：其他私营业主或个体户27一、项目概况二、项目市场分析三、项目定位四、项目形态研究五、规划设计建议六、整合推广七、项目预算及盈利模式八、项目总体布局和开发策略四、项目形态研究项目分区和基本形态建议可把项目单位面积做小，根据客户需求可分可和，量身订做1、物流仓储区，含小型冷库

15、（二层）2、食品加工区(多层)3、集中办及职工生活区（多层或小高层，底层门面，位置临近马路）2829一、项目概况二、项目市场分析三、项目定位四、项目形态研究五、规划设计建议六、整合推广七、项目预算及盈利模式八、 项目总体布局和开发策略 规划设计建议 规划设计建议规划中，要在生产加工的使用功能上下足功夫平面布局要求合理，生活区及生产区尽量分离，保证食品的加工分装不受环境污染，确保食品安全人流动线及物流动线灵活区分功能全面，布局清晰较高的绿化率，给人舒适的生产居住及办公环境配套标准：供水供电、排水排污处理合理；道路平整；通讯设施设备健全，宽带网络、数字电视网络入区；厂房应尽量大跨度外立面：简约大方

16、食品加工占总面积的40%，仓储占总面积的40%，行政办公用房、底30休闲娱乐及生活设施3132一、项目概况二、项目市场分析三、项目定位四、项目形态研究五、项目总体布局和开发策略六、整合推广七、项目预算及盈利模式八、规划设计建议 形象定位 我们的目标打造汉口北最具代表性的食阐述：首个食品工业园强调项目的市场地位生态食品工业园强调项目的绿化环境及舒适的办公、生产及生活氛围多功能食品工业园强调项目集生产、办公、仓储、物流及生活为一体的多功能工业园33 推广思路建议两种方法方法一：总体思路：拿出基本规划和设计草图，先做园区外环境和宿舍楼及商业门面（临马路），并营造好营销环境。对外全面招商。实行订单式量

17、身订做。具体方法：弱化广告，重视针对目标客户上门洽谈。广告1、DM直邮3万份2、报纸和杂志（经济日报、南方）3、宣传册6000份：食品批发城6000余户商户入驻在即，确保一户一册。 针对目标客户电话预约、携带宣传册上门洽谈。以打折酬宾方式要求厂家预交数年租金，解决启动资金的问题。24小时电话热线。开展活动，依托创业家平台优势广泛开展汉口北投资价值论坛活动， 充分讨论地块价值，吸引投资。就当前国家对食品安全高度重视的大讨论，思考现代食品工业园如何做3435一、项目概况二、项目市场分析三、项目定位四、项目形态研究五、规划设计建议六、整合推广七、项目预算及盈利模式八、项目总体布局和开发策略 盈利模式研究（1） 持有物业，以租盈利；（2） 物业管理物流服务等服务性收益。厂房的出租取得长期收益仓储的出租取得长期收益盈售或出租员工宿舍取得收益 业益36管理物流服务等服务性收利模式37一、项目概况二、项目市场分析三、