房地产计划运营管理实践.ppt

1、房地产计划运营管理实践,万科：战略管控型以满足公司战略和经营目标为前提，以关键线路为基础， 贯穿整个项目的生命周期的分级管理模式 龙湖：完善的多项目计划运营管控模式 金地集团：运营管控型模式 碧桂园：通过将工程开发过程及与其相关的投资拓展、设计管理、开发报建、 招标采购、工程建设、营销管理、物业管理和客户关系等七个板块实现 系统化管控为基础，对整个项目的开发过程实现统一的运营监控和管理， 实现开发过程在进度、成本和效益上的最优化,房地产计划运营管理概述,1、什么是房地产计划运营管理？,房地产运营是把项目开发作为创造、提供产品和服务的过程。房地产计划运营管理是对项目开发各系统进行设计、运营、评价

2、和改进，对项目开发过程进行计划、组织、实施和监控等一系列管理工作的总称。 从本质上来讲，是为了达到房地产项目目标而采取的各种管理手段。,房地产计划运营管理概述,2、房地产计划运营管理的主要内容,计划体系,运营体系,计划运营管理体系,计划管理体系,成果管理体系,会议决策体系,流程管理体系,计划体系详述,计划管理体系,成果管理体系,计划体系,计划体系详述,管理构架 计划体系设计 计划编制 计划的监控预警 计划执行的评估考核,一、计划管理体系,1、单项目管理阶段项目制模式： 在合适的管理部门设置专门的计划运营岗，赋予合适的职级。 2、同城市多项目管理阶段操作管控型模式： 设置专门的运营管理部门，根据

3、部门职责设置岗位。 3、多城市多项目管理阶段操作管控型模式： 集团设置运营管理部门，根据部门职责设置岗位，城市设置计划运营岗。 4、多城市多项目区域化管理阶段运营管控型模式： 集团设置运营管理部门，城市公司设置运营管理部门。,目 标,层次性,可控性,匹配性,完整性,1、与企业的管理思想、战略导向相匹配 2、与管控模式相匹配 3、与企业管理水平、人员素质相匹配,1、覆盖各预定的管理阶段 2、覆盖项目开发过程的全部业务活动 3、全员参与,1、自上而下层级 2、逐级细分,1、计划的模板及工具 2、可参考的工作周期 3、适用性,方法,举例：,方法,举例：,方法,2个维度,多个层次,项目计划体系,一级,

4、管理计划体系,二级,三级,一、从项目计划维度：,1、项目计划编制几点要求： 使用专业的计划管理软件 由有决策权、有实施计划、有经验者参与编制 灵活可控，对各种可能出现的变动制定预防方案,一、从项目计划维度：,2、项目具体节点计划编制： 根据项目开发流程和企业对项目的管理需求分级设置节点,一、从项目计划维度：,2、项目具体节点计划编制： 根据项目开发流程和企业对项目的管理需求分级设置节点,一级节点：又称为里程碑节点，是对整体项目进度影响最为明显的节点。一般用于项目运营策划和项目年度开发计划。一般经验2040个,一、从项目计划维度：,2、项目具体节点计划编制： 根据项目开发流程和企业对项目的管理需

5、求分级设置节点,二级节点：是对一级节点的细化，主用于指导部门级的年度和季度开发工作。一般经验80200个,一、从项目计划维度：,2、项目具体节点计划编制： 根据项目开发流程和企业对项目的管理需求分级设置节点,三级节点：往往又被称为专项计划节点，是对二级节点的细化，主用于指具体岗位级别的季度和月度开发工作。一般经验300600个,1、要满足项目总体和各关键节点的要求 2、任务分解要落实，能指导具体的工作 3、不可漏项 4、尽量落实到具体的人 5、充分考虑项目的实际情况,二、从管理计划维度：,1、年度计划编制： 关注点：少而精；指标选择以目标为导向；指标应具备可衡量性。 2、月度计划编制： 关注点

6、：关注经营管理的重点及项目计划的关键节点；关注上下游部门及横向部门间的协调；层次分明；目标明确，标准清晰，及时有效，具有实际的指导意义；灵活可控，对异常变化制定对策。,及时跟踪和预警,常见的跟踪方式： 1、采用计划/运营月报方式进行跟踪 2、采用项目月报进行跟踪 3、采用考核评估的方式进行跟踪 常见预警方式： 1、重要关键节点：开工、开盘、竣工备案、入住滞后时间达到30天（15天）的提前3个月（1.5个月）向总经理预警，并提出纠偏措施 2、其他关键节点：一般滞后时间达到15天时，分情况分别预警,常见的考核方式： 1、根据关键节点计划的延误时间进行考核（季度） 2、根据关键节点的计划完成率进行考

7、核（季度） 3、将关键节点纳入月度计划进行考核（季度）,计划体系详述,成果标准： 指对开发各个环节产生的成果，在结构的完善与合理、内容的全面深入与有效、形势的规范与同一方面作出的统一的规范要求或指导性纲领。,二、成果管理体系,阶段性成果举例：,运营体系详述,运营体系,流程管理体系,会议决策体系,形成专业的流程总图 包含各关键节点活动及其关联任务 2. 流程文件的制定及落实 包含各阶段流程及各类工作指引的制定、 实施及流程完成节点质量控制 根据需求对流程进行改造 关键路线、阶段周期、决策节点的调整,目标通过会议决策体系的管理提升项目关键活动的决策效率,常见的运营类会议分类：项目启动会、成果评审会、关键会议决策会、集团运营例会、半年/年度总结会、专题会、项目周例会,如何开好会： 1、会议前的准备，如谨慎确定参加会