房地产企业的纳税评估.ppt

1、房地产开发企业的纳税评估,主讲:孙立英,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,2,项目开发背景,房地产开发企业的税收漏洞明显,2002年、2003年、2004年，房地产蝉联“中国十大暴利行业”之首。 05年总局公布04年全国纳税企业500强，300名之内没有一家房地产企业的名字出现。 财政部2006年度会计信息质量检查，会计信息质量检查的重点是国有企业、上市公司、外商投资企业、房地产企业等 。 房地产缘何成为“财富巨人，纳税侏儒”？,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,3,通过对2003年北京市房地产开发与经营业税务检查案件的抽样查看，发现该

2、行业检查有问题率为96%（随机抽取60件检查案件， 有问题的为58件），高出平均有问题率17个百分点；户均查补金额较大，为288万元，是平均每户查补金额的29倍。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,4,主要问题集中在：营业税（36%）、土地增值税（20%）、房产税和土地使用税（16%）、个人所得税（14%）、企业所得税（6%）以及印花税（6%）。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,5,总局高度重视,0208连续8年将房地产企业列为税收专项检查的重点。 09年提出深化房地产模拟评税试点工作。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,6,据国家税务总局统计

3、，2006年全社会固定资产投资增长24%，其中房地产投资增长21.8%，相应地，建筑业和房地产业营业税分别增长20.7%和28.5%。 07上半年金融保险业营业税增长47.8，金融业、建筑安装业和房地产业三个行业共增收525亿元，占营业税总增收额的75.9。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,7,结论,房地产开发行业存在很多税务问题，这些问题与该行业的高风险、回报率，纳税人追求高利润有关。同时，也与该行业自身的复杂性（如开发环节多）、特殊性有关。因此，作为税务人员应该深入研究这个行业的特点和税务违法行为的规律，提高对房地产行业的税收管理水平。,2009-8-26,辽宁国税大连培

4、训中心 孙立英,8,现行定义： 纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报（包括减免缓抵退税申请，下同）情况的真实性和准确性做出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。 （纳税评估管理办法（试行）,关于纳税评估,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,9,征管法对纳税评估的定义 税务机关应当采取纳税评估的方法，运用数据信息对比分析，对纳税人和扣缴义务人纳税申报的真实性和准确性做出定性和定量判断，并采取进一步征管措施，引导纳税人如实申报纳税。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,10,纳税评估既是对纳税义务履行

5、情况的评估，也是对扣缴义务履行情况的评估。 纳税评估实行普遍评估制度，评估的对象为税务机关负责管理的所有查账征收方式的纳税人及其应纳所有税种。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,11,主要的税收政策,营业税法规 中华人民共和国营业税暂行条例 国务院令第540号 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 财政部和国家税务总局令第52号 财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税200316号 ,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,12,企业所得税法规 中华人民共和国企业所得税法主席令第六十三号 中华人民共和国企业所得税法实施条例国务院令第512号 国家税务总

6、局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税发200931号 财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知 财税2008121号 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 国税函2008299号,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,13,土地增值税法规 中华人民共和国土地增值税暂行条例 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发2006187号 关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知 关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知,2009-

7、8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,14,房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税法规 中华人民共和国房产税暂行条例 财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释 和暂行规定 关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,15,其他法规 中华人民共和国城市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,16,主要内容,一、行业概述及行业特点 二、行业税收风险 三、房地产开发业的纳税评估,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,17,一、行业概述及行业特点,行业概述,房地产开发是指房地产开发企业在

8、依法取得国有土地使用权的土地上进行住宅、商业用房和基础设施、配套设施以及其他建筑物、附着物等建造和经营的行为。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,18,房地产开发业务的分类:,土地的开发 是指对土地进行平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路等基础设施的建设。从广义讲，包括新城区的土地开发和老城区的土地再开发。 房屋的开发与经营 房屋的开发是指城市的各种房屋的的开发建设。 房屋的经营从广义讲是指从房地产开发到售后服务的全过程。从狭义上讲仅仅指房地产的出售、租赁和抵押。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,19,前期准备阶段： 购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。包

9、括：,房地产开发企业的生产和经营分为三个阶段:,开发项目立项审批(发改委：项目建议书、可行性研究报告)； 规划审批（规划局：“两证一书”） 购买土地（国土资源局：国有土地使用证，缴纳土地出让金、契税、耕地占用税)； 征地和拆迁（拆迁办）,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,20,缴纳相关费用(简称大配套费)(“四源”供应单位)； 工程开工条件审批（建委：建设开工审批表；招投标管理部门：选择施工单位；工程建设质量监督部门：质量监督注册；建委：建设开工证），,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,21,建筑施工阶段： 开发商委托建筑施工企业按照合同约定组织施工建设。项目竣

10、工，报请有关主管部门进行综合验收，并取得竣工备案登记证明。 综合验收部门：质检站、规划局、消防、人防、设计方、施工方、监理、房地产。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,22,开发产品销售阶段： 开发商通常采用预售和现房销售两种方式出售开发产品。 开发产品预售，需要取得市房产管理部门核发的开发产品预售许可证。,预售条件： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 持有建设工程规划许可证。 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,23,开发经营的计划性、合

11、法性 开发经营的全过程，必须在国家计划范围内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 开发建设房地产项目，应当严格遵守法律、法规规定和建筑工程质量、安全标准以及建筑工程勘察、设计、施工技术规范。,行业特点,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,24,开发产品的商品化 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,25,投资成本高、投资的回收期长 房地产业产值大、资金运用集中，对金融依赖性强，占用施工企业资金严重。 房地产

12、开发项目，从取得土地到最终销售，一般需要几年甚至更长时间，而以出租方式经营的，投资回收期更长。,据国家统计局统计，2002年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达50%左右，拖欠占用施工企业资金占比22%，平均资产负债率为72%，比工业企业高出16个百分点。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,26,业务流程复杂、经济往来对象多 房地产经营业务经历了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程，涉及了众多政府管理部门：,前期可行性研究及工程设计勘察、设计单位、个人 获取国有土地政府、土地投资方、土地转让方、被拆迁单位和个人、拆迁机构

13、 征地村委会、农民、土地储备中心、拆迁机构 配套建设政府有关部门、事业单位 筹集资金金融、关联企业及其特单位和个人 工程施工建造商、监理单位、检测机构 购销设备、物资供应商、境内外中介机构、单位和个人 受托代建开发产品、出租开发产品委托单位、承租单位和个人,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,27,投资风险大、投资收益高 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金链条中断，导致企业陷入困境。 投资风险主要是：,国家宏观调控风险 市场购买力风险 信贷风险,项目管理风险 囤积土地风险 违法建设风险,2009

14、-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,28,房地产业涉及的税种,二、行业税收风险,营业税 城市维护建设税 企业所得税 个人所得税 土地增值税,房产税 城镇土地使用税 耕地占用税 印花税 契税 车船税,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,29,行业税收风险表现为如下问题：,1.收入确认问题 2.成本费用列支问题 3.利用关联方交易转移利润问题 4.企业之间相互利用偷逃税款问题 5.代扣代缴营业税、所得税问题 6.土地增值税问题 7.其他税种问题 8.其它问题,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,30,收入确认问题(存在迟计、少计、漏计现象),1.预售房款未按规定及

15、时入账，确认收入。 A.企业“预收账款”不及时结转收入，造成少缴各项税金及附加。 如，将预收的定金、房款长期挂账，不给购房人开具正式的发票，致使“预收帐款”结转销售收入的时间滞后，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间。 B.有的企业将预收房款记入“其他应付款”，从而隐瞒收入，不缴税金。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,31,2. 不及时确认收入,一次性收款不开票，推迟记收入。 收到购房者银行按揭款，不及时入账。 委托代理销售，不及时收取售房款，推迟确认收入。 采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,32

16、,3.隐瞒收入，收入计算不准确,将“价外费用” 按“代收代缴款项”处理,如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费、物业费、水电费 因施工方延误工期等原因收取的罚款（违约金）,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,33,利用往来帐户隐藏收入,收到客户定金、诚意金、违约金等，通过往来帐户核算，不计收入。 将售房款挂在往来账上或直接冲减开发成本。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,34,设置帐外帐,将实际取得的租金或营业收入在账外循环或记入关联企业。 收到银行拨付按揭款后，不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”科目。,2009-8-26,辽宁国税

17、大连培训中心 孙立英,35,假借各种名义，隐瞒收入,转让在建项目，以未办理立项人和土地使用人的更名手续为名，不记收入。 对“拆一还一，多增补价”回迁户，以增加面积缴纳的购房款计收入，而将等面积的部分成本价直接视为拆迁成本。 采取先收取租金再销售的策略，将已完工的产品出租，不按规定作收入确认。售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。 签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，或不计、少计装修房款； 假按揭取得银行贷款，不计收入或直接抵付进料款。 无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。 以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。,2009-8-

18、26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,36,视同销售，不记收入,因未进行货币交易、没有取得收入而未计收入。 如，将自行开发的房产无偿赠与他人、用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、换取其他单位和个人的非货币性资产。 以商品房抵付施工单位工程款、银行贷款、抵广告费。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,37,成本费用列支问题(存在多列成本费用的现象),1不按税法规定确认成本。,将当年度成本、费用全部列入已完工产品成本，未在完工产品和在产品之间进行分配，人为减少会计利润。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,38,对连续滚动开发项目，不划分成本负担对象，

19、模糊应纳税所得额。 可以有偿出让的营业性配套设施（包括商店、超市、菜市场、银行、邮局、学校、医院、餐厅等），应单独进行成本核算。 产权不明确的配套设施（包括地下车库、托儿所、幼儿园、游泳池、网球场、乒乓球室、羽毛球场、文化站、会所等），除企业自用应按建造固定资产进行处理外，应当单独核算其成本。 自用、出租用房产混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,39,2.成本费用重复入账。 企业利用建安工程施工复杂、项目繁多，专业性强的行业特点，重复列支费用。,附属工程等项目成本重复列支。 开发商在与施工企业签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电

20、工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，同时与施工企业协商又将该部分工程指定给其他企业施工，但在工程完工结转成本时，将该部分工程重复进入开发成本。 供材重复入账。 开发商将开发项目全部发包给建筑施工企业，且合同中明确规定建筑材料由承包企业负担，但仍将为施工企业购买的建筑材料的票据在开发成本中列支。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,40,3.虚列、多列成本费用,利用成本核算特点虚增成本，以每平米的单位造价销售面积的金额来结转成本。 多预提施工费用，虚列开发成本； 滚动开发项目，多列前期开发土地成本，多转销售成本； 在结转经营成本时，虚增销售面积，多摊经营成本； 发生销售退回业务

21、，只冲记收入，不冲回已结转成本； 在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，按合同规定留归开发企业所有的，未按实际取得时的市场公平成交价确认收入的实现。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,41,4.混淆成本、费用列支界限，超标准列支费用,将开发过程中的利息支出列入“财务费用”，未在成本对象中分摊借款利息。 将开发部门或工程指挥部门发生的各项费用列入管理费用账户。 虚增代理费用、广告费、利息支出等。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,42,5.非法凭证列支成本费用现象较普遍。 发生的成本、费用支出未按规定取得或无法取得正式发票（支付工程

22、款、材料款），而以白条的形式在税前列支。 从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。 通过资产评估虚增土地开发成本，利用非回迁人员身份，虚列拆迁补偿费。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,43,利用关联方交易转移利润问题 与关联企业之间，特别是同一地址办公的关联企业之间，由于业务往来频繁，利益关系密切，通过互转收入和费用，或以较低的价格转让房产（包括销售给股东、法定代表人等），将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目亏损或微利。或者将开发的商品房低价卖给股东、关系单位或关系人。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,44,企业之间相

23、互利用共同偷逃税款问题,先祖后售、售后包租，双方均未纳税。 合作建房，按一定比例参与分配房屋，双方均未纳税。 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，双方均未纳税。 以房换地及以地换房，双方均未纳税。 假代建，真开发，双方均不缴纳税金。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,45,代扣代缴营业税、所得税问题 房地产开发企业支付境外劳务费（工程设计费、营销策划费、销售代理费等）时，不论劳务是否发生在境内，均应该代扣代缴这一部分的营业税。 房地产开发企业支付境外销售费用时，应该代扣代缴5%的营业税、10%的企业所得税。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,46,土地增值税问

24、题,将全部成本和费用都放在清算税款的房地产扣除项目中，对于未销售完的房地产，不进行成本和费用的分摊。 将具有产权的会所、地下车位等的成本也在清算税款的项目中列支。 对综合类房地产项目，如纳税人既开发普通住宅又开发底层商业用房的，在清算税款时不按项目细类分别核算，而是全部按照普通住宅对待。有的企业索性只将普通住宅进行清算而商业用房不进行清算申请，以偷逃土地增值税。 虚列房地产的扣除项目金额，甚至存在凭证造假现象。 在土地增值税清算时土地增值税清税面积未达到可销售总建筑面积100%的项目，在清算以后销售商品房取得收入时不再进行申报，造成偷税。 推迟开发项目工程结算时间，延迟土地增值税、企业所得税清

25、算。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,47,其他税种问题,契税问题 将购房者缴纳的契税税款代收后长期挂在“其他应付款”帐上不及时缴纳，造成纳税时间滞后，影响税款的及时入库。 房产税和城镇土地使用税问题 1.企业自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，少缴或迟缴房产税、土地使用税； 2.企业取得建造商品房用地土地使用权后没有按照规定在取得使用权的次月起缴纳城镇土地使用税，造成少缴税款。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,48,个人所得税问题 1. 企业在给本企业销售人员发放销售提成时，没有按规定将提成奖金并入到销售人员当月工资按工资薪金计算并

26、代扣代缴个人所得税。 2. 企业在给非企业职工发放销售佣金时未按照劳务报酬所得代扣代缴个人所得税。 3.虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。 印花税问题 房地产开发企业存在合同及实收资本未贴印花问题。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,49,其它问题,发票管理问题 企业存在未按规定开具、取得发票的行为。 1.分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入； 2.私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入； 3.采取低价开票方式，少计销售收入。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,50,不设置帐务，特别是挂靠企业 私营经济性质的企业，根本没有设置

27、帐务，也没有专门的财会人员，只在房屋销售（预售）时才临时安排开票的收款人员，致使税务机关无帐可查。或者虽设置了帐务，但科目不全，核算不准确,基本上只将销售（预售）收入进行了核算，其余成本、费用帐大多没有进行核算。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,51,三、房地产开发业的纳税评估,数据采集 评估分析方法 纳税评估指标体系,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,52,房地产开发与经营业纳税评估是指税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的相关涉税信息，通过特定的程序和方法，对从事房地产开发与经营的企业一定期间内履行纳税义务、扣缴义务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定

28、，并对一般涉税问题进行处理的工作过程。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,53,数据采集,信息资料范围,纳税人成立和开业的时间、合同、章程、行政组织结构和生产经营范围、各类有关部门的批文、可行性研究报告、验资报告及相关的个人资料等。 纳税人适用的会计制度、财务管理制度、资产管理办法、人事福利制度、奖罚制度等各项生产、经营管理制度。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,54,纳税人开发项目基本情况，包括开发项目立项审批表、规划、建设施工单位、建筑面积、销售政策、预收情况、现售情况、物业管理等资料。 纳税人纳税申报表、企业与其关良企业业务往来情况年度申报表、财务报表、

29、审计报告、完税证（缴款书）、发票领购机炉等日常征管资料。 纳税人以往的年度税务检查、税务审计工作底稿。 规划、国土、房管、城建、统计、工商等有关部门与纳税人相关的审批或备案资料。 媒体、互联网上纳税人相关信息资料。 纳税人其他相关信息资料。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,55,内部数据： 数据来源：一户式资料及Ctais 2.0征管系统。 企业外部数据： 数据来源：下户采集或企业采集上报。 主要包括：企业的业务性质、经营规模、经营方式、组织机构和经营情况；财务会计机构及其工作组织；以前年度接受审计和税务检查的情况；企业的内部控制制度和财务管理制度；公司的重要会计政策的选择；

30、企业会计销售收入的确认时限；企业销售成本的计算方法等。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,56,第三方数据：,1.发改委： 立项或可研批复发放台帐，采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。 2.规划管理部门： 建设工程规划许可证发放台帐，采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,57,3.建设局： 建设工程施工许可证（俗称开工证）发放台帐，采集城市拆迁资料信息，发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、

31、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。 4.房管局： 房屋预售许可证发放台帐、竣工备案表、（大）产权证发放台帐，采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,58,5.土管局： 国有土地使用证发放台帐，采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。 6.国（地）税局： 营业税、企业所得税征收记录，采集开发企业营业税、企业所得税计税收入信息和施工企业的纳税信息

32、。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,59,7.银行和金融机构： 采集开发企业收取的个人银行按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。 8.媒体： 采集开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,60,评估分析方法,（一）对比测算法 （二）标准值分析法 （三）倒算法 （四）会计科目逻辑关系审核法 （五）开发项目实地调查法,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,61,（一）对比测算法,根据房地产开发企业开发项目所处地理位置、开发规模以及市场销售情况，通过对比测算出不同开发项目的销售价格、毛利率和所得税税负

33、最低标准，分析企业开发产品的售价、毛利率和税负是否与开发项目的地段、市场销售等情况相适应，是否与同行业平均毛利率、平均税负差距过大。低于标准的企业有可能少计销售面积、销售数量、故意压低销售价格以及成本费用核算不真实等情况，评估人员可对此进行纳税评估分析。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,62,（二）标准值分析法,评估人员应充分利用综合征管软件、日常征管工作中掌握的以及广泛收集的房地产企业相关信息和相关数据，主要包括开发产品的面积、数量、开发成本、预售面积、预售数量、预售收入以及缴纳的营业税、所得税数额等具体内容。并参照本地区房地产开发企业有关成本费用的通常标准，对比分析企业开

34、发产品成本及各个成本项目实际发生额，判断企业有无虚增房地产开发成本问题。特别要重点评估建筑安装工程费用是否在常规的幅度范围内(尤其是建筑安装企业为关联企业的)，超过范围就有可能存在故意抬高该项费用的问题，必要时也可通过建筑预算师进行估算。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,63,（三）倒算法,评估人员可以通过已掌握的企业上缴营业税、银行按揭的保证金账户存款余额(银行规定按揭贷款的57不允许动用)以及“管理费用”科目中列支的交纳给房产管理部门的确权费(一般为3元平方米)等数据，倒算企业申报的销售(或预售)面积、销售收入，判断其收入核算是否准确，有无涉税问题。,2009-8-26,

35、辽宁国税大连培训中心 孙立英,64,（四）会计科目逻辑关系审核法,针对房地产开发企业的经营特点，评估人员通过审核企业财务会计报表的重点会计科目的逻辑关系，看企业收入、成本费用及税金是否存在异常，如通过审核企业报表“银行存款”、“其它应付款”等科目的变化，可以发现有无预售收入不及时结转预计利润的情况；通过审核“利润分配”、“资本公积”等科目的变化，可以发现有无收入未并入利润缴纳企业所得税的问题；通过审核企业期间费用相关科目的变化，可以发现企业有无将期间费用与开发成本相混淆的问题等。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,65,（五）开发项目实地调查法,深入到企业开发项目现场和售楼处，

36、具体询问、了解开发产品销售(或预售)数量、销售(或预售)价格等情况，并实地清点商品房及商业网点开发数量及销售数量。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,66,纳税评估指标体系,通用分析指标 （一）主营业务收入所得税负担率 主营业务收入所得税负担率 应纳所得税额主营业务收入100%,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,67,（二）主营业务利润所得税负担率 主营业务利润所得税负担率 应纳所得税额主营业务利润100%,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,68,（三）主营业务收入成本率 主营业务收入成本率 主营业务成本主营业务收入100%,2009-8-26,

37、辽宁国税大连培训中心 孙立英,69,（四）主营业务收入费用率 主营业务收入费用率 主营业务费用主营业务收入100%,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,70,（五）成本费用率 成本费用率 =期间费用主营业务成本100%,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,71,（六）主营业务毛利率 主营业务毛利率 =（主营业务收入-主营业务成本营业税金及附加）主营业务收入100%,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,72,（七）各项建造成本占开发产品总成本的比率 单项建造成本占开发产品总成本的比率 单项建造成本开发产品总成本100 1.土地征用及拆迁费占开发产品总成本

38、比率 2.前期工程费占开发产品总成本比率 3.建筑安装工程费占开发产品总成本比率 4.基础设施建设费占开发产品总成本比率 5.公共配套设施费占开发产品总成本比率 6.开发间接费用占开发产品总成本比率,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,73,1.收入分析：,按照开发项目缴纳的税收分析开发企业销售额 开发产品的销售额 该项目缴纳的契税额契税征收率 该项目缴纳的营业税额营业税征收率 说明：查找并发现已售产品可能存在未及时结转或隐瞒销售收入问题。,单项评估分析,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,74,按照开发企业“现金流量表”的现金流量分析当期预售收入 预售收入流入量

39、经营性资金流入量销售收入资金流入量收到的税费返还 说明：查找并发现可能存在视同销售未申报纳税、未按规定核算预售收入和未及时结转完工产品销售收入，以及通过往来科目隐瞒上述三项收入。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,75,按照成本结转额分析销售收入 销售收入销售成本结转额（1销售利润率营业税率） 说明：查找并发现可能存在结转销售成本与销售收入不匹配，隐瞒收入；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,76,预收账款,根据预售合同，审核商品房销售预收房地专用收款凭据与 “预收帐款”、“其他应收款”、 “其他应付款”

40、科目及银行对帐单金额是否一致、是否足额申报。,解决预售收入不记账、不申报问题,微观分析,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,77,47658x15%,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,78,申报销售收入的测算数 =销售商品提供劳务收到的现金+ “应收帐款”期末较期初的增加数+“预收帐款”期末较期初的减少数 “其他应付款”（定金）贷方发生额,+本期销售商品、提供劳务收到的现金 +本期收到的前期的应收账款 +本期收到的前期的应收票据 +本期的预收账款 -本期因销售退回而支付的现金 +本期收回的前期核销的坏账损失,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,79,

41、目的：主要是比较当期确认的收入数与纳税申报的收入数。 该指标不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。 灵活应用：如果“定金”直接记入预收帐款，则没有“其他应付款-定金”；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。 使用该指标前了解企业对于“应收帐款”确认收入的方式，了解企业对于“定金”、“认购金”的记帐科目。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,80,进一步分析： （1）分析企业是否按规定的结算方式确认收入。 分析有无不按实际销售价格开具发票，或是低于实际价格开票入账，而将低于实际价格的房价款以代收费用等名目开具自制收据不入账

42、。 （2）分析企业是否有将收取的售房款记入“预收账款”，不按税法进行纳税调整。 可以到售楼现场了解楼盘的销售状况，结合售房合同、销售方式、物业部门的入住档案资料、房屋产权底册，同企业“销售收入”和“预收账款”明细账进行比对。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,81,（3）企业收入的入账时间，是否与税法规定相符，有无延迟入账的问题。 一是预售房款私存不入账情况，售楼中心售房收入，是否存在部分上缴财务入账，部分收入沉淀在个人存折或售楼中心；二是委托销售的收入确认，重点是委托销售已销开发产品的清单是否与销售账收入一致。 （4）评估大额应付款的真实性，分析是否有隐匿收入的问题。 如：房

43、地产企业，将商品房售于某企业，双方又签订了一份虚假的钢材购销合同，偷逃税款。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,82,（5）以商品房抵顶工程施工欠款、土地征用费等是否及时作销售处理，有无将“应付账款”与“开发成本”科目对冲。 可通过盘点并结合会计资料、销售资料等作进一步的分析。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,83,2.成本费用及税前扣除项目分析：,按照销售收入分析销售成本 实际结转的销售成本 销售收入平均销售价格单位建设成本 说明：查找并发现可能存在收入与成本结转不匹配，多结转成本。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,84,按照项目销售利润率

44、分析销售成本 销售成本 销售收入（1销售利润率营业税率） 说明：查找并发现可能存在未按规定结转成本；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,85,期间费用分析 单项费用率 单项费用期间费用100 1财务费用率 2管理费用率 3销售费用率 说明：查找并发现可能存在开发产品的财务费用未按规定资本化，进入当期费用直接税前扣除问题;管理费用、销售费用为按规定税前扣除。各单项指标可参照本地区房地产行业平均水平进行分析。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,86,主营业务成本与当期发出存货的对比 模型： 利润表“主营业务成

45、本” 资产负债表上期“存货” 本期“存货”+报表附注“本期增加额” 目的：判定视同销售的情况，以及虚增已销产品成本的问题。 局限性：,微观分析,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,87,微观分析， （资产负债表上期“存货”本期“存货” +现金流量表“购买商品、接受劳务支付的现金”+本期“应付帐款”上期“应付帐款” + 上期“预付帐款”本期“预付帐款”）/报表附注“本期减少额”,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,88,进一步分析：,（1）国有土地使用证与房地产企业列支成本费用中的土地使用费是否一一对应。 （2）建筑施工许可证与房地产企业列支成本费用中的建筑施工成本是否一一对应。,2009-8-26,辽宁国税大连培训中心 孙立英,89,（3）评估分析是否准确合理划分期间费用、开发成本、建造成本和销售成本的界限。 当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实