旅游房地产的开发模式

1、旅游房地产的开发模式一 、 旅 游 房 地 产 的 提 出 ：1 、 房 地 产 的 发 展 历 程 ： （ 1985 2001 ） 16 年 经 历 了 从 市 场 朦 胧 期 、 市 场发 展 期 、 到 今 天 的 市 场 成 长 期 。2 、 主 流 市 场 的 饱 和 ， 为 边 缘 市 场 的 发 展 创 造 了 条 件 ：所 谓 边 缘 市 场 是 指 ：旅 游 物 业 开 发 、教 育 文 化 物 业 开 发 、特 种 物 业 开 发（ 如 ：监 狱 、 劳 教 所 、 试 验 基 地 等 ） 、 科 技 物 业 开 发 （ 如 ： IDC 、 科 技 孵 化 器 ） 等 等

2、；同 时 为 主 流 市 场 所 配 套 的 边 缘 物 业 开 发 呈 现 出 强 劲 的 增 长 力 。3 、 城 市 化 进 程 的 加 快 ， 生 活 水 平 的 提 高 ， 为 旅 游 消 费 奠 定 了 良 好 的 基 础 。 城 市 人 口 占 全 国 人 口 的 40%， 标 志 着 城 市 化 进 入 了 快 速 成 长 期 。 人 均 GDP 及 消 费 习 惯 的 改 变 ， 以 现 代 城 市 化 为 背 景 之 休 闲 文 化 的 形 成 使旅 游 本 身 的 内 涵 发 生 了 变 化 。 毋 容 忽 视 的 汽 车 时 代 的 来 临 ， 使 京 、 沪 、 深

3、等 中 心 城 市 提 前 进 入 了 舒 适住 宅 时 代 （ 发 达 国 家 所 代 表 的 ） 。4 、旅 游 消 费 支 出 比 例 ，旅 游 目 的 的 变 化 ，以 休 闲 置 业 、度 假 置 业 、运 动 置业 等 为 代 表 的 舒 适 住 宅 运 动 正 开 始 主 宰 新 一 轮 开 发 的 热 点 。旅 游 房 地 产 是 指 与 旅 游 度 假 为 目 的 的 房 地 产 开 发 营 销 模 式 。 具 体 包 括 ： 休闲 、 度 假 、 养 老 等 相 关 的 房 地 产 开 发 形 式 ， 以 及 时 权 酒 店 、 产 权 酒 店 、 养 老 度假 村 、 高

4、 尔 夫 度 假 村 、 休 闲 生 态 度 假 村 等 产 品 模 式 。 是 指 实 现 全 部 或 部 分 旅 游功 能 的 房 地 产 开 发 业 。二 、 国 际 旅 游 物 业 的 主 要 形 式 及 发 展 历 程 ：1 、欧 洲 旅 游 物 业 发 源 于 中 世 纪 世 袭 贵 族 的 度 假 城 堡 ，本 世 纪 初 真 正 开 始 形成 一 定 的 市 场 规 模 ， 主 要 集 中 在 法 国 南 部 地 中 海 沿 岸 ， 当 时 开 发 了 大 量 的 海 滨别 墅 。欧 洲 、北 美 的 贵 族 、富 商 蜂 拥 而 至 ，一 时 间 成 为 欧 洲 的 度 假

5、中 心 。 60 年代 法 国 阿 尔 卑 斯 山 地 区 的 别 墅 度 假 村 首 先 开 发 了 以 分 时 销 售 的 方 式 招 揽 客 户 ，标 志 着 旅 游 物 业 市 场 的 开 始 。 今 天 遍 布 世 界 各 地 的 分 时 度 假 酒 店 、 高 尔 夫 度 假村 、 山 地 度 假 村 、 休 闲 别 墅 ， 将 旅 游 房 地 产 市 场 推 向 了 一 个 新 的 高 潮 。2 、 美 国 旅 游 物 业 主 流 产 品 的 形 成 时 期 ： 70 年 代 中 期 美 国 泡 沫 经 济 破 灭 后造 成 大 量 的 房 地 产 积 压 ， 特 别 是 市 场

6、 景 气 时 期 开 发 的 大 量 别 墅 积 压 。 为 了 处 理1 / 5积 压 与 空 置 ， 充 分 盘 活 闲 置 资 产 。 美 国 从 欧 洲 引 入 时 权 酒 店 这 一 概 念 ， 取 得 了巨 大 的 成 功 。 1977 年 市 场 上 95%以 上 的 度 假 物 业 是 由 其 它 项 目 改 造 过 来 的 。 到1987 年 以 后 ，大 量 的 投 资 商 、开 发 商 介 入 这 一 领 域 ，使 产 品 模 式 更 加 清 晰 ，法规 也 相 应 地 健 全 ； 配 套 的 服 务 业 、 管 理 业 、 交 换 业 也 迅 速 成 熟 。 仅 就 分

7、 时 度 假物 业 ， 1999 年 全 球 销 售 额 达 到 67.2 亿 美 元 ，其 中 美 国 ，占 全 球 的 55%，出 售 的房 间 占 全 球 的 50.4% 。 540 万 个 家 庭 参 与 了 分 时 度 假 网 络 。3 、 RCI 及 II 等 国 际 著 名 分 时 度 假 开 发 公 司 的 形 成 发 展 使 以 分 时 度 假 为 主的 旅 游 房 地 产 开 发 ， 成 为 今 天 西 方 国 家 房 地 产 开 发 的 主 流 。 目 前 全 球 最 大 的 分时 度 假 公 司 是 国 际 分 时 度 假 交 换 公 司 ， 简 称 RCI ， 总 部

8、 设 在 印 第 安 纳 洲 。 其 在全 世 界 90 个 国 家 拥 有 3500 个 分 时 度 假 村 ， 会 员 家 庭 超 过 250 万 。 同 时 ， 近 几年 市 场 上 又 崛 起 了 一 批 新 的 以 开 发 为 主 的 分 时 度 假 网 络 公 司 ，如 ： SUNTERRA公司 ，不 但 经 营 交 换 业 务 ，而 且 自 己 开 发 并 销 售 时 权 酒 店 ，总 部 设 在 佛 罗 里 达 洲 。目 前 已 在 美 国 、 加 拿 大 、 澳 大 利 亚 等 国 家 开 发 了 89 个 度 假 村 ， 拥 有 5600 个 单位 。三 、 我 国 旅 游

9、 物 业 的 发 展 现 状 ：从 90 年 代 初 海 南 开 始 ， 到 98 年 随 着 人 民 生 活 水 平 的 提 高 ， 特 别 是 社 会 有产 阶 层 的 形 成 为 旅 游 房 地 产 消 费 奠 定 了 基 础 ， 产 生 了 第 一 批 中 国 有 钱 阶 层 消 费群 。 多 种 旅 游 产 品 和 投 资 品 种 的 完 善 ， 多 重 市 场 价 值 的 凸 显 使 这 一 产 品 逐 渐 成为 市 场 新 宠 ， 并 与 旅 游 消 费 成 功 实 现 了 嫁 接 。 我 国 目 前 的 宏 观 经 济 背 景 ， 比 较类 似 发 达 国 家 70 年 代 旅

10、 游 物 业 飞 速 发 展 的 初 期 ，不 论 是 供 给 ，还 是 需 求 都 已 具备 了 发 展 旅 游 、 休 闲 物 业 及 分 时 度 假 交 换 系 统 的 条 件 。 其 中 主 要 表 现 在 以 下 几个 方 面 ：1 、 房 地 产 大 量 积 压 （ 特 别 是 东 部 沿 海 ） ， 据 统 计 部 门 调 查 ， 目 前 积 压 了8000 多 万 平 方 米 。 为 改 造 产 权 、 时 权 酒 店 提 供 了 房 源 。2 、饭 店 高 价 ，低 出 租 率 ，急 需 降 低 度 假 成 本 、吸 引 休 闲 型 度 假 ，以 改 变 传统 的 旅 游 模

11、 式 。3 、度 假 消 费 成 为 时 尚 ；工 作 时 间 的 缩 短 ，每 年 115 天 的 假 期 ，对 传 统 旅 游方 式 的 不 满 足 ， 使 以 单 纯 观 光 旅 游 阶 段 已 开 始 向 度 假 旅 游 过 渡 ， 并 形 成 了 每 年24%以 上 的 增 长 幅 度 。根 据 国 际 通 行 发 展 惯 例 ，度 假 需 求 从 产 生 发 展 到 具 备 一 定规 模 所 需 时 间 为 3 5 年 。2 / 54 、 市 场 日 趋 成 熟 ， 可 利 用 资 金 相 对 充 足 ：传 统 投 资 领 域 、 生 产 领 域 已 基 本 饱 和 ， 市 场 进

12、 入 成 长 发 展 阶 段 ， 特 别 是 传统 房 地 产 开 发 领 域 的 机 会 越 来 越 少 ，住 宅 市 场 成 熟 期 已 基 本 到 来 。京 、沪 、深 、人 均 居 住 面 积 已 超 过 20 平 方 米 。住 宅 消 费 开 始 向 舒 适 型 转 移 ，销 售 市 场 出 现 了萎 缩 的 前 兆 ， 即 滞 涨 期 。 大 量 的 传 统 房 地 产 资 金 开 始 物 色 新 的 领 域 。5 、国 内 目 前 涉 足 该 领 域 的 公 司 超 过 100 家 ，包 括 首 创 、海 航 、中 信 、中 旅等 大 型 企 业 ；也 包 括 天 鸿 集 团 、

13、万 通 集 团 等 一 大 批 房 地 产 开 发 商 。北 京 、上 海 、海 南 、福 建 、广 东 等 地 已 开 工 的 分 时 度 假 项 目 超 过 30 个 ；以 高 尔 夫 、山 地 、滑雪 等 为 主 题 的 休 闲 度 假 别 墅 超 过 50 个 。6 、 从 1999 年 海 南 “ 南 海 传 说 ” 成 功 在 全 国 营 销 后 ， 先 后 已 有 近 十 个 项 目在 全 国 进 行 营 销 推 广 ， 并 取 得 了 较 大 的 市 场 反 映 。四 、 旅 游 房 地 产 的 主 要 形 式 ：1 、 时 权 酒 店时 权 酒 店 是 由 瑞 士 亚 力 山

14、 大 . 耐 首 次 提 出 的 “ TIMESHAREHOTEL” 。即 将 酒 店的 每 个 单 位 分 为 一 定 的 时 间 份（ 如 ：一 年 51 周 ）。出 售 每 一 个 时 间 份 的 一 定 年限 的 使 用 权 。消 费 者 拥 有 一 定 年 限 在 该 酒 店 每 年 一 定 时 间（ 或 一 周 ）的 居 住 权 。2 、 产 权 酒 店产 权 酒 店 是 指 将 酒 店 的 每 一 个 单 位 分 别 出 售 给 投 资 人 ， 同 时 投 资 人 委 托 酒店 管 理 公 司 或 分 时 度 假 网 络 管 理 ， 获 取 一 定 的 投 资 回 报 。 一 般

15、 情 况 下 ， 投 资 人均 拥 有 该 酒 店 每 年 一 定 时 段 的 免 费 居 住 权 。3 、 养 老 休 闲 酒 店养 老 休 闲 酒 店 是 指 投 资 人 （ 往 往 是 最 终 消 费 者 ） ， 在 退 休 前 购 买 退 休 养 老度 假 村 的 某 一 个 单 位 。 委 托 管 理 公 司 经 营 管 理 直 至 退 休 后 自 用 。 管 理 期 间 ， 将获 取 一 定 的 投 资 回 报 。 一 般 情 况 下 该 度 假 村 在 产 权 人 去 世 后 由 管 理 公 司 回 购 ，再 出 售 ， 收 益 归 其 家 人 所 有 。4 、 高 尔 夫 、

16、登 山 、 滑 雪 运 动 度 假 村高 尔 夫 、 登 山 、 滑 雪 运 动 度 假 村 ， 特 指 在 高 尔 夫 球 场 附 近 、 登 山 、 滑 雪 等运 动 地 开 发 的 度 假 别 墅 项 目 。 该 项 目 的 出 售 是 与 运 动 项 目 使 用 权 相 匹 配 的 。5 、 时 值 度 假 型 酒 店3 / 5时 值 度 假 型 酒 店 是 指 消 费 者 购 买 一 定 数 量 的 “ 分 数 ” ， 这 些 “ 分 数 ” 就 成为 他 们 选 购 产 品 的 货 币 。 他 们 可 以 使 用 这 些 “ 分 数 ” 在 不 同 时 间 、 不 同 地 点 、不

17、 同 档 次 的 度 假 村 中 灵 活 选 择 其 分 数 所 能 负 担 的 住 宿 设 施 。 该 度 假 型 酒 店 一 般是 指 不 同 档 次 的 普 通 酒 店 ， 提 出 部 分 单 位 加 入 分 时 度 假 网 络 ， 消 费 者 不 拥 有 使用 权 或 产 权 。 只 是 为 休 闲 消 费 提 供 便 利 、 优 惠 和 更 多 选 择 。 一 般 情 况 下 ， 利 用 “ 分 数 ” 消 费 可 获 取 更 大 的 折 扣 和 免 费 居 住 时 间 。五 、 旅 游 房 地 产 的 营 销 模 式 ：投 资 休 闲 与 休 闲 度 假 是 两 种 主 要 不 同

18、 的 营 销 模 式 。 时 权 与 产 权 分 别 代 表 了两 种 不 同 的 营 销 思 想 与 营 销 对 象 。 在 目 标 客 户 群 的 定 位 上 ： 时 权 强 调 的 是 休 闲便 利 ； 产 权 强 调 的 是 投 资 收 益 。六 、 旅 游 房 地 产 开 发 项 目 的 十 大 要 素 ：1 、 具 有 旅 游 特 征 的 自 然 环 境2 、 便 利 的 交 通 与 地 理 位 置3 、 符 合 旅 游 度 假 的 设 计 方 案4 、 完 善 的 配 套 服 务 与 设 施5 、 合 法 的 产 权 手 续 与 时 权 保 证6 、 专 业 的 物 业 管 理

19、与 酒 店 管 理7 、 健 全 的 财 务 制 度 与 监 督 管 理 体 系8 、 专 业 的 营 销 推 广 系 统9 、 丰 富 的 开 发 经 验 与 开 发 实 力10 、 健 全 、 便 捷 的 交 换 网 络七 、 我 国 旅 游 房 地 产 的 发 展 前 景 ：1 、广 阔 的 发 展 空 间 和 市 场 潜 力 ，使 旅 游 物 业 开 发 成 为 未 来 十 年 中 国 地 产 业最 亮 丽 的 风 景 线 。 我 国 空 置 房 面 积 已 超 过 8000 万 平 方 米 ，为 市 场 初 期 提 供 了 大 量 可 改 造 的房 源 （ 主 要 集 中 在 旅 游 城 市 和 景 区 ） 。 正 在 形 成 的 强 大 消 费 群 体 为 其 提 供 了 强 有 力 的 市 场 支 撑 。 据 测 算 ， 一 个 拥 有 100 万 会 员 的 分 时 度 假 系 统 可 拉 动 国 内 市 场 50 70 亿 / 年 消 费 额 ， 可 盘 活 300 500 万 平 方 米 的 存 量 房