B TO C电子商务模式在房地产中介的应用.doc

江西财经大学普通本科毕业论文1目录1房地产信息化发展概述.21.1房地产信息化阶段.21.2房地产中介企业电子商务发展现状.22房地产中介企业BTOC电子商务模式分析.52.1房地产BTOC模式概念.52.2房地产BTOC模式交易的三个阶段.52.3卖房者和买房者参与房产中介商网上撮合.73BTOC模式下房地产的优势.93.1节省成本，控制信用危机.93.2跨区域的经营和管理.93.3商业模式直销化.94分析房地产中介在BTOC模式中应用面临的问题.94.1缺乏网络互动性与整合性.94.2信息化建设停留在表面现象.104.3房地产中介缺乏电子商务品牌意识.114.4房地产电子商务安全支付问题无法解决.125房地产电子商务模式面临的对策.125.1借鉴美国中介经验，实现BTOC模式的整合性.125.2建设房地产信息化的至高阶段.135.3建立形象网站，树立品牌.135.5加强诚信安全建设，解决支付无法交易难题.146结论.16参考文献.17致谢.18江西财经大学普通本科毕业论文2BTOC电子商务模式在房地产中介的应用1房地产信息化发展概述1.1房地产信息化阶段随着中国加入WTO，信息时代的变革，电子商务在房地产的应用越来越广。结合成本管理信息化的特点，根据房地产中介商信息化建设的进程我们总结出了房地产中介成本管理信息化建设的四个阶段1.1.1初级阶段：取代手工操作、提高工作效率在初级阶段，信息化的作用主要体现在取代一部分繁杂的手工操作上，应用的主要对象是各级基层人员，如通过合同台帐能够快速方便地查询到所有合同的各类信息（不再需要翻箱倒柜地找合同及其相关往来业务）、自动计算变更比例等。1.1.2中级阶段：优化流程、改善管理在中级阶段，重点通过信息化系统的规范流程来改善企业的运作流程，并不断通过流程的优化来提升企业的管理水平，这个阶段系统的应用对象以各级中层管理人员为主，使各级管理人员充分利用系统来明确岗位分工、优化流程，并进一步提升整个业务的运作效率，如通过制定合理的成本分类来有效提高对付款申请、付款计划、审批和付款流程来控制款项的支付过程。1.1.3高级阶段：有效降低成本、创造效益在高级阶段，企业的中高级管理人员可以及时根据系统中的各项业务数据制定下一步的经营策略，及时发现存在的问题并适当调整相关策略，如通过对变更原因的分析找出变更频繁发生的根源并采取有效措施严格控制此类变更的反复出现，通过对房屋销售动态成本的追踪及时发现成本控制中的薄弱环节并采取有针对性的措施以降低成本支出。1.1.3至高境界：不战而胜、遥遥领先这个阶段应该是信息化建设的最高境界，在这个阶段企业对系统中长期积累的各业绩成本数据的深入挖掘和分析，能够快速准确江西财经大学普通本科毕业论文3地测算出业务的预期成本状况，而基于这一基础的投资决策成功的概率将大幅度提高，达到了不战而胜的至高境界。企业在信息化过程中不可能一步登天，必须从初级阶段开始一步一个脚印地不断攀登，并最终达到信息化的至高境界，明白了这个道理，各种困惑也就迎刃而解了。1.2房地产中介企业电子商务发展现状1.2.1房地产中介电子商务概念根据城市房地产管理法及城市房地产中介服务管理规定的有关规定，所谓房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询，是指有关机构为房地产活动的当事人提供房地产信息、技术、政策法规等方面服务的活动。房地产中介，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的活动。也就是有关机构为房地产交易双方牵线搭桥、提供信息、促成交易的活动。在现实生活中常出现当事人对房地产市场行情，交易对手等不了解，从而不知如何进行交易的情况，而房地产中介则恰好满足了当事人的需要。当事人可通过房地产中介机构准确、及时地了解市场行情、交易对手等情况，积极稳妥地进行交易。从而可知房地产中介电子商务即在网络上完成房地产的一切业务流程。这是房地产发展的一种趋势。1.2.2美国房地产中介电子商务应用阶段现状分析中介企业的发展与房地产市场的繁荣是相辅相成的，在一些发达国家，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过中介地产协会传送。如果开发商自己不是房地产中介，还要委托中介机构来办理，而自己专心于开发生产。对于房地产预售，则必须通过中介机构办理。以美国为例，房地产交易有99%是通过中介服务交易而来，其中信息技术的应用非常广泛。美国的房地产信息化已处于至高阶段，在1997年以来，美国房地产中介协会的70多万名成员中，上网成员的比例已从27%增加到72%，90%的经纪人拥有电脑，60%的经纪人使用电子邮件与顾客联系，60%的房地产公司在因特网上建有网址，72%的房地产公司通过江西财经大学普通本科毕业论文4因特网做成一些生意。在信息技术应用领域，美国的MLS“多重上市服务”系统这种互联网上的房源数据库解决方案，可以使几个国家或一个国家不同区域的房产中介可利用MLS，专业软件以及Web形式进行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理MLS系统的数据库。信息技术在美国房地产经纪业的应用还包括使用CDRDM式合同，使商业租赁合同有关文件规范化、专业化；在房地产评估业中，随着大量低成本房地产数据库的出现和发展，使人们很容易地收集到与各地区房地产价格等相关的评估内容，人工智能计算机化评估使房产评估更为便利。1.2.3中国房地产中介电子商务应用阶段现状分析计世资讯（CCWResearch）的研究表明：在2006年房地产行业信息化投资中，针对硬件的投资为10.5亿元，占总投资的56.8%，比2005年硬件投资增长14.7%。其中软件投资增长32.7%，规模达到6.9亿元，占总投资的37%，比2005年上升4个百分点。而服务的比例变化不大，占总投资的6.2%。总规模达到1.1亿元，比2005年预计增长23.2%。图1-12005年房地产行业信息化总体投资的结构从图1-1总体投资的结构可以看出：中国房地产企业的信息化整体应用水平还处于中级阶段，信息化基本处于硬件配备和网络建设阶段。计世资讯（CCWResearch）的调查显示：接近70%的房地产企业有硬件设备和网络应用平台。没有信息化应用的比例非常低，