外资进入我国房地产市场的影响和对策：童N论文正稿（含文献与致谢）.doc

江西财经大学普通本科毕业论文1目录1、外资进入我国房地产市场的现状.22、外资进入我国房地产市场的影响分析.32.1外资助推了房地产价格的上涨.32.2外资进入我国房地产市场影响国内信贷政策的有效性.42.3大量资金流入我国的房地产市场加大人民币升值的压力.53、国家对外资进入房地产市场的政策调控及其效果.53.1国家已经出台的控制外资进入房地产市场的政策措施.53.2政策的效果分析.64、规范外资进入我国房地产市场的调控对策.84.1严格外资进入我国房地产业的准入条件，加强对外资经营房地产的管理.84.2坚决打击捂盘惜售等各种违规行为.94.3增加住房住房供给，保障中低收入家庭的住房需求.9参考文献.10致谢.11江西财经大学普通本科毕业论文2外资进入我国房地产市场的影响和对策改革开放以来，外商对我国的直接投资主要集中在第二产业尤其是工业部门，对第一产业的投资比重很低，对第三产业的投资比重也相对偏低。随着我国加入WTO之后第三产业开放领域的扩大，外商对第三产业的直接投资将增长较快，投资比重逐步上升，其中在我国房地产业的投资比重日益加大，对我国经济的影响也日益加深。本文主要就外资近年来进入我国房地产市场的规模和影响进行分析，并提出相应的对策措施，以充分利用外资促进我国房地产市场的健康发展。1、外资进入我国房地产市场的现状外资，就是外来投资的简称，指来自境外国际市场的资本。我国对外资来源地的定义，既包括来自港、澳、台等地区，也包括欧美等发达国家和地区。改革开放以来，中国吸收外资取得了举世瞩目的成就，自年起，中国已连续年成为吸收外资最多的发展中国家。房地产已成为中国吸收外资的重要领域，已经跃升为外商投资的第二大行业。2005年9月12日，国家外管局首次披露，外资在中国房地产市场中的投资比例约为15%。来自商务部的统计显示，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.40%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。1摩根士丹利、ING(荷兰国际集团)、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等，这些在国际市场呼风唤雨的顶级投资机构，现在不约而同地出现在中国房地产市场，并且个个都出手不凡。国内一些研究机构认为，2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例至少有14起，总额高达14.54亿美元，而以写字楼和高档住宅为主的资产收购则有8起，涉及金额8.70亿美元2。这仅仅是国外游资进入中国市场的冰山一角，通过参股、购买企业债券等方式进入中国市场的国外游资炒作的资金在20倍至30倍之间，也就是说，目前至少还有300亿左右的资金持续投1唐永文，2006：政府必须加强对我国房地产市场的影响，经济与社会发展第8期，第24页。2唐永文，2006：政府必须加强对我国房地产市场的影响，经济与社会发展第8期，第27页。江西财经大学普通本科毕业论文3资在中国楼市中。在国家外汇管理局国际收支分析小组提供的2006年上半年中国国际收支报告中，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.04%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。与之相对应的，去年上半年外资房地产行业新增外债为17.35亿美元，同比增长203.32%。截至2006年6月末，外资房地产外债占全部房地产外债比例为92.13%1，外资房地产行业外债总量呈现逐年递增趋势。此外，报告还强调，在部分地区，境外机构、个人非自用和非自住目的的购房，对当地房地产价格上涨有一定的推动作用。国家统计局数据显示，2006年境外资本投资中国房地产的金额达到82.3亿美元，比上年增长51.9%。这一趋势2007年仍在继续。最新公布的数据显示，单个境外企业对国内房地产的投资力度正在加大。2006年外资投资国内房地产总额剧增51.9%，而合同项目绝对数量只增长13.1%2。这一趋势在今2007年变得更为明显。通过上面列出的各项数据，我们能很清楚的了解到外资近年来对我国第三产业尤其是房地产业的投入逐年加大，影响渐渐加深，投资的形势多样化。就我国现在房价居高不下的情况有一定的推波助澜的作用。2、外资进入我国房地产市场的影响分析外资进入我国房地产市场一方面带来了大量资金，从而促进了我国房地产市场交易的活跃，但由于对其管理失策，给我国房地产市场发展也带来一些负面作用，本文要此主要对其负面影响作些分析。2.1外资助推了房地产价格的上涨有人认为，外资在我国的房地产市场中的总量中所占的比例很小，因此，它不可能对房价产生大的影响。外资在我国每年购房的资金总量中所占的比例不大是事实，但它的影响是不容忽视的。原因有以下两点：一是，这些进入我国房地产市场的外资主要集中在北京、上海等少数城市，在这些城市中，外资所占的比例较大。因为统计资料的缺乏，我只能引用人民银行的公开资料来分析，从2005年人民银行的2004年中国房地1国家外汇管理局国际收支分析小组，2006：2006年上半年中国国际收支报告，国际融资第8期，第2页。2唐永文，2006：政府必须加强对我国房地产市场的影响，经济与社会发展第8期，第20页。江西财经大学普通本科毕业论文4产金融报告中的数据看，2002年2004年间，在上海房地产市场的购买者当中，外资占了20左右的份额1。可见，2002年之后的房价的大幅度飚升，外资“功不可没”。二是外资的示范效应很大。在投资市场中，外资对国内投资者的心理影响非常大。这一点在股票市场中已经得到成分的验证。2002年以后，我国股票市场开始引入境外的合格投资者（即QFII），到目前为止，QFII的资金总量只有60亿美元，占股票市场的流通市值的比重只有4，但这4的外资对我国股票市场的投资理念和投资行为产生了巨大影响。例如，QFII看好的行业和公司会立即被国内的投资者所追捧。再如，在股市人气最弱的时候，正是QFII的积极买进才带动国内投资者恢复投资信心的。2005年国家出台对房地产市场的调控措施之后，外资不仅没有放慢进入中国房地产市场的步伐，反而增加了对北京、上海等中心城市的投资数量。2005年，外资投向中国房地产业的110亿美元中，约70集中发生于调控政策出台之后的下半年，其中第四季度占了全年投资总额的一半以上2。这些外资的行为在很大程度抵消了国家对房地产调控的效果。2.2外资进入我国房地产市场影响国内信贷政策的有效性外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还可以通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场，尤其是2003年月份6之后，在国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷转向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。因为根据我国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业松，外资企业可以在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债。为了从境外融资的方便，很多内资企业通过各种方式实现外资化。如2004年，天津顺驰房地产公司、河北天山房地产公司通过“自我收购”方式改制为外资企业，迅速建立起方便的国际融资渠道。由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。在操作主体上，外资进入国内房地产市场以房地产基金为主。最有代表性的是新加坡凯德置地和摩根士丹利等机构。值得注意的是，为了使房地产基金更便捷地投资中国的房地产市场，香港金融当局还专门修改了有关规则。2005年6月，香1杨益，2005：2004年中国房地产金融报告,中国房地产，第2期，第2页。2杨鸿，2006：政府宏观调控与房地产市场的发展，科技与经济第1期，第4页。