毕业设计（论文）-我国房地产营销策划分析.doc

我国房地产营销策划分析学生姓名指导教师专业学院年月日I摘要近年来我国房地产业的发展势头越来越迅猛，行业间的竞争也越发的激烈。为了能使自己的企业在市场内占有一席之地，并获取利润使企业有进一步的发展，开发商纷纷开始意识到房地产营销策划的重要性。本篇文章从房地产营销策划的基本概念和内容入手，阐述了房地产营销策划中存在的误区、对策及发展，并结合具体项目案例的实际运用予以进一步分析。关键词房地产房地产营销营销策划IIAbstractRecentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.Keywordsrealestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing目录摘要IAbstractII一、绪论1（一）研究背景1（二）论文研究的目的和意义21.研究的目的32.研究的意义3（三）房地产营销策划51.房地产营销策划内涵52.房地产营销策划特点6（四）房地产营销策划作用81.准确决策32.增强竞争力33.增强创新能力34.有效整合资源3二、房地产营销策划创新研究10（一）市场调查分析101.市场供给调查分析32.市场需求调查分析33.项目自身分析104.目标市场的确定105.项目定位106.项目推广10（二）房地产营销策划存在的误区101.房地产公司在营销策划中的误区102.策划人对自身工作认识的误区103.政府认识中存在的误区104.房地产策划在促销策略上存在误区105.营销诚信度差带有虚假性存在误区10（三）应对房地产营销策划问题的对策101.认清房地产营销策划的正确概念2.政府正确调控及把握正确方向3.房地产商的先进开发理念4.策划人的责任感5.注重市场调查，实施全过程营销6.实行动态价格策略7.处理好营销各种区域和运作的关系（四）具体解决房地产营销策划问题的方式1.产品策略2.价格策略3.促销策略4.渠道策略三、我国房地产营销策划的发展方向10（一）品牌观念与效益观念的转变1.强化品牌战略2.适应消费者个性化要求（二）房地产的策划组织方向转变（三）房地产的策划方法转变（四）房地产的策划理论转变（五）房地产的策划信息转变四、房地产营销策划在“海韵家园”项目中的应用10（一）海韵家园项目SWOT分析1.优势2.劣势3.机会4.威胁（二）海韵家园项目目标市场分析（三）海韵家园项目定位1.定位依据2.海韵家园项目定位原则3.定位方向（四）海韵家园项目推广过程1.老客户转化期2.客户新增期3.开盘强销期（五）海韵家园项目推广方式1.广告推广2.活动推广3.品牌推广结论52致谢53参考文献54附录156附录2585一、绪论（一）研究背景改革开放二十多年来，我国的住房改革一直在不断地深入，房地产市场得以逐步发展壮大起来，2006年，我国经济承接着2005年的稳健发展轨迹，继续演绎高增长态势。因此，作为国民经济支柱产业的房地产业也顺势而动，在拉动经济增长中依旧扮演着重要的角色。然而随着房地产市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。在现代市场经济条件下，那些能够在竞争中取胜的房地产开发商，就是因为了解市场，了解目标群体的需求后，按照市场需求开发房地产项目，从而最终获取利润或占领市场，并促进了企业的不断发展。但目前许多开发商还都缺乏以顾客为导向的理念，推向市场的住宅并不符合市场所需。市场营销策划是连接市场需要和项目开发建设的中间环节，是开发商将潜在的市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段。（二）研究的目的和意义1、研究的目的随着人们的生活水平的提高，我国人均居住条件将不断得到改善。然而随着房地产市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。随着国家对房地产市场的调控，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场。早些年许多房地产商一夜暴富的现象已成为过眼烟云。现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场，重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。房地产开发生的一些错误观念，致使营销出现错误，使房地产开发步入歧途。故而可以说，房地产营销策划是关系房地产开发经营成败的关键。所以研究我国房地产营销策略直接关系到我国房地产的发展方向，有了正确的营销策略才能能够更好的推动我国房地产市场的更好的发展。2、研究的意义房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房地产市场营销与其它市场营销一样，也是个人和集体通过一系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产值和价值，以实现其经营目的的一种社会过程。可见，房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅、办公楼、商6业楼宇、厂房等建筑物以及相关服务来满足消费者生产或生活、物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动。与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等，因此，房地产市场的营销极有有特点，同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。可以说，房地产营销策略对我们人类的生活起着这至关重要的作用和意义。（三）房地产营销策划1、房地产营销策划内涵房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”1。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。一些地产开发商，盲目跟风，开发建设出来的住宅商品根本就不符合市场需要，导致大量房屋闲置。例如前些年刮起的“别墅”热潮2。所以一个房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中生存下去，就必须对市场进行深入地研究分析，“按需生产”，故而房地产营销策划就显得尤为重要了。2、房地产营销策划特点（1）“以人为本”房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要，从而促进销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发一定是首先强调“以人为本”的营销策划。中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。企业的一切经营活动，都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开，这是房地产营销策划的根本所在。（2）地产营销策划是各种理念的复合理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括3：生态理念。近代以来，地球环境污染加重，客观上要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念，这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间，也为我们后