山东潍坊商业物业市场调查报告.doc

山山东潍东潍坊市白浪河坊市白浪河综综合商合商业项业项目目 市市场调查报场调查报告告 凌峻（中国）房地凌峻（中国）房地产产策划代理机构策划代理机构 二零零六年三月二零零六年三月 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业2 目目录录 前言前言 4 第一篇第一篇 潍潍坊市宏坊市宏观发观发展状况展状况6 一、潍坊市概况7 （一）地理位置及交通状况.7 （二）潍坊城市布局及各区县状况.7 二、潍坊宏观经济发展现状9 （一）2004年潍坊总体经济发展状况9 （二）2005年潍坊经济发展状况24 （三）潍坊宏观经济发展状况总结.27 三、房地产市场发展情况28 （一）2004年潍坊房地产业发展状况28 （二）2005年房地产市场28 （三）近2年房地产市场小结.31 四、商业及商用物业发展概况31 第二篇第二篇 潍潍坊商坊商业业与商与商业业物物业现业现状状34 一、潍坊市商业发展现状35 （一）潍坊主要商圈.35 （二）商业街分布.35 （三）大中型商业零售网点布局.37 （四）商贸市场分布.39 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业3 （五）商业发展竞争格局.41 （六）潍坊人口构成与消费.42 （七）潍坊商业现存的问题.47 二、潍坊商业物业发展特点及趋势48 （一）在运营的商业物业分析.48 （二）潍坊商业物业开发的趋势.50 三、潍坊商业及商业物业发展现状总结54 第三篇第三篇 潍潍坊未来商坊未来商业规业规划划56 一、商业网点与交通网络的共生关系57 二、潍坊市商业网点发展定位57 （一）潍坊市商业网点发展规划定位考虑的因素：.57 （二）潍坊市区商业网点规划发展要点小结.60 三、商业网点布局规划60 （一）商业网点规划思路和发展目标.60 （二）市、区、组团商业中心及邻里商业规划63 （三）大型商业零售网点规划.68 （四）中小型商业网点规划.75 （五）商业街规划.76 （六）商品交易市场体系规划.78 四、潍坊商业布局规划总结83 （一）分清层次结构，完善功能配套.83 （二）优化营商环境，注重以人为本.83 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业4 （三）突出文化特色，营造商业观.83 （四）市区采用“一主四次”的空间布局形态。84 （五）市、区、组团商业中心及邻里商业规划要点84 （六）大型商业零售网点规划要点.84 （七）中小型商业网点规划.84 （八）商业街规划要点.85 （九）商品交易市场体系规划要点.85 第四篇第四篇 潍潍坊商坊商业业地地产综产综合合调查调查86 一、商业物业调查87 （一）在营业的典型商业项目调查.87 （二）在售商业项目调查.104 二、其他类型房地产项目调查114 三、主要商圈临街商业调查127 四、娱乐休闲餐饮业态调查131 （一）网点分布.131 （二）潍坊娱乐、餐饮、休闲业态特征132 五、消费者、经营者、投资者调查.133 六、媒体调查137 七、潍坊商业及商业地产综合调查总结138 第五篇第五篇 项项目开目开发发条件分析条件分析141 一、项目区位分析142 二、项目开发 SWOT 分析.145 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业5 （一）项目开发优势（S）.145 （二）项目开发劣势（W）147 （三）市场机会（O）147 （四）市场威胁（T）.148 结结束束语语 149 前言前言 承蒙贵公司信任，由我公司全面负责潍坊商业项目的全程策划。为使 本项目能在激烈的竞争环境中脱颖而出，迅速实现销售和主力店招商，我 公司对项目所在的潍坊市及周边区域做了深入的调查分析研究。 本调查报告是经过我司调查人员对潍坊市的商业物业及商业各种形 态进行实地调查，结合科学的统计分析而形成，是项目全程策划的重要组 成部分。 、调查背景 受金龙置业公司委托，我司针对其山东潍坊白浪河项目进行专项综 合商业地产市场调查，为其开发规划提供可参考的市场资讯。 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业6 、调查时间 2006 年 2 月 15 日至 2 月 22 日共 8 天。 、调查人员安排：5 人。 、调查方式 根据我们以往的经验，本次调查采取了 7 种方式进行调查，力求从不 同角度去反映印证市场的实际情况，具体方式列举如下： 1. 典型项目实地调查（在营及在售项目，商业类型为主） 2. 发展商深度访谈 3. 经营户（投资者）抽样调查（商场和街铺） 4. 商场运营机构模拟访谈 5. 规划局相关人士访谈 6. 典型消费者座谈 、市场调查具体内容： 本次调研重点在调研潍坊的商业现状、商业物业分布及运营销售情 况，商业竞争状况、商家状况和投资者需求，在对项目有一定了解的基础 上，作专项的商业市场调研。包括以下内容： 典型在营购物商场的具体资料数据； 典型在售商业物业的具体资料数据 市区商圈状况 重点商业街道的商铺具体情况（业态、开间进深、面积、经营状况等） 商业步行街状况（业态分布、主力商店分布、商铺开间进深、面积、 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业7 经营状况等） 项目周边的商业物业的经营状况； 项目周边状况、消费力状况、居民分布状况； 消费者购买力、消费心理及习惯 投资者、经营者投资经营心态成熟度、对本项目的看法等； 另外，本次调查还着重于获取量化数据，包括当地商业物业的开发 体量、规模、位置、租售状况、租售价格、管理费用、主要营销手段、 经营状况等。 项目所在区域同类型项目的现状及目标客户调研分析 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业8 一一一潍潍坊市宏坊市宏观发观发展状况展状况 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业9 一、一、潍潍坊市概况坊市概况 潍坊市位于山东半岛中部，总面积为 1.58 万平方公里，其中市区面 积为 1472 平方公里，辖奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区 4 个区和寿光市、 诸城市、青州市、高密市、昌邑市、安丘市 6 个市及昌乐县、临腒县 2 个县， 高新技术开发区、经济技术开发区、海化开发区 3 个市属开发区。总人口 850 万，其中市区人口 126 万。 潍坊是美丽的世界风筝之都和中国优秀的旅游城市，综合发展潜力 较大。 （一）地理位置及交通状况（一）地理位置及交通状况 潍坊市位于山东半岛中部，目前，潍坊市海、陆、空交通网络已初具 规模，全市公路通车里程 7616 公里，其中高速公路 205 公里。有潍坊港， 羊口港两个国家二类开放口岸。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口 等航线；是全国四大航空邮件处理中心之一，有力地促进了潍坊经济的振 兴，同时为中外游客云集“世界风筝之都”提供了有力条件。 （二）（二）潍潍坊城市布局及各区坊城市布局及各区县县状况状况 潍坊市辖 4 区、6 市、2 县、3 个市属开发区。分别由奎文区、潍城区、 坊子区、寒亭区、寿光市、诸城市、青州市、高密市、昌邑市、安丘市、昌乐 县、临朐县，高新技术开发区、经济技术开发区、海化开发区,形成城市组 群。 潍城区辖 4 镇 4 街道办事处，212 个行政村，55 个居委会，面积 272.3 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业10 平方米公里，完成财政总收入 2.46 亿元,地方财政收入 1.59 亿元，人均可 支配收入 9290 元，人口 37 万,非农业人口 22.6 万。 寒亭区辖经济技术开发区，海洋化工开发区，6 镇 2 街道办事处，375 个行政村，9 个居委会，面积 872 平方米公里，完成财政总收入 3.28 亿元, 地方财政收入 1.96 亿元,各项存款 33.5 亿，人均储蓄 8021 元，人均可支 配收入 8550 元，人口 35.34 万 坊子区辖 8 镇，244 个行政村，面积 345 平方米公里，完成财政总收 入 2.65 亿元,地方财政收入 1.53 亿元，居民储蓄 18 亿。 寿光市辖 14 处乡镇 1 乡 5 街道办事处，976 个行政村（居委会），面 积 2180 平方米公里，完成财政总收入 12.8 亿元,地方财政收入 7.3 亿元， 年末金融机构存款余额 136.9 亿,全国百强县第 53 位，比三年前进了 43 个位次，人口 9.6 万。 安丘市辖 21 镇 2 街道办事处，1388 个行政村（居委会），1424 个自然 村，面积 1928 平方米公里，完成财政总收入 3 亿元,年末金融机构存款余 额 50.2 亿,人口 105 万。 昌邑市辖 11 镇 2 乡 2 街道办事处，819 个行政村，面积 1812 平方米 公里，完成财政总收入 5,67 亿元,地方财政收入 3,57 亿元,人均储蓄额 9536 元,人口 67,76 万,非农业人口 13,.6 万。 高密市辖 17 镇 3 街道办事处，994 个行政村（居委会），面积 1605.6 平方米公里，完成财政总收入 7.18 亿元,地方财政收入 3.77 亿元,各项存 款余额 62.4 亿,居民存款余额 48.16 亿，人口 85.74 万。 青州市辖 18 处镇乡 3 街道办事处，1052 个行政村，面积 1569 平方 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业11 米公里，完成财政总收入 15 亿元,地方财政收入 4.1 亿元,各项存款余额 102.8 亿，居民储蓄余额 83.6 亿,人口 89.96 万,有回满等 35 个少数民族 2.5 万人。 渚城市辖 18 镇 2 乡 3 街道办事处，1346 个行政村，面积 2183 平方 米公里，完成财政总收入 11.7 亿元,地方财政收入 6.5 亿元,居民存款余额 67.6 元。总存款额 95.7 亿，人均可支配收入 7103 元，人口 106.2 万,非农 业人口 30.5 万。 临朐县辖 15 镇 1 乡 2 街道办事处，939 个行政村，面积 1384 平方米 公里，完成财政总收入 3.1 亿元,地方财政收入 1.7 亿元,年末金融机构存 款余额 52 亿和 31.6 亿,人口 85.2 万,非农业人口 11.1 万。 昌乐县辖 15 镇 1 开发区 895 个行政村，面积 1101 平方米公里，完成 财政总收入 4.78 亿元,地方财政收入 2.67 亿元,人口 60 万。 二、二、潍潍坊宏坊宏观经济发观经济发展展现现状状 （一）（一）2004 年年潍潍坊坊总总体体经济发经济发展状况展状况 2004 年全市经济快速健康发展，经济结构进一步调整。初步核算， 2004 年潍坊市生产总值(GDP)完成 1246.4l 亿元，按同比价格比上年增长 16.9，增幅同比提高 1.9 个百分点；其中第一产业增加值 180.4 亿元，增 长 8.6；第二产业增加值 683.49 亿元，增长 25.7，其中工业增加值 618.49 亿元，增长 27.1；第三产业增加值 382.52 亿元，增长 7.3，一、 二、三产业分别拉动 GDP 曾长 1.6、12.8 和 2.5 个百分点。人均 GDP 达到 14678 元(按现行汇率折算为 1775 美元)，比上年增长 16.7，同比提高 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业12 1.7 个百分点。产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位 更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的 15.5：50.5：34 调整为 14.5：54.8：30.7，第一产业所占比重比上年下降 1.0 个百分点，第二产业提 高 4.3 个百分点，其中工业提高 4 个百分点，第三产业比重下降 3.3 个百 分点。 2004 年各县市区生产总值(GDP)完成情况：潍城区 41.19 亿元，寒亭 区 40.75 亿元，坊子区 37.11 亿元，奎文区 37.08 亿元，青州市 125.64 亿元， 诸城市 176.36 亿元，寿光市 193.01 亿元，安丘市 90.44 亿元，高密市 102.00 亿元，昌邑市 99.00 亿元，临朐县 60.53 亿元，昌乐县 60.02 亿元。 反映企业综合经营状况的企业景气指数达 141.9，企业家信心指数 143.8。 经济体制改革取得较好成绩。企业产权制度改革的阶段性任务基本 完成，企业上市取得突破性进展，提前三年超额完成市委、市政府提出的 五年上市融资目标。2004 年，市属企业累计完成改制，破产重组 324 户， 改制面达 95。国有大企业改革取得实质性进展。公益性企业改制合资 取得重大突破，市直 10 家市政公用企事业单位的改制合资全面展开。 2004 年全市企业上市公司增加到 10 家企业、11 支股票。全年从证券市场 融资到位资金 45 亿元。 非公有(民营)经济发展迅速，成为经济增长新的亮点。2004 年，全市 非公有(民营)经济增加值完成 635.7 亿元，比上年增长 26.8，占 GDP 的 比重由上年的 47.0上升到 51.0；全市非公有(民营)经济户数 16.7 万户， 增长 8.7；从业人员 78.9 万人，增长 10.7；注册资金 390.6 亿元，增长 32.1；纳税额 63.2 亿元，增长 30.8，占全部税收比重 65.74，提高 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业13 3.34 个百分点；完成固定资产投资占全社会投资的比重提高 11.3 个百分 点。 招商引资工作成绩显著，市委、市政府把招商引资作为“要务之要务， 中心之中心，重点之重点”来抓，以招商引资推动全市“超常规、跨越式”发 展，全市招商引资工作的力度和广度空前增加，取得了显著成效。2004 年， 全市共到位市外资金 538.7 亿元人民币，同比增长 32.6，完成全年任务 指标的 134.6。合同利用市外资金 817.9 亿元人民币，同比增长 42.3；2004 年全市到位资金项目 5222 个，其中工业招商引资项目 3823 个；总投资过亿元的项目 35 个。 1、 、潍潍坊坊 2002-2004 年国内生年国内生产总值递产总值递增情况增情况 主要年份国内生主要年份国内生产总值产总值构成（国内生构成（国内生产总值产总值以以 100 计计） ） 年份 第一产业第二产业第三产业 2002168473359 2003155505340 2004145548307 注：以上数据来自于潍坊 2005 统计年鉴 2、 、工工业业 1)工工业业效益与增加效益与增加值值 工业生产效益同步提高。2004 年，全市实施工业强市战咯，全面振兴 工业经济，加大投入，膨胀规模，加快改造，优化结构，深化改革，搞活机 制，工业生产增速明显加快。截止 2004 年底，全市规模以上工业企业为 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业14 2911 个，比上年增加 941 个，实现增加值 501.3 亿元，同比增长 31.7， 增幅比上年高 4.7 个百分点。重工业生产明显快于轻工业。受投资大幅增 长的拉动，重工业增加值增长 43.6，比轻工业快 19.2 个百分点。各种经 济类型企业竞相增长。国有工业实现增加值 33.3 亿元，增长 35.0；股份 制工业实现增加值 271.2 亿元，增长 39.9；外商及港澳台投资工业实现 增加值 101.9 亿元，增长 21.0。全市工业产品销售率 97.87，比上年同 期提高 0.21 个百分点。工业产品产量较快增长，统计范围内的 181 种主 要产品中，同比增长的有 125 种，占 69.1。 2)工工业业投入投入 工业投入保持较快增长。2004 年全市工业投资完成 583 亿元，其中 过 1000 万元的项目 1933 个，完成投资额 533.9 亿元；工业基本建设项目 1113 个，完成投资 293.9 亿元；更新改造项目 820 个，完成投资额 240 亿 元。全市过 5000 万元工业项目 459 个，完成投资 310.1 亿元；过亿元工业 项目 189 个，完成投资 213.8 亿元。 经济效益明显提高。2004 年，全市规模以上工业完成销售收入 1806.2 亿元，增长 49.4；实现利润 101.4 亿元，增长 54.9，实现利税 169.8 亿元，增长 44.9；实交税金 77.6 亿元，增长 26.2；经济效益综合 指数 160.96，提高 18.32 个百分点；总资产贡献率 13.94，提高 1.25 个 百分点；资本保值增值率 136.99，提高 11.8 个百分点；流动资产周转率 2.64 次，加快 0.26 次；成本费用利润率 5.97，提高 0.25 个百分点；资产 负债率 61.91，下降 1.44 个百分点；全员劳动生产率 71524.5 元从，增 长 31.54。规模以上工业亏损面 1.89，下降 1.7 个百分点，亏损企业亏 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业15 损额 1.54 亿元，下降 38.1。产成品存货 111.7 亿元，增长 39.9，应收 帐款净额 128.5 亿元，增长 14.0，两项资金占流动资产平均余额的 35.1。 3、 、农业农业 2004 年，全市以解决“三农”问题为中心，认真贯彻落实中央一号文件， 全面取消除黄烟以外的农业特产税，降低农业税 3 个百分点，减轻农民负 担 4 亿元，落实粮农直补资金 6780 万元，农业生产出现积极变化。 主要农产品产量有不同程度的增加。全年粮食总产量 331.3 万吨，比 上年增加 37.6 万吨，增长 12.8；棉花产量 5.2 万吨，增长 11.7；花生产 量 25.3 万吨，增长 3.0；烤烟产量 2.5 万吨，减少 26.4。瓜菜产量 1032.2 万吨，减少 2.5，其中蔬菜产量 1144 万吨，减少 1.4；水果产量 120.2 万吨，增长 5.8。 畜牧业生产稳定增长。全市畜牧业总产值完成 127.8 亿元，同比增长 9.7；生猪出栏 615.9 万头，增长 18.6；家禽出栏 4 亿只，增长 13.7； 肉类总产量 120 万吨，增长 13.1，禽蛋产量 38.3 万吨，增长 0.4，牛羊 奶产量 24.2 万吨，增长 30.5。 水产品产量略有增长。全市水产品产量 59.1 万吨，增长 1.7，其中 海水产品 53.2 万吨，增长 0.9，淡水产品 5.95 万吨，增长 9.6。 农村基础设施建设进一步改善。全市 196.1 万农户实现户户通电， 9471 个行政村实现村村通汽车，通电话村数 9467 个，比重达 99.9；自 来水受益村数 6314 个，比重达 66.7。全年农村用电量 41.4 亿千瓦小时， 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业16 增长 16.5；化肥施肥量(折纯)54.6 万吨，增长 4.2。年末耕地面积 673.6 千公顷。 小城镇建设取得新突破。2004 年，全市完成村庄规划 87 个，小城镇 规划 86 个，其中中心镇规划 26 个，完成村镇建设总投资 43 亿元，其中小 城镇建设投资 22 亿元，占 51，新建各类建筑 733 万平方米，其中住宅 建房 319 万平方米，公共建筑 92 万平方米，生产建筑 322 万平方米。 4、固定、固定资产资产投投资资及建筑及建筑业业 固定资产投资大幅度增长。2004 年全市全社会固定资产乏资完成 825.1 亿元，比上年增长 59.6。其中规模以上投资完成 782.2 亿元，增长 60.4，规模以下投资完成 42.9 亿元，增长 45.9；总投资过 1000 万元的 项目 2405 个，增长 25.8；规模以上投资施工项目 5488 个，增长 13.8。 重点建设项目进展顺利。全市 28 项市以上重点建设项目累计完成投 资 26.2 亿元，占年度投资计划的 23.6。 房地产开发投资较快增长。全市共完成房地产开发投资 43 亿元，比 上年增长 15.9，其中住宅投资 33.5 亿元，增长 29.1。全年商品房销售 额 13.5 亿元。 建筑业较快发展。全市资质以上建筑施工企业完成产值 149.5 亿元， 增长 11.7；全员劳动生产率 71826 元人，增 7.7。实行投标承包工程 面积 1384.9 万平方米，增长 4.8，占施工工程面积的 80.1。 5、运、运输邮电输邮电 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业17 交通运输业稳步发展。2004 年，全年交通基础设施建设共完成投资 18.3 亿元，其中公路投资 17.5 亿元。到年末，全市公路通车里程 7673.7 公 里(不含村道 7370.2 公里)，其中高速公路 204.5 公里，一级路 700.1 公里， 二级路 1963.5 公里，三级路 1893.6 公里，四级路 2902.7 公里，公路密度 达 48.4 公里百平方公里。全市营业性机动车辆达到 6.5 万部，其中客 车 6183 部(含出租车 3301 部)，货车 26719 部。全年完成公路客运量 4887 万人，增长 19.1，旅客周转量 34.0 亿人公里，增长 16.5；货运量 6866 万吨，增长 12，货物周转量 39.9 亿吨公里，增长 15.2。水上货运量 157 万吨，增长 174.9，货物周转量 30.8 亿吨公里，增长 409.9。潍坊 港完成吞吐量 298 万吨，增长 5.7；航空客运量 34765 人，增长 210.9。 邮政事业稳步发展。全年完成邮政业务总量 3.75 亿元，信函 4011.1 万件，包裹 32.8 万件，国内特快专递 89 万件，国际特快专递 3.6 万件，报 纸 8905 万份，杂志 557.7 万份。邮政储蓄余额 97.8 亿元，比上年增长 13.3。 电信业保持较快发展。全部电信企业实现电信业务总量 34.2 亿元，比 上年增长 27.1。移动电话用户发展到 217.9 万户，比上年增长 36.5， 固定电话用户发展到 235.4 万户，增长 17.7。 6、国内、国内贸贸易易 国内消费市场稳中有升。2004 年，全市实现社会消费品零售总额 405.2 亿元，比上年增长 16.0。按销售地区分，城市零售额实现 231.9 亿 元，增长 17.3，县零售额实现 17.1?亿元，增长 188，县以下零售额 实现 1562 亿元，增长 140。按行业分，批发零售贸易业零售额 3427 亿元，增长 166；餐饮业零售额 413 亿元，增长 222。 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业18 7、 、对对外外经济贸经济贸易与合作易与合作 进出口继续保持增长。据海关统计，2004 年全市进出口总额 304 亿 美元，比上年增长 350；其中进口 92 亿美元，增长 486，出口 213 亿美元，增长 298；三资企业出口 92 亿美元，增长 259。按 出口国别分，对日、美、欧、韩四大市场出口 146 亿美元，占全市出口总 额的 685，同比增长 308。 实际利用外资大幅增长。全年共签订利用外资项目 378 项，合同外资 额 146 亿美元，增长 902；实际利用外资 102 亿美元，增长 1019。全年新签对外承包劳务合同额 284 亿美元，外派劳务 5056 人 次，增长 99。 对外交往和旅游业进一步发展。2004 年，全市共接待境外游客 31 万人次，创汇收入 9031 万美元；接待国内游客 7714 万人次，旅游收入 421 亿元，分别增长 30和 309，旅游总收入 428 亿元，同比增长 31。 8、 、财财政金融保政金融保险险 财政总收入突破百亿元大关。2004 年，全市完成财政总收入 1078 亿元，增长 267，其中地方财政收入 526 亿元，增长 346，地方财 政收入增幅高出全省平均水平 57 个百分点，列全省第六位。地方收入中， 增值税完成 83 亿元，增长 208，营业税完成 89 亿元，增长 249，企业所得税完成 4 亿元，增长 315。个人所得税 16 亿元，增 长 161。财政总支出完成 736 亿元，增长 24，2。其中，地方财政支 出完成 688 亿元，增长 241；财政总支出中，企业挖潜改造资金 45 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业19 亿元，增长 424，科技三项费用完成 13 亿元，增长 446；教育事业 费用完成 194 亿元，增长 142；行政管理费支出完成 98 亿元，增长 202；社会保障补助支出 21 亿元，增长 415。财政收支相抵，当年 净节余 118 万元，累计净节余 4166 万元，市本级及 15 个县市区全部实现 了财政收支平衡，全市已连续 18 年实现财政收支平衡。 金融运行健康平稳，存、贷款总量大幅增加，金融机构经营效益明显 提高，较好的支持了全市经济的发展。2004 年末，全市金融机构本外币各 项存款余额 10764 亿元，比年初增加 1545 亿元，同比增长 168，同 比多增 38 亿元。其中人民币存款增量居全省第 3 位。本外币储蓄存款余 额 7082 亿元，同比增长 140，比年初增加 872 亿元。本外币各项贷 款余额达 7735 亿元，较年初增加 1187 亿元，增长 171，同比多增 315 亿元。其中人民币贷款增量居全省第 3 位。货币持续回笼，全年现金 收支相抵，净回笼 371 亿元，同比多回笼 75 亿元。银行金融机构经营 效益大幅增加，实现盈利本外币合计 45 亿元，同比增盈 62 亿元。 保险业健康发展。全年产、寿险保费总收入达到 269 亿元，同比增 长 234；其中，产险实现保费收入 618 亿元，同比增长 229；寿险 实现保费收入 2073 亿元，同比增长 237。全年共支付赔款和给付保 险金 54 亿元，其中产险支付赔款 33 亿元，赔付率同比增长 12.0；寿 险给付与赔偿保险金 22 亿元，赔付率同比增长 381，有效地发挥了 保险业在全市经济发展和安定社会生活方面的重要作用。 9、科学技、科学技术术 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业20 2004 年全市科技工作以高新技术产业化、传统产业高新化、国民经济 信息化为重点，加快推进科技进步和创新，科技工作有了突破性进展。荣 获“全国科技进步先进城市”称号。全市有 100 项科技成果获得市级以上 科技进步奖，其中国家科技进步二等奖 1 项、省级 14 项，市级 85 项。 科技计划实施顺利。全年全市共组织实施市级以上各类科技计划项 目 261 项，投入研发经费 2753 万元，其中列入国家、省计划 107 项，争取 项目经费 1763 万元。一批国家“863”、“十五”攻关项目取得了重大进展。 高新技术产业快速发展。全市新增省级高新技术企业 50 家，国家级 高新技术企业 6 家，全市高新技术企业发展到 221 家。建设了寿光、诸城、 青州、坊子 4 个制造业信息化示范县，其中，海化集团被确定为国家制造 业信息化试点企业，并列入国家“863”计划；山东晨鸣、北汽福田、新郎西 服、潍坊四棉等 4 家企业被确定为山东省示范企业，寿光市被列入全省重 点示范县市。我市被科技部确定为全国制造业信息化重点联系市。 高科技民营企业发展迅速，全市民营科技型企业发展到 1240 家，其 中经省认定的民营高新技术企业 192 家。 2004 年，高新技术产业开发区坚持以“发展高科技、实现产业化”为宗 旨，全区经济保持了持续、快速、健康的发展，各项社会事业全面进步。按 全口径统计，高新区完成技工贸总收入 359 亿元，比上年增长 45；完成 地区生产总值(GDP)82 亿元，比上年增长 35；出口创汇 23379 万美元， 增长 48；完成全社会固定资产投资 54.3 亿元，增长 106；实际利用外 资 13659 万美元，增长 577。高新区完成财政总收入 15.8 亿元，比上年 增长 40.5，其中地方财政收入 2.6 亿元，增长 82.1；实现税收收入 16.1 亿元，增长 45。全年共引进项目 203 个，总投资 416 亿元，增长 81。全区完成工业总产值 299 亿元，比上年增长 41；实现工业销售收 入 293 亿元，比上年增长 42。高新技术产业发展迅猛，全年新立项科技 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业21 计划项目 35 项，其中国家级 9 项、省级 22 项。申报国家“863”计划项目 2 项；申报火炬计划项目 8 项，总投资 10000 万元，落实资金 10000 万元。新 认定高新技术企业 11 家，年末累计达 70 家。 海洋化工高新技术产业开发区各项经济和社会事业较快发展。按地域 统计，完成地区生产总值(GDP)21.4 亿元，同比增长 71.05，地方财政收 入完成 1.76 亿元，同比增长 26.1，实际利用外资 1510 万美元，增长 69.47，固定资产投资完成 38 亿元，同比增长 117，全区规模以上工业 企业实现增加值 16.6 亿元，产品销售收入 54.1 亿元，利税 8.2 亿元，分别 增长 99.45、93.48、85.78。 2004 年，潍坊经济技术产业开发区突出招商引资、基础设施建设、项 目建设、软环境建设“四个重点”，全区经济和社会事业保持了快速发展的 良好势头。按地域统计，全区完成地区生产总值(GDP)8.8 亿元，同比增长 70；实现规模以上工业销售收入 11.5 亿元，增长 187；完成固定资产 投资 21.1 亿元，增长 167；出口创汇 2400 万美元，增长 32；完成财政 总收入 5277 万元，增长 89，实现地方财政收入 2208 万元，增长 47.5。招商引资规模和水平实现了新突破，全年引进项目 60 余个，总投 资 45 亿元，其中境外项目 17 个，投资过亿元项目 18 个，投资过 5000 万 元项目 22 个。基础设施日趋完善，修建城市道路 40 余公里，新建月河路 高架桥、民主街白浪河桥等 14 座大小桥涵。 9、城市建、城市建设设与与环环境保境保护护 城市基础设施建设跨跃式发展。2004 年，全市共完成城市建设固定资 产总投资 28.5 亿元，新增道路面积 1970 万平方米，城市公共绿地 890 公 顷，供热面积 240 万平方米。其中，市区全年完成城市建设总投资 15.9 亿 元，竣工总面积 254 万平方米，高标准新、改(扩)建了东风街、北海路、安 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业22 顺路及安顺广场、张面河、人民广场、北宫街、机场广场等部分城市道路 及其绿化工程建设，成为我市城建史上投资最大、标准最高、速度最快、 效果最明显的一年。 环保工作成效明显。2004 年全市外排化学需氧量控制在 5.06 万吨以 下，二氧化硫和烟尘分别控制在 14.2 万吨和 4.3 万吨以下；工业废水排放 达标率为 98.8，工业用水重复利用率为 88，城市污水处理率达到 69；烟尘控制区覆盖率达到 100，工业固体废物综合利用率达到 90.1，自然保护区面积达到 615.87 平方公里，生态示范区面积达到 6037.6 平方公里；城市空气环境质量级别为二级，良好率为 97.3。城市 饮用水源水质达标率为 100，河流水质状况有所好转，城市环境噪声按 功能区达到规定的环境质量标准。 10、教育、教育、卫卫生、文化、体育生、文化、体育 教育事业稳步发展。2004 年，全市普通高考持续高位运行，本科上线 人数突破 3 万人，其中文理重点本科上线 7968 人，各项指标继续保持全 省首位。加快改造了农村中小学危房，市区中小学解困工程开展顺利，农 村高中进城战略正式启动。素质教育特色更加鲜明，全市中小学配备计算 机达到 13.5 万台，建成 3425 个多媒体投影教室，全市有 1341 处学校实 现“校校通”工程，占到学校总数的 55。省级规范化高中达到 31 处。全 市现已建成 u 处科技创新实践基地。建立了全国第一个教育硕士(学士)流 动工作站。全市现有民办中小学 93 处，涌现出寿光现代中学、昌乐二中、 高密康成中学等一批在省内外享有良好声誉的民办学校；在校生达到 9 万 余人，占全日制中小学在校生总数的 8.06。有 21 处职业学校被命名为 省部级重点职业学校，8 处职业学校被命名为市级重点职业学校；潍坊职 业学院被列为山东省职业教育实训基地。全市中等职业学校毕业生就业 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业23 率达到 95，对口就业率超过 80；有 7324 人参加高职升学考试，上线 6450 人，其中本科 907 人，占到全省总数的 23.6。 卫生事业健康发展。2004 年，全市卫生系统紧紧围绕让人民群众“看 上病、看起病、看好病、少生病”的目标，积极组织实施大众卫生，确保了 全市人民群众健康水平和健康保障水平的稳步提高，确保了全市卫生事 业的良好运行。年末全市拥有各类卫生机构 1474 所，其中各类医院、卫生 院 262 所；医院床位 21107 张；卫生技术人员 28542 人，其中医生 12344 人，护士 8844 人。 文化事业蓬勃发展。全系统在市以上报刊、杂志、新闻媒体发表、播出 各类文艺作品 2000 多件；举办了风筝会文化艺术节、鲁台经贸洽谈会十 周年庆典暨世界风筝小姐大赛等多场大型文化艺术活动，极大地丰富了 人民群众的精神文化生活；全市共查处取缔黑网吧 30 多家，查处非法音 像制品 16 余万盒(盘)，整顿和规范文化市场秩序工作取得明显成效。 体育工作有了较大突破。潍坊市运动员邢慧娜在第 28 届奥运会上夺 得万米比赛金牌。参加全省 24 个大项的年度锦标赛，共获得 110.5 枚金 牌，总成绩明显优于去年。进一步加强了与国外田径、武术、跆拳道等项 目的交流。全民健身工程总投资 84 万元，进一步满足了群众的健身需求； 正式启用了潍坊市国民体质测定示范站，为指导全市群众科学健身提供 了场所。 潍坊开展了“全民健身月”活动，参与人数 17 万人。 11、市、市场场物价物价 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业24 2004 年，物价指数有所回升。全市居民消费价格总指数 102.7，同 比上涨 2.7 个百分点。其中消费品价格上涨 3.2，服务项目价格比上年 上涨 0.6。分类别看，食品类、居住类、烟酒类、医疗保健及个人用品类 价格依次上涨 8.9、2.6和 2.5、1.5，衣着类、家庭设备及维修服务 类、交通通讯类和娱乐教育文化用品及服务类分别下降 0.6、3.2、2.6和 0.4。扣除食品涨价影响，非食品价格指数下降 0.3。原材料燃料动力购进价格和工业品出厂价格分别上涨 17.2和 9.1。 12、居民生活与人口、居民生活与人口 城乡居民收入增长明显。据抽样调查，2004 年全市城镇居民人均可支 配收入 9297 元，比上年增长 11.8。人均消费性支出 6821.8 元，增长 11.4；年末百户城区居民家庭拥有彩电 114 台，电冰箱(柜)115 台，洗衣 机 95 台，空调器 53 台，移动电话 115 部，家用电脑 33 台，家用汽车 3 辆。 全年农民人均纯收入 4438 元，增长 13.2；农民人均生活消费支出 3025 元，增长 30.2。 劳动就业再就业成效显著，工资水平有所提高。2004 年，全市实现城 镇就业再就业 10.1 万人，完成省计划的 146，其中下岗失业人员实现再 就业 4.1 万人，完成市下达计划的 141，城镇登记失业率控制在 3.07。2004 年，举办招聘洽谈会 387 场次，全市共培训城乡各类人员 7.37 万人。年末在岗职工人数 59.2 万人，增长 1.7；全年工资总额 72.7 亿元，增长 14.9；在岗职工平均工资 12317 元，增长 14.3。 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业25 13、社会福利事、社会福利事业业 社会福利、城乡社会救助水平进一步提高。2004 年，全市城镇低保人 数达到 3.95 万人，基本实现应保尽保；救灾捐赠工作成效显著，捐助网络 不断完善，全市共投入救济资金 3600 多万元；社区服务设施建设加快，社 区服务也逐步向网络化、社会化、产业化方向发展。发行社会福利彩票 2.36 亿元，发行总量连续三年居全国地级市首位。总投资 9600 万元的 67 个第三批“星光计划”服务项目全部建成并陆续投入使用，全市为老服务 设施达到 167 处。 计划生育综合改革稳步推进，低生育水平保持稳定。据统计，全市出 生人口 85067 人，合法生育率达 98以上，人口自然增长率 4.61，性别 比 108。据公安部门统计，全市年末总人口 850.7 万人，其中非农业人口 247.9 万人。 14、社会保障、社会保障 社会保障水平继续提高。2004 年，全市参加基本养老保险的人数达 72.91 万人，其中在职职工参保人数为 59.31 万人，收缴基本养老保险基 金 11.99 亿元，收缴率达 98.77；全年共支付养老金 10.41 亿元。农村养 老保险参保人数为 107.4 万人，收缴保险费 3489 万元。参加失业保险的 企事业单位达到 7363 家，职工 62 万人，共向 4.14 万名失业职工支付失 业保险金 8269.9 万元。参加基本医疗保险的职工达 71.38 万人，收缴医疗 保险费 5.52 亿元，支出 4.23 亿元。 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业26 （二）（二）2005 年年潍潍坊坊经济发经济发展状况展状况 1、综综合合实实力力显显著提升著提升 经济持续快速增长，自从 2001 以来，地区生产总值年度增长率分别 为 11.2%、12.5%、15%、16.9%和 17.1%，一年比一年发展得更快更好。 2003 年实现“一个高于、两个过千亿”。2004 年实现“六个两年翻番”，提前 一年完成“十五”计划的主要目标。2005 年完成地区生产总值 1471 亿元， 财政总收入 141.6 亿元，其中地方财政收入 70.7 亿元，均比 2000 年翻了 一番。累计完成全社会固定资产投资 2939 亿元，是“九五”时期的 3.7 倍。 产业结构调整实现重大突破，三次产业比例由 20：46：34 调整为 13：57：30。人均地区生产总值突破 2000 美元，综合实力位居全国百强城 市第 61 位。 2、工工业实现业实现跨越式跨越式发发展展 2005 年，规模以上工业企业达到 3833 家，完成销售收入 2729 亿元、 增加值 669 亿元，分别是 2000 年的 3.3 倍、4.1 倍和 3.7 倍。有 9 家企业销 售收入超过 50 亿元，其中 3 家超过 150 亿元。28 家企业进入全国大型工 业企业行列，12 个产品成为中国名牌，均列全省第 2 位。五大支柱产业销 售收入占工业销售收入的比重达到 75%。高新技术企业发展到 270 家，高 新技术产业产值由 40 亿元增加到 427 亿元，占规模以上工业总产值比重 提高了 12.3 个百分点。与工业的快速发展相适应，物流、金融、休闲娱乐 等服务业发展速度明显加快，2005 年实现服务业增加值 438 亿元，年均 增长 12.3%。 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业27 3、“三三农农”工作工作迈迈上新台上新台阶阶 大力实施“三化三带动三变”战略，农业基础地位进一步巩固。加强农 村基础设施建设，农村生产生活条件得到很大改善。解决了 51 万农村人 口吃水困难，新型农村合作医疗参保人数达 420 万人，转移农村劳动力 34 万人。认真贯彻各项支农惠农政策，扎实推进农村税费改革，农民累计 减负 11.8 亿元。2005 年农民人均纯收入 5017 元，比 2000 年增加 1580 元。 4、城市面貌城市面貌发发生巨大生巨大变变化化 新改扩建了北海路、东风街等 30 余条主干道路，高标准完成了人民 公园、张面河等精品工程，建成了一批标志性夜景照明工程和绿化景点， 绿化覆盖率达 35%以上。实行了城市管理相对集中行政处罚制度，进行了 大规模的环境综合整治。五年来，中心城市共完成城建投资 80 亿元，是 “九五”时期的 7 倍，建成区面积扩大了 50 平方公里，人口增加了 30 万。 争创为国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、省级园林城市，荣获国家 环境保护模范城市、中国品牌特色城市奖、山东省适宜人居环境奖，创建 国家卫生城市已通过省级考核。 5、招商引招商引资资和和对对外开放成果丰外开放成果丰硕硕、民、民营经济长营经济长足足发发展展 五年引进到位市外资金 1963 亿元，实际利用外资 35.4 亿美元，14 家 世界 500 强企业落户潍坊。外经贸工作成绩突出，累计完成进出口总值 126.2 亿美元，其中出口 91.3 亿美元，是“九五”的 2.4 倍；完成对外承包劳 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业28 务营业额 5.6 亿美元，是“九五”的 4.3 倍。坚持“四个放开、六个一样”，大 力促进民营经济发展。2005 年，民营业户达到 17.5 万户，注册资金突破 500 亿元，民营经济实现增加值占地区生产总值的 51%，提供税收占税收 总额的 69%，分别比 2000 年提高 11 个、14 个百分点。 6、各各项项改革不断深化、改革不断深化、发发展展环环境明境明显显改善改善 国有中小企业产权制度改革基本到位，大中型企业初步建立起了现 代企业制度，已有 10 家企业、11 支股票上市。市政公用事业改革走在了 全省前列，446 家生产经营服务类事业单位完成改制。初步建立起了多元 化的投融资体制。市级行政事业单位国有资产实行了集中统一管理运营。 7、社会全面社会全面进进步、人民生活水平步、人民生活水平进进一步提高一步提高 高职学院发展到 10 所、在校生 8 万人。40 项文艺作品获国家级奖励。 疾病控制和医疗救治两个体系进一步完善。我市运动员夺得 1 枚奥运会 金牌、7 枚全运会金牌。人口自然增长率控制在 5.4以下。再次被评为全 国双拥模范城。第一次经济普查工作获得全国先进集体荣誉称号。新闻出 版、广播电视、外事侨务、民族宗教、妇女儿童、老龄、残疾人、统计、地震、 气象等工作取得新成绩。 8、民主法制建民主法制建设进设进一步加一步加强强，累，累计办计办理人大代表建理人大代表建议议和政和政协协委委员员提案提案 1955 件件 依法治市、普法教育、反腐倡廉工作成效显著，精神文明创建活动不 断深入。持续开展严打专项斗争，稳步推进社会治安综合治理，确保了社 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业29 会稳定。安全生产工作得到加强。 9、政府公共政府公共资资源更多地源更多地转转向关注民本民生向关注民本民生 解决了 10.4 万名下岗职工基本生活保障和再就业问题，实现城镇就 业再就业 40 万人，城镇登记失业率控制在 3.5%以内。离退休人员养老金 和下岗职工基本生活费按时足额发放，城乡低保对象实现应保尽保。2005 年，城镇居民人均可支配收入达到 10318 元，城乡居民人均储蓄达到 9540 元，分别比 2000 年增加 4011 元和 4515 元。 （三）（三）潍潍坊宏坊宏观经济发观经济发展状况展状况总结总结 1、改革开改革开发发以来年以来年潍潍坊的坊的经济经济取得取得长长足足进进步，近步，近 3 年的年的经济经济增增长长率率 均在均在 15%以上以上 改革开发以来，潍坊经济发展一直很快，尤其是最近的 2003、2004、2005 三年的经济增长率都在 15%以上，发展速度很快。如此 好的经济发展势头，对于项目的开发是利好形势。 2、潍潍坊是工坊是工业为业为主的城市，工主的城市，工业业占比重增加占比重增加 潍坊是工业为主的城市，产业工人占居民的比例高，工业发展速度快， 比例增加，占产业比重增加，但第三产业所占比例近 2 年有所下降。 3、城市建城市建设设日新月异，新城区日新月异，新城区发发展展势头势头喜人喜人 潍坊的城市发展近几年速度加快，不断涌现新的住宅小区和商业楼 宇，东部的新城区规划良好，环境优雅，发展前景喜人。整体良好的城市 山东潍坊市白浪河综合商业项目市场调查报告 凌峻·中国 金龙置业30 建设开发形势，对项目的开发有较好的促进作用。 4、文化事文化事业错业错蓬勃蓬勃发发展展 潍坊为世界风筝之都，举办了风筝会文化艺术节、鲁台经贸洽谈会十 周年庆典暨世界风筝小姐大赛等多场大型文化艺术活动，极大地丰富了 人民群