安徽亳州佳地瑞景城市广场市场分析报告.doc

安徽亳州佳地瑞景城市广场市场分析报告第一部分 亳州市宏观环境一、亳州市宏观环境（一）亳州市基础环境分析1、地理位置亳州位于安徽西北部，苏、鲁、豫、皖四省结合部，黄淮平原腹地，地势平坦开阔，自然风光秀丽。境内河流均属淮河水系，涡河贯穿中部，向东南流入淮河。2、交通状况亳州交通便捷，北倚欧亚大陆桥，距商丘机场60公里，阜阳机场120公里；京九铁路、徐阜铁路，311、105国道，0908国防公路、202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速公路从境内穿叉而过；涡河航运可直通上海、杭州。3、行政区划与人口    亳州市下辖涡阳、蒙城、利辛和谯城三县一区，国土面积8374平方公里，人口525万，市区人口30万。谯城拥有国土面积2226平方公里，辖26个乡镇和个街道办事处，人口138万，其中城市人口30万人。2000年月设立地级亳州市，改原县级亳州市为谯城区。 （二）宏观经济分析1、人均GDP2004年亳州市人均国民生产总值（GDP）按当年价格计算达到3538元。其中,第二产业增加值占GDP的26.4%；第三产业增加值占GDP的35.8%。2、人均可支配收入及其增长率2005年18月，亳州市城镇居民人均可支配收入5181.5元，比上年同期增长12.2%。2005年18月，亳州市城镇居民人均消费性支出3449.6元，比上年同期降低6.1%。表明了该市市场具有一定的潜力，部分居民持币待购，消费趋向理性。3、社会消费品零售总额及其增长率2005年18月份，亳州市社会消费品零售总额627788万元。同期增幅11.5%。表明随着居民收入的增加，消费水平得到不断的提高。4、固定资产投资2004年112月份，亳州市固定资产投资完成397183万元，比上年同期增长34.2%。2005年18月，亳州市固定产投资完成261793万元，比上年同期增长23.9%。二、亳州市房地产发展情况 （一）亳州市市区国有土地出让金标准：    按照中国政府的有关规定，亳州市将市区国有土地划分为六个级别，并在每个级别内细分三个类别。具体出让金额需乘以房屋容积率修正系数。级别 级地类别 商业用地 住宅用地 工业用地 一 1 576元/m2 193元/m2 2 426元/m2 158元/m2 3 242元/m2 121元/m2 二 1 459元/m2 170元/m2 105元/m2 2 328元/m2 135元/m2 93元/m2 3 183元/m2 102元/m2 83元/m2 三 1 356元/m2 117元/m2 100元/m2 2 246元/m2 97元/m2 91元/m2 3 139元/m2 75元/m2 82元/m2 四 1 163元/m2 95元/m2 90元/m2 2 128元/m2 77元/m2 75元/m2 3 81元/m2 65元/m2 63元/m2 五 1 126元/m2 89元/m2 66元/m2 2 89元/m2 65元/m2 54元/m2 3 52元/m2 53元/m2 39元/m2 六 1 95元/m2 51元/m2 42元/m2 2 58元/m2 39元/m2 30元/m2 3 25元/m2 29元/m2 15元/m2 （二）房产市场分析1、 房地产投资情况分析2004年112月，亳州市房地产投资完成48180万元，比上年同期增长4.7%。2003年同期增幅为25.0%。2005年13月，亳州市房地产投资完成4388万元，比上年同期增长12.2%。2004年同期增幅为59.0%。2005年18月，亳州市房地产投资完成39917万元，比上年同期增长49%。2004年亳州市房地产开发投资额较2003年有大幅提高。从2005年18月亳州市房地产开发投资幅度上看，说明目前房地产投资者对亳州市的经济持乐观态度。2、房地产市场供求情况分析 2004年，亳州市房地产施工面积737980平方米，其中，住宅面积占493836平方米，商业面积达244144平方米，分别占施工总面积的66.9%和33.1%。3、房地产市场价格分析2003年，亳州市普通商品住宅销售平均价格为830元/平方米。商铺1800元/平方米。2004年，亳州市住宅销售平均价格为1000元/平方米，商铺销售平均价格为2050元/平方米。与2003年同期相比分别增长20.5%和13.9%。2005年6月，亳州市普通商品住宅销售平均价格为1280元/平方米，商铺销售平均价格为3300元/平方米。与上年同期相比分别增长26.0%和26.8%。2006年3月，亳州市普通商品住宅销售平均价格为1420元/平方米，商铺销售平均价格为3350元/平方米。近两年来，亳州市普通商品住宅价格逐步走高，年平均增长率约18%。随着亳州市经济的发展，居民收入水平不断增加，改善居住条件在许多家庭已成为可能，因此，该市住宅价格仍然具有一定的增长空间。4、商业地产个案分析本项目-佳地瑞景城市广场原案名：希夷购物广场楼盘概况开发商：亳州佳地房地产开发有限公司规划设计：澳门创思规划设计事务所商业经营管理：深圳同心商业管理有限公司（2005年8月9日前） 安徽古井赛特瑞景国际购物有限责任公司 （2005年8月9日后）营销策划：凌峻·中国（现已被解除代理关系）项目位置：亳州市行政中心北280米，希夷大道西侧D号楼工地（二期） 建成的佳地瑞景城市广场（一期）物业类型：商业层数：总6层，其中地下一层，地上五层总建面积：3万,已建成2万（仅售二、三、四楼中的5000，剩余的15000作为担保），待建1万平方米（即D号楼，位于建成物南侧）。“城市广场”（已建成）共有六层，单层面积3000多平方米，层高4.8米，内设1台观光电梯，3台垂直电梯，18台自动扶梯及大型室外停车场，总投资约为1.5亿元人民币，面积：每套2-5左右价格：最高价：9800元/（二层） 最低价：5800元/（四层） 每层商铺均价：二层9800元/ 三层7800元/ 四层5800元/(负一层、一层、五层作为担保，不对外出售)销售率：12.5%左右付款方式：一次性付款工程进度：2004年11月开工，2006年3月外立面已经完工，开始进行内装修，计划9月份开业运营。交付：即时付款，即时受益项目周边商铺租金：100-120元/年本区域出租率：项目周边暂处于启动阶段，市场不是很好，出租率在20%左右宣传主题：财富风暴·空袭亳州目标客层：亳州当地生意人、中高级公务人员、周边高收入群投资售楼部情况：售楼部装修豪华，现仅有三名销售人员。经营业态：由商业经营公司进行招商或出租，业主不可自主经营业态分布：楼层业态经营模式BF大型生鲜超级市场食品、生鲜、干货、冷冻、熟食、果蔬、冷冻食品、日用日化等1F时尚精品广场化妆品、金银首饰、玉器、钟表、眼镜、数码等和洋快餐等2F都市女人时尚女装、职业女装、女装服饰、女士内衣、女士其他用品等3F都市男人职业男装、休闲男装、男士内衣、箱包服饰、男士其他用品等4F儿童天地童装、儿童乐园、儿童玩具系列、儿童益智类图书、成人托管中心等5F城市休闲俱乐部咖啡馆、高档休闲娱乐设施商铺销售方式：投资方式：产权式商项目在以产权式分割销售后，以业主委员会的名义统一委托给专业商业经营管理公司全面经营管理的方式帮助客户获取年收益。投资收益：投资6年期回报率100%。付款方式：一次性付款返还时间：签定合同之日起开始计算风险保障控制措施：1、法律保障：签定“房地产销售合同”、“商场委托经营管理合同”。2、产权合同：签定“房地产销售合同”后办理产权证，拥有商铺的产权证受国家承认和保护（和买门面一样）。3、退铺保障：签定销售合同一年后均可无理由退铺和银行一样存取自由，但收益高的多。4、资产抵押担保：希夷购物广场有固定资产抵押担保，2万平方米的面积只售5000平方米，剩下15000平方米的面积保留，不对外出售，足以应对各种未知风险。5、现场公证：亳州市谯城区公证处进入希夷购物广场销售现场进行现场公证。投资流程：1、商铺在签署购买协议的同时与该案签署商铺委托经营管理合同，托管收益从交清购铺款之日开始计算。2、若业主在商铺托管期未满三年内退铺（必须满一年方可退铺），则年回报率按8%计算收益，根据实际托管时间一次性计提托管收益。3、若业主在商铺托管期到三年但不满六年时退铺，则年回报率按12%计算收益，根据实际托管时间一次性计提托管收益。4、商铺托管满六年时，按所投资房款数额一次性支付同期托管收益（即六年期托管收益率为100%，年投资收益约16.67%）5、商铺托管满六年后，托管收益按年6%的收益率计算，每年年末结算一次6、如若业主对商场经营状况或所属商铺的收益不满意，随时可要求开发商按原价退铺。7、购铺业主与该案签署商铺委托经营管理合同，亳州市佳地房地产开发公司以未出售的15000平方米资产做为担保。8、前六十名该案业主可以推荐一名符合相应条件的直系亲属在该案就业。综合分析本案位于亳州新政务区，新市政府办公大楼北侧约280米，是未来的亳州重点发展区域，区域升值潜力大。销售人员具有亲和力，但专业素质一般，不能很好的引导客户。该项目定位为纯投资产权式商业，以托管统一商业经营、房产担保的方式、高额回报率来吸引客户（6年回报率100%），淡化产权（50平方米以下商铺只能办托管证、不能办房产证）、淡化商铺单价、弱化商铺的升值空间，打破了亳州地区商业地产销售经营的传统模式，市场认可度较低，抗性较大，截至2006年3月中旬销售不到2500平方米，占一期销售面积约40%,占一期总建筑面积近12.5%。由于销售业绩较差，目前开发商已与深圳凌峻房产营销公司终止该项目的营销策划代理业务关系，并由安徽古井赛特瑞景国际购物有限责任公司于2005年8月9日替代深圳同心商业管理有限公司进行商业经营管理，预计2006年9月份开业，项目更名为佳地瑞景城市广场。 金元宝商城楼盘概况开发商：亳州升合置业发展有限公司营销公司：上海升合房地产经纪有限公司项目位置：利辛路鑫泰步行街西侧交通状况：良好物业类型：商铺总建筑面积：4万平方米总套数:400套面积：30-80之间主力面积：75.66最高价：11000元/均价：4600元/主力总价：25.7万投资回报：8%/年付款方式：按揭6成 一次性付款开盘时间：2004年10月交付时间：2006年7月内(三层)：一层：6000元/平方米；二三层复式：4200-4500元/平方米外（挑高7米）：一层10000-11000元/平方米定金：10000元/套按揭贷款：首付40%，贷款最长期限10年产权年限：40年（综合用地）投资回报：内部商业包租3年，年回报率8%。开间：4米进深：7-14米售出率：70%左右本区域商铺平均租价：140-150元/年宣传主题：安徽有个金元宝·购物都往亳州跑目标客层：亳州当地药材经销商、个私业主。综合分析：项目位于亳州的老城区，相对繁华的利辛路，周边配套完善，人车流量大。售楼部设计简洁大方，销售人员以本地人为主，销售能力尚可，项目自开盘以来，销售状况一般，去化率在70%左右，购买者多为亳州当地生意人、本区域部分经营户、周边高收入群投资。万福大市场原案名：万福MALL楼盘概况项目位置：魏武大道南段与药都大道交口电话：0558-5326666投资商：香港万福集团开发商：亳州万福房地产开发有限公司规划设计：上海中建建筑设计院商业策划：深圳世方物业物业代管：深圳中海物业物业类型：商铺、住宅总建面积：23万套数：478套面宽：2.6-5.6米进深：11-16米交房时间：商业2006年底交付，住宅2006年4月交付。户型与面积商业：目前推出的是沿魏武大道商铺、内街单层商铺、大型商场。开间4米，进深11米，层高4.2米、4.8米。住宅：两房两厅一卫98.98平方米, 三房两厅一卫117.25平方米, 三房两厅两卫138.35平方米, 四房两厅两卫154.87平方米。价格与销售商业：沿街一层商铺：4000-10000元/，均价6000元/；二层均价4500元/；三层均价3000元/。销售率：30%左右住宅：最低价：1190元/，最高价：1510元/，均价：1320元/销售率：90%付款方式：一次性付款（9.9折）、按揭6成本项目区域商铺租价：100-120元/年宣传主题：城市中央·23万景观式超级商业航母目标客层：亳州当地生意人、中高级公务人员、周边高收入群投资综合分析：本项目位于亳州未来的行政中心，紧邻中国中药材交易中心，是未来的亳州重点发展区域，区域升值潜力较大。由深圳的营销公司代理策划销售，案场设置和销售人员都较为专业，销售人员专业素质良好，能很好的引导客户的心理，购买者多为亳州当地生意人、中高级公务人员、周边高收入群投资。该案2005年由深圳赛诺威机构代理销售，深圳互视觉机构代理整合推广，由于商业销售情况较差，2006年3月上旬开发商将该项目交由深圳世方物业代理商业策划，深圳世方将该项目重新进行了定位，由MALL改为亳州轻工商品批发第一城，经营服装、小商品、电脑、电器、装饰材料，案名万福MALL替换为万福大市场。地王商业中心楼盘概况位置：亳州市人民中路·州东街电话：0558-5525366开发商：松井置业（安徽）有限公司全程策划：赛天使广告交通状况：1、2、3、5路公交车经过项目附近物业类型：商铺、住宅占地面积：25万方左右开盘时间：2004年9月交房时间：2006初交付该项目目前销售的是10号楼和11号楼（一二层联体商铺，三四五层住宅。10号楼已封顶，11号楼在下地基。）商铺（一二层联体）：开间4米；进深12米15米；层高：4.2米（一层）、3.6米（二层）；面积90-120之间。包租（仅两套商铺）：110平米/间，16000元/间/年。 基价：3600元/平方米，最高价4100元/平方米，均价3900元/平方米，销售率100%。 付款方式：按揭6成、一次性付款9.8折住宅：户型与面积：三房两厅两卫100-120之间价格与销售：基价：1280元/平方米，最高价：1500元/平方米，均价：1350元/平方米 销售率100% 宣传主题：绝对中心 绝对焦点目标客层：亳州当地生意人、本区域部分经营户、公务员、周边高收入群投资综合分析项目位于亳州市人民路、新华路、洲后街的包围之中，是传统的商业中心，也是目前该市最发达、最繁华地段，地段价值极高。本项目是亳州的旧城改造工程，几乎覆盖了亳州市的中心区域，具有较大的升值潜力，去化速度较快。5、房产市场分析小结 自土地实行招标、拍卖以来，亳州市市区的土地供应量成倍增长，土地供应量充足。不管是房地产投资额还是商品房销售总额近年来都保持良好的经济增长态势。 亳州市房地产市场还处于初级阶段，居民的住房需求还远远没有得到满足，住宅市场的发展的空间比较大。商业用房缺乏准确的市场定位与有力的经营措施，导致空置率的上升，在一定程度上影响了经营业主和投资者的信心。第二部分 亳州市商业现状分析一、亳州市城核心商圈 亳州市目前已形成的商圈有“州后街商圈”（北至和平路，南至人民中路、西至新华路、东至谯陵路）和“中国药材交易中心-火车站商圈”。其中，“州后街商圈” 是亳州市的传统的商业、金融中心、行政中心；“中国药材交易中心-火车站商圈”则是该市的新商业中心，分布有交通运输、药材、新行政中心、餐饮等机构设施。州后街 火车站亳州市城区规模不大，整座城市以新华路、人民路、魏武大道、芍花路、希翼大道五条道路为主干道形成两大商业中心，连接新老城区。老城区商业主要集中在新华路、州后街。该中心商业网点项目主要以服饰、鞋类、通信、摩托车、银行、餐饮、沐浴、休闲娱乐、生活配套（鲜花店、干洗店、药店、日用品等）为主。老城区商业区拥有数家超市卖场，如上海华联超市、上海联华卖场、商之都、盖盛祥卖场等，面积一般在6003000平方米左右。上海联华卖场为该县城最大、最高档的综合性购物场所，经营面积达3000平方米，一部电梯共二层。主要经营日用品、化妆品、珠宝、首饰、服装、食品、办公用品、电器以及床上用品等。商场装修相对较为高档，人气较旺。 新华路、州后街主要以经营服饰、鞋类、珠宝、婚纱影楼、手机等为主。服饰、鞋类、手机经营形式以专卖店为主。知名品牌占有率达95%以上，主要有苹果、老人头、梦特娇、鳄鱼、花花公子、歌莉娅、海螺、劲霸、法派、培罗蒙、雅格尔、七匹狼、安踏、康奈、红蜻蜓、361度、以纯、利郎、真维斯、森马、唐狮、红草帽、战尔等品牌。该商业区人流量大、生意兴隆，商铺空置率高达99%，租金在50200元/平方米/月之间。餐饮、娱乐方面。饮食店面积一般在10500平方米左右，进驻有知名品牌，如永和豆浆、肯德基，大嫂水饺、古井大酒店等；休闲、娱乐场所，如安特城、药都大浴场，面积在1000平方米左右。大型图书城如新华图书城，主要经营中小学教科书、农用科技书籍、中外古典名著等。生活配套505000平方米左右，如亳州市人民医院、银行、电信、邮局等。其它101000平方米，如家装材料、灯饰店等。 商业街有州后街、鑫太商业步行街、亳州商贸城、新华路、等州后街、新华路、人民路属于亳州市城老城区繁华中心，其商铺经营商品主要以高档服饰为主，经营项目为专卖店、服装城、超市、大卖场、批发市场、服饰、饮食店、休闲娱乐型、生活配套型等，其各行业所占百分比如图：“中国药材交易中心-火车站商圈”则为亳州市的次级商业中心，分布有交通运输、药材加工与交易、行政中心、餐饮、家具、等机构设施。该商圈以火车站、中国药材交易中心、行政中心为核心覆盖周边5公里内近10个大型社区。其中，中国药材交易中心一期（目前投入使用的部分）占地400亩，建筑面积20万平方米，拥有1000家铺面，32000平方米的交易大厅、1000个摊位7000平方米的办公区域，日上市量6000吨，上市品种2600余种，日客流量56万人，中药材成交额达100亿元人民币，辐射到整个安徽省乃至全国中药材加工、交易市场。二、本案所在商圈分析本案位于新政务区，地处“中国药材交易中心-火车站商圈”的西端，紧扼的希翼大道，是老城区通往市行政新区的主干道之一。本案向北可直达老城区商业中心，距离州后街约两公里，连接市电动车专业市场，沿途分布有市中级法院、市电信局、市二中、市人民医院、市药都医院、北辰大酒店等。向南有亳州现代城、亳州市行政中心、市地税局、市水务局、网通分公司、联通分公司、繁华世家大酒店、新贵都城市酒店（四星级）等。向西紧邻宋汤河，跨过宋汤河是亳州新开发住宅小区密集区，有富荣花园、帝景华庭、御花园、天润花园等。向东有光明小区、丹华山庄、曹氏公园、火车站、中心汽车站、中国中药材交易中心、市邮政局、市工商局、中药饮片厂、金王朝大酒店、海天大酒店等。该区域为新城区，是未来亳州市民及客商居住、出行、商务、办公、休闲的核心区域。公交线路：有2路公交车经过此处。第三部分 项目分析一、项目简介 本案位于亳州市政务新区，新市政府北280米，希夷大道西侧。总建筑面积约3万M2，其中，已建面积为2万M2，待建面积为1万M2。二、项目SWOT分析 1、优势分析 1.1 区段优势 本案地处亳州市政务区北侧，周边分布了行政、金融、公检法、餐饮、休闲娱乐场所、交通、大型交易市场、工厂等机构和设施，是未来城市发展重点区域，具有整合传统商业与特色商业地段优势。亳州市行政中心1.2 项目自身 本项目总建筑面积约3万M2，已建2万M2，建筑设计先进、时尚，在该地区处于领先地位。 佳地瑞景城市广场一期实景图1.3 项目周边设施 周边有市行政中心、亳州市唯一一家四星级酒店-新贵都城市酒店、繁华世家、市网通分公司、市四中、市中级法院、市检察院、农行亳州支行、中国中药材交易中心、火车站、区卫生局、数家饮片厂等大型公共设施的日趋完善，不断提升了该项目升值空间和竞争力。 1.4交通优势紧邻城市主干道-希翼大道。向北直达老城区商业中心，向南连接市行政中心，与东西走向的主干道药都路、芍药路、光明路、文帝路、利辛路、人民路相衔接。2、劣势分析本项目周边小区尚处在开发阶段,入住率较低，现有居民多数为工人、农民，收入水平较低，购买力不强，商业氛围的带动存在着压力。本项目西侧为宋汤河，目前已受到一定程度的污染，如此会降低项目的品质。其环境改善也将成为一个重要的难题。本案周围缺少广场，不便于从事大型商业活动的开展。且停车位较少，无法满足高档商业消费者的进出。3、机会分析 周边住宅地产的开发量增大，随着入住量的加大，将会带来更大的商业需求。本项目所处的政务新区是亳州市未来发展的主要区域。商业定位较高，业态丰富，引进安徽古井赛特瑞景国际购物有限公司进行商业经营管理，有望成为该市高端商业的领跑者，其自身对于消费群体具有一定的吸引力。佳地瑞景城市广场整体效果图亳州市餐饮、洗浴、休闲娱乐业消费市场火爆，若以此为促销且入点，与邻近的新贵都城市酒店（四星级）、繁华世家大酒店形成新政务区内行政、商务住宿、餐饮、购物、洗浴、休闲娱乐高档消费商圈，可大大吸引投资者的注意力，增强其投资信心。新贵都城市酒店（四星级） 繁华世家大酒4、威胁分析 近年来亳州市商业地产开发量过大，商业定位不当、商业经营落后、造成商业地产投资风险较大。2001年以来，从亳州现代城、香港步行街、友阳商业步行街到帝王商业中心、金元宝商城、鑫泰步行街、亳州商贸城，再到万福MALL、新站·时代广场、第五大道、本项目佳地瑞景城市广场，亳州市共计开发商业地产项目十几个，开发量近40万方，加之传统商业，商业面积约有60万方，按市区人口30万计算，人均商业面积近20平方，对于亳州这样一新兴的以种植、交易药材为主的农业城市来说，商业地产的开发量已在较大程度上超过了该市的商业发展需求。在近几年开发的商业地产项目中，亳州商贸城、鑫泰步行街、金元宝商城位于老城区，紧邻传统居住、商业中心，具有绝对的地段优势，去化速度较快。除金元宝商城、帝王商业中心尚未交付外，亳州商贸城、鑫泰步行街项目商业入住率约97，业主一般采取自营或出租。亳州商贸城以小商品批发、零售为主，人气较旺；鑫泰步行街为半开式U形商业街，分布着近500家服装专卖店，日人流量在1000人左右。亳州现代城、香港步行街、友阳商业步行街、万福MALL、新站·时代广场、第五大道、佳地瑞景城市广场（原希翼购物广场）处于新城区或新老城区结合地带，商业体量占整个亳州市商业面积总量60%以上。香港步行街 友阳步行街结 论近年来,亳州市房地产市场发展迅速,开发面积逐年攀升,产品由单一的多层住宅、沿街商铺向多层、小高层、别墅、商业街、商城等多种物业类型发展，由满足简单居住、购物需要逐渐向舒适型、享受型、便捷型的物业过度。在改造老城区的同时加大了新城区的开发力度，巩固了传统商业中心核心地位，开始诞生了全新概念新商业。值得注意的是，该市商业地产开发达到了空前规模，且大多分布在新城区，距离居民聚集区相对较远，因此，造成了一些商业街形成不了市场，销售业级良好，经营业绩却不理想（如，拥有商业面积9500平方米的香港风情街和19000平方米的友阳步行街，目前商铺都基本空置）。另一方面，新商业街没有合理的规划，没有明确的市场和业态定位，缺乏系统的经营管理及推广，招商意识淡薄，招商措施不力等，也是形成不了商业中心的重要原因。没有“卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”，价格过高，仍然是造成目前新城区商铺滞销的重要原因。如此，使商铺投资者投资理性投资意识增强。以上种种因素给新城区商业销售带来较大的市场风险。通观亳州市商业地产市场现状及发展趋势，以包销形式介入本项目市场风险极大，建议不予考虑。若开发商能将把本项目销售均价下调至3500元/平方米，在不收保证金的前提下，建议我公司可以代理该项目的全程营销。