2008年深圳房地产市场年度分析报告

12008年深圳房地产市场年度分析报告以下报告由深圳市尺度市场策略顾问有限公司发布（行业研究部陈玲陈文斌吴帅琴）前言2008年,深圳房地产市场延续了2007年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整之中，并表现出以下特点（一）房地产投资小幅增长，商品房建设规模略有减小。房地产开发投资同比去年增长17个百分点，其中住宅开发投资同比增长036个百分点；商品房新开工面积同比略有下降，竣工面积同比降幅较大，其中商品住宅新开工面积、竣工面积降幅较大。（二）土地市场交易冷清，其中住宅用地流拍率接近50。共成交72宗地块，土地总成交面积约为270万平方米，其中住宅用地共成交9宗，土地总成交面积约为82万平方米。（三）商品房新增供应套数和供应面积增幅较大。与去年相比，批准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅，批准预售商品住宅套数和面积也有不小的增长。（四）商品房销售规模有较大幅度下跌。111月商品房销售面积为33457万平方米，同比去年下降375；其中住宅销售面积为31047万平方米，同比去年下降356。商品房销售面积自5月突破40万平方米后，以后数月均有所回落，至11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。（五）商品住宅价格出现回落，趋于调整之中。国家统计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相比也有不小回落。从2007年的领涨全国房价到2008年的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。（六）二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降。自年初以来，二手房挂牌均价一直处于下跌态势，到11月跌幅接近两成。二手房的交易规模在7月达到顶峰以后，开始逐月回落，至11月略有回升，但仍不及7月销量。总体来看，深圳房地产市场在经历了年初以来的长期低迷以后，受国家出台的一系列政策影响，近期市场似有回暖趋势。然而，在表面的繁荣背后，对于楼市未来的发展我们应持有理性的心态。尺度认为，对于未来2楼市走向，既要看到有利的方面，也要看到不利的方面。有利的方面在于，“保增长”目前已经成为国家工作的重点，在这一目标指引下，未来一段时间内，国家可能出台有利于经济增长的政策，如再次降息、进一步降低交易环节税费、放松信贷政策等，这些措施对于房地产行业来说，都有直接或间接的利好作用，有利于促进楼市理性回归。不利的方面在于，如果国际金融形势继续恶化，可能对我国的实体经济造成负面影响，那么对于需要宏观经济进行支撑的房地产行业而言，势必造成冲击，未来发展不容乐观。因此，对于2009年的深圳房地产市场来说，想要重现2007年的“辉煌”几无可能，继续2008年的楼市调整是其唯一出路。对于2009年深圳房地产市场，尺度有以下展望（一）如果经济持续下滑，政府可能会继续出台政策刺激楼市发展（二）由于资金压力和市场预期双重作用，开发商拿地热情不高（三）明年的商品房供应将会有所减少，预计新增供应约为500万平方（四）如果宏观经济形势不致大幅恶化，明年成交量将比今年有回升（五）中小户型仍然占据市场的主流，需求仍以自住型为主导（六）房价依然处于下行通道，下调幅度约在1015之间一、2008年房地产行业相关政策分析从2007年底以来，全国房地产市场开始走向不景气，全国主要城市出现“量价齐跌”的行情，开发商销售回款缓慢。同时，由于银行信贷的收紧（标志性政策是2007年9月27日出台的关于第2套房贷的政策），股市又很低迷，开发商的融资困难重重，现金流十分紧张。而9月份以后，美国雷曼兄弟的破产等暴露出美国次贷危机不断恶化的现实，导致了全球性的金融危机，对于中国的出口打击很大。另一方面，中国经济形势也开始出现恶化的趋势，经济下滑明显。随着CPI指数的回落，“防通胀”的重要性让位于“保增长”的紧迫性，而中国经济的三架马车投资、出口和消费都出现了一些问题出口受阻，内需不足，中国的经济增长受到严峻的挑战。为了保持经济稳定较快的发展，中央政府一改上年年从紧的货币政策（上半年连续7次提高存款准备金率），转而实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策，从9月份开始，在3个半月内连续5次下调存贷款基准利率、存款准备金率，更在11月份抛出4万亿元的“救市”计划。政府做出这些举措的目的就是为了通过释放流动性，刺激消费，保经济增长。政府在上述方面态度的转变，一方面反映出了经济形势的严峻态势已不容忽视，另一方面对于提振市场信心确实起到了相当大的作用。在政府公布的4万亿元的经济刺激计划中，有很大一部分是通过固定资产投资来推动的，而房地产是其中的重要组成部分。温总理重申房地产是国家重要的支柱产业，政府寄希望于通过房地产行业来刺激经济的增长。于是，我们看到，从9月份以后，政府涉及房地产行业的政策密集出台，原本采取的较为严厉的房地产的政策已有所松绑，比如2套房贷政策的松动、政策上鼓励和支持首次置业和改善性住房的置业、支持房地产开发企3业合理的融资需求、取消城市房地产税等等。这些政策对于房地产市场的回暖的确起到了重大的推动作用，这可以从全国各个城市在11月份来成交量的迅速上升反映出来。与此同时，政府政策重大的转向还体现在更加注重民生、加强保障性住房的建设上。政府文件不断提到加强保障性住房建设，更是准备投入9000亿元用于保障性住房建设，这与前两年过快的房价上涨有关系。房价脱离了绝大多数老百姓的承受能力，民生问题不得不引起重视，社会矛盾变得更加尖锐，所以政府的思路逐渐明晰房地产双轨并行商品房和保障性住房并行。中央政府目前的财政实力相对雄厚，具备承担部分保障性住房建设的能力，因而原来偏弱的住房保障系统被提上了日程，保障性住房主要是为了满足中低收入者的住房需求，这可以缓解部分中低收入者目前高房价下购房压力，促进社会和谐。2008年出台的与房地产业相关的政策详见本文附录2008年房地产业相关政策简述。二、2008年深圳房地产市场表现综述与2007年土地市场“地王”频出的疯狂相比，2008年的土地市场风光不再，显得异常冷清，深圳土地市场同样概莫能外。土地市场交易的冷清特别是住宅用地交易的惨淡，是事出有因的。去年9月房贷新政发布之后，深圳楼市由此前的一路高歌猛进，开始急转直下，自年底逐渐步入低迷期。受其影响，土地市场也进入低谷时期，开发企业不仅拿地热情大减，拿地行为更是异常谨慎。首先在12月份，宝安区3宗住宅用地因无人竞买而流拍，之后不久的2008年1月，深圳市首次出让的两块限价房用地也有一块出现流拍。此后自7月开始直至10月，深圳土地市场的住宅用地首次连续4个月出现零成交。进入11月才有1宗住宅用地成交，而此地块还是在6月份因无人竞买出现流拍的地块。整体来看，在推出的17宗住宅地块中，共有8宗地块流拍，流拍率达到471。换言之，接近一半的住宅用地出现流拍。而且不光是深圳的土地市场，实际上自年初以来，全国各个城市均时有土地流拍新闻传出。土地流拍频频发生的同时，即使有土地能够成功出让，地价也持续走低。可以说，在房价疯涨时期被推高的地价水平，目前正在回归理性。土地流拍和地价走低并非偶然，其原因是多方面的一方面是因为自去年9月发布房贷新政之后，银行收缩房地产贷款，再加上一系列宏观调控政策的实施致使楼市出现持续低迷的状况，而楼市低迷、销售不畅，导致开发商陷入资金链紧张的窘境，拿地能力有限；另一方面由于楼市持续走低，开发企业对楼市发展信心不足，对大势难以把握，拿地趋于谨慎。除了资金链紧张，今年以来国家出台的一系列土地方面的政策，对开发企业的拿地行为也带来极大影响。对闲置土地进行清查整顿、对延期开发土地的增值部分利润征收税费、督促开展节约集约用地等，都给开发企业释放出一个明确的信号囤地、炒地都将面临极大风险。而这些土地新政又无疑会给拿大宗地的开发企业在融资上造成很大困难，加上银行房贷紧缩，土地频遭“流拍”可谓土地市场面对楼市低迷的正常反应。可以4说，土地流拍以及地价下跌，实际上是土地市场价值重估的过程，表明房地产市场正在挤出以前积累的泡沫，而地价的走低对于房价回归理性也是有利的。2008年前11个月的深圳房地产市场，在商品房一手楼市场，其表现可谓是“持续低迷加略见曙光”。从供应情况来看，2008年111月，深圳商品房批准预售面积同比去年有较大幅度增加，商品住宅批准预售面积同样也有所增长。而从销售情况来看，不论是商品房的销售面积还是商品住宅的销售面积，与去年同期相比，均有三成左右的跌幅。新建商品房的供需比由去年的0951上升至2081，也就是说，深圳新房市场已经由去年的略微供不应求，变为今年大大的供过于求。供需比的严重失衡，并非表示消费者缺乏购房需求，相反的是，消费者的购房需求非常充足，只是由于受高房价和其他因素的影响，暂时无法得到有效释放。从2008年以来各月的销售情况可以看出，第一季度，由于受去年底楼市低迷的影响，整个市场表现冷清，加之2月处于农历新年时期，本来就是销售淡季，因此受季节性因素影响，这一季度的销售非常不理想。而在进入第二季度之后，虽然“五一”黄金周取消，假期缩短为三天，但是由于“春交会”的带动，楼市成交量有较大幅度上升。在第三季度，则成交回落，楼市又陷入低迷时期。但是，随着“十一”黄金周的临近，9月的成交量开始放大，到10月则继续增加。与此同时，受国内外经济形势的影响，为了应对美国金融危机所引发的全球经济危机，国家开始出台一系列政策，其中不乏专门针对房地产市场的相关政策，如减免交易契税，降低首次购房和购买改善性住房的首付比例，下调存款准备金率和存贷款基准利率等，在这些楼市利好政策的影响下，按照签订预售商品住房合同的数据来看，11月的新房成交量超过六千套，出现猛增。而二手房市场的表现也差强人意，二手房挂牌均价自年初一路下跌，跌幅达172。而从成交面积来看，上半年成交量相对较高，一直处于持续微升的趋势。从8月开始成交面积大幅下降，且持续小幅下跌，至11月才有略微回升。二手房市场的不景气事实上与一手楼市的低迷不无关系。在去年楼市火爆的时期，由于投机投资客的存在，炒房现象严重，从而带动二手房市场的虚假繁荣。而从去年末楼市进入低迷期以后，随着楼市泡沫逐渐挤出，投机投资客的逐渐退出，二手房市场亦随之进入平淡发展期。而由于一手房市场今年以来出现持续低迷，二手房市场不景气情形更加明显。但是，可以看到的是，在一系列房地产新政的带动下，消费者对楼市发展看好，再加上临近年底，消费者购房愿望增强，购房需求部分释放。其直接结果就是11月的成交量猛增，同时二手房成交面积也一路增长。因此，尺度认为，消费者的购房需求是一直存在且需求较大的，这从有房交会的5月和10月成交量相应放大也是可以看出来的。问题的关键在于，如何才能使消费者的购房需求得到有效释放房价，不得不说是一个重要因素。从2008年商品住宅成交均价来看，与去年房价一路攀升情形相比，今年的房价波动频繁，各月房价有起有落。而从整体来看，受成交持续低迷的影响，与去年相比，房价已有不小回落。虽然，在临近年底的时候，由5于一系列楼市利好政策的影响，导致楼市成交猛增，成交价格也有小幅回升，整个市场似乎出现一派繁荣景象。但是，应该看到的是，纵观整个2008年，深圳房地产市场的发展实际上一直在进行深度调整，到目前为止调整远未结束，并将继续进行。10月底楼市新政带来的利好，使部分消费者压抑已久的购房需求暂时性的放开闸门，再加上临近年末，消费者的购房需求也有所释放，因此导致近期楼市交易量出现暴涨。如果开发企业对此盲目乐观，看到成交量出现所谓的“井喷”就认为楼市已经回暖，并进而“捂盘”或抬高楼价，这注定是行不通的。对于消费者而言，虽然政策的利好会使其出现小部分集中入市的情形，但这只是暂时的，要真正使大多数消费者的购房需求释放出来，关键还在于房价。只有房价回落到一个合理的水平，符合消费者的购买能力，购房需求才能真正得以释放。三、2008年深圳房地产市场数据分析（一）土地市场1、111月土地总成交面积约为270万平方米。2008年111月，通过招标、拍卖和挂牌等方式，深圳土地市场总共出让103宗各类型地块，土地总供应面积为39499万平方米。截止11月底，共成交72宗地块，土地总成交面积为26991万平方米。其中，住宅用地共成交9宗，商业办公型地块共成交16宗，其他类型地块包括工业用地、机场用地以及停车场用地等，共成交47宗。2008年111月深圳土地成交情况月份交易宗数成交宗数土地供应面积（万）土地成交面积（万）成交金额（万元）平均地价（元/）1月322188179529647816522月11500500345126913月33191119111226475764174月181274622216292017867675月44152215221955200128506月6555565060174120034417月533379137892880067388月0000009月6626172617203609241810月2420681660121482337246611月33167548398010919172743总计103723949926991118807144022008年111月，深圳土地市场共成交地块72宗，土地总成交面积为26991万平方米，总成交金额为1188071万元，平均地价为4402元/平方米。6从各月的成交情况来看，成交土地宗数最多的是10月，共成交20宗地块；而11月和4月的成交土地宗数也较多，分别为16宗和12宗。其他月份的土地成交宗数则均在10宗以下。其中，8月份出现土地零成交。2、111月住宅用地总供应面积为13541万平方米，总成交面积为8218万平方米。地块流拍率接近五成。2008年111月，深圳土地市场供应住宅用地17宗，总供应面积为13541万平方米，成交面积为8218万平方米，供需比为1651。从各月的供需情况来看，供应量最高的是4月，总供应面积为5581万平方米，占总供应量的412。但该月成交面积不高，仅为1147万平方米。6月供应量也较高，总供应面积为5393万平方米，且成交4897万平方米，成交量较大。1月、5月和11月的供应量和成交量都相对较低。而其他六个月则都没有住宅用地供应，其中710月连续四个月出现零供应和零成交。2008年111月深圳住宅用地供需情况从住宅用地的成交情况来看，2008年111月，共有17宗地块通过招拍挂的方式出让，最终成交9宗，流拍8宗。地块成交比率为529，有近一半的地块出现流拍。111月，住宅用地土地成交总面积为8218万平方米，总成交金额为417606万元，平均地价为5082元/平方米。从各月的成交情况来看，住宅用地主要集中在上半年供应，共有16宗地块通过招拍挂的方式出让。其中8宗地块成功出让，成交土地总面积为8218万平方米，成交总金额为417606万元，平均地价为5082元/平方米。自6月份以后，深圳土地市场连续4个月没有住宅用地供应，成交量为零。至11月，才有1宗位于南山区月亮湾大道的商住用地成功出让，而这一地块曾在6月份出现流拍。在11月重新挂牌出让后，最终以底价成交。2008年111月深圳住宅用地成交情况月份交易宗数成交宗数土地成交面成交金额平均地价7积（万）（万元）（元/）1月212952388680972月000003月000004月8211477360064175月2213836612047816月43489717400017337月000008月000009月0000010月0000011月114968000016129总计179821841760650823、111月，商业用地总供应面积1153万平方米，总成交面积1002万平方米。有2宗地块流标。2008年111月，深圳土地市场共有18宗商业用地供应，总供应面积为1153万平方米，总成交面积为1002万平方米，供需比为1151。2008年111月深圳商业用地供需情况从各月的供需情况来看，2008年上半年的总供应量为801万平方米，占11个月总供应量的695，接近七成。其中，4月的供应量和成交量都相对较高，分别为449万平方米和348万平方米。在2008年下半年，8月和11月没有商业用地供应，其他月份的供应量也相对较低，成交量也不高。从商业用地的成交情况来看，2008年111月，共有18宗商业用地通过招拍挂的方式进行出让，成功交易16宗地块，仅有2宗地块流拍。土地成交总面积为1002万平方米，成交总金额为728300万元，平均地价为72685元/平方米。8从各月的成交情况来看，4月的成交量相对较高，共有6宗地块成交，成交总面积为348万平方米，成交总金额为279000万元。3月的成交量也较高，有2宗地块成交，成交总面积为214万平方米，成交总金额为114500万元。其他月份则或是成交量不高，或是出现零成交。2008年111月深圳商业用地成交情况月份交易宗数成交宗数土地成交面积（万）成交金额（万元）平均地价（元/）1月000002月000003月22214114500535054月76348279000801725月22138129400937686月000007月1110185000841588月000009月330356001866710月321711148006713511月00000总计1816100272830072685（二）二级市场1、111月，商品房新增供应套数和面积同比均有较大幅度增长。2008年111月，深圳商品房批准预售项目共180个；批准预售商品房66194套，与去年同期相比增长273；批准预售面积6967万平米，与去年同期相比增长367。其中，批准预售住宅58656套，批准预售住宅面积60226万平米，与去年同期相比分别增长231和304。从各月批准预售商品房的情况来看，不论是批准预售商品房面积，还是批准预售住宅面积，均呈波浪形上升趋势。2008年111月深圳商品房批准预售情况月份批准预售项目数量批准预售商品房套数批准预售商品房面积（万）批准预售住宅套数批准预售住宅面积（）1月1028293424271532482月725013053215520503月1319644077144231304月1760145262567949665月1439386261340056726月19717476686762668397月2393069129816073858月1345985521434852459月3012116112709282861810月11334231212976294611月2312412108841173710283总计1806619469675865660226批准预售商品房面积的曲线图显示，2月和10月是处于波底位置，批准预售面积均在31万平方米左右；9月和11月则处于波峰位置，批准预售面积均在110万平方米左右。两者落差高达80万平方米左右。而从批准预售住宅面积来看，处于波底位置的同样是2月和10月，批准预售面积分别为205万平方米和2946万平方米；9月和11月也是处于波峰位置，批准预售面积分别为8618万平方米和10884万平方米。两者落差在6080万平方米之间。2008年111月深圳市批准预售商品房面积2、111月，商品房销售规模大幅下降，同比降幅接近四成，其中商品住宅销售规模同比有超过三成的降幅。按照商品住房备案登记的数据，2008年111月，深圳商品房共成交35260套，与去年同期相比，减少19804套，下降360；成交面积33457万平方米，与去年同期相比，减少20035万平方米，下降375；商品住宅共成交33491套，成交面积31047万平方米，与去年同期相比分别下降311和356。2008年111月深圳商品房销售情况月份商品房成交套数商品房成交面积（万）商品住宅成交套数商品住宅成交面积（万）1月31232925284326532月7297056976443月21232312207018974月37693727352533375月4973404547793848106月32933327313130467月27732728264925738月30482801298426899月369434243641337310月388736383547340411月3848382536253583总计352603345733491310472008年111月深圳市商品房成交套数和成交面积从各月的销售情况来看，按照商品住房备案登记的数据，自2008年2月商品房成交面积跌至低谷，之后逐月回升，5月达到本年度以来最高点，销售面积为4045万平方米。至7、8月，销售面积一度回落到较低点，从9月开始缓慢回升，至11月达到3825万平方米，接近年度较高水平。而按照签订商品住房预售合同的数据来看，2008年11月，商品房销售套数超过6000套，成交面积达到59万平方米。3、111月商品住宅价格呈波浪形发展趋势，11月房价略有回升。2008年111月，深圳市商品住宅成交均价起伏较大，呈波浪形发展趋势。自2月商品住宅成交均价达到年度顶峰以后，房价开始逐月下降，至5月跌至年度最低点，为11014元/平方米。6、7月房价开始回升，特别是7月房价几乎与2月持平。之后房价又开始回落，9月跌至12431元/平方米。10月房价小幅回升，至11月房价回升至13547元/平方米。但与年度最高房价水平仍有差距，且同比下跌101。2008年111月深圳商品住宅销售价格（单位元/）11（三）三级市场1、111月二手房价格指数逐月下跌，降幅接近两成；二手房挂牌均价也有所回落，2008年111月，深圳二手房价格指数呈下跌趋势，11月指数为2005点，相比1月的最高指数2421点，下降416点，降幅为172。二手房挂牌均价同样呈回落趋势，11月二手房挂牌均价为11912元/平方米，相较于处于高峰的1月二手房挂牌均价，同样回落172。2008年111月深圳市二手房挂牌均价和价格指数2、111月二手房成交面积自年中开始逐月下降，近期有所回升。按照商品住房备案登记的数据来看，2008年111月，深圳二手房成交面积起伏较大。总体来看，6、7月的二手房成交面积相对较高，均在35万平方米以上。而成交量最低的是2月，因该月处于农历春节时期，历来12每年这个时候为销售淡季，所以成交面积仅为1262万平方米，不到7月的三分之一销量。而在经历了8、9、10月份的小幅回落之后，11月二手房的成交面积有所增加。2008年111月深圳二手房成交面积（万）而按照签订商品住房预售合同的数据来看，2008年11月，深圳二手房共成交4021套，成交金额为2099784万元，成交面积为4160万平米。四、2009年深圳房地产市场发展展望（一）如果经济持续下滑，政府可能会继续出台政策刺激楼市发展。IMF主席预测明年中国GDP的增长甚至可能低至56，几乎是2007年的一半，世界银行预测为75，也有一些机构或学者认为将会在8左右。虽然各方预测的下滑幅度不同，但共同判断都是比前几年将有较大幅的滑落，结合目前中国政府的救市力度，从侧面反映出目前中国的经济形势确实不容乐观。11月份中国的出口7年以来同比首次出现负增长，为22，未来可能还将恶化，而深圳的经济是外向型经济，制造业和出口是重要的经济增长点，外围经济的低迷，对于深圳的经济会形成较大的冲击，明年可能会有更多的工厂或者中小企业关张，失业大军将更为庞大。人力资源和社会保障部有关官员表示，明年将有2400万劳动力待就业，就业形势比较严峻。基于目前严峻的经济形势，政府通过了4万亿的经济刺激计划，力保明年经济增长在8左右，但是保增长并不等同于保就业、保企业利润。随着企业效益的下降，人们的消费能力和购买力也会相应的下降，而中产阶层的消费对于国家的经济异常重要，但是由于中国很不健全的社会保障体系以及国民有高储蓄的传统，再加上对未来经济形势不确定的预期，刺激他们消费变得越发困难。13所以，如果明年的经济出现继续下滑的势头，政府有可能会进一步出台政策刺激内需，而房地产行业是拉动投资和需求的重要支柱行业，因此明年政府可能还会进一步出台政策刺激楼市的稳定发展。比如，随着CPI指数下滑，目前我国已经进入了利率下降通道，明年可能还会有34次降息，而如果明年楼市还没有什么大的起色，政府还可能进一步降低交易税、继续放宽2套房贷政策、增加信贷额度等，以刺激经济的发展。而针对开发商资金紧张的境况，政府除了呼吁开发商合理定价以外，还会适当的放宽有实力的开发企业的融资条件，帮助房地产企业度过难关。（二）由于资金压力和市场预期的双重作用，开发商的拿地热情依然不高。从土地供应来看，2008年土地市场成交低迷，111月份仅成交8218万平方米的面积。一方面源于开发商的资金紧张，另一方面源于对未来市场的悲观预期，这两个因素依然会作用于2009年的房地产市场。据悉，大型上市公司万科、富力等将在2009年大幅缩减开工面积，虽说是对企业和市场进行研判的基础上做出的决定，但是对于市场和行业的信心也是重大的打击。2009年如果深圳楼市没有回暖，成交量依然较低迷，那么供大于求的矛盾会进一步加剧，这对于开发企业拿地的信心将造成猛烈冲击。但是，一旦房市明年有所企稳，部分有实力的开发商可能会重新开始储备土地，进行抄底。（三）明年的商品房供应将会有所减少，预计新增供应约为500万平方。19992008年深圳市商品住宅空置面积（单位万平方米）19982007年深圳商品住宅的批