山东省临沂市房地产市场调研报告

房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密1山东省临沂市房地产市场调研报告调研日期2005年11月18日至25日报告完成日期2005年12月房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密2目录一、临沂概况51、城市基本情况5地理位置5历史文化5交通状况6行政区域62、城市特色三城合一7现代商城7生态水城8文化名城83、经济现状及指标8工业和运输业9固定资产投资9国内市场和对外贸易9民营经济和招商引资10交通和旅游业10财税金融10人民生活10房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密32005年9月主要经济指标一览表11二、城建规划141、临沂市城市空间发展战略14“合纵连横”的区域策略14城市特色发展战略14中心城的规划建设布局142、临沂市城市总体规划（纲要）（20052020年）（详见附件）153、当前实施的大规模动作16建设滨河大道，打造“一河”16建设南坊行政区，把市委市政府迁移至南坊新区16争取于2008年实现创建全国文明城市16三、房地产市场171、房地产供应体系172、房地产市场形势17金鹰花园19翔宇生活广场21清水湾花园29沂河花园3期香榭丽舍25怡景天鹅湖27房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密4佳和花园别墅29御园金顶31桃源明德花园33恒丰帝景国际公寓35中央花园37美澳花园39泰鼎花园42双月小区44月亮城（双月园小区）46沂州阳光花园3期48河畔花园50四、临沂市2004年度和2005年第一至第二十八期土地出让情况一览表（详见附件）52五、城市总体印象53六、罗庄高新开发区土地评析54七、我司介入该地块的优劣势及操作建议56房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密5一、临沂概况1城市基本情况地理位置临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。地跨东经117度24秒119度11秒，北纬34度22秒36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。临沂因濒临沂河而得名，境内沂河、沭河贯穿南北。其境内有10公里以上河流300多条，其中，沂河境内长2875公里，沭河境内长253公里。全市有大小水库90座，库容量34亿立方米，水资源丰富。气候为暖温带季风大陆型气候，四季分明，雨量充沛，气侯温和，全年平均气温141，极端最高气温365，最低气温111，年降水量849毫米，全年无霜期200天以上。历史文化临沂是一块历史文化底蕴深厚的土地。闻名中外的孙子兵法和孙膑兵法竹简就出土在这里；临沂还是一代名相诸葛亮、书圣王羲之、书法家颜真卿、算圣刘洪，及曾子、匡衡、王祥等的故乡。临沂是著名的革命老区。战争年代，车轮滚滚的支前队伍、送子送郎参军的动人场面、红嫂的感人故事、名垂青史的孟良崮战役记下了这一段光荣的革命业绩。临沂更是沂蒙山区的政治文化中心，早在建党初期，这里就有党的活动和党的组织。抗日战争和解放战争时期，这里是著名的革命根据地之一。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密6交通现状临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已初步开辟了通往全国各地的15条航线。境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网，公路总体水平和每平方公里密度超过全国平均水平。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和即将建的哈尔滨至长江三角洲的沿海铁路大通道在境内交汇贯穿东西南北。建成的京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在临沂市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。行政区域1994年12月17日，临沂市升级为地级市，现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭等9个县，共计181个乡镇办事处，9549个行政村。临沂市共有1015万人，其中农业人口875万，非农业人口140万。临沂市是一个多民族聚居区，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等32个民族，除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的033。兰山区位于北部,东经118,北纬35,是中共临沂市委、市政府所在地,是鲁东南的政治、经济、文化、商贸中心。全区总面积650平方公里,辖3个办事处、8个乡镇,440个村居,8737万人口。罗庄区位于西南部，地跨东经1180611828，北纬34513506。北靠兰山区，东与河东区隔沂河相望，西与苍山县接壤，南与郯城县为邻。南北最房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密7大纵距225公里，东西最大横距25公里。总面积3706平方公里，耕地面积157万公顷，人均耕地058亩，人口4246万。罗庄区地理位置优越，是鲁南苏北重要的交通枢纽。境内206国道纵贯南北，兖石铁路横穿北部，距临沂飞机场10公里，距日照、岚山、连云港三大港口仅百公里。区内设有国家社会发展综合实验区、省级高新技术产业开发区、省级开放开发综合实验区和省级外向型农业开发示范区。临沂市南部的罗庄区境内的高新技术产业开发区，北倚风光壮美的沂蒙山区，南接素有“中国大菜园”之称的郯城、苍山两县，位居鲁南交通咽喉，四季分明，年平均气温12，降雨量850毫米，无霜期250天以上，相对湿度为68。开发区中部山丘延绵，坡度很小，区内地质结构稳定，地耐力均在13吨以上。2005年1到3季度，高新技术产业开发区在建项目39个，完成投资51亿元，增长318其中投资规模5000万元以上的项目14个，完成投资36亿元。投资规模过亿元项目6个,完成投资2亿元。河东区位于东南部，介于东经1182211840、北纬34353520之间，西依沂河与临沂市区相接，是临沂市三个城区之一。1995年初，临沂撤县设市，河东被划为新区，全区现辖10个乡镇（街道），344个行政村。全区人口5983万。幅员面积60883平方公里。2003年6月经山东省人民政府批准易址建设的省级经济开发区河东经济开发区西临沂河，东靠沭河，三面环水，生态环境优良，辖芝麻墩、梅家埠两个街道办事处68个村，居民近10万人口。2005年1到3季度，临沂经济开发区在建项目89个，完成投资276亿元其中投资规模5000万元以上的项目57个，完成投资242亿元。投资规模过亿元项目44个,完成投资202亿元。2、城市特色三城合一现代商城临沂市现有各类批发市场1000余处，仅临沂批发城就有46个专业市场，2004年成交额达380亿元，已连续10年居全国工业品市场前三位，2005年19月全市成交额在亿元以上的商品交易市场有36个，成交额为2982亿元，同比增长105。随着总投资近1000亿的鲁信、香江、澳龙、华药等现代大型物流企房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密8业的入驻，临沂已成为名副其实的中国现代物流基地，汇集了颇具规模的人流、物流、资金流和信息流。批发城，让整个临沂市充满了活力。生态水城临沂因沂河而得名，沂河穿城而过，临沂城区总蓄水面积达34平方公里，一次性蓄水1亿立方米,相当于65倍西湖的水面。临沂新城建设以河为轴，沿河而建，实施了城市硬化、美化、绿化、亮化等六大城市基础建设工程，30万亩的环城绿化带，100公里的滨河大道，60万平方米的城市绿化，创造出“河在城中流、城在岸边长”的自然风貌，展现出“一河清水、两岸绿色”的城市景观。文化名城临沂历史悠久，文化灿烂，名人辈出。有书圣王羲之、智圣诸葛亮、算圣刘洪、大书法家颜真卿等，银雀山汉墓出土的孙子兵法、孙膑兵法竹简和汉代帛画文明中外。2003年起，临沂成功举办两届诸葛亮文化节、首届诸葛亮智圣节，形成了“春有诸葛亮，秋有王羲之”的历史文化名人节庆品牌。3、经济现状及指标1995年，临沂在全国革命老区中率先实现整体脱贫。近几年来，国内生产总值一直保持12以上的增长速度，2004年实现GDP1012亿元，在全省位列第七，同比增长17，人均GDP突破1000美元。；地方财政收入达到377亿元，增长347；全社会固定资产投资完成5038亿元，增长403。临沂是中国公路通车里程最长的地级市；有位居全国第三，交易量最大的工业品批发市场；有吞吐量增幅最大的飞机场；临沂的移动电话用户已达79万户，位居山东省第一，全市固定和移动电话交换机总容量28181万门，固定电话用户14031万户，临沂也是山东私家车增加最快的城市，2005年19月份消费型小汽车销售224万辆，增长2。2003年临沂市国内生产总值820多亿元人民币，在全国大中城市中位列第44位，排在南昌、洛阳等一些老牌城市之前。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密9据临沂市2005年上半年全市国民经济发展情况统计公报了解2005年上半年，实现生产总值5466亿元，增长168，其中第一产业增加值545亿元，增长61；第二产业增加值3085亿元，增长187；第三产业增加值1836亿元，增长172。全社会用电648亿千瓦时，增长207。工业和建筑业工业。全部工业完成总产值9346亿元、增加值2639亿元，分别增长256和196。实现产品销售收入5932亿元，增长52；利税合计478亿元、利润总额291亿元，分别增长526和593。制造业完成总产值5736亿元，实现利税合计416亿元，同比分别增长487和545。建筑业。具有资质等级的建筑企业266家，完成总产值458亿元，增长273。房屋建筑施工面积954万平方米，竣工面积152万平方米。固定资产投资全市全社会固定资产投资完成3042亿元，增长551，从投资单位性质看，国有及联营股份制、外商港澳台经济单位完成投资1196亿元，增长967；集体单位完成投资746亿元，增长607；私营个体单位完成投资110亿元，增长237。从投资区域看，城镇投资1732亿元，增长683；农村投资131亿元，增长405。国内市场和对外贸易消费市场。全市实现社会消费品零售总额210亿元，增长169，同比提高18个百分点。其中，市三区零售额938亿元，增长177。其中餐饮业零售额217亿元，增长172，销售小汽车148万辆，实现零售额149亿元，增长111，临沂批发城成交额2074亿元，增长98。对外贸易。进出口总额874亿美元，其中出口614亿美元，分别增长192和194。从贸易方式看，一般贸易出口511亿美元，占全部出口额的房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密10832，增长18；加工贸易出口103亿美元，占168，增长27。民营经济、招商引资民营经济。民营经济实现生产总值3715亿元，占全市生产总值的68，增长211。从生产看，全市1679家规模以上民营工业企业完成总产值4865亿元，增长572。从投资看，非国有单位投资2519亿元，占全社会投资的828，增长1143，增速高于全部投资增速592个百分点。从消费看，个体私营经济实现零售额1186亿元，增长224。6月末，全市私营企业18万家，个体工商户177万户，个体私营经济注册资金2372亿元。招商引资。全市落实招商引资项目922个，合同利用市外资金280亿元，实际利用市外资金1062亿元，分别增长95、917和828。过千万元项目381个，实际到位资金886亿元，分别占总量的413和834。交通和旅游业交通运输。完成公路货运周转量205亿吨公里，公路客运周转量22亿人公里，分别增长70和30。航空货邮量2385吨，下降286；航空客运量313万人次，增长276。国内旅游。全市共接待国内旅游人数4806万人，实现国内旅游收入245亿元，分别增长26和31。财税、金融财政。完成地方财政收入241亿元，增长31；其中税收收入167亿元，占地方财政收入的69，同比提高31个百分点。财政支出281亿元，增长184，其中城市维护费支出179亿元，增长438；教育事业费支出673亿元，增长149。国、地两税完成收入34亿元，增长306，其中国税收入204亿元，增长276；地税收入136亿元，增长353。金融。6月末，全市金融机构存款余额8717亿元，比年初增加808亿元，其中储蓄存款5663亿元，比年初增加656亿元。贷款余额6454亿元，比年初增加645亿元。人民生活房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密11全市人均GDP逾1000美元。2005年前三季度，城镇居民收入增幅较快，人均可支配收入达6301元，同比增长115。超过全省平均水平，名列全省第七位。在岗职工平均工资，平均工资8838元，增长138。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密12临沂市2005年9月份全市主要经济指标一览表临沂市统计局2005年10月6日指标名称单位9月份增长（）19月累计累计增长（）工业总产值亿元124247810051490工业增加值亿元3743852920372产品销售率978176970046产品销售收入亿元9483509利税合计亿元747543利润总额亿元4616701、规模以上工业工业生产用电亿千瓦时9903867993772、全社会固定资产投资亿元4939644按项目规模分50万元以上项目亿元395668050万元以下项目亿元983514按区域分县及县以上投资亿元2818702农村投资亿元2121574按经济类型分国有及联营股份制、外商港澳台投资亿元1948824房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密13集体投资亿元1242939个体、私营投资亿元17483503、社会消费品零售总额亿元3981453242161按区域分市辖区零售额亿元1801481453168县城零售额亿元116146933161县以下零售额亿元102138856150按行业分批发零售贸易业亿元3431412782159餐饮业亿元396186341195其他亿元1601291181244、地方财政收入亿元380314财政支出亿元4291975、金融机构存款余额亿元89521042其中储蓄存款亿元5743736金融机构贷款余额亿元681010006、国地税收入亿元487297地税收入亿元191358国税收入亿元2962617、进出口总额亿美元136190房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密14其中出口额亿美元96180合同利用外资亿美元431471实际利用外资亿美元214708、城镇居民人均可支配收入元6301115城镇居民人均消费支出元4291101农民人均现金收入元2973180农民人均生活消费性支出元13121249、在岗职工平均工资元883813810、居民消费价格指数102323101212工业品出厂价格指数1008308310168168原材料、动力价格指数1015815810422422注金融机构存贷款余额累计增幅为比年初增减的绝对值。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密15二、城建规划1、临沂城市空间发展战略根据临沂市经济社会发展目标建设更加开放、富裕、文明、美丽的“大临沂、新临沂”和建设鲁南苏北区域中心特大城市的目标构想，临沂市于2003年初邀请两院院士、中国城市规划学会理事长吴良镛和两院院士、中国城市科学研究会理事长周干峙担任顾问，清华大学博士生导师毛其智任项目负责人，委托清华大学建筑与城市研究所和清华大学人居环境研究中心开展了临沂城市空间发展战略研究工作，同时，还先后三次邀请国内30多位著名城市规划、建筑和区域经济方面的专家对临沂的城市发展和城市特色建设进行专题研讨。2003年10月12日研究成果通过专家评审。该研究成果，提出了“合纵连横”的区域策略发挥比较优势，加强与日照、枣庄、泰安、曲阜、济宁等周边城市的分工与合作；强化临沂在日、菏城市发展带上的地位，努力建设成为鲁南中心城市之一；重视临沂在南北通道位置和商贸优势，因势利导，扩大对苏北的影响力。城市特色发展战略建设现代商贸城市、生态水岸城市、历史文化名城。商兴水胜、荟萃人文依托现有市场，实施“整旧拓新、稳中提质”的“中国北方商城”；结合水资源优势，实施“中心开花、碧岸珠联”建设“生态园林城市”；围绕重点历史文化项目的保护与建设，实施“古城浮影、菁华嵌缀”，加强建设“历史文化名城”。中心城的规划建设布局“一河五片，北上东进、组团发展”。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密161、“一河”指沂河；“五片”指以历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为主体的兰山片；以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组成的罗庄片；以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体的河东片；以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科研和休疗养基地以及大型生活居住区组成的南坊片；以临沂经济开发区为主体，正在起步的东南片。2、临沂市城市总体规划（纲要）（20052020年）2004年4月，临沂市政府成立了临沂市城市总体规划修编工作领导小组，邀请了中国城市规划设计研究院修编城市总体规划。2005年3月28日至30日，国家建设部组织专家组会同省建设厅、省发改委、省国土资源厅对临沂市城市总体规划（纲要）（20052020年）（详见附件）进行了审查，并予通过。该纲要划定的城市规划区范围为临沂市区行政管辖范围和城市水源地，总面积196293平方公里。包括兰山区、罗庄区、河东区和高新区、经济开发区的所有行政区域，面积174863平方公里。规划期限为近期20052010年，远期为20102020年，远景为2020年以后。近期临沂中心城区人口规模为145万人，远期中心城区人口规模约为200万人。近期城市建设用地168平方公里，远期城市建设用地控制在219平方公里，远景城市建设用地按300平方公里控制。规划中将临沂市的性质定为鲁东南地区的中心城市、全国性商贸中心之一、具有滨水特色的宜居城市。城市职能不但是临沂市的政治、经济、文化中心，而且还是鲁东南、苏北地区的中心城市之一，以及区域性商贸中心、区域性交通枢纽、历史文化名城、工业以机械、化工、食品加工、建材、纺织业为主的城市。到2020年，把临沂市建设成为具有深厚历史文化积淀、现代化气息浓厚、经济快速发展、商贸繁荣、环境优美的现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城和充满生机活力的特大区域性中心城市。城市用地发展方面，将以老城为依托，采取“沿河发展，两岸开发，北上东进”的战略。兰山区继续向西、西北方向发展，并重点向北发展南坊新区；罗庄区继续向西、向东和向北发展；高新技术产业开发区适度向西发展；河东区向北和向东发展；经济开发区重点向东南发展。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密17城市空间布局结构为，以沂河为轴，构建“一河五片”组团式空间布局结构，分为兰山片、罗庄片、河东片、南坊片和东南片，营造城水交融、环境优美、人工和自然和谐的城市空间。其中五个片区的功能分别为兰山城区片城市的经济中心和商贸物流中心、历史文化名城核心区；罗庄城区片城市的主要工业基地，以能源、建材、化工、纺织、工业和高新技术产业为主体；河东城区片城市的航空港和大型物资集散中心，以仓储转运、批发贸易、大型基础设施基地和滨水居住区为主体；南坊新区片城市未来的行政中心、文化娱乐中心、体育中心、教育研发中心、休疗养基地和大型居住区；经济开发区片对外贸易加工基地，以省级经济开发区为主体，建成为日照港、连云港和青岛港服务的主要出口货物加工集散地。3、当前实施的大规模动作建设滨河大道，打造“一河”。该市已修建成功该道路并已通车，道路的亮化照明、河岸的绿化园景也基本完成。滨河大道现已成为临沂市的城市名片，并为该市人民津津乐道，沂河两岸的房产、土地也因此受益良多。建设南坊行政区，把市委市政府迁移至南坊新区。目前该区域拆迁工作进展较快，2005年11月17日，临沂市人才、住房、规划服务大厦在南坊新区奠基开工，同时公务员的住宅也在建设之中。在荣获省级创建文明城市工作先进城市称号的基础上，进一步努力工作，争取于2008年实现创建全国文明城市。当前该市此项工作的宣传力度较大，政府也表现出相当的决心，由于全国文明城市是有具体数据指标的，相信随着该项工作的推动，城市面貌和人民生活等各个方面会有相应的提升。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密18三、房地产市场1、房地产供应体系目前根据临沂市安康居住工程实施方案，有五个层次住房供应体系，即1、商品房，按照市场手段开发销售的房屋。2、普通商品住房供应给广大中等收入家庭中的无房户或住房困难户,其中安置用房的供应对象为城市被拆迁户。申请购买安置住房的家庭要持拆迁补偿协议、户籍及身份证明向当地房产主管部门申请,经审核批准,登报公示后方可购买3、经济适用住房供应给中低偏下收入的无房户或住房困难户。对申请购买经济适用住房的家庭,严格实行申请、审批、公示制度。4、廉租住房供应给本辖区内人均收入不超过当地城市居民最低生活标准的住房困难户。5、救济房供应给城市中无收入能力和无赡养人的老弱病残家庭中的无房户。2、房地产市场形势2004年新开工1267万平方米，竣工1343万平方米，销售141万平方米。2005年一季度，新开工1048万平方米，竣工9600平方米，销售132万平方米，同期房价涨幅居山东省第4位，为101。今年国家出台的一系列重大调控措施对临沂房地产市场产生较大的影响，前三季度全市房地产投资增速趋于平稳。房地产开发投资趋于平稳，商业营业用房增长较快。13季度房地产开发完成投资207亿元，比上年同期增长179。从房屋用途看，商业营业用房投资增长最快，完成投资46亿元，同比增长873，占全部投资的222；其次是住宅投资完成125亿元，同比增长405，占全部投资的605；其他、办公楼分别完成投资33亿元、03亿元，同比下降为419、46，占全部投资的161和12。从投资额和所占比重可以看出，住宅投资仍是房地产投资的主体。土建投入占据房地产开发投资的半壁江山。13季度，房地产企业用于土建的投入为124亿元，增长288，占全部投资的601，比去年同期提高51个百分点；安装工程投入15亿元，增长53，占全部投资额的73；设备工器具购置投入04亿元，下降145；其他费用投入64亿元，下降房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密1916，占全部投资309。房屋施工面积和新开工面积增速趋缓。13季度全市商品房施工面积2341万平方米，比去年同期增长279，比上月下降51个百分点。其中住宅施工面积1835万平方米,同比增长172。本年新开工项目的步履也有所放缓，13季度新开工面积1343万平方米，比去年同期增长172，增幅较去年同期回落306个百分点，其中住宅新开工1229万平方米，同比增长21，占全部新开面积的915。各类房屋竣工面积下降，房屋销售面积小幅增长。13季度，累计竣工各类房屋283万平方米，比去年下降281，其中住宅竣工26万平方米，下降225；商业营业用房竣工24万平方米，下降565。全部商品房屋销售面积588万平方米，比上年增长17，其中住宅销售57万平方米，增长108，占全部商品房屋销售面积的968；商业营业用房销售15万平方米，下降745，占全部商品房屋销售面积的26。房地产销售价格大幅上涨。今年全市第三季度的房地产价格平均为18027元/平方米，与去年同期相比上涨了6935元/平方米，房价上涨的主要原因一是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺；二是房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题，二手房市场没有发展起来，需求都被挤压到了住房一级市场，造成了房价的持续攀升；三是房地产一级市场中，面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低，导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不足继续扩大。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密20楼盘资料采集表楼盘名称金鹰花园地址解放路与八一路交汇处开发商临沂市工业品金鹰房地产开发有限公司策划营销深圳瑞尔特房地产顾问机构北京申安集团电话05398202777/8202999价格3620（起）30（楼层）因余房不多，仍维持去年售价物业类型32层住宅（错层），3层底商总建筑面积100000683927916839279面积区间138480户型区间三房二厅二卫五房二厅三卫总套数6008781478套物管费08元/（含电梯费）现场布置刚刚搬迁，简陋，无案场形象接待水平低样板房无物管公司广东珠港物业管理有限公司车库地下车位6万，50元物管，180元/租供暖情况分户式独立地暖储藏室无绿化率园林景观粗糙，局促综合点评1、临沂目前最高的住宅，位于市中心地段，知名度高，目前三栋已经全部交付，但入住率不高。2、开发于2002年，外立面为涂料，最近已经交付的一栋甚至还没有粉刷完毕，产权手续还未办理。3、小区南门口仍处于建设之中，场面比较杂乱。4、此地块已基本开发完毕，开发商目前正进行较为有指向性的市场调查（滨河大道南端区域的地块），为其后续开发提供决策依据并做客户蓄水。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密21房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密22楼盘资料采集表楼盘名称翔宇生活广场地址解放路66号兰田步行街东首开发商临沂宇龙置业有限公司策划营销上海烨隆地产电话05398275666/8075888价格住宅3790（起）4100（均）物业类型（13）产权酒店、商铺，（411）住宅总建筑面积面积区间115164户型区间三房二厅一卫四房二厅二卫总套数6个单元共计100套物管费现场布置面积较小但布置尚可接待水平较好（临沂水平）样板房无物管公司车库地下车库56万供暖情况集中供暖储藏室无绿化率裙楼顶部的花园综合点评1、地处解放路兰田步行街繁华地段，总体规模不大，为临沂常见的底部为满铺的商业，上部为一南一北两栋住宅楼，目前已基本封顶，将于06年5月1日交付。2、商铺的销售政策尚未出台，但其与兰田步行街相比邻，前景看好。3、住宅销售形势较好，约60，价格算得上处于临沂市最高层次，套型普通，进深较大。4、上海代理公司，现场布置与接待水平均高于临沂本地项目。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密23房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密24楼盘资料采集表楼盘名称清水湾花园地址滨河大道南段，美澳学校东邻开发商山东美澳集团，台湾烨隆集团策划营销上海烨隆房产策划公司电话05392976888/2976777价格均价约2750元物业类型综合性小区，商、住、酒店总建筑面积面积区间126282（跃层）户型区间三房二厅一卫及以上总套数在售6个单元共计100套物管费现场布置较好接待水平较好样板房无物管公司台湾烨隆物业管理有限公司车库地下车库（部分一楼房间附带）供暖情况储藏室一楼户型附带绿化率综合点评1、位于滨河大道边，号称全景观住宅（但位于橡胶坝以下，水面景观一般），由5栋多层，6栋叠拼，7栋高层，1栋小高层，一座5星级酒店以及商业街组成，规模较大，目前建设的是多层与叠拼；2、于11月13日起内部认购，19日开盘，据称推出的70套房源已售出60套，将于06年5月1日部分交付；3、上海烨隆房产策划公司代理，现场及接待较好，未见明显广告宣传措施；4、户型面积较大，周边暂时无配套，交通不便，配备了金龙看房车；5、物业配套设施较好，远程抄表、煤气泄漏警报、可视对讲一应俱全6、探访时间为周日下午四时左右，只看到有2批此客户正要离开，据问询，称临沂本地的看盘高峰在周一至至周五，周末客户数量反而不多。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密25房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密26楼盘资料采集表楼盘名称沂河花园3期香榭丽舍地址平安路东段开发商临房集团开元置业策划营销开元置业电话05398111789/8123888价格住宅3790（起）4100（均）物业类型住宅（5栋12层，8栋多层）总建筑面积100万平方米，分七期开发面积区间133364（跃层）户型区间三房二厅二卫六房三厅四卫总套数三期为5栋小高层，8栋多层物管费元/现场布置较好接待水平较好样板房有物管公司上海万科物业培训车库5个地下车库，700多个供暖情况储藏室绿化率综合点评1、该企业以及该项目应该算的上是临沂房产的一线水准。2、项目位于滨河大道旁，位置好，规模大，市场形象、知名度高。企业营销水平较好，客户活动新颖，积累了相当的较高端客户群，楼书，单页、广告等制作精美，报纸广告投入手笔较大，多为短期内连续整版投放，是临沂营销概念最为鲜明的一家。3、项目与与临沂市政府住宅小区一街之隔，并配套有良好之教育资源（从幼儿园至初中）。4、房屋外立面，色彩有别于临沂的其他楼盘，采用有一定色泽的装饰砖，形象较好。5、物管管理严格，甚至有点过于敏感，对于拍照，即便是在小区外拍摄也是不被接受的，有失风度。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密27房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密28楼盘资料采集表楼盘名称怡景天鹅湖地址高新技术开发区罗八路中段开发商临沂隆丰行怡景房地产公司策划营销广州方圆地产顾问有限公司电话05398988888/8988868价格均价1600物业类型综合性小区，商，住，酒店总建筑面积共856亩，一期321亩面积区间98162户型区间二房二厅一卫四房二厅二卫总套数18栋多层及高层物管费元/现场布置好，临沂所见较佳接待水平一般样板房所有户型，共计4个物管公司广州华东物业管理有限公司车库地下车库供暖情况储藏室无绿化率综合点评1、地处罗庄高新区西北角，距市中心约12公里，车程约30分钟。周围未见明显污染源，但人口密度较低，规模庞大，先期开发销售的为多层公寓，后期拟开发别墅类产品。现场包装下了本钱，做了个咖啡吧，以类似会所管理的形式在运行，有专门的保安、保洁人员。搭设了临时样板房，现样板房处于装修之中，从目前看，样板房的施工、选材、色彩以及摆设效果不太好，水面实在小巧，袖珍。该项目的合作商主要为广州的相关公司，外立面、套型平面设计等尚可，有部分错层的设计，在临沂应该还是会有一定的吸引。据称土地款合计751万（856亩），还包括土地平整的费用。2、首期321亩为多层和一部分高层，05年9月30日奠基，预计元旦开盘，06年8月交付，均价约1600元，现不接受交款，估计开发商现在也没什么底，还是先看看市场反映。首期的约500套房源，已有约300余人次表示了意向。后期500余亩拟开发别墅类产品。3、该项目现在正在进行场地平整，没有什么宣传攻势，只是在人民广场地段竖起了大牌，在临沂房产人士中已有一定知名度，基本会把它与罗庄的一个老项目“月亮城”同时提起。该项目能否顺利启动，对罗庄高新开发区意味重大，毕竟在现在临沂城建的重点、热点均集中在滨河大道两岸和南坊，而临沂人购房的首选区域仍是兰山区。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密29房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密30楼盘资料采集表楼盘名称佳和花园别墅地址临沂市兰山区北园路西段开发商临沂佳和房地产开发有限公司策划营销电话053980188888/8019666价格3000元起，楼王380万元物业类型纯别墅总建筑面积200000平方米面积区间200600户型区间总套数80套（独立，联排）物管费暂未收取现场布置一般，会所式接待水平低样板房有物管公司自管车库一楼车库供暖情况储藏室有绿化率60综合点评1、临沂所见到的唯一的纯别墅社区，入口广场颇有气派，会所规模较大，但没有实质的服务项目，主要还是做为销售中心使用。2、项目南侧道路，车流混杂，所处区域也是商贸批较为集中，算不上是一个好的居住区域。3、别墅外形普通，社区环境也一般，水准较低，近两年随大势房价的涨升幅度也较大，现在房子基本售完，从园区内看，入住率较低。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密31房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密32楼盘资料采集表楼盘名称御园金顶地址沂州路与金三路交汇处开发商临沂玉山置业集团有限公司策划营销中原地产电话05398058888/8138999价格住宅2708（起）20100物业类型综合楼，商（底3层），住宅总建筑面积100000平方米面积区间120180（跃层）户型区间两房二厅一卫三房二厅二卫总套数300户左右物管费元/现场布置一般接待水平一般样板房无物管公司玉山物业车库地上车位，地下车库供暖情况储藏室无绿化率裙楼平台上的花园综合点评1、地段算不上好，周围整体环景比较整洁，但还是做了相当夸张的满铺式底商，只能让人说临沂的商贸业也许真能有这么好的胃口，同时该开发商在该项目西面约一公里处也在挖基坑建设商业市场类建筑“鲁南SHOPINGMALL”。2、现在接近封顶，明年6月30日交房，据说已销售60，户型面积较大，3房2厅2卫就有160多平方米。3、错层的设计以及玉山在临沂已经营多个项目，加上单价尚可，相信应该还是有一定的接受程度的。将于06年6月30日前交付。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密33房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密34楼盘资料采集表楼盘名称桃源明德花园地址羲之路南段东侧开发商临沂供电公司属下桃园集团策划营销原为上海烨隆房产策划公司电话05392973112价格3200（起）50/层物业类型19层住宅（两梯两户）、商业总建筑面积60000面积区间94240（复式）户型区间二房二厅一卫四房二厅二卫总套数453户物管费场现布置简陋接待水平一般样板房无物管公司狮城怡安车库地下8万/个供暖情况集中供暖储藏室负一1200元/平方米，负二600绿化率468综合点评1、2003年开建，建设部鲁南首个“建筑行业智能试点项目”，临沂首家智能小区，加拿大BH公司规划设计，临沂天元集团、鲁班集团承建，面砖装饰外立面，形象较佳，在临沂拥有相当知名度。2、共四栋楼，其中2栋为供电局宿舍，对外销售的2栋销售速度较快，后又将保留给职工的60套房源推向市场，现自行销售的已不多的房源即为该部分房源。3、园林景观较为粗糙，水平一般，植物稀疏。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密35房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密36房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密37楼盘资料采集表楼盘名称恒丰帝景国际公寓地址羲之路6号（靠解放路）开发商山东恒丰置业有限公司策划营销电话05398207666/3077777/3088888价格均价3800（精装）物业类型底商（4），住宅（复式22层）总建筑面积面积区间150360户型区间三房二厅二卫四房二厅二卫总套数物管费098元/（不含电梯费）现场布置在楼盘4楼，冷清难找接待水平一般样板房正在装修，9种样板房物管公司宏泰物业、仲量联行中国部车库地下车库供暖情况集中供暖储藏室无绿化率综合点评1、地处解放路繁华地段南侧，位置甚佳，起价却相对较低，只有3600元左右，而且还包含装修，应该是很诱人了。可仔细研究套型发现，开发商因为进深过大，干脆把房型切割成条装，导致每层的16户人家除了东西两侧的2户外，每户就只有客厅和卧室是明的（而且还是必定分居南北两端），其余房间就都是暗的，而且每户还牺牲了长长的走道面积，实在太不划算了。又有点佩服起开发商敢这样做，居然也有人愿意买。2、每户都是跃层，每两户分享一个单元剖面上的三层，一户的客厅在楼下，需要从室内跃层楼梯到卧室，那么与之相组合的另一户的客厅就在楼上，需要下楼去卧室，这也是一种比较难见的组合了。3、眼看屋顶宏大的屋架已经建起，但确不知道将来做什么用处，以及用什么材料封闭，也许是开发商没想好，也有可能是培训不到位。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密38房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密39楼盘资料采集表楼盘名称中央花园地址通达路、红旗路交汇西100米开发商临沂富城房地产开发有限公司策划营销上海烨隆房产策划公司电话05398071777/8071776价格住宅3790（起）4100（均）物业类型底层商业，高层住宅总建筑面积38000平米面积区间139194平方米户型区间三房二厅二卫总套数物管费元/现场布置简陋接待水平一般样板房无物管公司台湾烨隆物业管理公司车库地下停车位供暖情况分户式中央空调储藏室无绿化率综合点评1、已封顶，正在粉刷外立面，就是用临沂常见的淡米黄色涂料，觉得与宣传中的“先锋社区”相去甚远。一个基本的感受就是临沂房产的包装水平是超过其产品设计水平的。2、项目位于通达路西侧，规划局正南面，地理位置佳，但却被一些形象较差的建筑所包围，缺少一条像样的通道与干道相连，影响项目形象。3、售楼处包装水平和布置与其所售房屋的总价是脱钩，狭小局促，没有什么好印象。4、总价起始线已经达五十多万，按照销售人员的介绍销售率还颇高，对市场的承受能力有了一定认识。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密40房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密41楼盘资料采集表楼盘名称美澳花园地址沂河路与金程路交汇处开发商临沂市罗湖房地产开发公司策划营销电话05398289888/8289777价格均价3000（公寓）5000（别墅）物业类型多层及别墅（独立、双拼、联排）总建筑面积120000平方米面积区间100340，目前住宅仅有168平方米的户型区间三房二厅一卫五房三厅一房四卫总套数515户物管费080元/现场布置较好（二次装修中）接待水平较好样板房有物管公司广东珠港物业管理有限公司车库有供暖情况集中供暖储藏室有绿化率452综合点评1、美澳花园东临美澳国际学校，并且作为一个卖点，临近沂河。7路公交车直达美澳花园，距市区约1525分钟车程，离火车站2公里路程，到机场15分钟可达，直到京沪高速公路，目前小区前道路正在整修，交通便利，环境优美。小区建筑密度227，容积率078。项目总投资12亿元。别墅有17个户型，每个户型有不同的外立面。别墅建筑面积从168平方米到400余平方米的多样户型。公寓楼有5个户型，建筑面积从100平方米到230余平方米。户型以叠拼别墅为主、联排别墅为辅、兼有独院别墅、双拼别墅与四层公寓住宅。别墅大观，应有尽有。建筑风格以欧式为主。多功能会所建筑面积2700平方米，提供购物、餐饮、健身房、医疗保健、老人休闲活动中心。美澳花园配套设施有网球场、篮球场、儿童游乐场等康体项目。小区智能化电视监控，楼宇对讲，红外线周围防护，宽带入户，为业主提供安全的智能环境。2、小区内布有一定面积水景，乔木均为高大成年植物，并有一些仿圆明园式样的石雕，小区除中心部分叠拼因土地用途尚未获批，其余已基本建成，且大部分已售出，整体形象较好。房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密42房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密43房策网WWWFANGCENET2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款QQ69031789内部资料注意保密44楼盘资料采集表楼盘名称泰鼎花园地址通达路与北园路交汇处开发商泰鼎地产，鑫园房产策划营销福恩地产顾问电话05392803666/2806777价格均价2750阁楼1880物业类型临街商业，内部住宅，多层总建筑面积40601平方米面积区间87129，六楼带阁楼户型区间二房二厅一卫三房二厅二卫总套数物管费元/现场布置简单接待水平一般样板房无物管公司车库供暖情况储藏室绿化率综合点评1、11月20日正式开盘，开盘前内部已经先认购，据称可售房源已售95左右，开盘当天请市工商联领导举行开盘仪式，还请了专业鼓乐队。当时到场的客户约有3040组，以中青年人为主。2、项目周边多为市场群，交通繁忙，环境不佳，目前在售房源为多层，刚建至两层，套型相对较小，总价也就下降了。3、小区由7栋多层住宅及临街独立商业房组成，平面为