精装修的室内设计和工程管理-景瑞地产(doc 15)

第1页共15页精装修的室内设计和工程管理目录一、精装修的室内设计一室内设计的含义1室内设计的风格2室内设计的精神二精装修的含义三精装修中的室内设计1精装修和室内设计的关系2精装修的现状3精装修的解决方案二、精装修的工程管理一精装修中工程管理的前期要点1、建立健全项目安全生产管理制度2、准备工作二精装修工程的现场管理1、材料控制2、质量控制3、成品保护4、文明施工三、其他第2页共15页一、精装修的室内设计一室内设计的含义室内设计是根据建筑物的使用性质、所处环境和相应标准，运用物质技术手段和建筑美学原理，创造功能合理、舒适优美、满足人们物质和精神生活需要的室内环境。这一空间环境既具有使用价值，满足相应的功能要求，同时也反映了历史文脉、建筑风格、环境气氛等精神因素。上述含义中，明确地把“创造满足人们物质和精神生活需要的室内环境”作为室内设计的目的，即以人为本，一切围绕为人的生活生产活动创造美好的室内环境。现代室内设计是综合的室内环境设计，它包括视觉环境和工程技术方面的问题，也包括声、光、热等物理环境以及氛围、意境等心理环境和文化内涵等内容。室内设计与建筑设计的关系，一般认为是建筑设计的继续和深化，是室内空间和环境的再创造；是建筑的灵魂，是人与环境的联系，是人类艺术与物质文明的结合。1、室内设计的风格室内设计的风格很多种，常见的有中式风格、欧式风格、经典美式风格、现代简约风格、后现代风格（新古典）、乡村田园风格、地中海风格、东南亚风格、日韩风格、北欧风格、混搭风格等。1中式风格第3页共15页2欧式风格3经典美式风格第4页共15页4现代简约风格5后现代风格（新古典）第5页共15页6北欧风格室内设计的风格在经过多年的演变，相互之间互相融合，结合地域文化、经济发展、个人喜好等诸多因素，很多时候风格并不是绝对的，要根据不同的室内空间进行设计。2、室内设计的精神室内设计无论何种风格，都是在建筑设计的基础上延伸而来的，在室内设计发展到现阶段的情况下，很多时候人们已经不满足于强加于某一室内的某一风格，单单的靠某一种风格去做设计已经无法满足人们日益提高的精神文化的需求，在某种风格的基础上必须赋以精神上的主题，这一点同建筑设计以及景观设计的主题一样，要先找到一个切入点，比如笔者之前曾经做过的一个景观的项目，杭州的一个商业景观项目的设计，在经过多轮的思想碰撞之后确定了景观设计的主题“向蒙德里安致敬”。因为项目紧贴浙江大学紫金港校区，我们希望在景观设计上同浙大的文化气氛融合起来，赋以其文化上的含义，以设计大师蒙德里安的代表作品作为基本元素进行设计，并且更为重要的是此元素可以和建筑设计的立面构成很好的呼应，体现项目的整体性。并且在售楼处的设计上也将此主题元素引入进去，做到在整个项目上形神兼备。第6页共15页一个设计必须是既有形而上的精神层面的，又有形而下的材料、施工制作方面的，精神层面的东西切入的到位，一个空间才会具有生命力，才能够吸引人们的眼球，才能让参观者记忆深刻，为后期的销售打下坚实的指出。否则，一个单单纯装修的空间，施工做的再好，材料用的再好，只能给参观者留下一些模糊的印象，从而淹没在众多的印象之中。二精装修的含义精装修的含义是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。精装修的概念在我国是随着住宅产业化概念的提出而延伸出来的一个概念，所以有必要首先大致的介绍一下我国住宅产业化的发展历程。住宅产业化是1968年日本人提出来的，我国住宅产业化的正式提出，始于1999年国务院关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见，该意见要求用现代科技对传统的住宅产业进行系统、全面的改造。因为在1999年的时候，政府确立房地产业为拉动经济增长的支柱产业，只是此时的住宅建造技术还处在相对落后的状态，基本生产方式仍是手工操作的湿作业劳动。若要将房地产业打造为国家支柱产业，向着产业化方向发展是刻不容缓。为此，原建设部几乎同时设立了住宅产业化促进中心，以专门推进产业化进程，提高劳动生产率。政府希望，中国的住宅建造可以像日本一样，实现工厂化和产业化，即住宅建筑的标准化与工业化；住宅生产、经营的一体化以及住宅协作服务的社会化。遗憾的是，此后几年住宅产业化进程并不理想，还仅仅是在“扫盲”阶段，最主要的行为就是专家、学者等在各地宣讲，以便明晰产业化的内容与目标，为其造势。因此，为了增强促进效果，本世纪初，原建设部决定采用部品产业化的方式来推进住宅产业化。2003年前后，海尔家居集成公司（含整体厨房、卫生间）第7页共15页、北新建材集团（轻钢结构体系、外墙保温材料等）、天津二建等各个产业化基地纷纷成立，宣告着住宅产业化时代的到来。住宅产业化不同侧面的几种较成熟的做法，其中一种为全装修，住宅产业化同样需按照节能环保的要求推进住宅装修的产业化。因为毛坯房带来的问题实在太多，一个是业主在装修时存在极大的资源浪费，一个是邻居之间互相干扰，另外还留下很多隐患，包括结构和用电方面的安全隐患，因为装修时往往要改水改电改结构。毛坯房和精装修房的直观对比毛坯房精装修房毛坯房和精装修房的直观对比劳神劳力拎包入住三精装修中的室内设计1精装修和室内设计的关系精装修本质上也是一种家庭的室内设计，但是由于其特殊性这里有必要区分一下普通家庭装修设计和精装修设计的区别，两者之间最大的区别是普通家庭装修设计是以户为单位，只针对这一户的设计；而精装修设计一般是以楼盘或楼栋为单位的形式进行，即可能是整个新建住宅楼盘的所有楼栋的所有户型均进行精装修，也有可能是新建住宅楼盘的某一栋或几栋住宅进行精装修。也可以说是一个量和质的不同，比如普通家庭装修设计里可能要有墙体的拆除工作，对于一户的装修来说只是拆除这堵墙产生的相关费用，那么对于精装修楼盘来说可能有几百个同样的户型都面临同样的费用，累加起来就是一笔非常大的费用。所以在项目策划定位阶段就必须考虑好是否要做楼盘精装修（不做精装修的情况下大部分是建筑设计师考虑户型结构之类的问题），如果要做楼盘精装修则必须在建筑设计同时介入精装修的室内设计，由各设计方之间对建筑及精装方案进行细致的讨论，包括结构、水暖、电气等各个专业。从房型设计入手，以充满人性化的设计思维全面考虑使用功能和部品选材，对室内空间的关系与效果；厨房设备的选择与安置；玄关、进入式更衣间、卫生间收纳系统的安排以及环保、智能系统的应用做全方位的考虑，这样就可以在从建筑设计阶段对后期的施工质量、成本和进度进行有效的控制。第8页共15页由于在施工之前精装修的室内设计就与建筑各设计方进行了足够的沟通，建筑设计各方根据精装修设计图纸进行了相应的修改，建筑施工时根据精装修的室内设计要求预留了后期精装修所需要的工作面，那么在精装修施工中就不会出现需要砸墙、砌墙、穿洞等有可能破坏建筑结构、给后期质量带来隐患的工作；水电管线一次设计到位，在后期施工中避免了二次布线对墙体的开凿引起的结构破坏，减少了墙面开裂的影响因素，最大限度杜绝了厨卫渗漏的可能性。同时最主要的是节省了时间和成本，保证了工程的质量。精装修是相对于住宅产业化化而提出的概念，那么精装修的应用范围理所当然的就是指在住宅楼盘的操作上（实际上精装修的概念已经延伸到酒店式公寓、SOHO小办公楼等项目上）。房地产开发商对本以毛坯房出售的房屋按照国家对精装修房的的相关法律法规，根据自身经营定位以及楼盘定位，通过大量的市场调研，从项目定位、设计、部品配置、项目施工到后期服务一系列要素，综合考虑到楼盘所在地的消费力、客户群、历史文化、等等诸多方面的因素，制定出精装的标准和方向，包含造价上体现出来的的档次的不同、设计风格上体现出来的受众的不同定位等。2精装修的现状中国是世界上为数不多的几个以销售毛坯房为主的国家，建设部住宅产业化促进中心等相关部门近年来已经制定了一些关于推行住宅精装修的文件和规定，但是近几年的主要矛盾是很多开发商不敢做，因为做不好的话，投诉点比较多。敢于做精装修，且能做得比较好的开发商才是真正有作为的开发商。2007年万科精装修房的比例占到了开工项目的50，计划到2009年，精装修房的比例将达到100；北京、深圳等城市已经硬性规定新建商品住宅必须全装修出售。日前，北京也首次规定经济适用房也要装修一次到位；似乎就在一刹那间，多年雷声大雨点小的住宅产业化一跃从趋势成为开发商的必然之选。总之，精装修是一个方向。所以我认为，我们对待精装修的态度应该是怎样去做精装修，怎样结合自身的情况进行精装修，而不是要不要做精装修精装修房在多年的发展中逐步规范，大致可分为以下几个阶段。A早期阶段简单式拼凑特点施工较粗糙，只是毛坯房简单处理从最初的概念到慢慢的实践，这一时期的精装修房，更多是被房地产开发商作为推广营销的一个卖点，并非严格意义上的精装修。为了节省成本，精装修很多时候被转包给“马路施工队”，因此家居设计缺乏统一规划和布局，更谈不上风格，更多只停留在“天地墙”的涂抹、铺贴工艺，即墙壁涂上乳胶漆，地板贴上瓷砖或强化木地板，厨房、卧室里开始引入简陋的入墙式柜体。B成长阶段品牌化运作兴起特点开始引入知名建材品牌、局部设计有亮点从2001年到2006年，随着精装修房的质量纠纷增多以及生活品质的提高，越来越多人开始重视建材品牌。部分处在行业领先的房地产开发商为降低风险，第9页共15页在施工、管理上逐步规范化，并尝试与一些知名的工程装饰公司合作。精装修房中的橱柜、卫浴、地板、衣柜开始出现知名品牌的身影，质量比以往也有大幅提升，细节设计更注重品质。2003年，还有个别开发商首先推出了菜单式的装修方案，为购房者带来更多的个性化选择。C成熟阶段整体化家居设计特点统一标准，统一风格，统一服务，家居强调整体化设计从2006年至今，楼市的持续火爆，让房地产开发商有足够利润空间去引进国际上标准化的运作模式。运用在家居中的橱柜、卫浴、衣柜、五金甚至家电开始出现同一品牌，家居的整体化设计趋势日益明显。在前期的户型结构、空间设计上，房地产开发商就引入了整体家居解决方案，预留标准化空间能够与后期的装修方案和功能使用结合起来。除了施工工艺采用统一的标准外，在售后服务上也由整体家居解决方案提供商进行统一负责。3精装修的解决方案精装修的解决方案应该是一套涵盖从高到底不同住宅产品的整体的体系标准，以房地产商为主导，整合相关设计、施工、材料等领域的社会资源为客户提供物有所值、物超所值的整体化的住宅家居产品。在精装修的分类上，开发商一般会按照造价及不同的地区和不同的楼盘分为高级、中级、低级（经济）等三个档次，也可以说成是豪华级、领先级、基础级，以用于从别墅到公寓的不同类型产品。其中又可以分为一些更为详细的分档，比如高级部分的又可以分为奢华型的、普通高级型的等，通常情况下这些分级都是以编码的方式在内部体现，这些都需要根据自身的情况进行制定。以往的精装修往往给人以统一、单调、没有个性等诸多不好的印象，针对这一现象，近几年一些开发商包括从事精装修工程单位的摸索和研究，总结了一些改变这些不好印象的方法，具体如下1轻装修重装饰对于精装修的室内设计除了厨房和卫生间之外的空间尽量少做硬性的装修设计，而是在满足使用功能的前提下尽量将能够体现个性化的、差异化的装饰的空间留给客户自己去布置，开发商要做的是在样板房设计的时候进行适当的引导。比如客厅空间的设计上充分的考虑客户的实际使用需求进行设计，包括电视、音响、电话、网络、背景音乐、天花灯具、墙面灯具、地面灯具、智能化等需要预埋管线的地方管线铺设完毕、面板安装完成，窗帘盒和门窗套等基本的美化功能施做完成，墙、地、顶等按照基本的装修设计处理完成，其它需要美化的地方由客户自行完成。比如想要安装什么样式和颜色的窗帘，想要在什么地方增加装饰品等等。这样做的优点是由于减少了精装修工程中的硬装施工内容，相对可能出现工程质量问题的机会就会减少；精装修施工周期可以相应缩短，方便配合销售和整体工程的时间节点要求；由于少做硬性装修将室内空间的个性化、差异化布置留第10页共15页给客户自行发挥。缺点是可能在交房标准的室内空间略显苍白无力，这就要求强化样板房的软装布置，对客户予以明确的引导。2菜单式选择同样的一个户型在不同的楼栋或楼层可以按照不同装修标准和设计风格制定几个可供客户选择的室内设计方案，由客户自行选择后再行施工。这样做的优点是可以更大程度上尊重客户的个性化需求，吸引客户眼球。缺点是由于客户的需求多样化给施工带来一定的难度，包括降低了批量生产的优势。3建立专业的精装修战略合作模式国内的精装修经过多年的发展，已经脱颖出一批专业的从事精装修工程的企业，比如海尔家居集成股份有限公司，远大住宅工业有限公司，博洛尼整体精装，浙江亚厦装饰股份有限公司等等。如果建立长期的合作关系，整合资源，将精装修工程打包给专业化的公司操作，包括设计、施工到后期维护。优点是可以节省房产企业自身的资源，提高效率，对精装修的利润点比较好把控。缺点是可能降低精装修工程对企业的利润贡献率，若是对合作单位的把控不力则可能增加控制难度。但前提是房产企业自身必须对精装修有一个清醒的认识，很大程度上我们所做的精装修方向是以客户的需求为产品导向的，而不是以产品去寻求客户，这同家电制造业的思路是有些相像的，海尔集团的首席首席执行官张瑞敏曾经说过“开发的是市场而不是产品”，首先要做大量的市场调研，挖掘出客户的潜在需求，从满足和高于客户需求的基础上去开发产品，给客户带来惊喜，让客户发出由衷的赞叹“对，这就是我想要的”，这样才能迅速有效的开发出自己的市场并且不断的占领市场，而且要反应迅速，一定是要变被动为主动，只有在此基础之上才能够谈到引导客户，单以一个风马牛不相及的产品去引导客最终只能是失败。二、精装修的工程管理作为房地产企业中的精装修工程管理同装饰施工单位的现场项目经理的工程管理有些相似的地方，比如都要求具备相关的专业知识，对施工现场的各道工序有清晰的认识，能够正确解读装修设计图纸和建筑相关图纸，熟悉相关的法律法规等等。但是实际上两者有着本质上的不同，即两者所处的立场不同，所以在实际施工中就必须要有与装修施工单位对接的专业负责人进行定期和不定期的检查巡视，以保证自身利益。以下主要是站在房地产企业工程管理部门的立场进行相关的介绍。一精装修中工程管理的前期要点1、建立健全项目安全生产管理制度安全生产管理制度是所有施工的重中之重，应该贯穿于施工的全部过程，在施工前需督促、检查施工方按照安全生产管理制度进行以下安全措施第11页共15页1施工现场一般安全防护措施2机电设备安全防护措施3施工用电安全防护方案4现场消防安全措施5高处作业安全防护措施6“三宝”、“四口”、“五临边”的安全防护措施7操作工人安全防护措施8安全检查2、准备工作1施工招标选择具备一定规模、信用良好的施工单位，施工单位选择的好坏对施工的顺利进行和施工质量的把控是最重要的一个环节。2图纸会审会同设计单位及自身的造价、设计、工程、监理等各部门进行图纸会审，对施工图纸的正确解读需要各个部门都具备室内装修的专业人员参与，发现问题并在施工前予以解决。3工作面交接对要进行室内装修工程的土建、水、电、暖等各部未进行验收，与装修施工单位进行交接。4材料封样对设计方选择的装修材料要求设计方封样两份，一份作为公司备案留存，一份用作现场的材料把控。同时施工单位根据设计选材进行的封样也需要两份，并督促施工单位备货，确定材料的到货日期。5施工计划表第12页共15页审核施工单位制定的施工进度计划表，对相应的材料、劳务等进行确认,确保工程的按期完工。6交底设计交底各分项工程施工前必须由设计师对施工单位项目部项目经理、管理人员及施工队伍进行设计交底，形成设计交底记录，项目部管理人员与被交底施工单位管理人员需签字确认。技术交底由项目经理对施工班组长进行技术交底，明确各分项工程施工工艺及验收标准。各工艺技术交底要求各施工责任班组进行会签，项目部按要求存档，作为项目质量保证体系的见证资料。安全交底在进场前必须由项目组