住宅项目户型设计标准流程

64房地产商业管理营销系列丛书S9Q住宅项目户型设计标准流程9G4餐厅最好独立KVG1RF|G|K|H6C0VI/P在开始实施的新的住宅设计规范中规定卧室之间不能相互穿越、应该有直接的采光、自然通风。在面积上双人间应大于10M2（兼作起居间的应大于12M2），单人间应大于6M2。78房地产商业管理营销系列丛书S9Q起居室有自然采光通风，使用面积大于10M2，减少直接开向的门数，可布置家具的直接长度大于3M2，没有直接采光的厅，不能大于4M2。厨房应有采光、通风，操作面净长21米，单排布置的净宽大于15米，双排布置的净宽大于09M2，使用面积大于4M2。三居室应该有两个以上的卫生间，卫生间内有三件用具的应在3M2、两件用具的应在225M2、一件用具的在15M2以上。卫生间不应该直接布置在下层住户的厨房、卧室、起居室之上。起居室室内净高应大于24米，局部净高应大于21米。厨卫室内净高应大于22米，排水管下的空间不能小于19米。以上列出了一些住宅设计规范中的标准，这也是最基本的标准。例如在南方低纬度地区，讲究通风排气条件，因此卫生间、厨房等多为明卫、明厨设计；为了增加散热面，平面布局往往呈多边形，增加边角以达到增加立面周长的目的。而在北京高纬度地区，常年日照时间短，户型设计更讲究厅房的朝向，以争取更佳的采光效果。因此，北方的住宅很多是方方正正，减少外立面周长，从而减少散热面。记得一位长期在深圳从事建筑设计的专家曾经讲过，就住宅而言，气候比文化的影响更重要。其言甚善。不同的气候条件下形成不同的生活习惯、地方风俗，从而对当地的文化产生相当深远的影响，尤其是对居住文化而言。所谓地域性消费心理差异、南北风俗习惯异同等对户型设计造成相当影响的因素，基本上是从气候因素衍生出来的。设计单位拿到相关部门及发展商的设计要求后，首先会对地块所在的位置的地形地貌进行分析，以确定单体建筑及整个小区布局的设计方案。因此，地形地貌会对户型设计产生重要影响。户型设计一般要考虑到周边环境，例如邻近的楼宇、道路情况以及空间感等各个方面。如果住宅是依山而建，那么，整体布局会依据该地形特点进行合理规划，靠山的户型其厅、卧室会采取背山朝向，以争取更佳的采光条件；如果附近自然人文景观佳，户型设计便会更多地考虑一个景观朝向问题，一则可提升生活质素及79登陆WWWWINFANGCOM获取更多地产智慧及合作商机Q锦囊六产品设计管理工具箱品味，二又可制造卖点炒高价格。华侨城片区、香蜜湖等自然人文景观丰富的地区的商品住宅设计往往如是。A6A3S/Z在日本5070年代，层高的标准在2425米以上，现在则在2932米之间（其中还有80公分的管线预留）。每套使用面积也从40M2的标准上升到70M2。M171P设计单位在对一个地块进行规划设计之前，国土局会给出相关的规划设计要点，规定土地容积率、空地率、绿化率、楼宇类型及功能、层数、主出入口方向等，这些法定指标及内容原则上是难以更改的，必然制约了户型设计的发挥。开发商也会给设计单位一份设计任务书，上面有建筑面积、户型、户型比例、风格等方面的要求。这些要素调整余地则大一些。设计单位会针对上述要求做出几个方案，经与开发商协商讨论，最后从几个方案中优选出一个。所以，开发商的要求以及设计单位和开发商的配合程度最终决定了户型设计。EV从国家统计局的数据来看，自1987年以来家庭规模以三口之家为主，预计这一趋势到2000年及以后仍不会有太大变化。从家庭结构可分为单身家庭、夫妻家庭、核心家庭（一对夫妻带一个未成婚的子女）、主干家庭（一对夫妻带一对已成婚的子女），日本从1985年开始，核心家庭开始增加，两代，尤其是三代家庭下降，户均人口322位。中国家庭将来也是这种趋势。EVT卧室、餐厅与厨房、起居室的关系决定了入住后的内部交通模式。因此套型设计中一个重要问题是动线分析，例如客人来了家庭主妇端茶送水经过什么路线保姆带小孩经过什么路线有些套型的设计出现穿越起居室到卧室、或者穿越没有阳光的卧室两旁的走廊到起居室的现象，这就是动线不太好的情形。80房地产商业管理营销系列丛书S9Q38AAA北京的发展商往往教育买家，方方正正是当地传统文化的一部分。3AP有一个研究者发现对全部采用空调、自然通风、机械通风的房间调查得知，发生皮肤病、眼病、疲劳症、感冒等不适的概率以自然通风的房间最低。自然通风要考虑房子的空间结构、各房间设计的相互影响、门窗的位置、外部空间（包括房屋周围的气流、地面水、植被、城市空间及建筑特点）等等。自然通风只是心理需求中的一种。充分考虑人的需求的生态设计已经成为国际上的热点。PMAAL砖结构的住宅在国外一般盖到34层。国内盖到68层，一梯24户。这类住宅关键在于楼梯的位置，每一户卧室的数量决定了单元的宽度。高层住宅的标准层平面重复、面积大、经济，因此标准层设计的优劣大大影响造价和功能。在国外，标准层不可租售公用面积不能超过1015。要确定最经济的标准层可以先确定一个公共面积再反推标准层面积。另外，混凝土浇灌的最有效面积在9001000M2。1门厅对于房子外面而言，是外部的、公共的、污染的、世俗的、男性化的；而对于房子里面而言，是内部的、私密的、非污染的、女性化的，门厅是从室外过渡到室内的模糊区域。房间里空间的组织也存在一个“双极”的问题，作为公共活动区域的前台和作为私下活动区域的后台之间、象征的和世俗的、清洁的和肮脏的、公开的和私密的之间，一套房子需要按此分类，根据双极标准来考虑从门口到各区域之间的距离、各空间之间的相互位置。81登陆WWWWINFANGCOM获取更多地产智慧及合作商机Q锦囊六产品设计管理工具箱AA_Y竖向交通主要指楼梯和电梯。过去多层楼房都是楼梯，将来四层以上可能就会要求电梯。对于高层而言，电梯的运行能力也决定了标准层的设计。G9Q如果把96年作为一个分界点，比较96年以前的户型设计和96年以后的户型设计的特点，会发现两者之间的差异性在增大，从卖方市场向买家市场的过渡是形成这种差异化现象的最根本原因，开发商愈来愈重视产品与市场、与消费者的契合，而户型设计也出现了一些新的变化T_L传统的一梯多户受到挑战，尤其是高层住宅的一梯八户井字形格局，由于使用效率低，功能质量差，愈来愈受到市场冷落。户数的减少，多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。三角形、钻石形、六边形、斜十字形等新布局形式不断涌现。每一户居住质量都得到相应的关注及重视。A9JLEVA6BGCO|AB/DZPBHA3BC|9E/BOA3B|6CLJ9D|K6JLOCG82房地产商业管理营销系列丛书S9Q大厅大户的结构显得落后，中户型设计基本上以大厅小房为主，而大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段也达到类似的效果。户内实用率比以前高，公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积减少，户型设计较以前更讲究如何充分利用每一寸空间。T主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。工作阳台的设置，同以前功能重合的阳台设计（把家务操作、观景等功能集中于一个空间实现）相比变得合理、方便。书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套空间的设置、使空内生活更为丰富多彩，居家更舒适。玄关的设计，增加户内空间层次，亦与生活水平提高的社会现实相吻合，使入室更衣换鞋等新风尚变为可能，促进居家健康化、安逸化。SUA96年以前的住宅，没有什么功能分区概念，在居家使用上极不科学，大厅功能比较混乱，基本上不区分休息娱乐区（客厅）与进餐厅（餐厅），一些卧室门直接开向大厅，设计十分不合理。96年以后的住宅，开始注重使用空间的层次与分区的问题，三大分区理念动态静态空间划分、工作空间与生活空间的划分、公共空间与私密空间的划分思想83登陆WWWWINFANGCOM获取更多地产智慧及合作商机Q锦囊六产品设计管理工具箱在户型设计当中得到有效贯彻。平面户型设计打破平面厅室划分的旧传统，利用凸出的边角、台阶、隐形走道等设计进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。9L96年以后的住宅户型设计与96年以前的相比，一个显著的分别在于现在的户型设计更为贴近人性，设计是出于居家细节设身置地为住户考虑的。传统的厨房多采用I型，现在则有I型、L型，还有开放式、半开放式的厨房设计（在小户型住宅及酒店式公寓运用得比较多），在长度、宽度方面考虑到操作台、洗盥台，厨具电器壁柜的设置及摆放位、管线的安装、通风排气条件。84房地产商业管理营销系列丛书S9Q落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破单纯以阳台作为居室外延空间局面。卧室门的朝向注意避免与其它房间门相对的现象。低窗台设计，可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了视野。有些中小户型采用自由式间隔设计，充分体现个性品味其一，减少梁柱对空间的占用及制约，使自由问题灵活方便。其二，室内空间多运用薄墙、虚墙（非砖石水泥结构），住户可重新进行间隔。94QM451朝向观念的变革不再追求户户朝南的设计，景观与朝向同样重要，户型设计更关注景观的方向而不是南北朝向。深圳有丰富的海景、山景、湖景以及众多的人文景观，户型朝向景观，其实比片面讲究南北朝向更具吸引力；华侨城片区的一些高层住宅如海景花园、中旅广场、桂花苑等较早运用景观朝向设计理念的住宅；而且深圳是低纬度地区，日照时间长且充足，朝向差一点的户型，亦能获得基本的采光，何况可以采用多种设计方案去增加采光面。消费者开始关注小区内部环境的营造，开发商近年花大气力去塑造区内景观，住宅小区采用围合式、半围合式布局较多，只要是朝向中心花园的户型，基本上都能得到消费者的认可。452需求观念的变革随着目标市场逐渐细分化，购房群体日趋理性与个性，单一的户型需求演变为多极化、多样化的户型需求，从而使户型设计也呈现多样化特征。96年以前的住宅户型，同一楼盘同一类户型面积相同，格局也相同，96年以后的住宅户型，同一楼盘同一类户型细分为几种面积、结构有差别的户型，以满足相同收入阶层中不同的消费需求。85登陆WWWWINFANGCOM获取更多地产智慧及合作商机Q锦囊六产品设计管理工具箱453对户型设计的重视程度以前开发商对户型设计重视程度不够，设计单位多为奉旨行事；现在随着竞争加剧，开发商认识到户型设计的重要性，加强了与设计单位的沟通协商。据深圳几家有名的设计单位如华森、华艺等反映，现在开发商除了给规定的用土指标、规划任务外，比较关心户型设计的一些细节例如厅室布局、户型的实用性问题、窗台阳台的设计、家具的摆放位等等。VGBW从家庭人口构成分析，7种套型类型即可适应16口家庭的各种构成情况。但套型设计还要满足家庭行为和生活模式的不同需要，反映不同地区的气候、环境、社会经济水平、建设标准、风俗习惯以及历史文脉