江苏无锡宜兴市太湖湾项目可行性研究报告_[全文]

太湖湾项目可行性研究报告第一部分项目总论111项目背景12项目概况121地块位置122建设规模与目标123项目建设单位概况124项目地块周边现状125项目规划控制要点126本项目建设提出的理由与过程13可行性研究报告编制依据第二部分市场研究21分类市场研究22同位市场现状调查221无锡房地产市场发展调查222常州房地产市场发展调查223宜兴房地产市场发展调查23环太湖区域房地产市场发展调查24项目所在区域房地产市场调查241区域内土地市场供应情况242区域内竞争个案分析243区域消费者分析25项目拟定位方案251项目SWOT分析252项目定位的思考253项目定位说明第三部分项目开发方案31开发方案说明32项目一期建设主要技术参数33规划设计要点34项目开发与设计构思35市政配套设施36项目实施进度361建设工期362项目（一期）实施进度安排第四部分投资估算与融资方案41投资估算的依据411投资估算相关说明412分项成本估算413总投资估算42融资方案第五部分财务评价第六部分财务与敏感性分析61项目售价敏感性分析62土地价格敏感性分析63社会效益和影响分析第七部分、可行性研究结论71风险分析711社会风险712市场风险72研究结论第一部分项目总论11项目背景项目名称周铁镇太湖湾项目（暂定名）12项目概况121地块位置该地块位于宜兴市周铁镇分水村，地块东临太湖湾，北倚太隔湖与常州太湖湾隔湖相望，地块范围土地面积约900亩，其中一期开发面积7350亩，二期开发面积300亩，三期开发面积250亩（暂定）122建设规模与目标1）、土地面积总计900亩，一期350亩。2）、容积率未定（限定低密度生态社区），3）、开发周期一期开发周期三年左右4）、土地价格采取公开招投标，价格暂无123项目建设单位概况江苏太湖湾尚城置业有限公司124项目地块周边现状地块北面为太隔湖，湖北岸为沿湖大道，与太湖湾旅游度假区连通，地块东与太湖接壤，南向与西向目前为未开发土地。地块四周交通路网目前尚未形成。地块上目前存在当地居民农舍，拆迁未完成，基地距离最近的周铁镇中心约5公里左右，距离周铁镇规划的工业集中区约2公里。从地块至常州市中心距离约40分钟车程，距离无锡市中心约25分钟车程，距离宜兴市中心约30分钟车程125项目规划控制要点暂时未定，按政府要求，开发低密度生态社区，产品上包含旅游度假物业与居住型商品房、及相关辅助配套设施等126本项目建设提出的理由与过程（1）、开发建设本项目积极推动宜兴地区沿湖经济带的发展（2）、开发建设本项目能积极推进宜兴太湖地区旅游业的发展（3）、开发建设本项目为宜兴房地产市场的发展树立标志，促进地区市场产品多元化（4）、开发建设本项目能缓解地区内城乡的就业压力13可行性研究报告编制依据对本项目编制的可行性研究报告主要依据以下方面（1）市政府关于同意周铁镇总体规划的批复（2）关于促进宜兴经济又好又快发展的若干政策意见（2）无锡统计年鉴常州统计年鉴（3）项目地块红线图（4）常州太湖湾旅游度假区发展规划（5）、国家关于投资房地产、建设等方面的相关政策法规（6）、宜兴地区房地产开发建设规费收取标准（7）、宜兴、常州、无锡当地房地产市场调研结果第二部分市场研究21分类市场研究本项目在位置上处于宜兴常州无锡的三市交汇处，并且与太湖紧邻，因此针对项目所开展的市场研究将从两个层面进行研究，第一层面为针对项目周边所在的无锡、常州、宜兴三个城市的房地产同位市场调查，调查的目的在于，掌握项目所在区域的房地产市场发展形势，地区宏观形势对项目建设的辐射，同时通过针对项目邻近区域的消费行为研究，对本项目的诉求消费群体进行钩廓，对本案项目建第二层面是以太湖为中心的环太湖区域内同类市场调查。，调查的目的在于与项目相类似的房地产项目的发展趋势，研究环太湖区域旅游度假型房地产的市场接受程度以及发展趋势，作为项目开发定位的参考依据之一。22同位市场现状调查221无锡房地产市场发展调查无锡市历年房地产开发投资情况无锡市2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP（亿元）1021136016021901235028053300固定资产投资（亿元）350405538893111413351475房地产投资（亿元）454977132196227277房地产投资比重13121415181719从无锡市房地产投资金额来看，2000年开始，无锡市房地产投资占固定资产投资比重稳步提升，近3年房地产投资金额增长速度较快，2006年达到19的历史最高点，整体房地产市场发展水平较高。无锡市今年房地产市场供求关系无锡市2005年2006年新增住宅预售面积（万方）3928448532成交住宅商品房面积（万方）3007831923市场供应稳步增长，供给结构基本平衡。近年来房地产开发投资持续增长，已经形成供略大于求的局面。2007年无锡市房地产市场区域供求关系2007年上半年，无锡市商品住房区域供求分布明显，购房多以本地居民自主需求为主。从商品住房成交区域分布来看，商品住房成交主要集中在东区、西区、北区，分别占3439，2498,2164,其他区域由于新增供应量偏少，市场成交量所占份额不高。从购买对象来看，以本地市民为主，占9092（含江阴、宜兴），外地占908。购房居民以改善居住条件为主要目的，从商品住房户均成交面积来看，无锡市的商品房住房户均成交面积125平方米，较去年同期基本相同，从商品住房成交面积段来看，市场成交主要集中在100144平方米，约占总量的5861。截止2007年7月，无锡市整体房地产市场累积供应达200万平米左右，市场供应充足，整体呈现供需两旺的势态。无锡城市发展规划对房地产“城市南进，产业北移”“工业出城入园”城市发展战略板块介绍城中板块功能定位商务商贸文化居住中心城区。空间结构一主三副。建设重点以崇安商务商贸区、广益特色片区、古运河特色片区、凤翔特色片区、太湖广场为载体，成片综合改造；基本完成工业退城进园；完善文、教、体、卫和社区配套；形成顺畅的交通网络骨架；加强城中村改造和拆迁安置房建设，实现全域城市化和现代化。滨湖板块功能定位著名的风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区。空间结构两城、两区、一镇、若干郊区社区。建设重点加快河埒地区改造；加强蠡湖地区和太湖新城建设，重点建设太湖新城中心商务区、蠡湖休闲商务区、太湖国际科技园、太湖创意产业园、工业设计园、国家动漫产业基地、太湖科教园等功能载体；加大马山太湖国家旅游度假区和太湖山水城旅游度假区的建设开发力度；推进西山、军北、闾江郊区社区建设。新区板块功能定位创新型国际化科技新城。空间结构一主、两副、若干郊区社区。建设重点加强产业园区的开发和硕放鸿山地区的整合；重点建设高新技术产业中心、物流中心、空港地区和“三泰一址”历史文化保护工程；推进东坊桥郊区社区建设。锡山板块功能定位区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区。空间结构一城、三镇、若干郊区社区。建设重点加快东亭、东北塘地区的一体化发展建设；做好安镇高速铁路站场地区规划研究；突破推进安镇羊尖地区的功能性基础设施建设；推进东升、宛山、鹅湖三个郊区社区建设。惠山板块功能定位无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区。空间结构一城、一区、三镇、若干郊区社区。建设重点重点建设惠山新城地区和洛社居住商贸区；推进黄泥坝、蓉新、保健三个郊区社区建设。无锡主要房地产版块市场根据无锡自身的城市格局以及房地产市场分布的特点，将城市划分为以下几个板块，分别是城中板块，滨湖板块，新区板块，锡山板块，惠山板块。城中板块目前城中板块由于大规模的开发和地段的稀缺性，在售个案较少，多为已入住的成熟住宅小区，区域内的代表楼盘有阳光城市花园等，均价集中在70008000元/平米。滨湖板块该板块凭借着其得天独厚的旅游资源，房地产开发力度逐年加大，已经成为了无锡的又一高档旅游度假休闲居住区，区域内代表楼盘有蠡湖一号，顺驰天鹅湖等，均价集中在65007500元/平米。新区板块依靠产业的支撑，以及靠近中心城区的优势，使得该区域内的房地产迅猛发展，但结合该区域目前房地产市场的实际情况发现，该区域市场存在一定的封闭性，对本项目参考意义不大，区域内均价主要集中在35004000元/平米。锡山板块相对其他区域来说，在无锡属于一个比较独立的区域，区域内有一定的中高档楼盘，区域内均价主要集中在50005500元/平米；惠山板块无锡的又一新兴住宅热销区，凭借着自身的规划和价格的绝对优势，吸引了众多购房者关注，加上复地、绿地、顺驰等知名开发商的先后涉足，使得该区域的人气进一步提升，目前区域内在售个案较多，产品形态丰富，均价主要集中在40004500元/平米。无锡市房地产市场发展前瞻供给充足近几年无锡市房地产土地挂牌及成交情况良好，市场潜在房屋供应充足，随着宏观调控的深化，开发商会逐步加快开发的节奏，从而导致整体市场仍将呈现供略大于求的局面。从供应的区域结构来看，主力供应区域将集中于锡山、惠山区域；从产品面来看，中小户型、中低价位商品住房所占比例及建设规模将进一步扩大，但市场将仍以100144平方米的大面积户型为主。需求旺盛无锡市城镇居民人均可支配收入连续五年同比增长14以上，给房地产市场带来了持久的动力。此外，外来人口的增加，给房地产市场带来了大量的需求。另外，无锡市消费者消费特性趋于多元化，花园洋房、别墅类产品的需求亦在稳步增长。房价稳中有长从开发商拿地成本和建成楼盘的品质来看，无锡市房价在中短期内仍将有所上升。从长三角大环境来看，无锡的经济增长、人口导入等等问题都将对无锡市的房价在中短期内有上拉的效应。但从无锡市整体市场的潜在供应、人均占有住房面积等数据来看，无锡市房价在长期来看其涨幅将会相对趋于平缓。222常州房地产市场发展调查常州房地产宏观市场对常州房地产市场主要针对2007年上半年,特别是第一季度政府公布的信息作为了解当地市场的切入点摘录以下部分引用政府关于2007年一季度常州房地产市场动态分析报告新增供应情况一季度，全市新建商品房累计批准预销售面积为16193万，较上年增长10136。其中，商品住宅累计批准预销售10697万，同比增长7849；商业营业用房累计批准预销售2392万，同比增长13613；办公楼累计批准预销售401万，同比增长4373；别墅累计批准预销售2141万，同比增长34419。一季度，市区楼市总体新增供应量接近120万，同比上涨8355。住宅、商业营业用房、办公楼以及别墅四大主要物业供应量和上年同期相比均呈现出大幅上涨的态势，其中又以别墅涨幅最大，达34419。一季度，从市区各区域的新增供应量分布来看，呈现出明显的“两翼热、中间冷”的局面，市区北翼的新北区一改上年同期供应量较小的局面，本期新增供应达4855万，占市区整体的5692，占比较上年增长4774个百分点；处于南翼的武进区，供应势头依旧不减，本期新增2203万，占市区整体的2583；中心城区各区域除城南区域外，其它区域本期新增供应量较上年同期都有较大幅度的下降，其中城中区域、城东区域无新增供应。“大市区”成就大楼市，加之我市新农村建设的起跑，楼市外扩、延展的态势明显。特别是市区纵轴线上，以新北新桥交通枢纽区、钟楼开发区和武进新城区为代表的新兴卫星城的崛起，将为我市房地产市场持续平稳发展注入活力。楼市销售情况一季度，全市新建商品房累计实现合同预销售面积13135万，较上年增长6331。其中，新建商品住宅累计成交9561万，同比增长6018；商业营业用房累计成交2281万，同比增长16069；办公楼累计成交334万，同比增长15496；别墅累计成交340万，同比下降2961。一季度，市区楼市销售量接近100万，同比上涨5576，四大物业仅别墅销售量同比有所下降。值得关注的是，商业营业用房市场在2006年良好发展态势的基础上，今年一季度供销量依旧保持着较大幅度的增长。随着城市交通和公用事业等基础设施项目建设力度的加大，城市承载能力和运行能力得到了进一步拓展和提高,商业营业用房市场前景尤为堪好。从一季度各区域商品住宅实现合同预销售的情况来看，同比涨幅分列前几位的依次是武进区，预销售成交2183万，同比上涨14122，成交占季度总量为3052；城南区域，预销售成交412万，同比上涨11233，成交占季度总量为576；新北区，预销售成交1744万，同比上涨3614，成交占季度总量为2438；城西区域，预销售成交1802万，同比上涨3312，成交占季度总量为2520。值得关注的是，城中区域受近阶段供应量减少的影响，成交量随之下跌，首次出现同比销量负增长。除上述区域外，其它各区域销量基本持平于上年同期。供销结构情况一季度，从不同面积段户型的新增的绝对量来看，新增量列前三位的分别是单套面积为120144、80100以及100120的住宅，各占3451、2509、2090，新增占比分别较上年同期增长136、275、642。其中，单套面积在8090的户型占1422，新增占比较上年同期增长515。总体而言，一季度单套面积在60120的中等面积住宅新增供应量、所占比例均呈现出全面上升势头，而144以上的住宅新增供应量及其占比均呈现出下调态势。从不同面积段户型的销售情况来看，一季度销售量排名前三位的分别是单套面积为120144、80100以及100120的住宅，分别占3475、2426、2064，销售占比分别较上年同期增长069、609、103。其中，8090的住宅占998，占比较上年同期增长268。总体而言，一季度单套面积在60100的户型成交以及所占比例呈现出上调的趋势，中等面积户型受市场欢迎。市区一手房价格情况一季度，市区新建商品房的预销售平均成交价格为452005元/，同比下降218。其中，市区新建商品住宅的预销售平均成交价格为398301元/，同比上升441；商业营业用房的成交均价为692660元/，同比下降2737；办公楼的成交均价为444252元/，同比下降1789；别墅的成交均价为525612元/，同比下降435。自上年9月份以来，用“稳定”二字形容市区房价恰如其分，各月商品住宅成交均价始终围绕在“4000元基准线”上下波动，波动幅度控制在3以内。一季度，市区七个区域的商品住宅成交均价和上年同期相比呈现“六升一降”的态势，按涨幅高低排序依次为城中区域666349元/，同比上升2692；城北区域514538元/，同比上升1981；武进区323934元/，同比上升1608；新北区389678元/，同比上升1457；城西区域403284，同比上升139；城南区域435209元/，同比上升004。城东区域受戚墅堰区低价位住宅成交量增多的拉动，整体成交均价有所下滑，为362296元/，同比下降1372。中心城区二手房交易情况一季度，中心城区二手住宅交易套数为1334套，同比下降2212；交易面积共计992万，同比下降1593。自06年下半年以来，二手住房市场始终处于不温不火的状态，在经过半年的调整后，今年一季度市场形势依旧一般，二季度该市场值得期待。一季度，中心城区二手住宅的成交均价约为3552元/，同比上涨849。一季度，从中心城区不同面积段的二手住宅成交结构来看，单套面积在6080的户型占据了近一半的比重，达4853，比上年同期上升695个百分点；其次是60以下的户型，为2339，比上年同期下降813个百分点；80100的普通住宅成交占比位列第三位，占1087。单套面积在144平米以上的非普通住宅交易比例为488，比上年增长228个百分点。根据统计结果，中心城区所交易的非普通住宅多在20002002年左右入住的次新房，私房的成交比例约占非普通住宅成交量的1/3。以上全文来自2007年一季度常州房地产市场动态分析报告根据常州市房产管理局公布的信息显示进入07年一季度，常州房地产市场保持平稳运行格局。与去年同期相比，全市房地产开发投资继续保持较大幅度的增长，商品房市场供应充足、销售业绩良好，投资与供应结构更趋合理，中小户型、中低价位住房深受消费者青睐，倍受各界关注的房价（全市住宅成交均价）持续呈平稳走势。常州太湖湾旅游度假区发展调查太湖湾旅游度假区位于常州武进区南部，滨临太湖北岸，规划总占地30平方公里，根据旅游方式、土地用途和环境状况和地形条件共分为6个区，分别是城镇发展控制区，河流文化区，盘古中心区，乡村家口区，龙湾度假区，永丰水街区。各分区土地使用情况土地使用使用面积/公顷面积/百分比城镇发展控制区3258河流文化区45612盘古中心区2336乡村家口区179946龙湾度假区94624永丰水街区1564各区功能定位简介（1）城镇发展控制区位于规划区最北的锡宜路沿线，本区域最重要地区是拟建的新道路及从整修过的锡宜路进入规划区的主要通到周围的地区，设置本区能够大大提高城镇发展控制区的视觉质量。（2）河流文化区位于规划区最东面的雪马路沿线，由区内运河可通往常州市区与京杭大运河相连接，它为从市中心到度假区的游船休闲提供了良好的机会。（3）盘古中心区属于度假区内最重要的景区，区域本身是一个以环境为主题的旅游景区，以英国的伊甸园为蓝本而设计的，盘古中心将利用一片废弃的采石场进行建造。（4）乡村家园区规划区内最大的一块地区，区域大部分是被森林所覆盖的山脉，乡村家园是为城市居民回归自然，体验田园生活而设计的。乡村家园区主要包含以下功能分区景观恢复区、核心区、中心公园、茶园区、果园区、自然生态区、钓鱼区、运动区、森林带。（5）龙湾度假区位于规划区东南部临湖地带，计划建设一个国际标准的度假区，主要面向国内外广大旅游度假者，区内将包含高星级酒店、国际会议中心、高尔夫乡村俱乐部等其他一系列休闲娱乐设施（6）永丰水街区规划建成一个多功能中心水街主要由以下几部分组成，商业街；五星级宾馆；游艇俱乐部；帆船学校；水上村庄。打造155亿元投资的游戏文化主题乐园根据2006年中国数字娱乐产业的“顶级峰会”上制定的投资计划，在太湖湾内实现虚拟世界和真实世界将会借助数字娱乐产业园实现对接的文化主题乐园“中国游戏嘉年华”。网游和现实两个原本平行无涉的时空将在此交汇，形成常州版的“传奇世界”。它的诞生会将数字经济的拉动力辐射到了旅游、交通、地产、会展、体育竞技等一系列相关产业。而以它为核心的这一新兴产业甚至将可能重构一个地区的经济产业链，更能成为带动周边城市，乃至整个中国相关领域经济全面发展的增长点。作为中国乃至全球首家、也是目前惟一的游戏文化主题乐园，“中国游戏嘉年华”有着明显的独特性。一方面，虚拟与现实有机结合，使之与目前国内2500多家的主题公园区分开来，竞争非同质化；另一方面，抢占了蓬勃发展的数字娱乐产业“滩头”，发展空间巨大。同样可以预计，该项目的建设对区域内房地产开发、促进地区旅游经济将产生极大的推动作用。223宜兴房地产市场发展调查历年土地供应分析（资料来源宜兴统计年鉴）（1）房地产开发土地供应总量和来源目前宜兴土地出让以挂牌为主，基本以底价成交。2006年宜兴商住用地供应量为1000多亩，2007年商住用地供应量计划为3000多亩，其中大部分为一些企业直接从中央获取土地使用权。（资料来源宜兴国土局王副局长深访）（2）土地开发利用情况2006年完成新开工面积72101万平方米，完成住宅竣工面积37878万平方米。完成开发土地面积5139万平方米，待开发土地面积17894万平方米。宜兴2007年房地产土地交易信息地块编号地块位置面积用途容积率成交价万元楼面地价（元/）每亩单价成交时间宜地挂（2007）第45号官林镇48,7042综合娱乐城部分不大于09商住部分不大于122,9104984020070613宜地挂（2007）第47号万石镇1,4991住宅不大于10614072720070605宜地挂2007第46号经济开17,9440商住不大于171,8406036820070601宜地挂（2007）第48号周铁分8,2582商住不大于177655456220070601宜地挂20075号宜城苍177,9140住宅不大于11212,1806114620070520宜地挂（2007）第44号环科园37,3950住宅不大于121,3302962420070511宜地挂（2007）38号经济开103,3000商业不大于1013,27012858620070430宜地挂（2007）第41号经济开75,7000商住不大于1511,750103510420070430宜地挂（2007）第3号丁蜀镇223,1407住宅不大于1117,6007175320070424宜地挂（2007）第4号丁蜀镇141,8590综合不大于108,2005783920070424宜地挂（2007）第36号屺亭中4400商住3757243610920070420宜地挂2007第40号环科园33,2740住宅不大于121,6854223420070412宜地挂（2007）第35号环科园7,1486商业不大于101,160162310820070306宜地挂200732号万石镇12,5405住宅不大于124643082520070214宜地挂（2007）33号万石镇2,9158住宅1521543473520070214宜地挂2007第31号高塍镇289,6000商住不大于1113,9004363220070208宜地挂20071号宜兴市67,0865综合16,00015920070206合计12487196资料来源江苏土地市场网的土地交易信息栏（HTTP/LANDJS3）历年房地产供需分析（1）房地产供需总量调查分析商品房投资加大的趋势在强化从2004年以来，宜兴市房地产市场各项指标增长较快，同比增幅也较高。房地产开发投资稳步增长。2007年一季度，商品房开发建设完成投资768亿元，同比增长699。房屋的施工面积大幅增加（见左图）住宅施工面积占房屋施工面积的比重较大，表明居民的住房需求随着收入的增加而有所增强。214居民住房需求较大居民住房需求的增加从商品房销售面积、住宅销售面积、商品实际销售额、住宅销售额的表现显得更加突出，从2004年以来，不管是绝对额，还是同比增幅，都很快。在商品房销售面积中，住宅销售面积比重占九成。销售额增长较快。在2006年，同比增长居然达到了923。住宅销售额同比增长也达到了767。（2）房地产供给和需求结构分析。项目普通住宅别墅办公楼商业营业用房其他房屋竣工面积1233232061844061不可售面积384219061套数8560135现房销售面积62375063637012期房销售面积4664335033851空置面积866002249001目前政策已不再批准别墅类用地的开发使用，宜兴市场上主要供给为多层、小高层、高层公寓，户型以三房为主辅有少量四房，另有少量双拼和联排别墅。需求方面，双拼和联排等城市别墅需求量大，销售速度快，一般在开盘一至两个月内甚至开盘一周内全部售罄。在实地调查的半岛花园、中星湖滨城、今日星城、海德名园中，大多为别墅已售罄或剩余不多，而公寓还有大量剩余。多层、小高层和高层公寓方面，客户较为偏爱多层公寓。公寓的整体销售速度相对较慢，宜兴大部分项目的销售速度在10套左右/月，今日星城因有专业代理公司销售，项目在宣传推广方面也投入较多，销售速度较快，在有充足房源的前提下，保持在100套左右/月。房地产价格变化调查分析数据来源历年宜兴统计年鉴宜兴市住宅平均房价也在逐年增加,宜兴市近两年房地产价格增长较快，市中心独栋别墅类物业在2004年约为40005000元/平方米。截至2007年7月，城市联排别墅已达65007000元/。其中紧邻团氿湖的中星湖滨城联排别墅/。阳羡路的今日星城2004年推出的独栋别墅约在5000多元/，2007年7月9日即将开盘的联排别墅均价在7000元/。宜兴市住宅公寓类物业在2004年价格约为2500元/左右，2007年7月均价约在32004000元/。（资料来源项目调研、房地产中介实地走访、营销人员深访）房地产投资分析（1）房地产投资规模变化和地产企业情况宜兴市现有开发商多以上海、苏州等地为主，本地小开发商不多。（资料来源宜兴国土局王副局长深访）（2）房地产投资结构及其变化情况宜兴现有房地产市场均为商住用房供应。房地产消费状况分析（1）购房消费目的分析。宜兴现有购房者中，绝大多数以自住或改善居住环境为主要目的，以投资为主要目的者极少。消费者特别是高端消费者在购置物业过程中首要偏爱景观，其次是产品本身的综合品质，然后是区位和周边配套。（2）购房资金来源。别墅类物业的购买者选择一次性付款比例的比例极少，选择七成银行按揭贷款比例达90以上，住宅公寓类物业的购买者选择一次性付款比例达30以上。（资料来源今日星城营销人员深访）地产二级和房产三级市场分析（1）二手楼转让目前宜兴市二手房转让多因改善居住环境而卖掉原有旧居为主，纯粹用来投资者不多。特别是地产中介信息库租售信息中绝大多数为2002年之前入伙的项目，精装销售价格多在25003000元左右。（2）房屋出租也多因改善居住条件后，将原有旧居出租。2004年后入伙的房屋信息极少，其中三房简装带空调租金在1200元/月。出租信息中绝大多数为2002年之前的房屋，三房租金约在1万元/年。租金一般为半年一交或一年一交。（资料来源宜兴国土局王副局长深访、宜兴市天平地产中介公司楼盘信息调查）。小结宜兴现有房地产市场以自主需求为主，发展趋势良好，本地消费支撑力度高，不存在过热及结构性泡沫。市场调查主要结论（1）整体上，宜兴房地产处于从快速发展的阶段；目前宜兴的近3年的年均国民经济增长幅度高达17，人均GDP已经达到5182美元；根据国际惯例，目前阶段的经济水平，房地产市场处于高速发展阶段；（2）宜兴房价处于较低的水平，06年全年销售住宅的整体均价约为2700元/平米；这与宜兴所处的发展阶段紧密相关，目前其房地产市场的成熟度不高，区域市场初步形成规模开发，部分镇区仍未形成房地产市场，当地人投资意识不强，本地大部分人一般具有自建房和单位福利房子，购房意识相对成熟的城市不强，本地人购房主要的原因为了改善居住环境；（3）外来人口较少，外来居住需求量不大，外来需求主要来自于发达经济城市如上海、无锡、苏州等地在宜兴有一定人脉关系，计划未来养老常住为主要目的人士；（4）宜兴房地产开发区域主要集中城区，城区近郊以及未来规划的新区；目前宜兴市区有东扩趋势；镇区除丁蜀、张渚等部分经济发达镇区存在少量地产开发外，其他镇区少有地产开发，经济较弱的镇区房地产市场基本没有启动；（5）别墅供应量小销售速度快，相比较普通住宅供应量较大，销售速度慢，整体房地产市场7、8月份为销售淡季；（6）购房资金主要选择银行贷款为主，其中别墅的银行贷款率达95以上，普通住宅公寓按揭贷款率为70左右；（7）市场运作较为不规范，政府管制不严格，存在大量违规操作，可在预售许可证办理之前提前收取定金和首期款等；（8）外来品牌企业纷纷进驻宜兴，销售代理公司进驻并开始提供服务，初步形成了专业化的市场体系；（9）宜兴本地消费承受力较高，消费习惯较好。相比较收入水平房价不高，不存在过热和泡沫现象，预期未来区域房地产市场继续呈稳步发展趋势。23环太湖区域房地产市场发展调查环太湖流域目前已经形成了四大区域，分别是位于常州的太湖湾、无锡马山、苏州西山、湖州太湖沿岸四大区域（具体位置见图）从目前四个区域的发展情况来看，苏州西山地区受到开发量集中的影响，目前销售形势减缓，短期内市场产品供给过剩现象明显，湖州太湖沿岸由于本身在景观条件，还是地区发展水平来看，都相对较弱，目前无法形成规模性的开发，在四个区域内，湖州太湖沿岸市场知名度最小。无锡马山区域沿太湖区域，目前开发形势良好，沿湖地区楼盘推出井然有序，且由于地区内自身生活配套建设比较成熟，且到市区路程便利，因此吸引了不少自住者的购买常州太湖湾度假区属于近几年新兴的区域，2004年以来在常州政府对太湖流域的开发建设推动，吸引了有部分房地产开发企业的涉足，目前部分楼盘交付在及，而从其后续的土地储备来看，未来两到三年内，区域内将有大量的新盘涌出。24项目所在区域房地产市场调查241区域内土地市场供应情况表一高尔夫乡村俱乐部区域商品住宅土地供给面积3265HA商业配套土地供给面积355HA含宾馆表二会议度假中心区域商品住宅土地供给面积135HA商业配套土地供给面积159HA含宾馆表三盘古中心区商品住宅土地供给面积0商业配套土地供给面积233HA含宾馆表四乡村家园核心区商品住宅土地供给面积0商业配套土地供给面积48HA含宾馆表五永丰水街区商品住宅土地供给面积1503HA商业配套土地供给面积869HA含宾馆根据计算区域内住宅用地总供给量19645HA。按平均容积率05计算，可开发住宅总量约100万平米（目前开发量约20万平米不到），商业配套土地供给量53045HA，其中绝大部分为宾馆用途。从此可以看出，太湖湾区域内后续隐性开发量庞大，建成后如何消化该物业将是值得思考的问题242区域内竞争个案分析楼盘一太湖湾度假村产品小高层联体别墅独栋别墅面积联体别墅200250平4578平米米公寓总量体70000平米销售价格联体别墅9000元/平米独栋别墅10000元/平米小高层50005500元/平米太湖湾度假村是由常州常惠发展有限公司与澳大利亚联合投资有限公司共同投资组建的中外合资常州太湖湾渡假村有限公司开发建设，整个项目占地约300多亩，地块成长方形，南北长约400米，东西约530米，规划总建筑面积约70000平方米，所有规划、建筑景观将由著名的设计师执笔设计，其中五星级酒店及会所等综合部分约20000平方米，景观高层酒店公寓约180套20000平方米，景观洋房约50套10000平方米，独立景观房约90套20000余平方米。总投资约3亿元人民币，计划分二期建设开发。首期五星级酒店拟于2006年底开业，由国内顶级酒店管理集团金陵饭店集团进行管理。开发的一期工程包括五星级酒店，景观高层公寓和联排别墅；二期工程为景观大道以西的较为平缓地块和山地独立别墅共约100余幢。目前楼盘销售形势良好,以无锡常州投资客购买为主楼盘二竺山湖小镇产品多层公寓层高5米面积50平米左右总量体6363672平米销售价格65007000元/平米竺山湖小镇是由常州常州永丰房地产开发有限公司在常州开发的楼盘,竺山湖小镇”规划建筑面积为43万平方米，其中126平方米为商业街，另外304平方米为酒店式公寓。酒店式公寓有四幢建筑，都是建筑面积在4060平方米之间的小户型,单层层高5米,在使用山个可以隔成两层,并成为销售上最大的卖点,在开盘当天就销售一空,主要的消费对象为无锡以及常州武进地区的购房者。据调查获悉,该公司的第二个项目是竺山湖逸墅，它北靠竺山湖度假村，南邻竺山湖小镇。243区域消费者分析在对地区楼盘的购买者调查后发现,目前本区域的购房者由三部分构成常州武进无锡市区宜兴及当地客源,大致比例如下1区域对产品选择的影响且不同区域的客源对各类产品的接受度上表现出明显差异无锡市区客源在别墅购买者中,占有相当的比重,而常州客源在产品选择面上涵盖了从别墅到公寓在内的产品,而宜兴本地客源,购买的物业基本以公寓类为主,这与地区间消费能力的差异有关2对各类产品面积的选择公寓类产品最接受面积4565平米,占调查样本的72联体类别墅最接受面积170200平米,占调查样本的70独栋类别墅最接受面积220250平米,占调查样本的673对各类产品的总价接受程度公寓类产品20万25万占调查样本的75联体类别墅80万120万占调查样本的72独栋类别是180万220万占调查样本的70分析该价格段,比目前市场已经销售的楼盘总价设定低1015，这与被调查者心态谨慎有关，在正常情况下心理预期较实际接受能力两者存在一定的差距。这一点，可以说明，前期楼盘销售旺盛，一方面与消费能量被短期内激发有关，另一方面也说明了前期楼盘在定位中，还是比较好的掌握了诉求对象的接受程度与心理预期。（4）对未来潜在需求客源的预期随着太湖湾区域发展的节奏，常州地区流入型消费将继续增长，而宜兴本地的消费也将由于公寓类产品开案量的增加而有所增长，而对于无锡地区的客源数量来讲，在受到马山开发的辐射下，反而相对保持平稳。并随着地区房地产价格的拉高，出现逐步减少的现象。25项目拟定位方案251项目SWOT分析优势区位优势规模优势劣势非规划核心区地块对外连接交通不畅，需架设桥梁，增加开发成本机会存在较好的市场契机，太湖沿岸物业投资转热太湖湾规划初具规模，逐渐成为投资热点地块的位置决定了本案既可与太湖湾发展形成联动，又可以保证自身特色威胁地区庞大的后续供应量不容小视，地区发展的进程对是否有足够的客源保障起到关键作用本案在行政划区上属于宜兴，但区域内主要的客源来自常州和无锡，由于对地域上的认同感，会对项目产生一定的不利252项目定位思考本司认为对项目的初步定位必须从以下几个层面作为定位的思考。本案的主题是什么什么样的主题才能适合本案按规划项目整体占地面积1240亩左右，属于超级大盘，项目自身的主题是什么毫无疑问，这个主题从严格意义上来讲，必须能撬动整个大盘，也就是说有充分的卖点可以进行推广，而在项目开发分期之间的衔接与各期的主题延续如何贯穿。简单的讲，本案必须有一条可以随着开发进程相延续的主题，才能成为推广的基本条件。掌控开发节奏，制定合理的分期计划根据地块条件，划分出合理的分期开发计划与用地范围，对于每一期的开发，制定有利于项目推广的建设顺序项目产品配比的设定设定产品配比必须建立在结合市场情况以及对未来发展的充分的预期的基础上。配套物业与住宅开发的量体配比不同住宅产品建设量体配比户型面积的配比产品风格的选择对于产品风格的定位，其出发点应该与项目的主题定位相吻合，配合景观等辅助因素，最大化的凸现主题特色。诉求消费者定位该定位属于市场型的定位，本案开发规模庞大，必须依靠持续的消费源才能完成项目的销售，对未来地区内最大潜力的消费客层提前预判，根据他们的需求进行定位产品，将成为本案平稳开发的保障。价格定位从市场角度出发结合对项目开发成本的测算以及投资效益最大化为出发点，制定可行销售价格。第三部分项目开发方案31开发方案说明项目位于宜兴市周铁镇分水村,太湖沿岸,毗邻正在开发建设中的常州太湖湾旅游度假区。基于项目优越的地理位置、和景观条件,为满足宜兴地区旅游业发展的需求，项目一期拟以旅游配套开发与房地产住宅开发相结合，具备旅游休闲度假功能的高尚社区。以高品质的规模社区树立项目的知名度，塑造发展商良好的企业形象。32项目一期建设主要技术参数本项目总占地1240亩（其中沿太湖湖岸线退200米，占地约340亩，实际可建设土地范围900亩），预计分三期开发。其中一期占地约350亩（900亩范围内，以下一期用地350亩所指土地皆不包括太湖沿岸退200米内的土地），预计开发低层花园洋房100栋，总建筑面积约3万平方米，建筑容积率约03，小高层度假公寓2500套,总建筑面积180000平米,配套商业及公建38000平米,宾馆度假村10000平米一期土地面积350亩，其中40土地140亩作为商业、旅游配套，60土地210亩作为住宅开发用地商业容积率05；住宅容积率15开发建设量230000平米住宅开发210000平米其中小高层住宅180000平米低层住宅30000平米商业、旅游配套48000平米其中商业街13000平米奥特莱斯25000平米（一期可以考虑不建）度假村10000平米33规划设计要点（略）34项目开发与设计构思为打造社区高尚形象，使其成为宜兴市旅游休闲度假区之一，同时又能顺利地开展市场销售，为项目创造良好的经济效益，规划必须具有前瞻性和超越建筑的表现力，在设计中建议遵循以下要点相对于区域内其他具有竞争力的项目，尽可能地拓展居住区的景观环境空间。重视平面规划，形成建筑布局上的差异性。尤其重视园区规划中的地形变化和竖向设计，创造出起伏变化的建筑群体效果。重视建筑的外立面设计，依靠建筑形体的变化和色彩配置，创造出独特的视觉效果。充分考虑客户的实际需求和舒适享受，重视整体楼盘的可操作性与户型设计的合理性。环境设计突出大尺度效果，形成绿地湖景景观、园景和建筑之间在空间尺度上的相互呼应。结合宜兴市丰富的历史文化积淀，在景观塑造上着力体现环境与人文的有机融合，给客户以全新的体验。35市政配套设施相关市政配套设施,可利用太湖湾度假区既有配套条件,特别需要提出的是,根据国家对太湖沿岸区域的环境保护规定,项目建设必须重点考虑到排污问题,建议自行建设污水处理系统,然后向排向市政管网，备注周铁镇暂时无法提供煤气供应太湖湾区域内排水系统规划见图六电力电信系统规划图见图七道路系统规划图见图八36项目实施进度361建设工期项目总体用地（可建设范围900亩）宜采用流动开发战略，分三期逐批推出，保留一定的调整弹性。按项目地块分布，每期推出300亩左右。对项目一期（350亩），建议一次规划、分期施工。具体而言，根据项目规划方案，分期施工推出。建设工期主要包括前期准备、土建施工、销售、配套设施施工、竣工入住等阶段。一期计划在25年内建成，即到2010年中基本建成。根据市场评估，项目正常销售期预计要持续到2010年底。362项目（一期）实施进度安排对项目一期，实施进度安排如下2007年1008年3月进行前期准备，2008年13月完成项目设计部分，2008年7月施工单位进场，2009年底一期结构封顶。项目一期在2010年中工程竣工。具体工作细目及所需时间见项目实施进度表（横线图表31）第四部分投资估算与融资方案41投资估算的依据、本投资估算依据现行房地产开发成本核算体系，具体构成如下、成本估算所取的各项费用数值依据国家和地区相关房地产政策法规以及房地产市场实际行情，并结合本项目具体技术指标。411投资估算相关说明一期开发总投资估算单项说明一；前期费用土地价格按每亩35万元计算，契税按成交价格4计算，土地价格不包含七通一平费用。七通一平费用测算费用在6500万元左右。规划设计费用包括从总规到施工图，按70元/平米计算可研费用常规计算按工程造价2计算其他前期费用包括招投标、勘测、档案、销售备案等审图2元/平米招投标3元/平米销售、施工证照办理20元/平米档案2元/平米物价局核价1元/平米二建筑安装工程费用小高层公寓土建按1500元/平米；别墅土建按1000元/平米商业土建按1000元/平米（建二层商铺、一层适当抬高层高）工程监理费用按当地标准5元/平米三各类配套费用市政基础设施配套费当地按50元/平米征收，可享受全免人防工程建设费当地按48元/平米，可销售减办24元/平米绿化景观工程按50元/平米计算（包括河道）外接水电工程按140元/平米计算通讯、网络、有线配套费用15元/平米煤气配套费当地标准12元/平米室外总体工程费用按105元/平米计算（包括2座桥梁预计造价1600万元、小区道路、管线）其他行政性收费10元/平米水泥墙改材料抗震95元/平米（水泥、材料全免，墙改可减免）气象5元/平米白蚁23元/平米（以建筑占地面积计算，1元/平米）环评3元/平米四直接投资额总计（一三项累加）五间接费用贷款利息按直接投资额的50，贷款期限15年,利率按8计算项目管理费按直接投资额3计算不可预见费按直接投资额3计算营销费用包含广告，按总销金额的5计算六、各项税收1、营业税552、所得税08年按25征收3、土地增值税税前利润低于20，可全免；2050按30征收；50100按40征收；超过100按60计算。（成本计算中，直接投资可乘以125）412分项成本估算前期工程费用估算（见表41）建筑安装工程费用（见表41）各类配套工程费用（见表41）间接费用（见表41）各项税收（见表41）413总投资估算项目总投资由直接投资和间接投资构成直接投资包含项目前期费用、市政配套费用和建筑安装费用。间接费用包含间接费用包括贷款利息、综合税金、营销费用、其他费用构成等部分。（2）本项目预计总投资额为82187万元。其中直接投资额为67274万元，占总投资额的81。间接投资额为14913万元，占总投资额的19。（3）具体核算细目参见附表41。42融资方案本文中不做说明，开发企业根据自身情况实施第五部分财务评价51各类物业销售经营收入估算可销售部分小高层公寓可售面积180000M,为保守起见，整体均价按5000元/M计算180000M5000元/M90000万元商业可售面积18000M，均价按6000元/M计算18000M6000元/M10800万元低层住宅可售面积30000M,按均价11000元/平米计算30000M12000元/M36000万元/平米销售总收入为小高层公寓销售收入商业销售收入低层住宅销售收入136800万元可用于出租经营部分商业板块主题商业面积总计30000平米,日租金按06元/平米计算年收入650万元（说明根据规划设计，项目建设商业部分总建筑面积48000平米，其中可销售商业面积为18000平米，其余为不可销售商业及配套部分，包括度假酒店、游艇俱乐部、休闲购物中心、俱乐部会所，该类物业建筑面积将近30000平米，主要作为地区旅游服务配套用途）52销售利润见投资估算表税前利润额5461222万税前利润率6645税后净利润1705150万税后利润率2075说明销售收入中将开发企业不出售部分物业也估算在内,实际过程中