天地源木塔寺项目发展概念策划

天地源木塔寺项目发展概念策划天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY天地源木塔寺项目发展概念策划天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY研究框架市场策略开发投资高新区市场环境项目市场定位策略的选择开发建议及指标设定建安成本及经济效益估算土地价格的敏感分析天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKYPART3开发市场领先者的开发建议市场跟随者的开发建议天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY（一）市场领先者的开发建议开发强度选取物业类型组合户型面积配比开发分期及开发时序天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY开发强度选取高新区在售楼盘容积率2738曲江在售楼盘容积率1825本项目产品发展方向以18层以下高层为主，发展部分多层物业充分发挥项目的景观优势保证较高土地利用率保证产品的均好性高新区在售项目产品高层（18层）54高层（12层，18层）26小高层（6层，12层）20市场定位一拓展区域高端市场建议整体容积率25左右建筑密度20市场领先者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY各地块开发强度设定三块地差异化的周边环境和资源条件开发时考虑首期以部分稀缺性物业类型（多层）切入市场建议容积率3考虑因素西邻高容积率办公用地用地规模不大，地块南北长，东西短景观面较窄建议容积率25考虑因素用地规模较大，利于环境空间营造作为首期开发用地东邻农民回迁房，可享景观资源适中建议容积率15用地规模最小景观资源最优考虑发展高价值物业类型市场领先者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY开发时序开发顺序BCA考虑因素B地块占地规模较大，景观资源均衡性较好，利于产品环境营造A地块用地条件、景观条件相对较差，前期开发价值不高，应于在小区和周边区域成熟后开发市场领先者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY产品组合及分布考虑因素各地块容积率设定情况开发顺序由BCA，考虑到后期价格的提升，A地块应控制总价，适当缩小户型面积物业类型以高层为主，可配置部分多层（小高层）物业户型面积户均面积144以130150平米三房为主，部分160180平米四房单位物业类型以多层为主户型面积户均面积170以140160平米三房，160200平米四房为主物业类型高层物业户型面积户均面积130以120140平米三房为主市场领先者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY开发产品价格发展曲线BCA均价发展线产品发展线（物业类型/面积）市场领先者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY整体物业类型配比考虑因素目前高新区在售楼盘的物业类型主要集中在18层以上高层物业市场价格梯度多层小高层高层，高新区多层物业稀缺B地块价值均衡性较强，以高层为主，辅以部分多层C地块价值相对较高，可多设置多层物业市场领先者策略物业类型高层多层层数18层6层平面结构一梯两户、一梯三户一梯两户建筑面积比例8020用地分布情况主要分布在A、B地块主要分布在B、C地块C地块多层带电梯天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY整体户型面积配比总体户均面积147平方米市场领先者策略户型中三房大三房四房户均面积重心M2120130144160180总价范围5060万元6075万7080万元户型套数比例254530分布情况主要分布在A地块高层物业高层物业主要分布多层物业，可设置部分叠加复式单位天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY开发分期总开发面积约25万平方米开发周期设定为4年，销售期3年考虑因素目前高端物业平均每年消化量在710万本项目凭借形近似的资源条件和品牌资源，预计年销售量可达89万平方米市场领先者策略参考楼盘物业类型及主力套价消化量及销售速度中海华庭小高层、高层5080万，均价47008万平方米/年，约460套/年绿地世纪城高层、小高层物业4060万，均价420010万平方米/年，约770套/年曲江6号小高层为主80100万，均价460048007万平方米/年，约400套/年天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY（二）市场跟随者的开发建议开发强度选取物业类型组合户型面积配比开发分期及开发时序天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY开发强度选取总用地面积150亩整体容积率取3三块地容积率均取3建筑密度20市场跟随者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY物业类型组合考虑因素采用高容积率、低建筑密度，保证产品均好性由于C地块景观面较宽，价值较高，多设置高层以提升产品价值市场跟随者策略物业类型高层小高层层数18层12层平面结构一梯三户一梯两户建筑面积比例约80约20用地分布情况主要分布在B、C地块主要分布在A、B地块天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY户型面积配比整体户均面积120平方米拉长产品线、扩大产品覆盖面，抢夺高新区中高端市场各类消费人群市场跟随者策略户型二房中三房大三房四房户均面积重心M290115120135140总价范围3035万4045万4550万5055万户型套数比例15254515分布情况主要分布在A地块分布A、B地块主要分布在B、C地块主要分布在C地块天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY开发周期及开发时序总开发面积约为30万平方米开发周期设定为4年，销售期3年考虑因素目前在售高新区主要物业的年消化量1012万平方米/年本项目凭借枫林绿洲项目品牌优势，预计每年消化量1012万市场跟随者策略参考楼盘物业类型及主力套价消化量及销售速度紫薇臻品小高层、高层3055万，均价3800400010万平方米/年，约900套/年枫林绿洲小高层、高层物业4060万，均价3600380012万平方米/年，约1015套/年城市风景小高层为主4050万，均价3500360012万平方米/年，约1049套/年天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKYPART4投资估算市场领先者（方案一）投资估算市场跟随者（方案二）投资估算两方案对比天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY市场领先者（方案一）容积率24注明其中A地块容积率30，B地块容积率25，C地块容积率15，市场领先者（方案一）主要经济技术指标项目指标比例备注总用地面积100000平方米100150亩总建筑密度25毛容积率24总建筑面积288339平方米地下总建筑面积46939平方米地下室车库（包括人防）地上总建筑面积241400平方米计入容积率部分多层（6层）32880平方米14小高层（12层）17600平方米7高层（18层）189920平方米79会所建筑面积1000平方米住宅总户数1676户按每户平均面积144M2计算车位配比112其中2/3按地下停车考虑天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY售价设定市场领先者（方案一）本项目现时售价未来售价多层（6层）5000元高层（18层）4300元项目未来三年销售期均价多层5500元高层4600元参考楼盘中海华庭高层（24层）4500元小高层（12层）5200元高新区价格年增长率25考虑多层产品的稀缺性，按年均3增长本项目销售期3年绿地世纪城高层（1824层）均价4300元曲江华府小高层（12层）均价4800元多层（6层）均价5500元枫林华府多层（6层）5000元天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY销售收入估算说明以上销售收入暂未考虑商业销售收入，小高层和高层按均价4600元/平方米考虑。市场领先者（方案一）销售收入预测表总体项目面积（M2）售价元/M2小计（万元）住宅多层住宅32,8805,50018,084高层住宅207,5204,60095,459住宅小计240,4004,723113,543可售车库（个）1341个8万元/个10,729总体合计240,4005,169124,272天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY不含土地成本的投资估算市场领先者（方案一）开发成本费用估算表序号项目投资额万元地上面积单方投资（元）1开发成本59,5832,46811土地成本12前期费用2,3459713建安成本45,4051,88114公建配套设施4,72819615开发期规费5,93724616不可预见费（2）1,168482开发费用8,00333221企业管理费（21,1924922销售费用（3）3,72815423财务费用3,0831283总成本费用67,5862,8004销售税项8,3263455总销售成本75,9133,145天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY不同地价条件下的投资收益注按容积率24测算市场领先者（方案一）土地价格80万元/亩100万元/亩120万元/亩140万元/亩160万元/亩180万元/亩楼面地价（元/M2）4976217468709941,118不含土地成本的开发成本费用（元/M2）3,1453,1453,1453,1453,1453,145单方总成本合计（元/M2）3,6423,7663,8904,0154,1394,263项目总投资（万元）87,91390,91393,91396,91399,913102,913总销售收入（万元）124,272124,272124,272124,272124,272124,272税前利润（万元）36,35933,35930,35927,35924,35921,359（所得税前）投资收益率414367323282244208天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY开发成本售价的敏感性分析备注基准方案按地价为180万元/亩计算市场领先者（方案一）（所得税前）投资收益率开发成本变化859095100105110115售价变化85208140802622671079027920814487351255953502752081479343021004213422712081509850105492409335268208153103110563476398328265208155115634543462389323262208天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY市场跟随者（方案二）容积率30市场跟随者（方案二）主要经济技术指标项目指标比例备注总用地面积100000平方米100150亩总建筑密度25毛容积率30总建筑面积358464平方米地下总建筑面积57464平方米地下室车库（包括人防）地上总建筑面积301000平方米计入容积率部分小高层（12层）60000平方米20高层（18层）240000平方米80会所建筑面积1000平方米住宅总户数2736户按每户平均面积110M2计算车位配比11其中60按地下停车考虑天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY售价设定市场跟随者（方案二）本项目现时售价未来售价高层（平均18层）3900元项目未来三年销售均价高层4200元参考楼盘枫林绿洲高层（24层）3600元小高层（12层）3800元高新区价格年增长率25本项目销售期3年云顶圆高层（1824层）均价3600元城市风景小高层（12层）均价3800元高层（1834）均价3500元阳光曼哈顿高层（2734层）35003600元天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY销售收入估算说明以上销售收入暂未考虑商业销售收入，小高层、高层按均价4200元/平方米考虑。市场跟随者（方案二）销售收入预测表项目面积（M2）售价元/M2小计（万元）住宅300,0004,200126,000可售车库1642个8万元/个13,135总体合计300,0004,638139,135天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY不含土地成本的投资估算市场跟随者（方案二）开发成本费用估算表序号项目投资额万元地上面积单方投资（元）1开发成本74,7942,48511土地成本12前期费用2,4828213建安成本57,7931,92014公建配套设施5,59018615开发期规费7,46224816不可预见费（3）1,467492开发费用9,38031221企业管理费（31,4965022销售费用（3）4,17413923财务费用3,7101233总成本费用84,1742,7964销售税项9,3223105总销售成本93,4963,106天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY不同地价条件下的投资收益注按容积率30计算市场跟随者（方案二）土地价格80万元/亩100万元/亩120万元/亩140万元/亩160万元/亩180万元/亩楼面地价（元/M2）399498598698797897不含土地成本的开发成本费用（元/M2）3,1063,1063,1063,1063,1063,106单方总成本合计（元/M2）3,5053,6053,7043,8043,9044,003项目总投资（万元）105,496108,496111,496114,496117,496120,496总销售收入（万元）139,135139,135139,135139,135139,135139,135税前利润（万元）33,63930,63927,63924,63921,63918,639（所得税前）投资收益率319282248215184155天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY开发成本售价的敏感性分析备注基准方案按地价为180万元/亩计算市场跟随者（方案二）（所得税前）投资收益率开发成本变化859095100105110115售价变化85155913319651081479022315594391055969529121915597450346100358283215155100500410542634727621215510254110494411337270210155104115562475398328265207155天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY对比分析两种方案对比市场领先者（方案一）容积率24市场跟随者（方案二）容积率30总销售收入（万元）124,272139,135总投资（万元）102,913120,496（税前）利润21,35918,639（税前）投资收益率208155天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY建议选择市场领先者策略（方案一）天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKYTHANKS天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKYPART5附件（市场基础资料）天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY市场调查工作内容20067132006729项目地块现状调研项目用地条件、资源、交通状况、周边重要配套设施等西安全市及高新区经济发展调研西安全市房地产市场调研已出让、待出让土地情况城东、城南、城北、城西在售的主要楼盘（约50个）相关专业人士访谈相关政府部门走访（城市规划局、国土局、房管局等）相关工业园区走访市场调查公司房地产信息网二手资料收集、整理及分析（城市、经济、房地产总体市场及个盘等）天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY在售楼盘规模容积率物业类型主力户型均价主力总价范围开盘时间开发商占地亩建筑面积万M2紫薇臻品15023233栋27层、1栋26层、8栋18层、6栋11层、2栋6层120140380043004555万2005年8月紫薇米罗蓝山1979854725412栋21层、1栋13层801003400360035万以下胜利集团、七星地产中华世纪城10221002039栋11层,总户数4000多10012036003555万二期刚开盘西安侨盛房地产金桥国际广场3092栋公寓（1普通公寓、1精装修）、1栋写字楼普通公寓65103精装修公寓3751普通公寓4300精装修公寓5300普通2844万精装修2027万2005年10月陕国投鸿业地产城市风景夏日景色124213435栋高层、24栋小高层120140高层3500小高层38004555万2005年7月高科大华阳光曼哈顿31488381栋34层，2栋27层，3栋30层140160350036003555万2006年4月上海大华集团中天花园63911285栋1822层高层、17栋911层小高层10014038503555万2005年10月中天集团云顶园6445164栋26层、5栋11层120160高层3600小高层40004565万陕西正通领先心城3310451栋小高层306034001020万陕西佳鑫新一代国际公寓10691262栋32层高层80以下340035万以下2005年9月西安伟鑫MINI国度2栋19层305042001321万2006年3月嘉天实业丽湾蓝岛2066495栋28层高层8012034503545万陕西锐捷实业绿地世纪城1160总建120万，住宅65万1654栋住宅11层小高层、1824层高层、2座酒店、3栋公寓、1条绿地新天地商业街、7栋办公楼等140160420043004565万2004年9月上海绿地紫薇田园都市220018016推售高层尾货尾货以133144为主34004550万2002年7月紫薇中海华庭10221472255栋24层和1栋29层高层、17栋小高层140160为主，其次120140高层尾货4300小高层52005565万为主其次8590万2005年7月中海枫林华府200203017栋高层、3栋小高层、4栋多层高层6871（1房1卫）97100（2房2卫）125128（3房2卫）多层主要以138158为主（3房或4房2卫）预计高层3300多层5000高层3343万多层7080万目前咨询登记高新融侨紫薇馨院4308027一期11栋板式小高层、高层，以小高层为主，共5500户）1001203600元3555万2006年融侨天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY在售楼盘规模容积率主力户型物业类型均价总价范围开盘时间占地亩建筑面积（万M2曲江兰亭1922923130159平米三房910层小高层为主，3栋1415层高层（高层为170200平方米大户型）小高层35003900高层350045004560万2006715航天御苑70845586097叠加别墅200平米以上；连排别墅300平米以上；独立别墅别墅,分二期开发,总户数132户,一期132户,二期99户,建筑层数为地下一层,地上三到四层均价7900200300万元20063钻石半岛1903024135平米三房、159平方米四房173平米三房和218平米四房11栋12层小高层均价460047006080万80100万现内部认购曲江公馆连排别墅独立别墅400800平方米花园洋房以别墅物业为主均价800010000登记溪园39500双拼别墅400550平方米,约66户33栋66户别墅物业900014000360728万曲江华府2062219多层面积150170三房（带阳光花房）小高层139140平方米三房4排6层多层板式小高层小高层均价4600多层550060100万曲江6号785148728440300十余种不同户型10余栋小高层,高层,共1182户4600曲江城市风景858128222457200,38种户型，80100平方米的占80以上，三房100130，多层三房为100110，总户数1000户12栋多层（4层和6层）、小高层（11层和15层）、高层（20层）3500360028362006年9月份开盘天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY在售楼盘规模容积率主力户型物业类型均价总价范围备注占地建筑面积东尚2期118138平米三房163平方四房112平方米二房89层小高层6层多层一梯两户43005060万为主，部分四房6070万就掌灯1151418139154平米三房164平米四房10层小高层5栋多层（一梯两户）联排43505570万共500套家天下7026143292313栋花园洋房已售完小高层二房二厅,三房二厅,面积102140平方米一期为多层二期为12层小高层,3栋51花园洋房,3栋小高层,4栋高层3300沁水新城4004015135左右三房为主一期8栋花园洋房,6栋小高层34003500顶层复式45004050万多层已售完，小高层剩几套130平米；二期年底开广厦水岸东方1200亩一期153亩一期建筑面积2134万平方米22现售8090平米二房；110130平米三房；后期户型可能有所放大14栋1315层小高层；4栋一梯六户28层高层；8栋一梯三户18层高层，10栋一梯四户高层待定天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY在售楼盘规模容积率主力户型物业类型均价总价范围开盘时间占地建筑面积西城芳洲二期25410593864（1房1卫）83107（2房2卫）二期2栋高层（424层）（二期约420户）33001345万二期2004年12月万强艺术家48335平方米83107（2房2卫）2栋高层（22层），1栋多层（约400户）32002734万2004年9月爱西华庭二期白领公寓总占地72亩,二期34亩二期10万平米二期44130144（3房2卫）二期（8栋多层，3栋小高层、2栋高层）、白领公寓（8栋小高层）（624户）3000整体均价高层均价330034004045万2005年6月旭景碧泽园102203102128（3房2卫）28栋12层小高层、5栋20层高层280031002940万天地源木塔寺项目发展概念策划研究|PAGEFDCSKY在售楼盘规模容积率主力户型物业类型社区配套均价（元/M2）总价范围客户构成占地建筑面积阳阳国际广场371355255两室一厅和三室一厅，C座5511