2015年度西安房地产市场研究报告

2009年度西安房地产市场研究报告西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判克而瑞西安机构市场研究西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构西安市南关正街88号长安国际广场A座6081电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判目录核心视点3上篇2009年西安房地产市场总结5整体市场表现5第一章政策资讯6一、政策法规6二、市政动态10三、市场资讯12第二章经济环境15一、GDP15二、工业增加值15三、进出口16四、固定资产投资17五、社会零售总额17六、CPI18第三章房地产投资19一、开发投资额19二、房地产建设指标20第四章土地市场23一、土地供应分析23二、土地成交特征分析24第五章整体市场分析28一、商品房市场28二、办公市场33三、商业市场34四、住宅市场36下篇2010年西安房地产市场趋势41第一章、影响市场趋势的参考因素41一、宏观环境影响41二、政策环境影响45三、客户购房心理及行为因素47四、地产企业项目开发策略因素47第二章、西安2010年市场趋势预判48一、整体市场趋势48二、分项市场趋势54三、区域市场趋势60第三章、西安2010年市场风险评估76一、区域去化风险预测76二、政策趋紧风险预测79西安市南关正街88号长安国际广场A座6082电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判核心视点疯狂后的波动从年初刚性需求的大量释放，并带动改善型需求不断进入市场，到年底通胀预期持续发酵撬动投资投机需求膨胀，再到年底抢占政策红利的末班车，2009年房地产市场经历了迷茫、徘徊到非理性的疯狂。从一线市场到西安市场，成交呈现出量价双升的火爆局面，这种疯狂也催生了年底政策的转向，为明年市场埋下了难以预期的波动可能。作为二线城市市场的代表，在政策转向的前提下，西安房地产市场在短期的疯狂后，能否在高速城市化等利好因素的支撑下，实现持续性的螺旋式上升宏观经济持续回暖2009年中国宏观经济持续好转，全年将轻松实现保八，西安年内经济增长幅度更是超过全国水平。但正如中国宏观经济仍存在基础还不牢固、投资所占比例过大以及面临通胀压力等问题一样，西安整体经济增长在2010年也面临诸多问题。作为对房地产行业影响最大的因素之一，西安居民收入水平增长远远不能跟上房价上涨的幅度，这将成为西安房地产市场持续快速发展的最大桎梏因素，因此2010年西安房地产市场将不可避免的出现波动。但考虑到西安正处于高速城市化的关键时段，对房地产行业有巨大的推动作用。政策再次面临转向尽管西安市场对行业政策的反应响度缓慢，但仍不可避免受到巨大影响。二手房营业税优惠的取消将会极大的打击西安市场刚刚起色的投资需求，而2010年将会有更多的政策出台增强市场观望情绪，并引发市场波动。不过，增加中低价位和保障房供应的政策将有利于西安房地产市场的健康发展，促使市场长期稳定上升。通胀预期与政策转向的反向角力愈来愈明显的通胀压力对房地产市场的影响不可忽略。投资渠道的缺乏将使得资金不断进入楼市并推高房价，特别是对相对保守的西安投资者来讲更是如此，这势必与政策的方向产生针对性矛盾。这两种力量的角力将在很大程度上决定2010年西安房地产市场的发展趋势和房价走势。西安市南关正街88号长安国际广场A座6083电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判西安楼市跃升的一年成交过千万，房价破50002009年必定成为西安房地产市场发展的历史性年度。本年度西安住宅成交历史性的突破1300万平米的大关，刚性需求的集中释放以及改善型需求的日益增多成为西安住宅成交突破历史的最大推力，这也将成为西安市场近几年内持续、螺旋式上升的动力。同时伴随着市场需求的旺盛，西安住宅价位首次突破5000元，但房价上涨过快将会对自住型需求产生一定的抑制作用，加上疯狂抢购造成市场过度透支未来需求潜力，不可避免的会对2010年市场产生不利影响，因此市场波动在所难免。西安市场区域格局改变2009年西安城市化进程伴随着城市中心北移、地铁2号线施工建设、曲江外扩、大明宫开发等四区两基地开发、以及城中村全面改造等带来的骨架外扩，处于历史高速发展阶段，推动了房地产市场的快速发展，并使得西安房地产市场各个区域的发展趋于均衡化。其中城北区和城东区从城市化中受益最大，并成为2009年西安市场发展最迅猛的区域，此外各个区域的整体房价水平也随之水涨船高。整体来看，09年各个区域供应不平衡的局面将在2010年得到极大改善，各个区域之间的供应量和成交量之间的差距将不断缩小，西安市场也将迎来区域均衡化发展的新阶段。市场趋势2010年将会是一个政策集中出台及执行的年度，也意味着房地产行业又将面临更多的限制。经历了2009年市场的非理性疯狂，西安楼市也会在政策调控下趋于平静，而考虑到相对落后并且保守的市场环境，2010年西安商品房市场成交将会在高位逐渐回落，而房价在经过短期内的快速上涨后，也会随着政策效应的发酵而不可避免的迎来波动。此外，热点区域飞速发展以及城中村全面改造带来的城市化进程加快，成为西安房地产市场长期发展的内生动力和利好，因此波动式上升将成为西安市场的常态。疯狂后不仅仅是波动式的盘升，还伴随着恐慌，这种恐慌来自行业政策趋紧的影响，也有来自通胀逐渐显现的压力。因此2010年西安住宅市场必将经历一个波动调整的过程，并在诸多长期利好因素的支撑下迎来良性健康发展西安市南关正街88号长安国际广场A座6084电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判上篇2009年西安房地产市场总结整体市场表现1、2009年土地供应环比增长512009年全国土地市场一片繁荣，在资金量无忧的情况下各企业纷纷加大土地储备进度，特别是具有国资背景的企业及上市企业。一线城市地王频出，造成拿地困难，众多企业战略转移，增大二三线城市土地储备。2、商品房成交量不断刷新月销售记录成交量不断创造西安房地产市场月度成交记录，主要由于房地产市场大环境较为平稳，市场目前维持着较好的运行局面。从需求角度来看，城市化进程、改善居住需求、家庭细分引起的需求、投资型需求在2009年形成强大的市场需求；从消费者心态来看，楼盘普涨，在买涨不买跌的惯性心态下“追涨”情节再现；从市场供应来看，今年以来众多楼盘集中入市，大量新入市楼盘旺销，推动了成交量的攀升。3、西安住宅单价突破5000元/从6月份开始，成交价格随着首次置业客户的逐步减少，改善型、投资型需求的加大，以曲江板块为代表的高端项目成交明显放量，快速提升已成为必然。在无外部环境影响的前提下，高端项目、特别是区域标杆项目的热销，无疑对周边楼盘的价格策略提供了参照，住宅整体销售价格突破了5000元/，西安房地产跨上了新的发展台阶。4、商办市场不温不火从西安房地产整体来看商业和办公市场发展缓慢，供应及成交所占比例极低，成交量所占比例不足10，依然处在市场起步阶段。商业主要以住宅底商为主，从下半年市场发展来看，通胀预期下导致投资商铺的客户需求猛增，但由于大多楼盘底商面积设置过大，与市场需求贴合度不高，未能演化为较好的市场表现。办公市场目前仍以高新和经开区为主，成交占全市成交80以上。西安市南关正街88号长安国际广场A座6085电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判第一章政策资讯一、政策法规1、温家宝签国务院令城市房地产税暂行条例废止（200911）国务院总理温家宝日前签署第546号国务院令，宣布1951年8月8日由原政务院公布的城市房地产税暂行条例自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。点评此次调整主要是因为内外资政策差异，造成税负不公，不符合国民待遇原则。2、刘明康严格实施二套房政策防房产金融风险（2009226）2009年02月26日中国银监会主席刘明康表示，中国银监会多年来在五方面措施，坚持持续风险监管和审慎风险监管。在国新办新闻发布会上称，严格实施二套房政策，积极防范房地产金融风险。3、温家宝二套房比照首次贷款购房优惠政策执行（200935）3月5日，温家宝在11届人代会的政府工作报告中提出，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。4、土地管理法修订年内审议，住宅70年或有偿续期（2009323）年内修订审议的土地管理法49条新规中首次提出，住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显。5、信贷十条出台，经济刺激升级（2009324）中国人民银行和银监会发布关于信贷结构调整的十条意见。各金融机构要优先保证手续齐全、符合项目开工和建设条件的中央投资项目所需配套信贷资金及时落实到位，并通过创新融资形式拓宽中央政府投资项目的配套资金融资渠道。西安市南关正街88号长安国际广场A座6086电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判6、国土部“区域限批”遏制违法占地（200941）国务院与国土资源部将强化土地督察制度的执法权力，并赋予其法律地位，即在基本完成修订的土地管理法中，单辟一章以法律的形式规定土地督察制度的职权，而在这其间，赋予其“区域限批土地转用”的权力。7、税收优惠政策个人转让普通住房可享零税负（200943）财政部、国家税务总局两部委日前出台的优惠政策包括从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税；在2009年内，个人将购买超过两年含两年的普通住房对外销售，免征营业税。8、国务院常务会议要求要稳定住房等大宗消费（2009413）会议强调，要坚定不移地贯彻执行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施应对危机的一揽子计划。会议提出保增长的八项重点工作，其中包括稳定住房、汽车等大宗消费。清理公共事业领域损害消费者权益的规定和收费。9、国土部发通知督促各地编制保障性住房用地计划（2009516）国土资源部近日已下发国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知。通知明确,争取用三年时间解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民的住房问题,同时扩大农村危房改造试点,分别完成260万户、80万户、80万户。10、商品房项目资本金比例首次下调15个百分点（2009527）为助推“保增长、扩内需、调结构”而实施的固定资产投资项目资本金比例调整结果27日公布，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从2004年的35调低至20，成为此次调整受惠最大的项目之一。点评普通商品住房本金下调到20将直接扩大房地产开发投资增长，是09年楼市回暖的重要政策支持因素之一。11、银监会全面收紧二套房贷，银行接通知严格执行（2009717）近期颁发的银监发200959号文件关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知中明确指出，要严格执行第二套房贷的相关政策不动摇。西安市南关正街88号长安国际广场A座6087电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判点评如果说今年之前的房地产政策基本是保增长，促发展，银监会的这次二套房贷收紧政策则暗示新一轮的房地产调整期的到来。12、国务院明确开发商闲置土地收费标准（2009930）日前，国务院发布了一则关于集约用地的通知，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20交纳土地闲置费。13、住房保障法已纳入全国人大常委会立法规划（20091029）全国人大财经委员会主任委员石秀诗二十八日透露，住房保障法已经纳入十一届全国人大常委会立法规划。人大常委会专题调研组建议国务院加快住房保障立法工作步伐，尽快制定住房保障的行政法规，使这项工作有法可依。14、国土部设限住宅用地出让面积（20091117）日前，国土部印发限制用地项目目录2006年本增补本和禁止用地项目目录2006年本增补本。对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市镇7万平方米。点评从政策内容来看，住宅项目面积趋小将成为规定化要求，对大型地产企业来讲并非利好，而对众多的中小地产企业来讲，单宗地块总价降低使得竞地机会将大大增多。尽管新规的实行将在很大程度上增加土地供应的数量，但仅对面积做出限制恐怕很难抑制地价上涨的趋势，毕竟这样意味着有资格竞地的企业大大增多。同时新规还存在执行上的很多不足之处，如如何界定大、中、小城市以及如何监督执行等方面并没有交代清楚。总体来看，新规将减缓大型地产企业疯狂囤地的势头，使得土地储备过于集中的现状得到改善，长期来看，有助于中低端项目的开发，从而对普通购房者来说是利好。结合西安土地市场的特点，新规恐怕难以施加影响，也难以改变目前土地市场的现状格局。作为二线城市的代表，西安土地市场也不例外，近期土地供应不断加大，平均亩单价也稳步上涨，但与一线城市不同的是，西安土地市场基本没有出现所谓的地王现象，究其原因，是由西安土地市场的特性决定的。西安市南关正街88号长安国际广场A座6088电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判15、二手房营业税征免时限回至5年（20091210）国务院总理温家宝日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过关于试行社会保险基金预算的意见。会议提出继续坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用，具体到房地产方面提出个人住房转让营业税征免时限由年恢复到年，其他住房消费政策继续实施。点评结合发改委明年增加中低价位和限价房市场供应的政策指向，房地产行业的政策基调定性为鼓励自住需求、打击投机需求，以抑制过快上涨的房价。短期来看，对炒房行为有一定的抑制作用，有利于房价过快企高。在各项政策中二套房贷、利率优惠和营业税减免这三项政策对于二手房市场的影响最为显著。营业税减免终止将使得5年内二手房的房源交易成本大幅上升，这将明显地抑制投资，炒作楼市将很难有利可图，而自住需求可以通过购买5年以上房源以及商品房释放需求。同时，营业税优惠政策退出可能引发的负面作用也不应忽视。因为二手房交易成本的增加很有可能会被转嫁给购房者，而且还有可能导致二手房房源减少，从而促使一手房市场供不应求的矛盾更加突出，不利于抑制高房价。但对西安市场来讲由于二手房市场在规模较小，因此影响并不大。16、五部委打击开发商囤地炒地，拿地首付不低于50（20091218）12月17日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。点评政策出台是结合国务院关于遏制部分城市房价过快上涨的势头的政策主旨。通知的实质就是全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。文件的出台，会挤出开发商手中的部分资金，进而促进开发商加快楼盘销售，回笼资金。其结果就是国务院会议上所提出的，增加普通商品房的供给。西安市南关正街88号长安国际广场A座6089电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判二、市政动态1、高新区350亿元建拓展区（200916）目前，高新区已完成开发配套面积35平方公里。从今年开始，高新区已经启动其拓展区开发建设，面积约为45平方公里。高新区计划用10年时间，投入350亿元，融资200亿元进行拓展区的开发建设。2、188亿打造纺织新城5年打造西安东部新城区（200916）1月6日，西安市灞桥区政府和国家开发银行陕西省分行借贷10亿元，用于纺织城核心区53平方公里的综合改造。3、陕西省计划安排重点项目319个总投资125万亿（2009113）陕西省今年建成投产项目、新开工项目与前期项目的数量和规模都要大幅度增加，力争固定资产投资突破6300亿元，增长30以上。安排省级重点项目和重大前期项目319个，估算总投资125万亿元，其中今年投资1110亿元。4、西安火车北站或年底竣工将成亚洲最大客运站（200923）据悉，站房的规模将由原216万平方米增加到331万平方米，车场由1场10站台18股道增加为3场18站台34股道。西安北站有望今年年底竣工。5、今年西安市政建设“北倾”项目总投资超20亿（2009224）24日举行的西安市政建设工作启动会上传出消息，今年81个市政建设维护项目投资超过20亿元。今年81个市政建设维护项目中，新建项目39个，其中为配合北客站和行政中心北迁，未央区项目较多。此外，由于今年是建国60周年，大批市政项目将于10月前完工。6、西郊要建占地500亩城市公园（200941）西安市决定在西郊地区建设一座占地约500亩的城市公园，公园的名称将公开征集。规划中的公园位于西安市西郊阿房宫遗址保护区东侧，西临西三环，北靠阿房一路，南接红光路。这是我市即将为全市人民建设的又一个集休闲、观赏为一体的森林式生态公园。西安市南关正街88号长安国际广场A座60810电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判7、西安市碑林区加快改造，今年将拆迁5个城中村（2009412）12日西洽会上，碑林区与投资企业签订了7个城中村改造项目，这7个城中村分别是永宁村、草场坡村、南关村、边家村、黄雁西村、旅馆村和鲁家村，项目总投资达到617亿元人民币。8、西安浐灞获市政府支持413亿建国家级生态区（2009420）20日上午，市政府常务会议审议并通过了西安浐灞生态区国家生态区建设规划，规划将分为两个阶段实施，总投资413亿元，分别从基础设施及环境建设体系、生态景观体系、生态产业体系、生态人居体系、生态文化体系及能力保障体系六个方面入手。9、北城建设投资将超2500亿，西安步入双核时代（2009621）21日，2009中国西安城市发展高层论坛在西安举行，西安副市长表示，在西安城市新中心所处的北部区域，在建或将要建设的各类工程总投资预计将超过2500亿元。10、关中天水经济区发展规划正式发布（2009625）25日，国务院新闻办公室举行关中天水经济区发展规划获批新闻发布会。规划期为2009年至2020年，定位是西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”。11、西安分区规划审议通过，细化9区建设用地（200976）7月6日召开的西安市政府常务会审议通过了西安市分区规划，它将为编制西安市的控制性详细规划提供技术支撑。12、西咸地铁计划2011年开工建设2013年开通运营（200986）随着关中天水经济区发展规划的颁布实施，旨在帮助两市市民便利出行、投资315亿元的西安地铁一号线咸阳段项目已经完成初步对接，计划将于2011年开工建设，2013年建成投入运营。13、西安团结水库工程竣工，西北将现最大观赏水景（2009814）团结水库环境综合治理工程主体工程日前竣工，有望于今年10月蓄水，整个水面将达850亩，超过兴庆湖，是曲江南湖面积的两倍，将成为西安市民又一个休闲胜地。西安市南关正街88号长安国际广场A座60811电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判14、西安明年将建10个公园，增绿化面积400万平米（2009920）西安明年将启动对大明宫遗址公园、世博园、木塔寺、阿房宫、清凉山、汉长安城郊野公园及航天基地中心3个公园、环城西苑三期工程10个公园建设。15、曲江新区要扩大一倍（20091027）日前，西安市委、市政府研究通过了曲江新区扩区发展规划。规划决定将曲江新区的面积从现在的2057平方公里，扩大到4097平方公里，面积增加一倍，新扩区域占用雁塔区的土地。16、2011年9月28日西安地铁通车（20091125）2011年9月28日，西安地铁二号线将通车试运行。24日，西安市地铁办召开300人参加的建设动员大会，确定未来两年的建设目标，并首次明确告知市民地铁通车时间。17、西安明年市级重点建设项目超300投资近5千亿（20091221）西安市常务会议上通过，明年重点建设项目安排情况进行了研究，初步安排重点建设项目超过300个，总投资将近5000亿元，其中当年计划投资730多亿元，项目个数和年投资计划分别比2009年有较大幅度增长。三、市场资讯1、小阳春2009年春节过后，西安楼市一改2008年的颓势实现了“开门红”，不少售楼部甚至出现了置业顾问应接不暇的场面。传统淡季的2月份打破常规房产销售“井喷”，接下来的三四月份西安楼市均呈现量价齐升的喜人局面，因为各种利好促进的市场回暖造成了西安楼市“小阳春”的出色表现。2、房价破五千随着2009年西安楼市全面复苏，成交量不断攀升，西安房价也一路看涨。8月份首次突破5000元大关，达5009元/M2，房价“破五”对西安楼市具有“分水岭”意义。9月成交均价甚至攀上6000元/M2的最高峰值，引发了业内人士对“后5000时代”西安房价的走势的大猜想。西安市南关正街88号长安国际广场A座60812电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判3、过千万2007年之前西安楼市成交面积一直徘徊在较低水平，在2009年却“一飞冲天”突破千万平米大关。2009年6月，西安市商品房销售量达到110万平米，为2007年11月以来首次突破百万平米关口。之后的七八月直到11月，西安商品房销量均在百万平米以上，2009年西安商品房销售面积已经逾千万。4、城改房2009年西安楼市的一大亮点就是城中村改造商品房集中大量上市，业内人士预测，此类楼盘供应量高达300万以上平方米，几乎与传统商品房项目成鼎立之势。此类房产因为其优越的地理位置和高性价比，受到了普通老百姓的追捧。但此类项目也因为证件不全而备受责难。5、上市2009年恒大地产香港主板成功上市，引燃了地产开发公司寻求上市的巨大热情。对西安本土地产企业来讲，天地源和新兴地产分别在上海证券交易所和美国纳斯达克主板上市，激励着西安房企不断冲击上市之路。2009年10月，西安紫薇地产借壳ST东碳上市的消息振奋业界，之后传来经发地产、华汉集团积极筹措上市的传言。6、外企扩张7月11日，随着上海绿地集团与西安浐灞生态区在上海签订入区合同，占地约4000亩、总投资约280亿元的绿地雁鸣湖生态城正式落户浐灞生态区。点评善于造城的上海绿地，凭借在西安高新区和经开区成功开发经验，大手笔进军浐灞，意味着这一区域将会迎来新的开发热，而浐河南段板块有望成为高尚住宅的代表区域。2009年9月18日，融侨集团成功获得大兴新区16平方公里的开发权，可开发土地面积约2400亩。大兴新区是西安市委市政府批准实施的西安首例成片旧城改造项目，是西安“十一五”重大项目和西安市“皇城复兴计划”的重要组成部分。点评大兴新区一直缺少有实力的品牌房企进入，此次成功签约，标志着融侨扎根古城，也标志着外埠地产已经在西安市场展开新一轮的扩张。西安市南关正街88号长安国际广场A座60813电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判7、恒大城“开盘必特价，特价必实惠”。2009年10月2日，连续六年荣登中国地产十强的地产黑马恒大地产集团，携其12年积淀的精品力作西安恒大城隆重亮相古城，上千名客户蜂拥抢购，开盘当日即创下5亿元的销售传奇。同时恒大城在国庆黄金周的八天假期内，共实现65亿的销售额，堪称西安楼市黄金周内最“黄金”的项目。8、金地湖城大镜由金地集团历时2年，大手笔投入120亿规划开发的环曲江池遗址公园豪宅项目金地湖城大镜正式亮相。11月29日“金地湖城大境”天域组团首批启封当天60余套叠加别墅就被抢购一空，佐证了其作为西安第一东方美墅的独特魅力。点评这是继金地曲江尚林苑、金地芙蓉世家之后，金地集团运营曲江的又一惊鸿巨作即将面世。金地西安公司董事长胡弘表示将致力于打造中国一线建筑作品，创西安前所未见的人居高度。9、优惠大限2009年10月份，市场上不断传来二套房贷利率优惠年底或取消的传闻，先是传出建设银行下发文件收紧二套房贷，后又传出交通银行对二套房的审核更为严厉，其他银行二套房首付四成、利率上浮10、七折利率区别对待的消息也纷至沓来。点评此消息一度引发了购房者的“恐慌性”购买，也促成了2009年四季度市场的疯狂成交和价位快速上涨，随着中央经济工作会议确定利率优惠政策的延续，市场恐慌心理得到极大缓解。西安市南关正街88号长安国际广场A座60814电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判第二章经济环境一、GDP2009年西安市经济继续保持稳步回升的运行态势，工业生产加快回升，固定资产投资快速增长，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，货币信贷趋于稳健，物价运行基本平稳，经济形势总体回升向好，但经济回升的基础还有待更加稳固。图21西安市GDP走势图18001600140012001000800600400200全国GDP西安GDP000数据来源CRIC2009年19月西安市实现国内生产总值（GDP）169385亿元，同比增长141，西安经济正进一步回暖。一季度西安GDP同比增长105，上半年增长133，前三季度增长141，各级政府出台的一揽子政策措施，取得了明显成效，西安经济呈现出了逐季回升的良好态势。二、工业增加值111月，全市规模以上工业企业实现增加值65054亿元，同比增长155，增幅比去年同期回落38个百分点，但比110月提高10个百分点，增幅逐月加快。其中，规模以上装备制造业实现增加值32732亿元，同比增长166，比110月提高18个百分点，高于全市规模以上工业11个百分点。西安市南关正街88号长安国际广场A座60815电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判图22西安市工业增加值同比走势图4035302520151050510工业增加值增幅工业增加值累计增幅1510月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月数据来源CRIC三、进出口11月，全市进出口总值665亿美元，同比增速由上月的下降109转为增长154，其中出口376亿美元，同比增长95，今年首次实现正增长；111月，全市进出口总值63967亿美元，同比增长17，其中出口2863亿美元，同比下降286。图23西安市进出口走势图8765432101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月进口（亿美元）出口（亿美元）数据来源CRIC西安市南关正街88号长安国际广场A座60816电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判四、固定资产投资111月，西安市固定资产投资237977亿元，同比增长340，比去年同期和110月分别回落09和20个百分点，其中，城镇固定资产投资215170亿元，增长351。国有经济投资90011亿元，增长504；非公有制经济投资119120亿元，增长273。图24西安市固定资产投资走势图4500400035003000250020001500全国西安1000数据来源CRIC五、社会零售总额图25西安市社会消费总额走势图30002500200015001000500全国西安0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月数据来源CRIC西安市南关正街88号长安国际广场A座60817电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判11月份，全市消费品市场持续活跃，实现社会消费品零售额12250亿元，同比增长203，比去年同期回落39个百分点，比上月回落05个百分点。111月，全市实现社会消费品零售总额124295亿元，同比增长194，扣除物价因素，实际增长204。六、CPI居民消费价格同比、环比双双上涨。11月份，居民消费价格由上月同比下降05转为上涨12，结束了持续10个月的下降态势；环比上涨05，涨幅比10月份扩大05个百分点。111月，居民消费价格同比下降06。工业品出厂价格同比降幅收窄，环比由涨变跌。11月份，工业品出厂价格同比下降16，降幅较上月收窄02个百分点；环比由上月的上涨01变为微跌01。111月，工业品出厂价格同比下降03。图26西安市CPI走势图1200全国西安1000800600400200000200400数据来源CRIC西安市南关正街88号长安国际广场A座60818电话029876514181月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判第三章房地产投资一、开发投资额1、房地产投资增长走势今年以来，西安市房地产市场迅速回暖，开发投资稳步增长。2009年111月，西安市房地产投资累积达62523亿元，同比增长302，占到同期全社会固定资产投资总额的2628。总体来看，西安市09年房地产投资累积增幅略低于08年，但仍保持较高幅度的增长。其中110月份商业营业用房投资4916亿元，同比增长280；别墅、高档公寓完成投资1576亿元，同比增长215。图31西安市房地产投资走势图5045403530252015105固定资产投资累计增幅房地产开发投资同比增幅0数据来源CRIC2、房地产项目资金到位比例2009年西安房地产项目资金主要来源于银行贷款、自筹资金、定金及预付款和个人按揭，截至目前同比08年增幅分别为877、480、1118和1130。自筹资金成为本年度西安开发企业资金的主要来源，由于西安中小地产企业占据多数比例，获取银行贷款难度较大，因此来自银行的资金比例相对较低。西安市南关正街88号长安国际广场A座60819电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判图32西安市2009年房地产资金比例图个人按揭自筹资金占到本年银行贷款1018度西安房地产项目定金及预付资金的50，其次款22是定金及预付款。自筹资金值得注意的是，个50人按揭资金所占的比例最小。数据来源CRIC二、房地产建设指标1、西安市2009年住房建设规划2009年西安市各类住房建设目标约为1050万平方米，为保障实现目标，满足市场需求，西安市2009年共安排各类住房建设项目137个，计划开工面积约1505万平方米，其中商品住房户型面积小于90平方米的中小户型占总面积的70。（1）住房建设分类指标图33分类住房建设比例图城改项目棚户区项目普通商品房占据绝14廉租房20对比例，达到总量单位建房8的66，其次是城中村改造项目占到普通商品房66总量的14，其他经济适用房类住房建设的比例10相对较低。数据来源CRIC西安市南关正街88号长安国际广场A座60820电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判（2）住房建设规划区域分布图34分区域住房建设比例图城东其他区域城南区住房建设所2020占的比例最高，达到总量的25，其高新9次是城北区和城东城南25区。此外西安周边辖区所占的比例也城北21相对较高。城西5数据来源CRIC2、西安市2009年住房开发分析111月，西安全市商品房施工面积501606万平方米，同比增长525；商品房竣工面积30871万平方米，增长783；商品房销售面积为103027万平方米，同比增长713，仍保持高速增长。（1）开发量及竣工量走势数据来源CRIC西安市南关正街88号长安国际广场A座60821电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判（2）保障房建设经济适用房2009年截止11月底，全市经济适用住房新开工面积累计已达20492万平方米，新竣工面积累计达15786万平方米，全年完成投资3409亿元，分别完成全年目标的113、105和162；提前超额完成了全年经济适用住房建设的工作目标任务。廉租房建成廉租住房项目2个，完成实物配租项目1个，待配租项目1个；在建项目14个。110月，廉租住房项目工程建设投资413亿元，新开工面积5355万平方米，实物配租面积14万平方米。城中村改造项目110月，我市城中村有形改造方面已完成25个村的整村拆除工作，拆除面积43258万平方米；城中村安置楼35个续建项目进展良好，其中安置房竣工面积3081万平方米，累计开工面积20222万平方米；共完成投资4618亿元。无形改造方面共完成16个村的农转居、19个村的经济体制改革、13个村的撤村建社区工作。棚户区改造项目棚户区改造项目进展顺利。110月，棚户区改造完成投资4704亿元，其中拆迁完成投资881亿元，安置楼建设完成投资3823亿元。共完成各类房屋拆除面积11326万平方米，在建面积341万平方米，竣工面积2182万平方米。西安市南关正街88号长安国际广场A座60822电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判第四章土地市场一、土地供应分析土地市场回暖，政府加大土地供应，2009年土地供应环比增长512009年西安房地产市场从3月份开始回暖，且一路高涨，与此同时政府抓住房地产快速回暖时机，加大土地供应。据CRIC统计2009年限招拍挂市场土地供应量为553万同比2008年增长51。其中住宅类土地供应385万，同比2008年增长83，从土地供应面积来看未来12年内西安房地产市场特别是住宅市场供应充足，不会出现一线城市供不应求局面。图412009年西安土地市场供应情况600000009年08年400000020000000单位住宅商业办公综合工业其他合计数据来源CRIC1、区域分布图422009年西安土地区域分布图50单位宗403020100城东区城西区城南区城北区高新区城内区长安区数据来源CRIC西安市南关正街88号长安国际广场A座60823电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判从土地供应区域来看，城东区、城南区供应量较大，特别是浐灞板块、曲江两大热点板块，土地集中放量，未来几年内这两大区域依然是西安房地产热点区域，整体竞争较为激烈。2、容积率容积率在2435之间的地块面积占到了土地放量的41，可见小高层和高层的建筑形态是2010年新入市项目的趋势；容积率在40以上的地块占到了15，高容积率的土地出让呈现增长趋势。容积率16以下的低容积率地块出让面积占21，但大多数为工业性质用地，其中住宅用地本年度只挂牌三宗，未来低密度产品市场竞争较小，较为容易实现高溢价。图432009年西安挂牌土地容积率分析图40以上16以下3540151624211211243541数据来源CRIC二、土地成交特征分析2009年西安土地市场平稳上升，企业拿地成本增加2009年全国土地市场一片繁荣，在国退民进市场背景下一线城市地王频出，造成拿地困难，众多企业战略转移，增大二三线城市土地储备。在这样的大环境下，作为市场条件较为优越的西安同样吸引了众多开发企业青睐，万科、金地、龙湖、绿地、中建、中海等一线品牌企业加大在西安的土地储备。2009年土地招拍挂渠道全市成交6714亩，同比08年增长747；楼面地价为814元/平方米，同比上涨109；亩单价161万/亩，同比增长49。西安目前土地市场并不规范，除了招拍挂渠道外，一些企业选择协议出让、企业并购等渠道获取。预计非官方招拍挂渠道的成交量高达4800亩，占土地成交份额将近42。西安市南关正街88号长安国际广场A座60824电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判表412009年西安土地成交情况年份宗数面积（亩）规划建面（）成交总价（万元）楼面地价平均容（元/）积率2009122671413294804108264181429720086438438048530590883734206数据来源CRIC1、各区域成交分析图442009年各区域成交土地面积与楼板地价分析50000002500单位450000020434000000200035000003000000128815002500000919200000076510001500000387100000050059548550000000城东城南城西城北城内高新长安成交面积（）规划建筑面积（）楼面地价元/数据来源CRIC城南区2009年的土地成交面积跃居全市第一位，成交土地面积为1456万，规划建筑面积达到了4299，其中曲江板块依然是城南的重点区域，成交地块为25宗，成交面积占城南总成交的84。城南区楼面地价为1288元/，仅次于城内；城东区由于浐灞板块土地集中成交，成交面积位居第二位，成交面积为1203万，规划面积为3047万，楼面地价为765元/；城北区土地成交量较去年有较大提升，但城北区土地涉及过多的拆迁，外来企业考虑到运作难度，不得不放弃城北。2009年全年城北区招拍挂市场土地成交面积为507万，规划面积为1909位居全市第三；高新区土地成交主要集中在高新新区板块，由于可供开发土地有限，高新西扩成为必然。西安市南关正街88号长安国际广场A座60825电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判2、各区域成交地价分析图452009年西安分区域成交土地单价30024723925020015314213115012183100500城东城西城南城北高新城内长安亩单价单位万/亩数据来源CRIC尽管没出现地王，西安的地价却保持稳定上涨的趋势，但各个区域之间的低价差距不断拉大。2009年除了长安区外，西安其他所有区域的平均地价都超过100万元/亩，其中城南区和城内区平均地价更是接近250万元/亩，特别是城南区地价已经超过土地季度稀缺的城内区，成为西安市场平均地价最高的区域。这种地价相对稳定上涨的态势也在很大程度上决定了西安房价上涨的幅度。预计2010年城东区和高新区地价将保持稳定，而城南区随着曲江外扩，作为中高端项目集中区域势必会抬高地价；城北区在大明宫效应的持续热炒下，整体地价也将快速上升。3、成交地块容积率分析图462009年西安成交土地容积率分析图40以上16以下35401624152177243550数据来源CRIC西安市南关正街88号长安国际广场A座60826电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判通过成交土地容积率来看，2435之间的地块面积占到了土地放量的50，2010年入市项目将以高层、小高层为主；容积率在40以上的地块占到了15，高容积率的土地呈现增长趋势；容积率16以下的低容积率地块出让面积占21，但大多数为工业性质用地，其中住宅用地仅有两宗，都处于区间区域，未来低密度产品竞争较小。高层大宅将逐渐替代低密度产品，高层高端产品将会逐渐得到消费者认可。4、典型成交地块分析总占地最大地块规划路以东，凤城十路以南，明光路以西，凤城九路以北地块，占地面积313亩，成交总价为501亿元，亩单价为160万元/亩，容积率34，楼板价707元/，受让企业为西安曲江大明宫置业有限公司。亩单价最高地块曲江新区慈恩西路东侧地块，占地面积125亩，亩单价为639万元/亩，用地性质为商业，楼板价5387元/，受让企业为西安曲江大唐不夜城文化商业有限公司。住宅用地楼板价最高地块芙蓉南路北侧，北池头一路东侧，北池头二路西侧地块，占地127亩，楼板价4200元/，住宅用地，容积率10，受让企业为西安华侨城投资有限公司。（5）拿地企业分析招拍挂土地中绝大多数为中小地块，拿地企业除中海、华侨城外基本以本地企业为主，外地企业拿地量不足12。更多的外来企业多数通过企业并购、协议出让、城中村改造等方式获取土地资源。本年度招拍挂土地中拿地最多的企业为具有政府背景的西安曲江大明宫投资集团，共拿地6795亩。西安市南关正街88号长安国际广场A座60827电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判第五章整体市场分析一、商品房市场1、商品房供求分析图512009年商品房供求关系分析图350109300825076200515043100250100091092093094095096097098099091009110912供应量万成交量万供求比数据来源CRIC2009年商品房供应量达1031万，成交量达1411万，房地产市场受大环境的影响，需求开始井喷，虽然很多项目提前入市，市场仍然表现为供不应求的局面。总体来看2009年市场供应和需求均保持稳定的上升趋势，今年以来的供求关系与往年的供大于求的局面形成了较大的反差，成交火爆消化掉了大量存量。2、商品房成交量价分析（1）20022009年成交量走势分析图52历年商品房成交量价分析图1500000060005000100000004000300050000002000100000商品房销售面积商品房均价（元/）数据来源CRIC西安市南关正街88号长安国际广场A座60828电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判从近年来的成交量走势来看，20022006年，西安的商品房市场处于稳步上升阶段；2007年，商品房市场出现井喷，成交量出现了大幅上涨；2008年，由于全球金融危机的影响，全国房地产市场受到较大影响，西安市场同样出现成交量大幅萎缩；2009年在各方利好因素的综合作用下，房地产成交市场开始出现了火爆的局面，成交量突破1300万。（2）分月成交量分析图532009年商品房成交量走势分析图3506000成交量（）成交价（元/）30055002502005000150100450050040001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源CRIC从全年成交量来看，除个别月份出现小幅下滑以外，基本保持稳定增长态势，并且从3月份起，每月成交均在百万平米左右，持续高位运行，并在12月分达到280万创下西安房地产市场新高。成交均价上半年平稳快速增长，8月份随着改善型大量入市均价有明显大幅上涨，12月伴随大量集中签约的出现，整体均价出现了明显下滑。（3）分物业供应量分析图54分物业供应分析图商业办公38住宅89数据来源CRIC西安市南关正街88号长安国际广场A座60829电话02987651418西安房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判从分物业成交来看，住宅供应量占到了整体供应量的89，商业供应量占到了整体供应量的8，办共供应量占到了整个供应量的3，住宅依然是支撑西安房地产快速的发展的主要动力，商办市场整体较为低迷，尚处发展期。（4）分物业成交量分析图552009年商品房分物业成交量比例图商业办公43住宅93数据来源CRIC分物业来看，住宅成交量占到了整体成交量的93，商业占到了整体成交量的