杭州未开楼盘营销策划方案

杭州未开楼盘营销策划方案篇一房地产楼盘营销策划书精品和达东东城FREEFLY组员李莉31闫旭43王月44韩琦46目录前言3第一部分市场分析3一、宏观经济环境分析3宏观政策3二、环境分析结论4（一）宏观环境分析总结5（二）市区竞争分析错误未定义书签。（三）杭州房地产市场未来预测4三、竞争者分析4（一）区域内竞争者分析4（二）市区竞争者分析4第二部分项目分析6SWOT分析6第三部分客户分析10“东东城”STP战略10（一）细分市场10（二）目标市场11（三）产品及市场定位11第四部分营销推广12具体营销方案推广14第一季筹备期时尚生活，绝不平凡14（一）营销周期14（二）营销理念14（三）广告策略14第二季导入期最美东东城（品牌导入期）15（一）营销周期15（二）营销理念15（三）广告策略15第三季热销期“我就要我的东东FREEZONE”16（一）营销周期16（二）营销理念17（三）广告策略17第四季持续期领舞都市新贵享受和谐东东17（一）营销周期17（二）营销理念18（三）广告策略18第五季结案期服务让您更信任18（一）营销周期18（二）营销理念19（三）广告策略19结语19附录和达东东城户型图错误未定义书签。前言以下我们本次策划的几个重点1、对中国整个房地产宏观市场环境的分析2、对杭州以及下沙房地产市场的分析3、对和达东东城项目的深度剖析4、对和达东东城目标客户的定位分析5、对和达东东城项目策划五季的具体营销策略第一部分市场分析一、宏观经济环境分析（一）宏观政策1、国家限购令一户一房“限购令”明确规定的房价公示三个月内不得调高，对目前楼市价格的变化产生重要影响。随着岁末年尾的到来，开发商资金回笼压力显现。而限购令出台无疑加大开发商加大了这方面压力。开发商对于原产品虽不作降价处理，但为了应对这一形势，推出中小户型房源，将价格下调在一定范围不失为“明智之举”。“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。2、浙江省地方政策杭版限购令本市包含萧山余杭新政认房不认贷新政认房不认贷，实际拥有几套，就算几套房，临安、富阳市民在杭买房，算外地人购房。杭州市国土局杭州10保障房用地细则将出台杭州市国土资源局土地利用处处长沈波近日在接受记者采访时表示杭州以前的保障房用地都是单独供应，但自今年起，将增加一种“10配建”供应方式，因为“10配建”是个全新的举措，需要各方统筹考虑，具体的操作细则还在研究和论证过程中。今年杭州将推3600套公租房新建设60万平方米3月10日，杭州市房管（房改）系统召开了年度工作会议。会议在总结去年工作的基础上，对2011年的住房保障工作进行了部署。会议明确公共租赁房将是今后保障房体系建设的重点。根据计划，今年将推出3600套公共租赁房，其中区级房源（两项公寓）3000套，市级房源600套。另外，今年计划新开工建设公共租赁房60万平方米，其中市级已落实建设用地的新建项目共2369万平方米。二、环境分析结论（一）宏观环境分析总结1、杭州市地处我国东南沿海，自然环境和区位条件优越，为杭州市的经济建设与发展提供了良好的条件。2、杭州房产政策的颁布，在一定程度上有利于商业性土地的开发，进而促进商业性用房的投资发展。3、从对杭州市人口数量统计中可以看出，杭州市的人口数量在稳定增长，这说明杭州会在未来一定时间内拥有一个较稳定的购房需求。4、从杭州居民生活水平和住房量上升情况看，杭城居民的购房水平将稳步提升。（二）杭州房地产市场分析杭州的房地产市场特征可归结为以下几点1房地产开发投资持续增长，但增幅放缓。2住宅市场持续快速发展，近年新增供应量有所减少，但在建住宅量较大。3住宅价格多年来持续上涨，2009年间涨幅过大，2011年开始杭城住房成交均价有所回落。4刚性需求较大，对政策理解力强，市场的调整回复期较短，利好因素对市场成交的促进比较明显。5本土开发企业进入变革期，多种开发模式涌现，行业洗牌加剧。（三）杭州房地产市场未来预测篇二绿城集团杭州玫瑰园二期营销策划方案GT/QR0203玫瑰园二期别墅营销策划书目录一、项目概况1、开发背景2、地理位置3、主要经济技术指标二、产品分析（一）地块品质1、地块品质综述2、区域配套设施（二）产品特征三、市场调查和分析（一）杭城别墅类产品开发的回顾与展望（二）竞争楼盘调研分析（三）目标市场（四）目标市场消费特征分析四、营销策略（一）总体策略（二）楼盘形象塑造（三）楼盘宣传主标语五、广告计划（一）广告原则（二）广告对象（三）诉求重点（四）媒体选择（五）其他传播方式六、销售执行玫瑰园二期别墅营销策划书前言本营销策划书通过对玫瑰园二期别墅的地块品质分析、产品特性分析、市场背景分析、目标客源需求特征调查和分析，进行项目的目标客源定位、产品定位、广告定位、价格定位，制定项目的营销策略、广告策略与计划等，为项目公司和广告设计方进行市场推广和广告设计提供参考和依据。一、项目概况1、开发背景绿城房产公司经过四年的不懈努力，在杭州之江国家旅游度假区内将九溪玫瑰园（一期）建设成为国内一流的别墅住宅区。九溪玫瑰园（一期）于“自然中见人工”，凭其绝佳的山林生态别墅特色和开发者“以人为本”、追求建筑与自然、人与自然相和谐的成熟开发理念，得到了众多专家和广大市民的认同精美的建筑造型更是为市场所追宠。如今，九溪玫瑰园已成为品牌别墅的代名词，在国内享有很高的知名度，创出了品牌效应，并取得十分可观的社会效益和经济效益。九溪玫瑰园首期的开发成功，不仅创出国内一流山林生态别墅的品牌，同时也为杭州别墅的开发起到了样板作用，给杭州别墅市场注入了一支兴奋剂。随着房产市场的持续升温，买房市场呈现多种形式的需求，这给开发市郊高档别墅带来了契机。为满足市场对高档别墅的需求，我公司将于2001年推出九溪玫瑰园二期的开发和销售。九溪玫瑰园二期的开发将承传一期的开发理念，本着真诚、善意、精致、完美的质量方针，尊重自然，崇尚人与自然、人与建筑的美妙对话。根据不同地形不同景观强调个性化设计，使玫瑰园二期成为国内别墅中的极品，展现又一精致的居住风景。2、地理位置玫瑰园二期用地位于之江国家旅游度假区内距市中心最近的地块，紧邻著名的西湖旅游风景区，距西湖也仅6公里。该地块与玫瑰园一期只相隔一条五云西路，建成后二个别墅区将遥相呼应。二期用地东西长米，南北宽米，内有四条长短不一的冲沟，地形起伏有致。3、主要经济技术指标九溪玫瑰园二期园区总占地约302亩。其中度假村约合120亩，别墅住宅区约合182亩。园区总共将建造别墅104幢，别墅建筑面积约34980平方米，度假村具体面积待定。别墅区的容积率不大于035，绿化率为在55以上，建筑密度为156，建筑高度以二层为主。二、产品分析（一）地块品质1、地块品质综述特点（1）位置优越、环境秀美。玫瑰园二期地块位处西湖南线风景区，市区边缘，面眺钱江，背枕五云，相依九溪烟树，旁接云栖竹径，遥聆悠远的六和钟声，自然环境得天独厚。（2）地形地貌丰富。从地形上看，玫瑰园二期与一期相似，地势北高南低。园区内地块被四条长短不一的冲沟分割，东南、西南两面由冲沟延展出两处低平地带，形成天然的错落有致的空间层次差异。地块内植被品种繁多，参天古树青翠葱绿，高低杂树茂密多姿，空气质素一流，是营造现代高档住宅园区的绝佳地块。（3）交通便捷。玫瑰园二期地块离杭州市绕城公路仅五分钟，紧邻320国道，通过320国道上高速公路可直达沪杭甬及全国各大城市，区间交通主要依赖于之江大道，来往公交旅游车辆有308、514、K599。离萧山国际机场、杭州火车站均不到一小时车程。2、区域配套设施区域配套设施主要分基础配套设施和生活配套设施两类。玫瑰园二期的基础配套设施和生活配套设施，例如会馆、泳池、网球场等可以靠二期的度假村给予解决，其他的生活配套在度假区尚未成熟之前，还得依赖于10公里外的杭州市区。这对拥有私家车的别墅区住户来说问题不大，但对居家生活还是会带来不便。这里须注意的一个问题是，区域配套设施的短缺并不意味着玫瑰园二期物业只能是休闲式而不是居家式，15分钟的车程就能让住户享受到同样的城市配套，也就是说只要有车，住在玫瑰园二期和住在市区完全一样。在汽车时代即将来临的现在，没有必篇三万科房地产营销策划书万科进入北大学城市场营销策划书策划人徐超2013年4月25日前言2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。目录第1部分概要提示1第2部分环境分析121市场分析1211杭州房地产市场分析122房地产发展状况123土地出让情况224丁桥区域房地产市场分析2241区域城市规划2242房地产开发现状3243竞争项目分析325市场走势研判4第3部分机会分析531杭州房地产客户分析532杭州市住宅需求特征分析833丁桥区域客户特点分析934目标客户群定位11341目标客群特征11342选购产品的动机12343购买行为特征12第4部分产品分析1341地块现状分析13411地块环境调研13412地块周边环境调查13413地块交通条件调查14414周边市政配套设施调查1442SWOT分析1543产品定位16第5部分战略及行动方案1751定价原则1752定价建议1753价格调整方案18531开发成本核算18532价格定位20第6部分营销策略2261推广主策略22611平面广告形式22612多维广告形式2262媒体组合建议23621媒体投放目标23622媒体投放原则23623媒体选择2363营销活动策略24631活动设想24632活动预期达到的效果25第7部分营销成本2671总体预算2672预算分布28第8部分行动方案控制2981项目规模及开发进度29811销售策略29第9部分结束语33第1部分概要提示三盛颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造园林深处有人家的温馨氛围，打造都市素质人居。第2部分环境分析21市场分析211杭州房地产市场分析2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，