xx房地产开发估算分析报告项目开发可行性分析报告

XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作1XXXXXX项目开发估算分析报告项目名称XXXXXX项目总造价4602599万元楼面造价598051元/土地面积30710（折合46065亩）建筑面积76959建筑密度25容积率165绿化率30建设单位XXXXX房地产开发有限公司项目负责人编制单位XXXXX咨询有限公司编制负责人编制审核人编制人HMILMN编制日期2010年7月XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作2前言一、项目情况1、总用地面积256781平方米（出让地块面积以土地出让合同为准）。2、总建筑面积266570平方米，其中，排屋建筑面积25500平方米，高层住宅建筑面积174120平方米，双联别墅建筑面积32450平方米，单户别墅建筑面积36500平方米，物业用房建筑面积1000平方米，商业用房建筑面积7000平方米配置。3、建筑密度243。4、绿地率30。5、容积率16、用地性质商业、住宅用地。二、编制说明1、部分项目造价为概算数据；2、XXXXXX地块规划设计条件（初稿）规条；3、浙江省及丽水市现有法律法规；4、类似工程经济技术指标。XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作3目录前言XXXXXX项目总成本费用表XXXXXX项目成本计算表XXXXXX项目销售成本计算表XXXXXX项目销售收入表XXXXXX项目销售收入与经营税及附加表XXXXXX项目投资总计划表XXXXXX项目投资计划表XXXXXX项目销售投资计划表XXXXXX项目分期投资计划表XXXXXX项目投资分类表XXXXXX项目资金筹措计划表XXXXXX项目借（贷）款明细表XXXXXX项目还款付息表XXXXXX项目损益表XXXXXX项目全投资现金流量表XXXXXX项目资本金现金流量表XXXXXX项目资本来源与应用表XXXXXX项目资产负债表XXXXXX项目损益表（投资分类）XXXXXX项目土地拍卖多方案经济分析表XXXXXX项目利润临界点盈亏平衡分析表XXXXXX项目敏感性分析表XXXXXX项目概率分布情况表XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作4XXXXXX开发估算分析报告总成本费用表编码工程项目（费用）名称造价或费用万元楼面造价元/M2百分比计算公式或说明1开发建设成本费用4494534584017976611一、土地费用2550500331410554212前期工程费用56935739812413三、基础设施建设费000014四、建筑安装工程费000015五、公共配套设施建设费1222879158900265716六、开发间接费000017七、管理费用30000389806618八、销售费用30000389806619九、开发期税费28160036591612110十、其它费用及不可预见费300003898066111十一、利息（注利息应在借贷款明细表输入计算）0000112利息292621380236362经营资金00003运营费用00004修理费用00005经营税金及附加00006其它经营成本费用00007土地增值税108053140402358项目总投资460258759805710081开发产品成本4494534584017976682固定资产投资000083经营成本费用10805314040235XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作5XXXXXX开发估算分析报告开发建设成本费用计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元/M2百分比计算公式或说明1一、土地费用项10025505003314105542项10025505000000255050033141055422前期工程费用项569357398124三通一平平方米307100020006142798014规费平方米769590066005079366001113三、基础设施建设费000000004四、建筑安装工程费000000005五、公共配套设施建设费122287915890026570000ZJF直接费3830313497708832312345共5项的和房屋开发成本平方米7695900158900122287915890026576六、开发间接费000000007七、管理费用300003898066管理费用设计费、监理费、保险金项1003000000003000038980668八、销售费用300003898066销售费用、建设单位管理费项1003000000003000038980669九、开发期税费28160036591612营业税及附加项10028160000002816003659161210十、其它费用及不可预见费300003898066不可预见费项10030000000030000389806611十一、利息（注利息应在借贷款明细表输入计算）0000XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作60000JJF间接费3716004828580867891011共6项的和0000ZZJ开发建设成本4201913545994913直接费间接费0000XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作7XXXXXX开发估算分析报告销售成本费用计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元/M2百分比计算公式或说明1住宅销售0000合计0000汇总1经营资金0000汇总2运营费用0000汇总3修理费用0000汇总4经营税金及附加0000汇总5其它销售成本费用0000XXXXXX开发估算分析报告租赁成本费用计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元/M2百分比计算公式或说明1商业租赁0000合计0000汇总1经营资金0000汇总2运营费用0000汇总3修理费用0000汇总4经营税金及附加0000汇总5其它租赁成本费用0000XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作8XXXXXX开发估算分析报告销售收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积M2可售面积M2项目套数可售套数销售收入万元销售模式备注底层柴间元/40001320132052800按建筑面积物业用房合计4854710小高层元/850017600176001496000按建筑面积高层元/850032654326542775590按建筑面积地下车位元/21242496824968530320按建筑面积XXXXXX开发估算分析报告租赁收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积M2可租面积M2项目套数可租套数租赁收入万元租赁模式备注合计XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作9XXXXXX开发估算分析报告销售收入与经营税金及附加表共1表第1表序号项目名称合计万元第1年第2年第3年XXXXXX开发估算分析报告租赁收入与经营税金及附加表共1表第1表序号项目名称合计万元第1年第2年第3年XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作10XXXXXX开发估算分析报告投资总计划表共1表第1表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元第1年第2年第3年1开发建设成本费用4494534449453414506381500638154325811一、土地费用2550500255050085016785016785016712前期工程费用569355693518978189781897813三、基础设施建设费14四、建筑安装工程费15五、公共配套设施建设费1222879122287940762640762640762616六、开发间接费17七、管理费用300003000010000100001000018八、销售费用300003000010000100001000019九、开发期税费281600281600938679386793867110十、其它费用及不可预见费3000030000100001000010000111十一、利息（注利息应在借贷款明细表输入计算）112利息292621292621500001000001426212经营资金3运营费用4修理费用5经营税金及附加6其它经营成本费用7土地增值税1080531080533601836018360188项目总投资4602587460258714866551536655157927681开发产品成本4494534449453414506381500638154325882固定资产投资83经营成本费用108053108053360183601836018XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作11XXXXXX开发估算分析报告开发建设投资计划表共1表第1表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元第1年第2年第3年1一、土地费用25505002550500850167850167850167255050025505008501678501678501672前期工程费用5693556935189781897818978三通一平61426142204720472047规费50793507931693116931169313三、基础设施建设费4四、建筑安装工程费5五、公共配套设施建设费12228791222879407626407626407626ZJF直接费38303133830313127677112767711276771房屋开发成本122287912228794076264076264076266六、开发间接费7七、管理费用3000030000100001000010000管理费用设计费、监理费、保险金30000300001000010000100008八、销售费用3000030000100001000010000销售费用、建设单位管理费30000300001000010000100009九、开发期税费281600281600938679386793867营业税及附加28160028160093867938679386710十、其它费用及不可预见费3000030000100001000010000不可预见费300003000010000100001000011十一、利息（注利息应在借贷款明细表输入计算）JJF间接费371600371600123867123867123867ZZJ开发建设成本42019134201913140063814006381400638XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作12XXXXXX开发估算分析报告销售投资计划表共1表第1表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元第1年第2年第3年1住宅销售合计汇总1经营资金汇总2运营费用汇总3修理费用汇总4经营税金及附加汇总5其它销售成本费用XXXXXX开发估算分析报告租赁投资计划表共1表第1表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元第1年第2年第3年1商业租赁合计汇总1经营资金汇总2运营费用汇总3修理费用汇总4经营税金及附加汇总5其它租赁成本费用XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作13XXXXXX开发估算分析报告分期投资计划表共1表第1表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元第1期第2期1开发建设成本费用449453444945341450638304389611一、土地费用25505002550500850167170033312前期工程费用5693556935189783795713三、基础设施建设费14四、建筑安装工程费15五、公共配套设施建设费1222879122287940762681525216六、开发间接费17七、管理费用3000030000100002000018八、销售费用3000030000100002000019九、开发期税费28160028160093867187733110十、其它费用及不可预见费30000300001000020000111十一、利息（注利息应在借贷款明细表输入计算）112利息292621292621500002426212经营资金3运营费用4修理费用5经营税金及附加6其它经营成本费用7土地增值税10805310805336018720358项目总投资460258746025871486655311593281开发产品成本449453444945341450638304389682固定资产投资83经营成本费用1080531080533601872035XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作14XXXXXX开发估算分析报告投资分类表共7表第1表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元普通住宅高档住宅别墅商场购物中心1开发建设成本费用449453444945341907048102786911一、土地费用25505002550500108218758328212前期工程费用5693556935241581302113三、基础设施建设费14四、建筑安装工程费15五、公共配套设施建设费1222879122287951887227966416六、开发间接费17七、管理费用300003000012729686118八、销售费用300003000012729686119九、开发期税费28160028160011948464400110十、其它费用及不可预见费3000030000127296861111十一、利息（注利息应在借贷款明细表输入计算）112利息292621292621124160669202经营资金3运营费用4修理费用5经营税金及附加6其它经营成本费用7土地增值税10805310805345847247118项目总投资460258746025871952895105258081开发产品成本449453444945341907048102786982固定资产投资83经营成本费用1080531080534584724711XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作15XXXXXX开发估算分析报告投资分类表共7表第2表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元商业店铺超级市场批发市场普通写字楼高级写字楼1开发建设成本费用449453444945342172577090145817311一、土地费用25505002550500123284374682746512前期工程费用56935569352759771847213三、基础设施建设费14四、建筑安装工程费15五、公共配套设施建设费1222879122287959112097539674216六、开发间接费17七、管理费用3000030000145515973318八、销售费用3000030000145515973319九、开发期税费2816002816001361483091360110十、其它费用及不可预见费30000300001455159733111十一、利息（注利息应在借贷款明细表输入计算）112利息29262129262114145019949362经营资金3运营费用4修理费用5经营税金及附加6其它经营成本费用7土地增值税1080531080535221853350568项目总投资460258746025872224878944149322981开发产品成本449453444945342172577090145817382固定资产投资83经营成本费用108053108053522185335056XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作16XXXXXX开发估算分析报告投资分类表共7表第3表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元饭店酒店宾馆度假村旅店1开发建设成本费用44945344494534262811一、土地费用25505002550500149112前期工程费用569355693503313三、基础设施建设费14四、建筑安装工程费15五、公共配套设施建设费1222879122287971516六、开发间接费17七、管理费用300003000001818八、销售费用300003000001819九、开发期税费281600281600165110十、其它费用及不可预见费3000030000018111十一、利息（注利息应在借贷款明细表输入计算）112利息2926212926211712经营资金3运营费用4修理费用5经营税金及附加6其它经营成本费用7土地增值税1080531080530638项目总投资46025874602587269181开发产品成本44945344494534262882固定资产投资83经营成本费用108053108053063XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作17XXXXXX开发估算分析报告投资分类表共7表第4表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元招待所酒楼美食城餐馆快餐店1开发建设成本费用4494534449453411一、土地费用2550500255050012前期工程费用569355693513三、基础设施建设费14四、建筑安装工程费15五、公共配套设施建设费1222879122287916六、开发间接费17七、管理费用300003000018八、销售费用300003000019九、开发期税费281600281600110十、其它费用及不可预见费3000030000111十一、利息（注利息应在借贷款明细表输入计算）112利息2926212926212经营资金3运营费用4修理费用5经营税金及附加6其它经营成本费用7土地增值税1080531080538项目总投资4602587460258781开发产品成本4494534449453482固定资产投资83经营成本费用108053108053XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作18XXXXXX开发估算分析报告投资分类表共7表第5表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元游乐场娱乐城康乐中心俱乐部影剧院1开发建设成本费用4494534449453411一、土地费用2550500255050012前期工程费用569355693513三、基础设施建设费14四、建筑安装工程费15五、公共配套设施建设费1222879122287916六、开发间接费17七、管理费用300003000018八、销售费用300003000019九、开发期税费281600281600110十、其它费用及不可预见费3000030000111十一、利息（注利息应在借贷款明细表输入计算）112利息2926212926212经营资金3运营费用4修理费用5经营税金及附加6其它经营成本费用7土地增值税1080531080538项目总投资4602587460258781开发产品成本4494534449453482固定资产投资83经营成本费用108053108053XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作19XXXXXX开发估算分析报告投资分类表共7表第6表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元厂房仓库停车楼会展中心车位1开发建设成本费用4494534449453411一、土地费用2550500255050012前期工程费用569355693513三、基础设施建设费14四、建筑安装工程费15五、公共配套设施建设费1222879122287916六、开发间接费17七、管理费用300003000018八、销售费用300003000019九、开发期税费281600281600110十、其它费用及不可预见费3000030000111十一、利息（注利息应在借贷款明细表输入计算）112利息2926212926212经营资金3运营费用4修理费用5经营税金及附加6其它经营成本费用7土地增值税1080531080538项目总投资4602587460258781开发产品成本4494534449453482固定资产投资83经营成本费用108053108053XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作20XXXXXX开发估算分析报告投资分类表共7表第7表序号工程项目（费用）名称成本万元合计万元会所物业管理用房1开发建设成本费用4494534449453411一、土地费用2550500255050012前期工程费用569355693513三、基础设施建设费14四、建筑安装工程费15五、公共配套设施建设费1222879122287916六、开发间接费17七、管理费用300003000018八、销售费用300003000019九、开发期税费281600281600110十、其它费用及不可预见费3000030000111十一、利息（注利息应在借贷款明细表输入计算）112利息2926212926212经营资金3运营费用4修理费用5经营税金及附加6其它经营成本费用7土地增值税1080531080538项目总投资4602587460258781开发产品成本4494534449453482固定资产投资83经营成本费用108053108053XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作21XXXXXX开发估算分析报告资金筹措计划表共1表第1表序号项目名称成本万元合计万元第1年第2年第3年1投资计划460258746025871486655153665515792762资金筹措计划460258714866551536655157927621资本金134950044983344983344983322借（贷）款285241310000001000000852413221中长期借（贷）款285241310000001000000852413222短期借（贷）款23销售收入400674368228682227702924租赁收入25其它来源XXXXXX开发估算分析报告借（贷）款明细表共1表第1表序号项目名称合计万元第1年第2年第3年1第一笔款（建行长期）2852413100000010000008524132第二笔款（工行短期）借（贷）款合计285241310000001000000852413汇总1中长期借（贷）款285241310000001000000852413汇总2短期借（贷）款汇总3支付本金28524132852413汇总4支付利息29262150000100000142621XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作22XXXXXX开发估算分析报告还款付息表共1表第1表序号项目名称合计万元第1年第2年第3年1借（贷）款及还本付息11期初借（贷）款本息累计300241310000002000000111本金285241310000002000000112利息15000012本期借（贷）款28524131000000100000085241313本期应计利息2926215000010000014262114本期本金归还2852413285241315本期利息支付2926215000010000014262116期末借（贷）款本息累计3145034500001100000709793XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作23XXXXXX开发估算分析报告损益表共1表第1表序号项目名称合计万元第1年第2年第3年1经营收入485471016182371618237161823711销售收入485471016182371618237161823712出租收入13自营收入2开发建设成本费用449453414981781498178149817821商品房分摊经营成本449453414981781498178149817822出租房分摊经营成本23自营房分摊经营成本3经营资金4运营费用5修理费用6经营税金及附加7其它经营成本费用8土地增值税9利润总额36017612005912005912005910所得税9004430015300153001511税后利润270132900449004490044111盈余公积金8104270127012701112公益金27013900490049004113应付利润235015783387833878338114未分配利润税前全投资投资利润率（）783税后全投资投资利润率（）587税前资本金投资利润率（）2669税后资本金投资利润率（）2002XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作24XXXXXX开发估算分析报告全投资现金流量表共1表第1表序号项目名称合计万元第1年第2年第3年1现金流入485471016182371618237161823711销售收入485471016182371618237161823712出租收入13自营收入14净转售收入15其它收入16回收固定资产余值17回收经营资金2现金流出429195714306521430652143065221开发建设投资不含利息420191314006381400638140063822经营资金23运营费用24修理费用25经营税金及附加26其它经营成本费用27土地增值税28所得税900443001530015300153净现金流量税前6527972175992175992175994累计净现金流量税前6527972175994351986527975折现净现金流量IC10税前5411361978171798341634856累计折现净现金流量IC10税前5411361978173776515411367净现金流量税后5627531875841875841875848累计净现金流量税后5627531875843751695627539折现净现金流量IC10税后46649417053115502814093510累计折现净现金流量IC10税后466494170531325559466494XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作25税前财务内部收益率1000000财务净现值IC10541136静态回收期年动态回收期年税后财务内部收益率1000000财务净现值IC10466494静态回收期年动态回收期年XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作26XXXXXX开发估算分析报告资本金现金流量表共1表第1表序号项目名称合计万元第1年第2年第3年1现金流入770712426182372618237247065011销售收入485471016182371618237161823712出租收入13自营收入14净转售收入15其它收入16长期借款28524131000000100000085241317短期借款18回收固定资产余值19回收经营资金2现金流出743699214806521530652442568721开发建设投资不含利息420191314006381400638140063822经营资金23运营费用24修理费用25经营税金及附加26其它经营成本费用27土地增值税28所得税9004430015300153001529借款本金偿还28524132852413210借款利息支付292621500001000001426213净现金流量税前3601761167599111759919250224累计净现金流量税前360176116759922851983601765折现净现金流量IC10税前538792106145492363614462976累计折现净现金流量IC10税前53879210614541985089538792XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作277净现金流量税后2701321137584108758419550368累计净现金流量税后270132113758422251692701329折现净现金流量IC10税后4641501034168898830146884810累计折现净现金流量IC10税后46415010341681932997464150税前财务内部收益率100000000财务净现值IC10538792静态回收期年动态回收期年税后财务内部收益率100000000财务净现值IC10464150静态回收期年动态回收期年XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作28XXXXXX开发估算分析报告资本来源与应用表共1表第1表序号项目名称合计万元第1年第2年第3年1资金来源905662430680703068070292048411销售收入485471016182371618237161823712出租收入13自营收入14自有资金134950044983344983344983315长期借款28524131000000100000085241316短期借款17回收固定资产余值18回收经营资金19净转售收入2资金运用767200715589911608991450402521开发建设投资不含利息420191314006381400638140063822经营资金23运营费用24修理费用25经营税金及附加26其它经营成本费用27土地增值税28所得税9004430015300153001529应付利润235015783387833878338210借款本金偿还28524132852413211借款利息支付292621500001000001426213盈余资金13846171509079145907915835414累计盈余资金1384617150907929681591384617XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作29XXXXXX开发估算分析报告资产负债表共1表第1表序号项目名称资产负债万元备注1资产770712411流动资金7707124111应收帐款7707124112存货113现金114累计盈余资金12在建工程13固定资产净值14无形及递延资产净值2负债及所有者权益21流动负债总额4692631211应付账款4692631212短期借款22借款2852413221经营资金借款222固定资产投资借款223开发产品投资借款2852413负债小计754504423所有者权益1357604231资本金1349500232资本公积金233盈余公积金8104234累计未分配利润1资产负债率97902流动比率164XXXXXX项目开发估算分析报告HMILMN制作303速动比率164XXXXXX开发估算分析报告损益表（投资分类）共6表第1表序号工程项目（费用）名称合计万元普通住宅高档住宅别墅商场购物中心商业店铺1经营收入48547101496000277559011销售收入48547101496000277559012出租收入13自营收入2项目成本费用46025871952895105258021开发建设成本费用44945341907048102786922经营资金23运营费用24修理费用25经营税金及附加26其它经营成本费用2