xx联合国际广场建设项目可行性研究报告

XX商务国际广场项目法人单位XXXX投资发展有限公司提交日期二一一年五月一日铜陵联合国际广场项目可行性研究报告项目名称XX联合商务国际广场建设单位XXXX投资发展有限公司报告日期二一一年五月一日总工程师编制人员铜陵联合国际广场项目可行性研究报告目录第1章总论111概述112报告编制原则及依据1121编制原则1122编制依据213承办单位概况214项目建设的主要内容及规模315项目建设预期目标316项目经济评价417可行性研究报告的编制内容及深度4第2章项目建设背景及必要性621投资环境分析6211国家宏观经济环境概述6212国务院对推进城市棚户区改造的政策6213XX省、XX市对推进城市棚户区改造的部署722项目建设背景8221XX市棚户区及旧住宅区改造背景8222XX市旧住宅区现状923项目建设的必要性11231是城市发展的要求11232是棚户区和旧住宅改造的要求13233是城市发展的要求15234是拉动投资和消费的要求16235是合理开发和利用现状土地与城市空间的需要16236是满足现代化城市商务和办公服务的发展需要17第3章项目选址与建设条件1831项目选址18311项目选址18312XX概况18313城市区位优越20314产业基础雄厚21315政策环境优化22316城市规划2232建设条件24321地形地貌24322气候条件24323环境条件25324交通条件25325公共设施条件26326项目施工条件27第4章建设规模与建设内容2841指导思想2842建设规模及建设内容2843需返还房屋概况29第5章市场分析30451XX市房地产市场发展格局3052XX市房地产市场总体分析32521XX市房地产销售价格32522XX市销售情况分析3253XX房地产板块比较33531中心板块房地产分析33532环天井湖板块房地产市场分析33533城南板块房地产市场分析34534新城板块房地产市场分析34第6章规划技术方案3661指导思想与原则36611人性化的设计准则36612生态价值观的动态化设计技术准则37613追求全新的时代气息动态化设计准则37614地域文化与国际审美情趣的有机结合38615建筑溶入城市聚居的大环境设计准则38616“城市广场”的设计理念3862规划目标3963项目总体方案40631总平面布置及交通40632竖向布置41633绿化4164工程设计方案41641建筑设计41642结构设计47643道路与交通组织49644空间组织与环境设计50第7章公用工程及辅助工程5271给排水52711设计依据52712主要工程方案5272供配电54721设计依据54722供配电方案55723弱电及智能化系统60724暖通及空调设计64第8章节能节水措施6781节能措施67811编制依据67812主要节能目标67813主要节能措施6782节水措施71821节水目标71822节水措施72第9章环境影响评价7491项目建址环境现状74911建址环境74912建址环境承载能力74592项目建设与运营对环境的影响75921项目建设施工期对环境的影响75922项目运营期对环境的影响7793环境保护措施77931编制标准及依据77932施工期的环境保护措施78933运营期的环境保护措施8194环境影响评价82第10章劳动安全卫生与消防83101危害因素及危害程度分析831011主要隐患部位831012有害物质种类及危害性分析83102安全设施831021防电831022防噪声841023防雷841024防职业危害841025其他防护措施84103消防设施841031编制依据841032防火等级851033防火措施851034灭火措施88第11章项目建设管理90111组织机构901111工程建设组织机构901112施工组织设计总则901113实施原则与步骤91112建设管理要求91第12章项目实施计划93121工程建设周期安排93122建立项目实施管理机构93123项目实施进度安排931231项目建设计划931232项目实施进度表94第13章工程招投标96131概述96132招标的特点及具备的要素96133发包方式97134招标组织形式98135招标方式98136本项目招标方案100第14章投资估算与资金筹措102141投资估算1021411投资估算依据1021412投资估算范围1021413建设投资估算1036142资金筹措方式与来源103第15章财务评价106151评价基础条件设定106152销售收入及税金预测1061521销售收入估算1061522税金预测108153成本费用估算1091531项目建设投资1091532销售费用109154财务评价指标1091541财务盈利能力分析1101542敏感性分析112155财务评价结论112第16章结论与建议113161可行性研究结论113162建议113附表财务评价指标汇总表工程总投资估算表项目总投资使用计划及资金筹措表销售收入、税金及附加以及增值税估算表利润与利润分配表项目投资现金流量表借款还本付息表敏感性分析表附图项目总平面规划图项目鸟瞰图项目单体效果图铜陵联合国际广场项目可行性研究报告1第1章总论11概述项目名称XX联合商务国际广场建设地点规划地块地处XX市南部、XX大道东南侧。项目建设单位XXXX投资发展有限公司主要建设内容本项目地上总建筑面积为470183平方米，建设内容包括联合国际大酒店23547平方米，写字楼14400平方米，商场及沿街商业50220平方米，SOHO建筑33811平方米，住宅商品房239726平方米，公寓27216平方米，安置房66090平方米，廉租房7062平方米，会所、物业、社居用房1904平方米，幼儿园（9班）2550平方米，半地下菜市场3030平方米，配电房405平方米，燃气调压站102平方米、垃圾转运站120平方米。地下车库及人防84291平方米。12报告编制原则及依据121编制原则1、以国家和XX省及XX市有关法令、法规和标准为原则，以XX省、XX市有关部门的批文、批件为依据，在XX市相关规划文件指导下深入研究方案、合理规划项目、科学估算投资，满足国家有关部门对可行性研究报告编制深度的要求。2、依据XX联合国际广场总体发展规划，在工程技术和工程经济科学合理的条件下，规划研究各项分部工程，充分注意项目与既有工程在建筑形式上的统一和衔接以及在公用设施上的合理衔接和过渡。23、在满足XX联合国际广场总体规划以及项目整体功能要求的前提下，进行方案设计研究和建筑功能优化，充分考虑项目建筑与周边城市建筑物的环境和谐，尽可能降低工程造价，使项目发挥最大的经济效益和社会效益。122编制依据1、国务院办公厅关于转发国家计委十五期间加快发展服务业的若干政策措施意见的通知。2、XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。3、XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。4、XX市城市总体规划（20062020年）。5、中华人民共和国住房和城乡建设部关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号。6、XX省发展改革委省住房城乡建设厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见。7、XX市旧住宅区改造工作实施方案。8、XX联合国际广场工程设计方案。9、项目承办建设单位提供的相关资料。10、项目环境影响报告书。11、国家发改委及有关部门关于公共建筑项目可行性研究报告编制深度的有关要求。13承建（开发）单位概况XXXX投资发展有限公司是由XX联合商务机构和XXXX置业董事长XX联合组建的项目开发企业，公司注册资金5000万元人民3币，注册地为XX市（相见公司资料附件）。14项目建设的主要内容及规模XX联合国际广场项目是XX市重点旧城改造工程。项目地处规划地块地处XX市南部、XX大道东南侧。该地区交通条件优越，位于XX市最繁华的商业中心XX中路的延长线上，离最核心商业区不到一公里，商业金融发展潜力突出。XX联合国际广场是XXXX投资发展有限公司配合XX市旧城改造，提升城市品味，打造现代化城市战略的一大手笔之作，经过精心规划而“重磅”推出的工程定位为XX市高档的“商贸休闲城市综合体”。项目名称为XX联合国际广场，是由高档商贸写字楼、大型商业、酒店、公寓和高档住宅组成。项目建成后，将形成XX兼具景观价值、生态价值、人文价值的商贸休闲、五星级酒店、高档商务和高尚居住核心区。本项目地上总建筑面积为470183平方米，建设内容包括联合国际大酒店23547平方米，写字楼14400平方米，商场及沿街商业50220平方米，SOHO建筑33811平方米，住宅商品房239726平方米，公寓27216平方米，安置房66090平方米，廉租房7062平方米，会所、物业、社居用房1904平方米，幼儿园（9班）2550平方米，半地下菜市场3030平方米，配电房405平方米，燃气调压站102平方米、垃圾转运站120平方米。地下车库及人防84291平方米。XX联合国际广场项目，代表着XX日新月异的城市建设与经济发展，这样一个城市综合体的落成，又将让XX增加一个令人瞩目的城市骄傲。415项目建设预期目标随着XX市城市建设的飞速发展，各类地标性城市综合体建筑的建设规划及实体不断涌现，显示着XX市迈向现代化大城市的坚定步伐。开发建设具有XX市标志性的、集商业经营和办公服务、以及五星级酒店、高档居住为一体的大型高档建筑工程，满足XX市对城市综合体的市场需求，为XX市迈向现代化大型城市作出应有的贡献。16项目经济评价本项目总投资为16454739万元。经可行性研究分析，本项目竣工验收后，税后财务内部收益率为3367，财务净现值2851271万元，投资回收期为331年含建设期、税后，项目经济指标较好,投资效益较高。17可行性研究报告的编制内容及深度在对项目外部环境进行充分研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案和运营策略，制定项目初步实施计划，测算工程投资，并进行经济效益分析，最终提出项目建设的有关结论意见，供有关部门进行决策。本可行性研究报告的研究范围主要包括（1）项目提出的背景、投资必要性和经济意义（2）市场分析（3）建设条件（4）建设内容和规模5（5）工程规划（6）环境保护与节能（7）经营方针与策略（8）项目实施规划（9）投资估算及资金筹措（10）经济效益分析（11）财务评价（12）结论和建议铜陵联合国际广场项目可行性研究报告6第2章项目建设背景及必要性21投资环境分析211国家宏观经济环境概述随着国民经济的快速发展，人们生活水平不断提高，2020年我国将全面进入小康社会。我国城镇化战略的实施，推动了各地城市化的进程，而随着城市化程度的提高，城市在社会经济发展中的作用会不断增大。城市化程度也是一个国家经济发达程度，特别是工业化水平高低的一个重要标志。改革开放以来，中国城市化进展在快速发展，城市发展的水平从1980年的19，提高到2006年的4390，提高了2490个百分点，增速是同时期世界平均水平的三倍，差不多每年城市化的水平提高一个百分点。到2020年中国要基本实现工业化和城市化。预计城市化水平可以达到60左右。城市发展不仅关系到中国经济发展的质量、速度和水平，而且也关系到信息社会与和谐社会的构建，城市的科学发展蕴含着经济社会转型的现实方式，是关系到中国现代化能否顺利实现的大问题。212国务院对推进城市棚户区改造的政策党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作；党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告；国务院国发200724号文件要求以城市低收入家庭为对象，加大棚户区、旧城区改造力度、力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。XX市委市政府为认7真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）和国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号精神，多次召开专题会议，全面落实保障性安居工程工作，扎实推进城市和棚户区改造，坚持以人为本，以建设和谐社会、促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。实施城市棚户区和旧住宅改造是践行“三个代表”重要思想，维护广大人民群众根本利益的体现。213XX省、XX市对推进城市棚户区改造的部署为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）、国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号和XX省发展改革委省住房城乡建设厅省财政厅省国土资源厅二九年十月二十三日关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见等文件的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议精神和省、市为推进棚户区及旧住宅区改造工作座谈会的部署，扎实推进棚户区及旧住宅区改造，XX市政府多次召开专题会议，安排建设计划，统一思想，充分认识棚户区及旧住宅区改造的重要意义，以人为本，依法拆迁和建设，以科学规划、分步实施和政府主导，市场运作的行之有效的方8法，统筹兼顾，配套建设。在资金筹措方面财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。并建立健全项目管理责任制，省级人民政府对本地区城市和国有工矿棚户区改造工作负总责，对市人民政府实行目标责任制管理，并负责监督考核。市、区人民政府对实施部门（单位）负责监督实施；是XX市棚户区及旧住宅区改造项目的责任主体，要明确部门责任、具体措施，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，确保棚户区及旧住宅区改造工作顺利实施。为此国务院和省政府为2010年XX市棚户区和旧住宅改造项目明确了方向，提供了政策方面的依据。XX市相关部门机构依此加快了老城区改造步伐，全面提升城市功能，加强对主城区及主要景观轴线及区域的建筑形式、建筑色调、建筑高度、绿地空间的整体性规划调控，建设和谐有序的城市外部景观。22项目建设背景221XX市棚户区及旧住宅区改造背景近年来XX省沿江城市的经济发展突飞猛进，特别是国务院批准了“皖江城市带承接产业转移示范区”后，将进一步加速沿江经济的发展。XX市是全国重要的有色金属基地、全国最大的电解铜生产基地、全国最大的硫磷化工基地、国家级“火炬计划”电子基础材料基地、长江流域重要的水泥生产基地及长江三角洲经济区的重要原材料基地，具有规模较大的产业工人队伍，为XX的发展做出了巨大的贡献。随9着经济的发展，在一些工业企业集中的地区，企业建设简易房屋安排职工居住或职工在企业附近自行搭建房屋居住，由于企业经营不善或改制转轨，无力对房屋进行维修、改造，逐步形成了现在的棚户区。还有的是随着城市建设的发展，一些城中村村民转为市民，土地性质转为国有，但居住环境、居住条件没有改善。这些老居住区和“城中村”，占据了城中大面积土地，城市基础设施无法改善，严重影响着城市的环境形象，危害着广大居民的身心健康，同时也制约着XX市的城市现代化的发展进程。为此，XX市以国家大力发展长三角经济圈为契机，在提高市民的经济文化生活水平的同时，为贯彻省发展改革委、省住房城乡建设厅、省财政厅、省国土资源厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会议精神，市委、市政府做出棚户区及旧住宅改造的工作部署，为快速启动棚户区改造工作，市政府出台了XX市棚户区及旧住宅区改造实施方案，计划从2008年开始，利用5年左右时间，将涉及总住户约24万户、总建筑面积约87万平方米，有着危旧房、“棚户区”、“城中村”等之称的城市旧住宅区包括偏远厂矿区住宅基本改造完毕。222XX市旧住宅区现状自1985年实行房地产综合开发以来，XX市中心棚户区已基本得到改造。2003年以来，通过加大经济适用住房建设力度，鼓励困难企10业利用或置换土地组织职工集资建房，加快安置房建设，我市共解决4500多户居民住房困难，但仍有约24万户家庭，居住在危旧房、棚户区和城中村中。居民反映强烈，亟需改造。旧住宅区分布情况（详见下表）区划户数面积（万M2）备注XX区10156215XX区5442254郊区5694285XX县80037边远厂矿173182合计23823873（二）旧住宅区住房状况1房屋年久难修。多数为上世纪60、70、80年代甚至是50年代初建造的平房。如铜矿老居民区大多为上世纪5060年代建造的平房；五松新村多为上世纪70年代末、80年代初建造的砖混低层楼房；市郊区“两矿一公司”（原大通煤矿、五峰山煤矿、碎石岭煤矿）职工居住区，50年代建造的土砖房有12栋，60年代建造的土砖房有35栋，70年代建造的土砖房有72栋，80年代建造的砖木房30栋。这些房屋无法按常规整修。2建筑标准低。大部分房屋为砖木结构，有的甚至为泥土垒墙。披厦、简易房相连，建设布局杂乱，阴暗狭小，房屋无基础配套设施，居民生活用水明沟排放，环境脏、乱、差现象严重。113面积偏小。居民家庭住房面积多数约3540M2左右。4存在安全隐患。房屋年久失修，天棚变形，墙体开裂，屋面多处漏雨，有的雨水倒灌，有的地基下沉，电线老化，电线电话线乱拉乱挂，存在较多安全隐患。（三）居民类别大多数居民是有色、铜化、轻工、商业、312队、港务、华源、物资、粮食等老企业或关闭破产企业职工，多数50、60年代参加工作，工资收入不高，经济条件差，家庭人口多，有的三代同堂，大多买不起住房。23项目建设的必要性231是城市发展的要求、注意旧城区改造更新的内容，提供高品质的生活空间随着房地产市场逐步开放和投资渠道的多元化，以及人们不断追求更好的居住环境愿望的加剧，旧城城市中心片区得天独厚的区位优势将越来越显现，它的改造和开发应结合城市功能的补充和完善，体现出独特性和吸引力，必将给城市注入新的活力。作为城市发展多年形成的旧城区，尽管杂乱的功能与景观在现阶段严重影响着城市中心城区的形象，但也为未来改造成为优美舒适的城市地区提供了空间和可能性。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设、改善整个地区的环境。在重要功能轴与商业地段的结合点，还可以利用旧城的改造创造充满活力的公共空间，为城市提供高质量、富有人文气息的城12市空间环境。结合市政府提出的对城市中心城区综合改造的总体思路，利用房地产开发推动老城区大量旧住宅区域的开发，开辟公共绿地，着力改善城市景观环境。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间。、疏解居住人口、降低人口密度，提升居住质量棚户区和旧住宅改造以提高居民生活环境水平为目标，坚持逐步改造、循序渐近的发展步骤。通过在新区集中建设配套设施齐全的居住新区，吸引人口外迁；坚持逐步改造，对居住密度过高，基础设施薄弱的棚户区，应加快改造的力度；加大住宅间距，满足住宅日照间距要求，降低建筑密度。、调整优化用地布局和结构旧城区的功能应强化XX路市级商业中心、XX路市级商业轴、长江路市级商业轴；整合商贸金融、行政办公、科研教育、文化医疗等公共服务设施用地，充分发挥市级商业中心的主导作用，提高旧城的经济的活力；改善居住环境，提高旧城景观品质，使该地区变为城市优美生活地段。、改善基础设施条件由于棚户区和旧住宅区的存在，使城市基础设施无法延伸到这些地区，给排水无法形成系统，严重影响着这些地区的居住和生活环境。通过棚户区的改造，完善给排水管系统，强化排涝能力建设；同时加强公厕、垃圾站等环卫设施的建设，提高环境质量；加强消防栓和消防通道建设，提高该地区的生活质量。13、城市经济发展的要求XX市地处长三角经济圈和武汉经济圈的交汇中心，位于国家东西交通大动脉和XX南北交通大动脉的“十”字交汇点，经过多年的建设，已经形成了现代化的公路、铁路、水路立体交通体系，成为了皖中南交通枢纽和中心城市之一，具备了承东启西、辐射内地的独特区位优势。长江黄金水道流经XX599公里，水运条件得天独厚，XX港是对外籍轮开放的国家一类口岸，拥有5000吨级件杂货码头；并有多条国家重点公路、铁路穿境而过。XX作为紧邻长三角的中部地区，具有承接产业大转移的优越地理位置，承接产业转移有着十分突出的比较优势，能够满足产业梯度转移的客观需要。本次旧城改造项目实施后可以置换出城市黄金区域土地200多亩，用于城市开发建设城市综合体建筑。利用良好的投资环境、生活环境和发展环境，为打造XX生态和谐的城市奠定坚实的基础，是促进XX市经济快速健康发展的必然选择。同时项目建设可从根本上改善旧城居民生活环境和条件，提高群众的生活质量和水平。232是棚户区和旧住宅改造的要求1、国家政策要求党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作；党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告；国务院国发200724号文件要求以城市低收入家庭为对象，加大棚户区、旧城区改造力度、力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。XX市委市政府为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难14的若干意见（国发200724号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）和国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号精神，多次召开专题会议，全面落实保障性安居工程工作，扎实推进城市和棚户区改造，坚持以人为本，以建设和谐社会、促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。实施城市棚户区和旧住宅改造是践行“三个代表”重要思想，维护广大人民群众根本利益的体现。从现实情况看，XX市绝大多数城市旧住宅房屋密度大，建成使用时间久，破损严重，基础设施不足，几乎没有配套的公共给水、排水、供气等设施，特别是消防安全和治安隐患突出，居住条件和环境状况急需改善，群众的呼声也日益强烈。解决这些群众的居住和生活困难问题，是各级党委、政府义不容辞的责任。所以，无论是从践行“三个代表”重要思想的高度，还是从落实十六届五中全会精神、构建和谐社会、建设平安XX的需要出发，棚户区和旧住宅改造一定要纳入日程，全面实施，让群众共享城市经济发展的成果。2、社会要求加快解决中低收入群众住房保障问题，切实改善城乡居民的居住条件和生活环境是社会发展的必然要求。实施旧城的改造有利于改善城市低收入家庭和弱势群体的生活条件，加快建立和完善住房保障制度。建立更加完善的社会保障制度是“十二五”期间XX市的一项重点工作。住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成15部分，通过十多年改革发展，实现了城镇居民住房的私有化，也促进了房地产业发展和城镇建设。但是，由于多方面因素，住房制度改革的一些政策措施还没有完全到位，比如住房货币化分配问题，最低收入家庭住房保障制度建立问题等等。棚户区和旧住宅改造是进一步加快住房制度改革、完善房改配套政策措施的重要推动力量。通过实施棚户区和旧住宅改造，将进一步完善社会救助机制和保障体系，建立住房社会保障制度特别是廉租房制度，完善住房公积金制度，深化住房制度改革，让社会弱势群体和贫困群众分享改革发展和振兴所取得的成果。233是城市发展的要求城市总体规划、和谐社区要求都对城市功能的完善及基础设施的配套提出了更高的要求。棚户区和旧住宅区多位于旧城中心片区，拥有得天独厚的区位优势，它的改造和开发完善了城市功能，体现出独特性和吸引力，必将给城市注入新的活力。同时棚户区和旧住宅区大都是基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中区域，建设年代久远,房屋破旧,低矮潮湿,拥挤不堪,环境脏乱,排水不畅,安全隐患大,居民生活极为不便,加快改造刻不容缓。实施棚户区改造还有利于改善城市面貌，提高城市品位，使基础设施更加完备，城市整体功能进一步完善，也会使城市土地实现集约高效利用。同时，有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。234是拉动投资和消费的要求实施棚户区改造，有利于拉动投资和消费，有利于加速房地产业16发展，进而促进经济增长。从投资方面来讲，近些年来，我国一些经济发达地区，如北京、上海、江苏、浙江，房地产投资已经占固定资产投资的50以上，有的城市甚至达到60，其支柱产业地位已经牢固确立。特别是房地产业发展带动了机械加工、建筑建材、冶金制造、交通运输等三十多个相关行业的发展，还为社会提供了大量的就业岗位。一般情况下，房地产投入每增长10个百分点，GDP就增长05到06个百分点。可以看出，开展棚户区改造、激活房地产市场对启动内需、拉动经济增长的作用是十分明显的。五年坚持下去，对经济发展的贡献将是相当大的。再从消费方面来讲，住房消费是最大的消费，而且全部是居民个人消费。同时，由于房地产业具有生产的地域性和消费的本地化特点，这对于促进本市投资和消费的增长以及经济发展，是其它行业无法与之相比的。所以，通过棚户区改造，将会极大地增强城市经济活力。235是合理开发和利用现状土地与城市空间的需要目前项目所在的土地范围内，多数为上世纪60、70、80年代甚至是50年代初建造的平房，可利用地地相对较多，为了最大限度发挥城市的土地利用价值和空间利用价值，同时充分发挥XX市的现有优势，进一步增强XX市的发展后劲，对该地综合改造的基础上，建设集商业经营、办公服务和居住服务为一体的现代化大型城市综合体项目XX联合国际广场，则显的十分必要。236是满足现代化城市商务和办公服务的发展需要长期以来，XX市专业写字楼市场的滞后发展及极小的供应量使得写字楼的市场供应量与需求量非常不对称，同时随着经济的发展，五17星级酒店的也严重不足，无法满足商贸、金融等现代服务业的发展，急需大型城市综合体对市场功能的完善和补充。铜陵联合国际广场项目可行性研究报告18第3章项目选址与建设条件31项目选址311项目选址规划地块地处XX市南部、XX大道东南侧，规划用地总面积1489公顷。该地区交通条件优越，位于XX市最繁华的商业中心XX中路的延长线上，离最核心商业区不到一公里，商业金融发展潜力突出。312XX概况XX市位于XX省中南部，长江中下游南岸，1956年依矿建市，是一座新兴的工贸港口城市。地处上海与武汉、南京与九江的正中心，也是中国著名的XX九华山旅游风景区的北大门，同时还是XX省实施“两点一线”开发开放战略的交叉点。城市依山襟江含湖，自然环境优美。是全国综合配套改革、优化资本结构、国有资本运营改革等试点城市，享有一系列鼓励外资投入的优惠政策。XX先后被评为全国卫生城市、全国科技工作先进城市、国家双拥模范城市、XX省首批省级园林城市、万吨级海轮进江终点港、国家园林城市。XX市位于东经1174200118106、北纬304512310756之间，东距芜湖市80公里左右，东南与繁昌县接壤，西距安庆市90公里左右，南与青阳县、南陵县交界，西南与池州贵池区毗邻，西北一江之隔是无为县、枞阳县，距省会合肥市120公里，徐州黄山公路线在XX长江大桥过江。面积1113平方公里其中市区面积237平方公里。南北最长约425公里，东19西最宽约406公里，市区地势由东南向西北倾斜，形成宽约5公里、长20公里的带状地形。总人口74万人。作为新兴的现代工贸港口城市，她是皖江城市带的重要成员，是XX对外开放的重要门户。全市辖三区一县四个省级经济技术开发区，代管一个国营农场。2010年，XX市全年实现生产总值（GDP）4666亿元，按可比价计算，比上年增长171。其中，第一产业增加值96亿元，增长39；第二产业增加值3395亿元，增长208；第三产业增加值1175亿元，增长98。按常住人口计算，全年人均生产总值63054元（折合9318美元），全社会劳动生产率103585元/人，比上年分别增加16605元和26664元。第一、第二、第三产业增加值在地区生产总值中的比例，由2009年的26679295变化为20728252，工业增加值占地区生产总值比重为676。“皖江城市带承接产业转移示范区”主要是针对长三角地区产业转移的示范型创新区,是皖江各市参与泛长三角区域合作提供重要平台，对促进产业结构调整和实现跨越发展具有重要的现实意义。为应对皖江城市带承接产业转移示范区产业集中区的建设，XX市成立了江北产业园区管委会，并与省农垦集团合办工业园，省政府132号文原则同意将普济圩农场二分场（长江沿岸，大桥东侧）23万亩土地划转为XX市跨江发展用地，不仅为铜池枞产业集中区的快速起步奠定基础，而且为我市自身产业空间的拓展提供了充足的空间。自上世纪90年代皖江开发开放以来，XX市就积极承接外地产业转移，特别是“十一五”以来，XX市坚持东向发展战略，不断扩大对外开放领域，加大招商引资力度，积极参与泛长三角区域分工合作，现已形成以铜20加工、化工、电子、建材、纺织和装备制造为主的多元产业发展格局，为承接产业转移提供了坚实支撑。313城市区位优越XX市地处长三角经济圈和武汉经济圈的交汇中心，位于国家东西交通大动脉和XX南北交通大动脉的“十”字交汇点。经过多年的建设，已经形成了现代化的公路、铁路、水路立体交通体系，成为了皖中南交通枢纽和中心城市之一，具备了承东启西、辐射内地的独特区位优势。长江黄金水道流经XX599公里，水运条件得天独厚，XX港是对外籍轮开放的国家一类口岸，拥有5000吨级件杂货码头；并有多条国家重点公路、铁路穿境而过。XX作为紧邻长三角的中部地区，具有承接产业大转移的优越地理位置，承接产业转移有着十分突出的比较优势，能够满足产业梯度转移的客观需要。21314产业基础雄厚XX市是全国重要的有色金属基地、全国最大的电解铜生产基地、全国最大的硫磷化工基地、国家级“火炬计划”电子基础材料基地、长江流域重要的水泥生产基地及长江三角洲经济区的重要原材料基地。XX工业产业逐步走出了采矿炼铜的单一结构，并较为稳固地构筑起以铜、电子、化工、建材等主导产业为支柱的工业体系。2010年全年实现工业增加值3153亿元，按可比价计算，比上年增长219，对全市经济增长的贡献率达794，拉动GDP增长136个百分点。其中，年主营业务收入500万元及以上的工业企业（简称规模以上工业企业）完成现价工业总产值11040亿元，同比增长737；实现工业22增加值3009亿元，按可比价格计算，比上年增长251。重点围绕铜材深加工、电子基础材料、装备制造、化工、新能源等产业实施项目承接，在承接、发展中实现再造一个工业XX的目标。315政策环境优化XX作为全国循环经济试点市、资源枯竭城市转型试点市、知识产权试点市、数字化城市管理试点市、国家可持续发展实验区、XX省城乡一体化综合配套改革试验区和XX首个入驻商务部产业转移促进中心上海基地的城市，可享受国家和省多项政策支持，为XX市加快经济发展提供了难得的机遇。近年来，XX市积极探索发展循环经济，推动资源型城市转型，进一步推进工业结构调整，实现工业结构优化升级，着力改变我市工业主要处在低端产品和低附加值加工环节的状况，要在铜材精深加工、电子、精细化工等重点领域发展上取得较大突破，到2015年，高新技术产业增加值占全市工业增加值比重达50。316城市规划XX市主要围绕拉开城市框架、拓展建设空间，规划采取“北扩、东进、南整、西跨“的空间发展策略，城市建设用地主要向北、东、南三个方向发展，适时向西跨江发展，空间布局形成“一城三区、一主两副“的组团式形态。主城区以现有老城为中心，以开发区和西湖新区为增长极，集中向北扩展；东部城区以顺安、钟鸣镇区为基础，以沿江快速通道为发展轴，构建以工业为主的综合性新城区；南部城区以古镇大通和横港地区为基础，以物流园等建设为动力，形成多功能的综合性新城区。23围绕确立皖中南中心城市地位、改善市内外交通，规划建设铜九铁路、铜庐铁路和沿江城际客运铁路；充分利用长江岸线资源加快港口建设，发展江、海、内河联运；建设沿江、合铜黄、铜南宣三条高速公路，按一级公路标准改造六条省道，建设市域南、北公路交通环线；三个城区间形成“四纵三横“的城市干道网，形成铁、公、水与城市道路有机衔接、协调发展的快捷的综合交通运输体系。围绕打造“中国生态山水铜都“，规划将天井湖、西湖作为城市公共绿地核心重点建设，形成“城市客厅“；加强城市道路绿带建设，形成六条“绿色走廊“；建设XX森林公园和东湖湿地公园，形成主、副城区间多功能的“楔形“生态绿地；沿三个城区外缘设置绿带，形成三个绿环；并以显山露水、弘扬文化为原则，加强风景名胜保护和城市风貌控制。2432建设条件321地形地貌XX地区在大地貌形态上属皖南山地的一个局部，其区内的地貌形态，又可分为北部、南部与东部和中部三大类型。北部为临江冲积平原，地势平坦；南部和东南部多为低山地形，中部为高低起伏的丘陵地形。XX区即位于中部丘陵之中和中部丘陵与北部临江冲积平原的交界线处。区内低山丘陵和天然冲谷杂呈。在山峦丘陵地区，因其大多为石灰岩构成，故常常形成极富于表现力的喀斯特地貌景观，如岩洞漏斗，落水洞、溶洞和地下暗河等。主城区XX街道西南部制高点老鸦岭24553米，西北段青山成长垣状延长，标高150180米，高处两侧侵蚀沟谷（标高4050米）110130米。该区处在青山与XX的夹谷地中。322气候条件XX地区总的气候特点是冬季气温前高后低，降水除一月份异常偏多外，其它月份偏少；春季气温偏高、雨水前少后正常；夏季雨少气温偏高；秋季前期降水少气温高、后期降水多气温低。年降水量10524毫米。春季降水适中，日照充足，对油菜生长及春耕春播十分有利。夏季68月降水量2284毫米，较常年同期偏少57，降水异常偏少。秋季911月降水量2547毫米，较常年同期偏多6。秋天雨日多，给水利兴修带来一些困难。气温年平均气温168，较常年偏高06。终霜日3月8日，较常年3月13日提早5天；初霜日11月3日，较常年11月16日提早13天；无霜期239天，基本接近常年的247天。冬季平均气温2545，较常年同期偏低01；最低气温78，出现在1月27日。春季平均气温173，较常年同期偏高18，夏季提前。夏季平均气温279，较常年同期偏高06；最高气温391，出现在7月16日，35及其以上的高温日25天，比常年的18天多7天，天气炎热。秋季平均气温172，较常年同期偏低02。323环境条件XX市以建设生态山水铜都为目标，完成了新一轮城市总体规划的修编工作，构建起较为完善的规划体系。实施了铜都大道、石城大道和环天井湖地区的综合整治工程，建成铜文化园及观湖、临湖等游园广场，整治了一批老旧小区，建成区绿化覆盖率达427，人均公共绿地面积127平方米，城市环境景观明显改善。新建和改造湖东路、北京东路、隆门路等城市道路764公里。铜九铁路XX段建成，沿江城际客运铁路开工在即，XX长江公铁大桥列入国家“十一五”建设规划。XX港被国家定为万吨级海轮进江终点港。项目所在区域声环境质量现状符合城市区域环境噪声标准（GB390693）中2类区。324交通条件区位条件比较优越，投资软硬环境良好。XX地处上海与武汉、南京与九江的正中心距南京与上海的距离分别是200公里和450公里，也是我国著名的XX九华山旅游风景区的北大门距九华山和XX分别为80和120公里，同时还是XX省实施“两点一线”开发开放战26略的交叉点。长江黄金水道流经XX599公里，水运条件得天独厚，XX港是对外籍轮开放的国家一类口岸，拥有5000吨级件杂货码头；铁路连通浙赣线、淮南线，连接上海武汉的铜九铁路即将新建；公路网络四通八达，XX长江公路大桥贯通大江南北，沿长江走向的快速通道使XX与东至上海、西至武汉的广阔区域紧密相联，南北向的合肥铜陵黄山高速公路和东西向的沿江高速公路正在积极建设，是皖中南交通枢纽和中心城市之一。325公共设施条件1、供电XX市城区供电系统和供电容量近年来基本保持满足社会需求的状况，特别是对服务设施的供电是完全保障的，本项目大部分用电设施为特级负荷，采用两路35KV高压电源进线，市政现状供电设施和供应电源点可以满足项目需要。2、供水XX市城区市政供水管网系统完善联通，供水管网系统常水压为030MPA，可以满足项目的建设运营需要。3、排水XX市城区市政排水系统为雨污分流制，管网系统健全，能够受纳项目排出的经过预处理后达标的生活污水。4、供热XX市城区市政热力管网已覆盖整个城区，目前市政热力供应能力过剩，因此项目的热力供应是有充分保障的。27326项目施工条件项目建设是在现有的待开发场地上进行，施工作业场地富裕，满足开展大型建筑施工的需要；临时施工设施的条件和大型施工机械的进场条件均能满足要求。场地现有内部道路交通可有效通达至城市道路交通系统。铜陵联合国际广场项目可行性研究报告28第4章建设规模与建设内容41指导思想（1）符合城市总体规划，坚持合理利用土地，节约用地；（2）统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，与地区经济协调发展，以完善住房供应体系，构建和谐人居为目标；（3）以扩大需求、整体规划、分步推进、联合开发，健全、完善拆迁安置住房建设和服务体系，促进拆迁安置住房平稳健康发展。（4）深入贯彻落实科学发展观，把改善城市面貌及群众的居住条件作为城市建设项目的根木目的，使群众的居住条件得到明显改善。42建设规模及建设内容XX联合国际广场项目是XX市重点旧城改造工程。项目地处规划地块地处XX市南部、XX大道东南侧。该地区交通条件优越，位于XX市最繁华的商业中心XX中路的延长线上，离最核心商业区不到一公里，商业金融发展潜力突出。XX联合国际广场是XXXX投资发展有限公司呼应XX市旧城改造，提升城市品味，打造现代化城市战略的一大手笔之作，经过精心规划而“重磅”推出的工程定位为XX市高档的“商贸休闲城市综合体”。项目名称为XX联合国际广场，是由高档商贸写字楼、大型商业、酒店、公寓和高档住宅组成。项目建成后，将形成XX兼具景观价值、29生态价值、人文价值的商贸休闲、五星级酒店、高档商务和高尚居住核心区。本项目地上总建筑面积为470183平方米，建设内容包括联合国际大酒店23547平方米，写字楼14400平方米，商场及沿街商业50220平方米，SOHO建筑33811平方米，住宅商品房239726平方米，公寓27216平方米，安置房66090平方米，廉租房7062平方米，会所、物业、社居用房1904平方米，幼儿园（9班）2550平方米，半地下菜市场3030平方米，配电房405平方米，燃气调压站102平方米、垃圾转运站120平方米。地下车库及人防84291平方米。项目坚持高起点规划、高标准建设、高水平管理，同时配套建设了公建等完善的生活设施，并实施了供水、排水、电力、通讯、消防、治污、停车场、道路、绿化、围墙等工程。43需返还房屋概况根据土地拍卖文件，项目需无偿返还房屋如下1、项目需进行拆迁安置，无偿提供安置住宅房716户，建筑面积66090平方米，无偿提供廉租住房128户，建筑面积7062平方米；2、无偿提供高层一楼经营性用房1000平方米，无偿提供办公楼2000平方米；3、项目配套房屋、幼儿园等需无偿移交给当地政府。30铜陵联合国际广场项目可行性研究报告31第5章市场分析51XX市房地产市场发展格局根据XX政府“北拓、东扩、南整、西跨”城市发展规划，主城区、东部城区、南部城区共同构成“一城三区、一主两副”组团式城市空间布局结构。布局结构如下各功能城区发展如下北部新区突出培育城市特色主导产业和高新技术产业，建设市级体育中心、文化中心、科教中心和行政办公集中地，配套建设完善的生活居住功能区。32主城区全市的政治、经济、文化、信息和公共服务中心，南部基本为老城，是市级行政、商业、金融中心，生活居住功能区。南部城区主要发展商贸物流和旅游服务业，加强工业的环境治理，形成多种功能协调发展的综合性新城区，横港片发挥对外交通优势，大通片发挥古镇等旅游资源优势。按照地理位置、区域属性及楼盘聚集情况，XX城区大致可分为中心版块、新城版块、环天井湖版块、城南版块四大房地产版块，呈现“一主三副”的格局；33XX房在售楼盘主要集中在新城板块及中心区板块，而天井湖板块、城南板块在售楼盘相对较少。52XX市房地产市场总体分析521XX市房地产销售价格2008年，XX新建商品房销售价格呈2007年末高位运行态势，但价格同比有所下降。新建商品房销售平均价格3768元/平方米，同比下降537；其中住宅销售平均价格3602元/平方米，同比下降061，改变了此前商品房销售平均价格逐年上涨的态势。2009年全市房屋销售均价创历史新高，全市房屋销售均价3725元/平方米，同比增长129；其中，住宅销售均价3645元/平方米,增长154。2010年全市商品房平均销售价格同比约增长22，其中商品住宅平均销售价格约同比增长16。522XX市销售情况分析2008年前，XX市房地产市场成交量不高，基本稳定在4000套/年左右，2008年受金融危机影响，房地产市场需求受到一定程度抑制。2009年开始，受国家宏观经济政策及积极的财政政策影响，房地产市场呈现井喷态势，成交量突增；2010年，成交量虽有所回落，但较08年前仍呈较大增长，其中12月份备案988套，创历史新高。2011年，XX房地产市场将延续发展动力，市场空间仍待释放。具体如下3401000200030004000500060007000800090002006年2007年2008年2009年2010年2006年2007年2008年2009年2010年53XX房地产板块比较531中心板块房地产分析板块范围金山路以北、铜官大道以东、北京路以南、铜都大道以西合围区域；区域形象建市以来的城市核心，区内行政单位、商业购物等功能集中，人口密度大，建筑设计落后，形象一般；道路交通部分路面较窄，高峰时期出现拥堵，车流复杂；配套设施医疗、教育、城市休闲设施齐备，配套完善。发展趋势后续土地供应有限，以零星综合性用地和旧城改造供应为主，发展潜力有限。532环天井湖板块房地产市场分析板块范围铜官大道、湖东路以西区域，湖北边为XX县，南为XX市区；区域形象借助天井湖、南湖等自然湖泊景观资源，区域具有得35天独厚的生态优势；同时靠近市县两级政府办公司，政务氛围浓厚；道路交通被滨江大道、铜官大道、长江西路、湖东路等市县主干道环绕，交通便捷；配套设施医疗、教育、政务配套齐全，同时与市