国际温泉度假饭店建设项目可行性研究报告

工程咨询资格证书甲级编号工咨甲XXXXXX国际温泉度假饭店建设项目可行性研究报告XX咨询中心有限公司二零一一年七月目录1目录第一章总论111项目背景1111项目名称1112开发建设单位1113可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则112项目概况2121项目建设地点2122项目建设规模3123建设内容3124资金筹措3125可行性研究结论4126问题与建议4第二章项目建设背景及必要性521项目建设背景5211东北地区旅游业发展规划5212XX省旅游发展总体规划6213关于大力发展旅游业促进就业的指导意见7214项目所在地区位优势明显822项目建设的必要性9221有利于实现经济效益、社会效益、生态效益协调发展9222有利于促进第三产业的发展9223有利于繁荣XX市场，改善民生9224增加就业机会，有利于社会稳定10第三章市场需求预测分析1131XX市综合酒店现状1132需求现状1133市场预测13第四章项目建设单位基本情况1441项目建设单位1442建设单位基本情况14第五章建设场址及建设条件1551项目建设地点1552项目建设条件15521区位优势15522地理位置16523自然环境状况17524项目的建设条件19第六章建设方案2161建筑方案21611设计依椐2162建筑设计指导思想与原则2263项目总体规划方案23631总平面布置和功能要求23632立面设计24633道路及交通24634绿化2564建筑方案25641建筑方案描述25642建筑特征与结构2665配套设施27目录2651给排水设计27652采暖设计2966电气设置30661设计说明30662供电设计30663过电压及接地保护31664电源及电压31665照明设计3167弱电系统32671设计说明32672电话系统33673计算机网络系统33674会议系统33675保安监控系统34第七章节能3571节能设计依据3572项目能耗35721电消耗量35722新水消耗量36723燃煤消耗量3673节能措施37731建筑节能设计37732给排水节能设计38733电气节能设计38734加强管理节能3874节水措施39第八章环境保护4081排放标准4082项目对环境的影响40821建设期间的环境影响40822营运期间的环境影响4083项目环境保护措施41831施工期环境保护措施41832使用期环境保护措施43第九章劳动安全卫生消防4691劳动安全46911安全依据46912主要危险有害因素46913安全措施4792劳动保护4893消防安全4994卫生防疫5095无障碍设计50第十章项目组织管理及招标51101项目建设管理单位51102项目建设管理的主要任务51103项目建设管理521031工程监理521032质量管理531033进度控制531034资金管理531035合同管理541036项目协调541037竣工验收551038安全、文明施工管理55目录3104工程招标551041招标范围551042招标方式56第十一章建设进度安排57111建设工期57112项目实施进度安排57第十二章投资估算和资金筹措58121估算范围58122投资估算依据591221建筑工程591222设备购置及安装费591223工程建设其他费591224预备费60123项目建设投资估算601231工程投资估算60124资金来源与筹措61第十三章财务分析及预期效益62131财务评价依据62132营业收入、营业税金和附加估算631321营业收入631322营业税金及附加63133总成本及经营成本估算631331项目总成本估算631332经营成本估算631333总成本估算631334财务效益分析641335不确定性分析65134财务分析结论67第十四章项目社会及经济分析68141社会影响68142经济评价69第十五章结论70总论1第一章总论11项目背景111项目名称XX国际温泉度假饭店建设项目112开发建设单位XX房地产开发有限责任公司113可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则1、编制依据（1）国家计委审定颁布的投资项目可行性研究指南（2002年1月）；（2）国家建设部审定颁布的房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）；（3）建设单位提供的有关基础资料。2、研究范围（1）项目提出的理由与建设的必要性；（2）市场需求分析与建设规模；（3）建设方案；（4）投资估算及资金筹措；（5）财务评价。总论23、编制原则（1）先进性。在研究设计过程中坚持实事求是的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的，选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性；（2）科学性。在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用拟建项目区域优越的建设条件和政府优惠的政策等方面的优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快收回投资；（3）全面性。在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。12项目概况121项目建设地点XX国际温泉度假饭店开发建设项目位于兴海路五段南侧。总论3122项目建设规模综合技术经济指标表项目单位数值（比例）备注规划总用地平方米67471475规划建筑总面积平方米19090改扩建面积平方米11040其中新建面积平方米8050容积率038建筑密度15绿地率42建设期月14总投资万元100181资金来源自筹123建设内容本项目为XX国际温泉度假饭店建设项目开发建设工程，总建筑面积19090，包括宾馆、饭店、洗浴及设施和工程等。124本工程项目实施计划该项目建设期为14个月20117项目前期工作，包括方案设计、编制可研报告、办理各种审批手续；2012820129场地整平、土建工程施工、设备安装等；20129月工程竣工，验收交付使用。125资金筹措项目总投资100181万元。全部为建设单位自筹。总论4126可行性研究结论本工程是XX市房产建设的重点工程，是带动XX旅游的重要组成部分，它的建设对XX市房地产建设以及区域旅游的发展具有较大的促进作用。本项目建设符合国家产业政策和发展方向，符合XX市的总体发展规划，具有良好的社会效益和较佳的经济效益。因此，项目的建设是可行的。127问题与建议1、要进一步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计、精心组织、精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行；2、要进一步作好资金筹措工作，由于该项目投资较大，资金不足是制约项目进一步开展的瓶颈，建议建设单位抓紧落实，使该项目早日开工，早日投入使用。项目建设背景及必要性5第二章项目建设背景及必要性21项目建设背景211东北地区旅游业发展规划为深入贯彻落实东北地区等老工业基地振兴战略，加快发展东北地区旅游业，根据国务院关于进一步实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见（国发【2009】33号）、国务院关于加快发展旅游业的若干意见（国发【2009】41号）和国家相关规划，编制了东北地区旅游业规划。东北地区旅游业规划重在确立东北地区旅游业在新时期的战略定位、发展目标和重点任务，统筹区域旅游业协调发展，促进区域旅游一体化，推动旅游业成为东北老工业基地全面振兴的重要支柱产业。规划范围XX省、吉林省、黑龙江省和内蒙古自治区的呼伦贝尔市、兴安盟、通辽市、赤峰市和锡林郭勒盟（蒙东地区），土地总面积约145万平方公里。规划的主要目标第三条及第四条如下旅游空间发展格局更加协调。以优质资源为核心、中心城市为枢纽，构建旅游区合理分工、旅游轴以线串珠、旅游要素有效组合的空间组织结构。旅游公共服务设施明显改善。旅游交通设施进一步完善，重点景项目建设背景及必要性6区接待能力显著提高，旅游服务中心规模和覆盖面不断扩大，质量安全保障体系进一步健全。212XX省旅游发展总体规划XX省旅游发展总体规划第三个分区，包括锦州、盘锦、XX及所属各县（市）。面积24539平方公里，占全省的166，人口865万，占全省的207；GDP15435亿元，是辽西地区新兴的滨海旅游区。功能定位为突出以滨海休闲和古文化体验为主题特色，大力发展海洋旅游的同时，着重加强湿地休闲观光、珍稀动植物观光等系列产品，以XX古城和绥中南部旅游区的开发建设为重点,带动辽西滨海旅游带的建设，迅速培育形成以滨海休闲度假为主导，集滨海度假、都市旅游、温泉疗养、文化体验以及山水生态型项目等为一体的国内知名的辽西滨海旅游区。关于旅游住宿业及旅游餐饮业的规划为（1）建设一批星级酒店品牌积极引进国际知名酒店投资集团或管理集团参与XX旅游酒店业的建设和管理，鼓励建设世界一流的具有XX标志性的超星级大型酒店，提升XX旅游酒店业发展层次；在沈阳、大连规划建设510家五星级酒店，按照国际化标准建设“超五星”酒店，在主要旅游城市、重点旅游度假区，根据市场需要，规划建设一批高星级酒店，在各地市分别建设五星级酒店和家四星级酒店。（2）打造系列特色酒店项目建设背景及必要性7依托大型生态山水旅游区和滨海度假区，分别建设分时度假酒店、产权酒店等休闲度假类酒店；在温泉和高尔夫度假地规划建设主题度假酒店；通过改造旧旅馆和利用旧厂房等方式，建设一批汽车旅馆、青年旅馆、自驾车营地、经济酒店、快捷酒店、主题酒店、网络酒店等新业态酒店。（3）发展旅游地产新业态。大力发展旅游地产、景观地产、第二居所等地产新业态，建设综合配套康体疗养、休闲度假、餐饮娱乐等度假设施，形成度假地产集群。213关于大力发展旅游业促进就业的指导意见旅游消费作为直接层次上的最终消费，在拉动经济增长、促进居民消费等方面作用明显，并且对内需的刺激具有放大效应。据世界旅游组织统计，旅游业每收入1元，可带动相关产业增加4元收入；旅游从业者每增加1人，可增加42个社会就业机会。2008年8月，国家发改委联合六部委关于大力发展旅游业促进就业的指导意见指出旅游业是国民经济的重要产业，是扩大就业的重要渠道。通过加大财税政策支持，加强旅游景点交通等基础设施建，完善金融支持政策，积极提供旅游就业援助四个方面，来加快发展旅游产业，扩大旅游就业规模。意见的第（3）条，确定了旅游业的发展目标。到2015年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长项目建设背景及必要性88；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9。旅游消费稳步增长，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10。经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长12以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到45，占服务业增加值的比重达到12。每年新增旅游就业50万人。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。意见的第（二）条，拓展旅游产业链条，优化旅游就业结构。全面推进旅游业转型升级，处理好提升产业素质与扩大产业规模的关系。继续发展旅游住宿、景区、餐饮、旅行社服务和交通服务等相关企业。加快发展旅游商品生产销售、旅游文化娱乐、旅游装备工业等，增加就业比重。提高旅游业创新能力，鼓励创业和发展灵活就业。鼓励发展旅游咨询、规划设计、广告营销等，开发知识技术含量较高的旅游产品与就业岗位。214项目所在地区位优势明显项目交通区位良好，XX具有良好的旅游发展资源。1985年，国务院下发关于规划和开发XX省XX旅游区的批复，要把XX建成全国北方沿海著名风景旅游区，1988年被国务院批准为第二批国家重点风景名胜区之一。XX市辖区内有海滨、古城、菊花岛、首山、温泉5个景区50多个景点，是全国唯一的集城、泉、山、海、岛于一体的风景区，五景区珠联璧合，各具特色，每年吸引超过120万人次中项目建设背景及必要性9外游人前来观光旅游。区位优势十分明显。22项目建设的必要性221有利于实现经济效益、社会效益、生态效益协调发展项目所在地XX旅游资源十分丰富，项目既有巨大经济价值又有景观价值。项目的开发与周围商业的发展可以形成功能互补，为XX经济的发展带来联动效应。不仅有利于经济区内旅游资源的开发利用，刺激和保护生态产业的发展，而且有利于改善当地的自然、生态环境，实现经济效益、社会效益和生态效益的协调发展。222有利于促进第三产业的发展项目是集健身游泳、洗浴、餐饮、住宿、休闲娱乐、商务会议室等内容于一体的商业开发。可以推动商业发展，为XX居民以及全国各地来此度假的游客提供休闲、娱乐服务。还可带动XX第三产业的发展。XX泳装业知名度较高，随着产业的发展，必将带动XX周边地区的餐饮业、住宿业、旅游业等第三产业的发展。223有利于繁荣XX市场，改善民生项目资源组合优势明显。可促进XX的深度开发，从而带动XX旅游业的发展。提高XX旅游休闲地的经济增长点，具有明显的推动作用项目的发展对整个XX市经济社会发展都有非常重要的作用，该项目的发展将有助于促进XX市经济结构的战略性调整，实现经济发展方式的转变；有利于减少对资源、环境、生态的消耗和依赖，促进资源型城市加快转型，增强可持续发展能力；有利于促进经济、社会与项目建设背景及必要性10人的全面协调发展，建设和谐XX有利于繁荣市场，增加就业，保障和改善民生，提高人民生活水平和质量。224增加就业机会，有利于社会稳定本项目的建设，极大地满足了逐渐富余起来的人们对新的生活形式的要求。同时，为社会剩余劳动力提供了新的就业机会。旅游业是一种服务性极强的劳动密集型产业，发展旅游业，需要一整套服务设施，不仅需要导游、管理人员、服务人员，还需要有住宿、饮食、商场、交通、文化行业等，因此能有力地带动地区第三产业的发展，从而吸纳大量农村剩余劳动力,有利于和谐社会的构建。市场需求预测分析11第三章市场需求预测分析31XX市综合酒店现状目前为止，XX市内低档宾馆酒店（旅社、招待所）不少，但中、高档宾馆酒店较少，且客房数不足；已经满足不了日益增长的游客数量及日常需求。现存在如下问题（1）中高级宾馆酒店总量较少，整体实力差，尤其是旅游季节不能满足市场需求。（2）大部分宾馆酒店设施设备严重老化，急需更新改造。（3）大多数酒店营销手段落后。（4）管理方式落后，部分宾馆酒店由原来的单位招待所改造而成，沿袭落后的管理方式。服务业发展滞后，制约了XX市旅游业的发展。32需求现状XX市作为旅游城市拥有城、泉、山、海、岛五大旅游要素，旅游业已成为XX市支柱产业。旅游业是世界第一大产业。近年来，随着经济的快速增长，我国的旅游消费也进入快速增长期，消费结构也正向享受型转变。旅游主体及旅游主题也更趋多元化。据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国，境外游客数量将大幅增长。近年来，XX市交通状况有了根本改观，龙兴路的全线开通大大市场需求预测分析12缩短了XX市至XX市的路程，且102国道、京沈高速、滨海公路全线贯穿XX市。作为国家级旅游城市，XX市旅游接待能力与其丰富的旅游资源、广阔的市场前景不相适应。旅游接待能力严重不足是制约XX市旅游业发展的瓶颈。随着人民生活水平提高，追求高档住宿高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房供不应求，XX市高级宾馆客房入住率高达70以上，且有不断上升趋势。XX具有良好的旅游发展资源。1985年，国务院下发关于规划和开发XX省XX旅游区的批复，要把XX建成全国北方沿海著名风景旅游区，1988年被国务院批准为第二批国家重点风景名胜区之一。XX市辖区内有海滨、古城、菊花岛、首山、温泉5个景区50多个景点，是全国唯一的集城、泉、山、海、岛于一体的风景区，五景区珠联璧合，各具特色，每年吸引超过120万人次中外游人前来观光旅游。未来五年，继续加大主城区建设力度，增强中心城市辐射功能。科学修编城市总体规划，调整城市区划，构筑城市发展新格局。以建设百平方公里、百万人口大城市为目标，推进形成龙港、连山、XX有效对接的“三位一体”大城区格局，实现城市空间南北拓展，东西优化，整体推进，建设亲海近水的海滨城市。按照“生态新城区”的发展定位，开展绥中滨海新城建设，积极推进东戴河国际旅游新城整体开发。因此，加快旅游设施建设已成为XX市的一项大事。市场需求预测分析1333市场预测XX国际温泉度假饭店按现代风格建造，内部装修豪华高档，其特色为亲海、绿色、环保、生态型酒店，该酒店将为海内外游客提供一个舒适的旅游度假休闲场所，使海内外游客在饱览文化遗产和XX市美景时免除乘车往返劳顿之苦，为他们提供一个欣赏和品味海文化内涵的又一个场所并能缓解XX市旅游接待能力的不足。XX国际温泉度假饭店建成后将有充足的客源。以XX市各大景区目前每年100万旅游客量计算，日均游客接待量3000人左右，并且XX国际温泉度假饭店所处地理位优越，紧邻XX市海边，预计项目投入营业后，旅游季节日综合接待人数百人以上。XX市大学城也坐落于XX市，距本项目直线距离不超过3公里，每到新学期开学期间，全国各地家长学生纷纷涌入XX市，此时家长的住宿问题就成为主要问题，周边小型宾馆酒店各项设施都不尽如人意。本项目建成后可很好的解决住宿场地不足，基础设施不完善等问题。也能够把XX市美丽的一面呈现给全国各地的学生家长。市场需求预测分析14第四章项目建设单位基本情况41项目建设单位项目建设单位为XX房地产开发有限责任公司。42建设单位基本情况XX房地产开发有限责任公司创建于2003年7月，位于XX市龙港区锦葫路中段。XX房地产开发有限责任公司是XX省建设厅批准的国家三级企业，企业资信为3A级，注册资本18亿元，资产总额35亿元。公司在职员工48人，拥有中级以上职称26人，公司自成立以来开发建设的项目有XX花园、XX酒业办公楼、生产车间、厂房、库房、XX家居装饰广场卖场、库房、物业办公楼、XX市新区XX饭店、XX国际温泉度假饭店等十余个工程项目。2007年8月被XX省城市开发工作委员会授予XX省城市开发建设优秀诚信开发商荣誉称号，有的项目被评为城市优秀工程。建设场址及建设条件15第五章建设场址及建设条件51项目建设地点XX国际温泉度假饭店开发建设项目位于兴海南街南侧，紧邻XX交通码头。52项目建设条件521区位优势XX温泉，古称汤泉，距今已有1300年历史。泉水无色无臭、清澈透明，水温70摄氏度左右。水中含有丰富微量元素，可治疗多种疾病。据史料记载，XX温泉发现于唐朝初年，距今已有一千三百多年的历史了。自元代以来，温泉水就被广为利用，人们在这里建有致爽亭、汤泉寺。特别是本世纪20年代，东北军阀张作霖大元帅又在温泉附近修建了别墅，使温泉地区的景致别具一格。XX温泉，古称“汤泉“，位于古城和海滨之间。温泉是因地下溶岩的作用而形成的天然矿泉。泉水清澈透明，无色无臭，水温67左右，酸碱度为74，泉水比重为1006，属于高温弱碱性食盐矿泉。泉水中含有钾、钠、钙、铵、硫、镁等多种矿物质，还含有一定数量的放射性无素氡和镭。泉水可以口服、冲洗和浸浴，以浸浴为主。温泉可以除疾祛病，对风温性关节炎、大骨节病、神经衰弱、高血压、皮肤病和慢性妇科病以及外科手术后恢复，均有显著的疗效。建设场址及建设条件16522地理位置XX省XX市位于环渤海经济圈的中部，XX沿海经济带的西部起点，是华北与东北两大经济区的节点城市。是中国泳装名城、中国书法之乡、中国优秀旅游城市、中国温泉之城、是全国闻名的旅游度假胜地，中国三大泳装生产基地之一，东北最大的清洁能源基地，东北最大的花生集散地，中国航母训练基地，2005年度中国特色魅力城市200强城市，中国十大小资城市。集城、泉、山、海、岛于一体。城是XX明代古城，泉是温泉，山是首山，海是渤海湾的XX海滨，岛是觉华岛（菊花岛）。2010年7月，XX市全面拥有市级经济管理权，城市地位进一步增强。随着2012年省管县政策的实施，十二五期间，XX市将向XX发达城市迈进，建设国际泳装之都，打造264平方公里宜居宜商宜游的现代化中等海滨城市。XX市交通发达。XX滨海大道，京哈铁路（XX站），京哈高速，建兴高速、秦沈客运专线（毗邻XX北站）斜穿市境东南部，魏塔线铁路横贯境内西北部。318省道（兴凌线）横贯境内东西，以XX市区为中心，县乡公路呈放射状通往各乡镇。京哈高速XX服务区是亚洲第二大服务区，2012年3月建（昌）至兴（城）高速破土动工，与规划中的绥凌高速汇合，并与京沈高速连接，是XX通往北京的第二条大通道也是连接辽西蒙东的重要枢纽。市区形成了四横八纵路一环路网格局，道路通畅，交通便捷，公交每五分钟一趟，通达市区主要地点。建设场址及建设条件17XX境内拥有2个军用机场，XX机场是辽西最大的机场具备起降波音737等客机的功能。XX临海机场是中国国防的一个新起点。系。523自然环境状况（1）气候条件XX地区地处沿海，但渤海为内海，所以大陆性气候明显，四季分明。各地年平均气温在8292摄氏度，年平均最高气温在143151摄氏度之间，年平均最低气温为2340摄氏度，建昌气温处于下限，绥中气温为上限。XX地区平均降水量在560630毫米。由于本地区属于季风性大陆气候,受大气环流影响,四季降水量分布差异很大。全年降水量主要集中在78月份，冬季降不量仅占全年降水量的34。（2）气象参数夏季极端最高温度407冬季极端最低温度269夏季通风室外计算温度28冬季采暖室外温度15夏季平均室外风速38M/S冬季平均室外风速39M/S极端最大风速31M/S建设场址及建设条件18年平均日照时数2692小时（3）地质条件地形地貌XX市境内地势为西北高、东南低，为松岭山脉延续分布丘陵地带。最高山峰黄顶山海拔7018米，渤海沿岸为狭长的海滨平原，是沟通关内外的重要通道。较大河流有六股河、烟台河、XX河等。土层分布一层杂填土，厚度1525M二层粉质粘土，褐黄色软塑、中等偏高压缩性，厚度150470M，地耐力FK22KPA；三层粉质粘土，可塑偏软塑、中等压缩性，厚度140440M，地耐力FK25KPA；四层中砂，灰色密实，厚度0160M，地耐力FK27KPA；五层粗砂，中密，厚度220420M，地耐力FK45KPA；六层粉质粘土，可塑、中等压缩性，厚度090260M，地耐力FK26KPA；七层泥岩，全风化，可塑、硬塑，厚度100290M，地耐力FK50KPA；八层泥岩，强风化，坚硬，厚度400520M，地耐力FK60KPA；九层泥岩，中风化，夹砂岩，厚度390M，地耐力FK9000KPA。建设场址及建设条件19（4）其他自然条件最大降雪深度17CM、最大冻土深度112CM风压值030KN/M2雪压值045KN/M2无霜期180天地震烈度6度524项目的建设条件XX国际温泉度假饭店建设场址地势平坦宽阔；周围交通便利，四通八达；水、电、暖等公用设施齐全，项目基础建设条件较好。（1）给水XX市城区范围内均为小水源、多水源供水，所有水源均采用浅层地下水。目前规划区现状供水水源有2个，分别为东河东岸的东河水厂和XX河河北坝4水厂。对于公共水源，除在水源井周围划出30M宽度的戒严带，无其他水源保护措施。（2）排水XX国际温泉度假饭店污水通过地下排污管线排入城市排污干管，雨水通过地下排水管线排入城市雨水干管。根据XX城市总体规划，可以满足本区使用需要。（3）供电建设场址及建设条件20XX市由东北电网统一供电。目前，城区内变电站3个，分别为河西变电站、XX变电站和温泉变电站，XX古城供电线路由XX变电站配出。（4）供热本项目供热管线接入市政供暖管线，由市政统一供热。（5）燃气工程本工程采用天然气做为生活用气，从市政天然气管道接入DN200管道进入酒店调压站。（6）广播和有线电视工程近期贯彻广播电视并重,无线有线协调发展的原则，在有线网络建设上，实现广播共站接收、共缆结播、共同入户、共同繁荣。远期利用卫星、无线电视和有线电视组成混合覆盖网，进一步扩大广播电视有效覆盖率，入户率达95。逐步将广播电视网络系统纳入逐渐发展起来的“信息高速公路”网。至规划期末，城区有线电视入户率将达到100。有线电视网络将发展双向宽带网络，灵活地实现光纤到路边、光纤到小区和光纤到大楼。最终有线电视网络将向全光纤网过渡，建成一个开放式的能传输图像、语音和数据的宽带高速综合业务数字网。建设方案21第六章建设方案61建筑方案611设计依椐（1）民用建筑设计通则（GB503522005）；（2）建筑设计防火规范（GB500162006）；（3）公共建筑节能设计标准（GB501892005）；（4）建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；（5）房屋建筑制图统一标准（GB/T500012001）；（6）建筑制图标准（GB/T501042001）；（7）建筑抗震设计规范（GB500112001）；（8）砌体结构设计规范（GB500032001）；（9）建筑给排水设计规范（GB500152003）；（10）民用建筑电气设计规范（JGJ162008）；（11）建筑物防雷设计规范（GB5005794（2000版）；（12）建筑照明设计标准（GB500342004）；（13）钢筋混凝土结构设计规范（GB500102002）；（14）建筑结构荷载规范（GB500092001）；（15）宿舍建筑设计规范（JGJ362005）；建设方案22（16）采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）；（17）污水综合排放标准（GB89781996）；（18）城市区域环境噪声标准（GB309693）；（19）地表水环境质量标准（GB38382002）中；（20）环境空气质量标准（GB30951996）；（21）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595，2005）。62建筑设计指导思想与原则（1）以“远观古城，近看海景”为设计目的，营造一个体现现代“园林景观”风格的度假饭店。（2）贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足游客健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、海风习习、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高级饭店。（3）注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。（4）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。建设方案23（5）以“亲水筑屋”为择地特点，以环境为基础，以景观为导向，以海为背景，强调“海”与居民生活活动的融合，将酒店与环境、景观、溪水融为一体。（6）沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富的海洋文化环境。（7）建筑风格上采用中式与现代结合的手法。（8）以人的休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对饭店空间的组织，饭店周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的温泉度假饭店氛围。（9）保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。63项目总体规划方案631总平面布置和功能要求本项目地处XX市兴海南街，占地67471475平方米，地势平坦，其形状近似正方形。项目用地为南北走向，地块形状较为规整，建筑物以“Y”字型布置准四星级酒店，将酒店客房面向湖面及首山。酒店出入口设靠星海南路，用地面向整个首山连绵山景。在客房俯身下看，可见清澈平静，波光粼粼的湖面尽收眼底，赋予酒店一个完美清新的第一印象。建设方案24632立面设计酒店的整体造型主要是以现代简约的几何形体组合，特有的“Y”字型造型，无论从哪个角度看都会给人以很好的展开面，既体现了酒店的整体感，更很好地展示了酒店群的体量感。建筑立面处理上根据不同的方案风格采用了横向的线脚，体现古典建筑的庄重典雅，同时也散发出浓郁的时代气息。给人以过目不忘的强烈视觉冲击力，有助于提升酒店的标志性及品牌形象。“Y”字型塔楼，尺度宜人的庭院绿化，别出心裁的户外温泉池，室内外空间的融合和交流，所有的这一切都为酒店创造出其特有的品质、品味和品格。XX国际温泉度假饭店的设计不仅为XX市民和政府提供了高端商务住宿、会议、餐饮等需求，更为XX市乃至XX增添了一道新的亮丽风景线。633道路及交通酒店车行出入口和步行街相隔，互不干扰。酒店设有环形消防通道，使人流与车流交通均不交叉重叠，人和车流动有序流畅。各出入口设置合理，同时减少了车流对主要商业面的影响。在交通组织方面，为了避免与城市交通相互干扰，对酒店的交通进行了有效、合理的设计酒店以绿化相隔，互不干扰，酒店设有消防环形通道，内部交通畅通无阻；酒店人流出入口设在酒店入口广场，有效地减少了交通的影响，酒店车行入口和地下车库入口分别设置，减少了相互的干扰，使酒店内部交通流畅、方便。建设方案25本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则。场区的南侧为主干道，作为车流通道，场区的东、西侧小道为次干道，作为消防及人流通道。634绿化本项目场区的南侧为主干道及主出入口。充分利用海岸线走向，结合道路进行整治，并在出入口两侧采用草皮铺设，增添自然气息。全地块部分地面进行绿化，绿化总面积的42。酒店四周布置绿化。饭店后面湖面上修建长廊，优美的长廊文化与湖面的荷花、芦苇交相辉映。通过实施景观建筑、小品、休憩、健身休闲设施等相互配合，与四周建筑构成一幅亮丽城市景观，同时提供人们散步、休憩。64建筑方案641建筑方案描述建筑艺术与风格建筑的形式美首先体现在对内部空间的合理组织上，也蕴含于完美比例的推敲和细部的雕琢上，各类建筑均力求在此三个方面达到完美的结合。从特有的现代建筑中提取典型的建筑语汇和符号。在典雅的比例，装饰物品，色彩的控制，屋顶的尺度中创造一种基本的建筑意象。整体造型力求简洁统一，含蓄而不张扬。努力把建筑风格与徽文化结合起来。创造一种真正富有感染力的建筑形象。设计的酒店外观整体性和美感很强，通透封闭，昂首云天，起伏建设方案26交错；墙线错落有致，鳞次栉比，色彩典雅大方。饭店后面的湖水及湖面景色恬静优美，与饭店交相辉映使整个建筑精美如诗。融古雅、简洁、富丽、现代为一体，使建筑保持独有艺术风采。饭店整体建筑风格为现代建筑形式，着重处理好酒店主楼的建筑立面效果。结合水池孤线，用弧形的墙角，创造出特有的、活泼的平面弧形墙，将现代建筑传统继承发扬光大，展现在每位游客眼中。642建筑特征与结构酒店地处风景秀丽的XX市，是集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲为一体的温泉度假酒店。主楼为12层建筑其中一层为客房、接待大厅及咖啡馆等。二层为客房及按摩间。三至九层为休息区及客房。建筑装饰整个建筑按星级宾馆标准装饰。铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，宾馆一层地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰；其他楼层为夹层地面铺地毯，墙面贴墙纸，酒店一层大餐厅轻钢龙骨石膏板吊顶、现代装饰、地面铺地毯，操作间、厨房瓷砖贴面，不锈钢吊顶，二层、三层均为轻钢龙骨石膏板吊顶、墙面贴墙纸、现代式装饰、铺地毯。建设方案2765配套设施651给排水设计1、设计依据本工程是依据以下条件进行设计的（1）建筑给水排水设计规范GB500152006（2）建筑设计防火规范GB500162006（3）自动喷水灭火系统设计规范GB5008420062、设计范围XX国际温泉度假饭店内部所有给排水量，给排水管道等。3、用水量用水指标用水时间用水量消耗水量序号用水单位L/人天人数HM3/DM3/年1客房旅客28028024784286162餐厅旅客805001240146003饭店员工602802416861324未预见水量101352493485总目生活用水量14872立方米/天（最高日）；年用水量542828立方米。一年按365日计算）4、给水系统项目内生活用水取自市政给水管，通过DN200管道送入生活水本项目内。建设方案285、消防供水系统根据建筑设计防火规范和高层民用建筑设计防火规范的有关规定，本项目取拟建建筑物中体量最大的一个测算消防水量。室外消防用水量为15升/秒，室内消防用水量为10升/秒。经计算，需要消防水量为立方米。小区内设置1座消防泵站（与生活加压泵站合一）和1座300立方米消防储水池。消防供水管与生活供水管分别设置，在消防管网上设置一定数量的室外地下式消火栓，消火栓间距不大于120米，保护半径不大于150米。在公用建筑内配置一定数量的室内消火栓。6、排水系统污水量按生活用水的90计算，则日排污水量为133848M3/D排水规划采用雨、污水分流系统。生活污水管径DN400，雨水管径DN600接入市政排水管。652采暖设计本项目采暖系统并入城市集中供热管网，本项目总采暖面积19090。项目供暖热负荷指标按50W/M2计算，总热负荷为9545KW。采暖室内计算温度TI为18；采暖期平均室外温度TO为42；采暖室外计算温度TOH为19。全年耗热量计算公式如下采暖系统采用双管式系统，采暖供回水管道敷设在楼板下，供回水温度按8060计算，散热器选用TZY26008/70型散热器，采用落地安装方式并设手动排气阀。散热器刷防腐漆两遍，喷白色漆两遍。室建设方案29内供暖系统管材采用PPR塑铝稳态管，采暖管线热熔连接，管道穿过墙壁和楼板时加设钢制套管，安装在楼板内的套管，其顶部应高出地面20MM，底部与楼板平齐，安在墙壁内的套管，其两端应与饰面平齐。室内立、支管上安装的阀门采用PPR塑铝稳态管专用热熔球阀。排气阀选用ZP1。出户管线（阀门后）部分采用无缝钢管（20）（GB/T8163）。阀井内采用Z41H16。QHA0086415095451842/1819100073553104MJ66电气设置661设计说明建筑设计防火规范（GB500162006）；民用建筑电气设计规范（JGJ162008）；供配电系统设计规范（GB500522009）；低压配电设计规范（GB5005495）；建筑物防雷设计规范（GB5005794）（2000年版）；建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB503432004）；建设方案30民用建筑电线电缆防火设计规范（DGJ08932002）；建筑照明设计标准（GB500342004）；城市住宅建筑综合布线系统工程设计规范（CECS1192000）；其它有关国家及地方的现行规程、规范。设计范围本工程电气设计包括供配电系统、照明系统、动力系统、各种设备的控制系统、防雷系统及接地系统。662供电设计A用电负荷等级按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按二级负荷考虑；B供电系统本项目用电均由变配电房供给。电缆可架空或埋地引至用电点；C电力线路敷设应考虑场区内照明、电力防爆、防腐方面的要求；D设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COS09；E采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。663过电压及接地保护为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过建设方案31电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距变电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TNCS系统。变电房接地电阻R10。664电源及电压本项目10KV电源由厂外高压线路直接引至场区配电房。场区动力及照明均采用三相四线（380V/220V），供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引至各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。665照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。照明电源由变电房照明配电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据建筑电气设计技术规程的推荐值并结合具体情况确定。场地照明采用荧光灯，空间净高超过6M时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。潮湿场所，采用防潮型荧光灯。浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活用房照明采用日光灯。建设方案32路灯一般采用80125W高压汞灯或110W高压钠灯，集中控制。大面积的场地照明控制开关分片集中布置。各类场地最低照度不同，场地高于100LX，库房、锅炉房、办公室等场所高于50LX。67弱电系统671设计说明1、设计依据智能建筑设计标准GB/T503142000；建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T503112000）；民用建筑电气设计规范JGJ162008。2、设计范围本设计范围包括电话系统、会议系统、有线电视系统、计算机网络系统、PDS综合布线系统、广播系统、保安监控系统。672电话系统电话系统主要完成对各中心内语音、数据、图像进行交换和传输，实现本地和远距离的多媒体综合业务通信，为中心的通信自动化和办公自动化服务。电话系统包括直线电话管线系统和内部综合业务交换系统。直线电话管线系统主要包括来自县话网的直线、中继线、专线、传真线路；内部综合业务交换系统主要包括内部程控电话交换机系统、电子语音建设方案33/传真系统等。由XX市电话网引来电话电缆至二层通讯机房内主配线架，电话终端位置及数量由业主与承包公司商定，布线纳入综合布线系统。673计算机网络系统计算机网络系统作为中心智能化管理系统实现的软硬件平台，包括计算机网络设备、服务器，操作系统软件和相关的数据库软件等。674会议系统在会议室进行多功能数字会议系统的设计，系统具有会议发言、讨论、会议资料、进程内容显示、微机图像及文字显示、投影、电子白板等功能。675保安监控系统采用数字化闭路电视监控系统。在主要出入口、大厅等重要场所可设置固定摄像头和红外报警探头。设监控中心，内置主控制器、主监控器、录像机和若干监视器。节能34第七章节能71节能设计依据公共建筑节能设计标准（GB501892005）；国家计委、国家经贸委、建设部发布是关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定；固定资产投资项目节能评估与审查指南（2006）；国家及地方相关的规范、法规。72项目能耗本项目系公共建筑项目，消耗的主要能源是电和水。电力消耗主要用于以下几个方面一是建筑内的各种照明用电；二是建筑内的各种电气设备用电；三是道路及广场照明用电。水消耗主要用于餐饮、住宿用水及场地。721电消耗量本项目主要电耗为照明用电、电气设备用电。1、照明用电室内照明按公共建筑节能设计标准中酒店式建筑的普通室内，功率密度值为15W/M2，按平均每天使用6小时，全年工作日365天计算，照明年耗电指标为3285KWH/M2。则室内照明年用电量为3285190906271104KWH。节能352、电气设备用电电气设备采用酒店式建筑普通标准为20W/M2，按平均每天满负荷使用4小时、全年工作日365天计算，电气设备年耗电标准为292KWH/M2。则年用电量为292190905574104KWH。道路及场地照明参照城市道路照明设计标准为05W/M2，按每天使用12小时、全年365天计算；道路及场地照明年耗电标准为219KWH/M2。则年用电量为21929013635104KWH。不可预计用电量取上述总用电量的5计。工程项目年总耗电量为13105104KWH。722新水消耗量最高日用水量为14872吨，全年按365个工作日计算，则年总用水量为542828吨。723燃煤消耗量本项目年采暖消耗热能73553104MJ，即7355325405KJ。采用市政集中供暖。按照大同褐煤平均低位发热量为20908KJ/KG计算，年消耗褐煤351794787KG。能源消耗表年耗能量能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数（吨标准煤）电能KWH1310476601229KGCE/KWH16106煤KG3517947907143KGCE/KG25129能源消费总量（吨标准煤）40954节能36参考折标系数年耗能量耗能工质种类计量单位年需要实物量KGCE/T（吨标准煤）水T54282800857465耗能工质总量（吨标准煤）465项目年耗能总量（吨标准煤）41700该项目全年消耗标准煤41700吨。73节能措施731建筑节能设计1、朝向、通风与采光在总平面布局上，建筑物综合考虑朝向，风向的关系，力求达到良好的自然通风，充足的自然采光，并强调室内通风及蓄热。建筑间距应保证室内获得一定的日照量，避免了使用人工照明造成的能源浪费。2、墙体墙体采用新型复合墙体，控制建筑物形体系数，不采用过多凹凸面；墙体采用页岩空心砖作为围护墙，高效保温隔热材料设于主体结构外侧，内墙用保温腻子抹面，以增加外墙保温隔热效能。3、门窗适当控制窗墙比，以提高建筑物维护结构的热工性能；使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、使用寿命长的节能型中空双玻塑钢窗；采用密闭材料对门窗缝隙进行封闭，提高门窗的气密性，减少空气对流造成的热损失；安排好门窗相对位置及开启方式，节能37组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照。4、屋面屋面采用如聚苯板等保温隔热材料，增加隔热层并设架空通风层，在空气间通风层内贴热反射材料；以卷材防水和高分子涂料防水二道设防，减少太阳对房间的热辐射，同时也减少了夏季房间制冷、冬季房间采暖的热损失。732给排水节能设计合理进行给水系统分区，充分利用政府给水水压供水；合理选用高效节能的变频给水装置，以节省运行电耗；卫生间采用节水型卫生洁具。733电气节能设计严格按照建筑照明设计标准（GB500342004）所规定的照明功率密度值进行照明设计，室内照明优先采用节能荧光灯具照明，荧光灯自带电容器补偿，且在变电所采用集中电容补偿，以降低无功能耗。室外照明原则上使用金属卤化物灯具。走道及楼梯间均采用声光控延时开关控制。选用节能变压器及电气设备。734加强管理节能配备专职人员负责日常节能工作。节能38制定并实施节能节水管理制度，制定并实施节约与浪费的奖励和惩罚措施。按照用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB171672006）的要求，从节能的要求出发，建立专门的能源计量器具管理制度，建立能源计量台帐，凡需设置二级水表、气表、电表的地方进行二级表的安装，以利用单独计量、分表核算，并对计量器具严格按规定进行检定，保证能源计量器具的准确性，减少浪费。每月进行能源消费统计，定期对能源消费状况进行分析，以便及时发现能源管理中的漏洞和能源使用中的问题，及时解决，杜绝能源消费。74节水措施培养工作人员认识生存环境，树立节约用水的理念，强化节水管理措施。计划在卫生间安装节水装置，有效杜绝工作人员随意浪费用水的行为，培养节约意识。供水系统采取防渗漏措施杜绝水流量流失，给水总入口处设水表，选用节水型卫生设备及阀件。给水及消防管道安装应按国家相关标准，确保工程质量。环境保护39第八章环境保护81排放标准环境空气质量标准（GB30951996）地表水环境质量标准（GB38382002）城市区域环境噪声质量标准（GB30962009）污水综合排放标准（GB89881996）82项目对环境的影响821建设期间的环境影响项目在建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、噪声以及施工废水、固体废弃物等，将对周边环境产生一定的影响。建设期间产生污染的环节主