房地产前期策划毕业设计

本 科 毕 业 论 文( 2011 届)题 目： 长运房地产开发项目策划设计学 院: 建筑与土木工程学院 专 业: 工程管理 班 级: 07 工程管理二班 姓 名: 段金涛 学 号: 07115003309 指导老师: 仇东东 完成日期: 2011-5-14 温州大学本科毕业设计 建筑与土木工程学院1中文摘要本次毕业设计是针对长运房地产开发项目进行前期策划和可行性研究。首先了解当前国内和温州房地产发展趋势，针对本项目进行市场调查，了解市场购买能力和需求，结合通过对项目地域板块详细分析、SWOT 分析等内容进行市场定位以及拟定规划方案，紧接着确定项目的施工进度以及对所需的费用进行估算，然后进行投资和销售策划并做出最终的财务评价（包括盈利能力分析、财务平衡及偿债能力和不确定性分析） 。最后得出的结论是：本项目的定位是合理可行的，盈利能力一般，贷款偿还能力和自身平衡能力一般，而且具有基本的抗风险能力，建议在项目实施中注意抵御这些风险。关键词：房地产，前期策划，财务评价，不确定分析温州大学本科毕业设计 建筑与土木工程学院2AbstractThis graduation project is aims at long transports the property development project to carry on the earlier period plan and the feasibility study. First understood that current home send with the Wenzhou real estate open the tendency, carries on the market survey in view of this project, understood that market purchase ability gathers the demand, unifies through to project region contents and so on tectonic plate，SWOT analysis carries on the market to locate as well as to draw up the plan , follows closely was determining that the project the construction progress as well as to the expense which needs carries on the estimate, Then carries on the investment and the sale plans and makes the final financial appraisal (including profit ability analysis, financial balanced and credit capacity and uncertainty analysis). Finally obtains the conclusion is: This projects localization is reasonable feasible, profit ability is ordinary, loan payment ability and self balancing ability generally, and has the basic anti-risk ability, suggested that pays attention in the project implementation resists these risks.Keywords: real estate，earlier mastermind，financial evaluation，uncertainty analysis温州大学本科毕业设计 建筑与土木工程学院3目录中文摘要 .1Abstract.21 项目状况 .61.1 项目位置 .61.1.1 项目状况 .61.1.2 项目周边配套 .61.2 项目的必要性 .72 房地产市场分析 .82.1 2010 上半年全国房地产市场分析 .82.1.1 房地产开发投资保持高位 .82.1.2 土地市场 .92.1.3 商品房交易 .92.1.4 市场发展前景 .102.2 温州房地产状况 .122.2.1 2009 年温州房地产市场回顾 .122.2.2 2010 年温州房地产市场展望 .142.3 温州市市区板块分析 .152.3.1 板块范围界定 .152.3.2 项目所在板块分析 .162.3.3 温州地块对比分析 .162.3.4 板块产品特征分析 .183 项目市场调查分析 .283.1 市场调查 .283.2 市场调查分析 .303.3 需求分析 .403.4 项目分析 .413.5 长运项目定位 .423.5.1 项目开发主体定位 .424 项目规划设计 .444.1 项目规划设计 .444.1.1 项目设计依据 .444.1.2 设计指导思想 .444.1.3 总平面规划 .444.1.4 建筑立面 .464.1.5 户型设计 .464.1.6 景观设计 .464.2 项目技术方案说明 .474.2.1 经济技术指标 .474.2.2 结构设计 .474.2.3 给排水 .484.2.4 消防设计 .494.2.5 建筑节能 .49温州大学本科毕业设计 建筑与土木工程学院44.2.6 项目建设自然条件 .494.3 项目开发进度安排 .504.3.1 项目周期安排 .504.3.2 施工进度安排 .504.4 销售周期 .525 营销方案 .535.1 项目品牌定位 .535.2 装修标准 .535.3 物业管理服务 .545.3.1 基本服务范围 .545.3.2 拓展服务范围 .545.4 传播策划 .545.4.1 大众传播 .545.4.2 圈层传播 .555.5 销售期划分及定价 .556 项目费用估算 .576.1 项目成本费用估算 .576.1.1 土地费用 .576.1.2 建筑安装工程费用估算 .576.1.3 前期工程费用估算 .576.1.4 基础设施建设费用的估算 .576.1.5 公共配套设施费的估算 .576.1.6 开发相关税费的估算 .576.1.7 其他税费 .586.1.8 不可预见费 .586.2 项目开发费用估算 .586.3 项目建设的投资估算汇总 .596.4 开发期经营税费的估算 .606.4.1 与交易有关的税费 .606.4.2 土地增值税 .606.5 企业所得税 .607 项目资金筹措 .617.1 资金来源 .617.2 资金运用 .627.3 借款偿还计划 .64借贷偿还计划 .648 项目财务评价 .658.1 盈利能力分析 .65动态盈利能力分析 .658.2 清偿能力分析与资产负债表 .689 项目风险分析 .729.1 敏感性分析 .729.1.1 对内部收益率的变化影响 .729.1.2 对净现值的变化影响 .73温州大学本科毕业设计 建筑与土木工程学院59.2 临界点分析（盈亏平衡分析） .7310 综合评价及结论 .7410.1 可行性研究结论 .7410.2 建议 .74致谢 .75参考文献 .76温州大学本科毕业设计 建筑与土木工程学院61 项目状况1.1 项目位置长运地块位于飞霞南路与龙泉巷交叉口西北角，东面紧邻飞霞南路（原温州长运集团地块）。1.1.1 项目状况地块南北约：177 米；地块北面约：111 米；地块南面约：98 米；规划建设用地面积：18360；绿地率20%；容积率2.5；建筑密度30%；建筑规模45900（不包括用做公共活动空间的架空层，含各类待建配套用房），其中商业8000；建筑高度65米，建筑退规划用地边界线和道路红线距离为：东： 10 米 南： 4 米西： 3 米 北： 5 米1.1.2 项目周边配套坐拥繁华地带，处在温州商业及休闲中心地段，周边生活配套非常成熟，十分钟即可享受周围商圈的商业配套，包括大南门商圈，银泰商圈，置信名品城商圈；生活休闲中心包括北面的中山公园，南面的白鹿洲公园，西面的马鞍池公园，不超过 10 分钟的路程被生态公园包围；以及周边的教育科技配套，学院路上有温州附二医院，其他还有城南小学，十二中学等。长运地块的位置可谓众星捧月。图 1-1温州大学本科毕业设计 建筑与土木工程学院71.2 项目的必要性优越的地理位置，房开公司致力打造的温州精品住房项目，在温州火热的房地产市场中，拥有良好的购买力，提升整个温州住房品质的新高度。在此之前类似的高档项目如外滩国际公馆、中瑞-曼哈顿、金色尚品、中央公馆、华府天地、铂金府邸、东南-嘉一国际等项目都取得非常好的市场效果，如今把长运地块再次打造成超越这些项目的超级精品项目，整个温州市场值得期待。温州大学本科毕业设计 建筑与土木工程学院82 房地产市场分析2.1 2010 上半年全国房地产市场分析2.1.1 房地产开发投资保持高位 上半年国内经济继续增长，房地产投资保持高位。前六个月全国完成房地产开发投资1，9747 亿元，比上年同期增长 38.1%。其中，6 月房地产开发完成投资 5，830 亿元，环比 5 月增加 1，845 亿元，同比去年 6 月增长 46.3%。分地区来看，除西藏外，上半年全国各省或市都实现了房地产开发投资额同比上涨，其中，涨幅最大的包括海南 78.9%、广西 63%和福建 60.4%。同时，上半年全国房屋新开工面积持续增长，为 8.05 亿平方米，同比增长 67.9%。图 2-1图 2-2温州大学本科毕业设计 建筑与土木工程学院92.1.2 土地市场监测显示，2010 年上半年，全国 103 个城市累计供应住宅用地 20，335.8 万平方米，同比增加 100%。 从月度分布来看，除了 2 月受春节和 4 月受土地供应计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。6 月，全国 103 个城市共推出住宅用地 3，152.4 万平方米，与上月基本持平，同比增加 35%。 2010 年上半年，全国 103 个城市住宅用地楼面地价为 1，863 元/平方米，环比 2009年下半年下降 9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6 月份随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在 1600-2000元/平方米之间，低于 2009 年下半年的价格水平。 新政出台后，导致土地市场交易一度受挫。调控政策不断出台，影响了开发商的拿地策略，从而在一定范围内导致土地流拍。5 月 26 日，国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。尽管没有列出明确的清算时间表，但一旦开始清算将在一定程度上对开发商当期利润和现金流形成较大压力，也将对土地市场交易造成一定的冲击