太原市公共租赁住房供需结构分析

学校代码 10125 专业代码 本科学年论文（设计）中文题目 ： 太原市公共租赁住房供需结构分析英文题目 ：Analysis on the supply and demand structure of public rental housing in Taiyuan 姓名 ：学号 ：班级 ：专业 ：学院 ：指导教师 ：完成时间 ： 2017 年 5 月 09 日Shan xi University of Finance and Economics山西财经大学学年论文（设计）I摘 要近十几年来，房子成为人们口中最常出现的词语之一，与房子相关的词也成为热词，比如“房奴” ， “学区房”等。由此可知，房子已成为现代人生活压力几大来源之一，太原市也是这样。但由于房地产市场的供需结构不甚合理，房地产市场出现高收入人群拥有两套或两套以上房子，而中低收入人群只有一套房子甚至没有房子的情况，所以此时公共租赁住房应运而生，但其供需结构仍有一些欠缺与不足。本文集中阐述了公共租赁住房研究背景及意义与概念，围绕太原市公共租赁住房供需结构可能出现的问题做了相应的分析，就这些问题提出了个人的看法。关键词：公共租赁住房；供给；需求；供需结构山西财经大学学年论文（设计）IIAbstractIn recent years, the house has become one of the most frequently occurring words in peoples mouths, whose related words have become hot words, such as “slave“, “school district room“. Therefore, the house has become one kind of source of modern life pressure, Taiyuan city as well. But because of the structure of supply and demand of real estate market is not reasonable, the real estate market shows that high income people have two or more than two sets of houses, while low-income people only has a house or no house, which leads that the public rental housing came into being. But the supply and demand structure still has some drawbacks.This paper focuses on the research background and significance of public rental housing and the concept of public rental housing in Taiyuan around the supply and demand structure of the problems may be analyzed accordingly, personal views on these issuesKey words: Public rental housing; supply; demand; supply and demand structure山西财经大学学年论文（设计）III目 录1 公共租赁住房概述 .11.1 公共租赁住房研究背景及意义 .11.2 公共租赁住房的特征 .12 太原市公共租赁住房供需现状 .22.1 太原市公共租赁住房供给现状 .22.2 太原市公共租赁住房需求现状 .33 太原市公共租赁住房供需结构存在的问题 .33.1 公共租赁住房房源有效供给不足 .33.2 公共租赁住房空间分配不合理导致需求减少 .43.3 公共租赁住房分配方式单一抑制需求增长 .44 太原市公共租赁住房供需结构的问题成因 .44.1 公共租赁住房建设资金不足 .44.2 公共租赁住房体系不健全 .45 促进太原市公共租赁住房供需平衡的建议 .55.1 健全制度，建立太原市公共租赁住房完整体系 .55.2 简政放权，提高太原市公共租赁住房市场活力 .55.3 以人为本，提高太原市公共租赁住房服务质量 .56 结论 .5参考文献 .7山西财经大学学年论文（设计）11 公共租赁住房概述太原市作为山西省的省会城市，人口流动大，外来打工人员众多，因而在很大程度上会影响太原市公共租赁住房的供需结构，为了具体分析这种影响，我们首先从整体上了解一下公共租赁住房的研究背景及意义和其主要特征。1.1 公共租赁住房研究背景及意义近些年来，国家一直都在关注公共租赁住房的建设和发展，故研究公共租赁住房的供需结构在某些层面是有一定意义的。1.1.1 研究背景在今年的两会中，李克强总理在政府工作报告中表示：目前三四线城市房地产库存仍然较多，城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。1.1.2 研究意义公共租赁住房作为住房保障制度重要的一部分，有利于国民实现住房合理消费，实现“住有所居” ，维护社会公平 1。公共租赁住房的价格低于同类产品，所以有利于缓解中低收入者购房的经济压力。从另一方面来说，因为公共租赁住房的存在，使得房地产市场的房价得以抑制，有利于房地产市场的健康发展。1.2 公共租赁住房的特征为了对太原市公共租赁住房供需结构进行较为系统专业的分析，本章通过公共租赁住房的社会保障性，准公共性以及住房供需关系三方面对其进行研究分析，对其提供理论基础。1.2.1 公共租赁住房的社会保障性我国人民对房子自古以来就有一种情结在其中，对大多数中国人来说，有了房子就有了家，古人云，安居乐业，先安居，后乐业，每个人都希望能拥有一套属于自己的房子，可以说，房子和安全感，幸福感在某种层面上就是挂钩的。社会保障旨在提高人民生活质量，保证其在遭受意外时生活能够不受影响。而社会保障体系中很重要的一部分就是住房保障制度 2，公共租赁住房作为住房保障制度的重要内容，主要面对中低收入人群，是国家为了维护社会公平，保障其基本住房权，通过对国民收入的再分配的手段对其提供的一种社会福利，使其可以通过比同类住房较低的价格获得其住房。1.2.2 公共租赁住房的准公共性社会产品分为公共产品和私人产品，萨缪尔森曾定义，纯粹的公共产品或劳务是这1朱亚鹏.住房制度改革:政策创新与住房公平M.广州:中山大学出版社，2007：43-472姚玲珍.中国公共住房政策模式研究(修订版)M.上海:上海财经大学出版社，2009:23-26山西财经大学学年论文（设计）2样的产品或劳务，即每个人消费这种物品或劳务不会导致别人对该种产品或劳务消费的减少。而且公共产品或劳务具有与私人产品或劳务显著不同的三个特征：效用的不可分割性、消费的非竞争性和受益的非排他性。而凡是可以由个别消费者所占有和享用，具有敌对性、排他性和可分性的产品就是私人产品。而准公共产品介于纯公共产品和私人产品之间，是具有有限的竞争性或排他性的公共产品。公共租赁住房就属于准公共产品，一旦其被某人消费或使用，其他人就不能使用，其受益范围是有限的，即存在一定的“拥挤效应” 。2 太原市公共租赁住房供需现状太原市作为山西省经济发展资源最丰富，发展速度最快的城市，有着得天独厚的优势，因而也吸引了许多外来务工人员，而这将对太原市公共租赁住房的供需结构产生较大影响。2.1 太原市公共租赁住房供给现状近几年，太原市的经济快速发展，城镇、农村人口收入迅速增长。与此同时，太原市的商品房价格也在不断上升。对于绝大部分的中低收入群体和外来的务工人员来说，由于住房可支付能力不足，他们不得不继续居住在拥挤的住房内，甚至无房居住。因此，太原市政府积极响应中央和山西省的号召，增大了保障性住房的建设力度，积极参与建设经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房和对棚户区、危旧房的改造等工作，很大程度上改善了中低收入群体的住房状况。其中，公共租赁住房在解决中低收入群体、外来务工人员和新就业职工的住房问题方面取得了良好的成绩。政策方面，为了更好地完善住房保障和住房供应体系，增加房源，提高资金使用率，同时改进保障性住房的供应分配和管理模式，从 2014 年起，新建廉租住房（含购改租等方式筹集）计划调整并入公共租赁住房年度建设计划，建设项目统一按照公共租赁住房项目履行审批程序和手续，太原市自然也不例外。因为从 2014 年起，廉租房并入公共租赁住房，因而本文研究数据从 2014 年开始收集整理。表格 2-1 太原市 2014-2016 公共租赁住房开发建设情况年份 所属区县 开工套数（套） 开工面积（万平方米）尖草坪区 424 3.51万柏林区 213 1.14晋源区 190 12014 年古交区 140 0.79小计 967 6.442015 年 小店区 679 4.29山西财经大学学年论文（设计）3迎泽区 378 2.41杏花岭区 34 0.18尖草坪区 1124 9.96万柏林区 398 2.9清徐县 26 0.18娄烦县 100 0.5小计 2739 20.422016 年 672数据来源：太原房产信息网由上表可知，太原市公共租赁住房开发数量这三年来波动较大，其中 2015 年公共租赁住房建设数量最多，在各个区县中，尖草坪地区公共租赁住房数量最多，说明尖草坪地区近三年来吸引了较多人来此安居，进而在一定程度上增加了公租房的建设。2.2 太原市公共租赁住房需求现状太原市商品房平均销售价格 2014-2016 年分别为 7651 元/平方米，7508 元/平方米，7476 元/平方米，而太原市职工平均工资从 2014 年的 4042 元上涨到 2016 年 4630 元，由此可知，购房者的有很大的压力。其中，太原市每年平均有毕业生 16.2 万人左右，根据太原市等地数据，离开父母在异地工作的毕业生大约为 70%左右，假定其中的 30%有租住公共租赁住房的需求，按人均面积 18 平方米计算，则年需求规模在 5.8 万平方米以上。除此以外，太原市总人口 2014-2016 年分别为 367.4 万人，369.7 万人，431.87 万人，这说明太原市人口由于经济的发展，外来务工人员来此工作，高技术人员来此寻求机会等原因，太原市人口会在较长一段时期内持续增长，因而住房需求也会不断增加，更加激化了住房供需矛盾，因大部分人从事一般工作，收入一般，因而公共租赁住房的需求明显会增加。3 太原市公共租赁住房供需结构存在的问题虽然太原市政府近些年来不断增加对中低收入者的扶持力度，努力抑制房价，使其“住有所居” ，但太原市住房供给的问题仍然存在。3.1 公共租赁住房房源有效供给不足由上面的太原市公共租赁住房供需现状，我们可以知道，目前太原市的房源供给仍然有较大缺口，从长远来看，不利于太原市公共租赁住房政策的实施。除此之外，开发和建成数量之间存在一定差距，这就导致公共租赁住房总量增加数量更加少，制约着太原市公共租赁住房的房源有效供给不足 3。3贾春梅.保障性住房有效供给不足的原因分析和政策建议J.现代管理科学，2013(12):77-79山西财经大学学年论文（设计）43.2 公共租赁住房空间分配不合理导致需求减少太原市目前的公共租赁住房大都设址在城市边缘，这就给承租者带来了诸多不便。一方面，因为其选址在城市边缘地带，导致承租者住的地方与工作的地方有较远的距离，每天花在路上的时间就很长，大大降低了工作效率，而且在一定程度上造成太原市交通条件的恶化；另一方面，降低了承租者的生活质量，城市边缘地带一般还未开发或还未开发完成，所以地区的基础设施建设不完善，医疗，教育等资源都未建立完善，这对承租者的生活造成了一定的不便，导致其生活品质降低。3.3 公共租赁住房分配方式单一抑制需求增长太原市的公共租赁住房长期以实物配租方式运行，分配方式过于单一，导致了公共租赁住房分配的局限性。一方面，实物配租的方式在无形中增加了潜在承租者或者说政府保障对象的等待时间，因为从住房开始建设到进行分配，这中间要经历很长的时间，这从某种程度是政府效率低的体现；另一方面，公共租赁住房建设所需资金较多，且回收资金周期较长，导致其运行风险增加，这就削弱了公共租赁住房对企业的吸引力，使得政府承担较多，没有充分发挥市场的作用。4 太原市公共租赁住房供需结构的问题成因我们前面已经讨论了太原市公共租赁住房存在的问题，接下来我们主要研究问题出现的原因，从而对症下药，更好地推动太原市公共租赁住房政策的实施，保障中低收入者的住房权。4.1 公共租赁住房建设资金不足由前面分析可知，太原市公共租赁住房建设所需资金较多，且回收资金周期较长，导致其运行风险增加，这就削弱了公共租赁住房对企业的吸引力，使得政府承担较多，没有充分发挥市场的作用。而事实也确实如此，太原