天津__滨海房地产市场发展历程PPT演示课件

滨海新区房地产市场演变,世联滨海市场发展研究,2,2,【关键字】：滨海新区发展历程、市场、开发区、塘沽,【简介】：自2001年起，滨海出现商品房市场；2004年滨海市场两级分化，开始出现高端居住区，和极致改善型客户至今，滨海市场高端居住板块一路向东北方向迁移目前滨海市场呈四面开花状态本报告主要介绍了滨海新区房地产市场的发展历程,4,4,第一阶段为2001年至2004年，可划分为两个子阶段：1、（2001-2002）城市外扩，老城区客户向外辐射，聚集在以福州道为中心的区域；2、（2003-2004）旧城改造，部分客户回归老城区；,无论是塘沽区还是最初的开发区，均以本土开发商开发的普通住宅为绝对主体，满足客户对商品住房的产权和基本居住功能需求。,第一阶段,商品房试水塘沽老城区/本土开发商打造的普宅引领市场,2001,2004,2009,起步期,快速发展期,NOW,释放第一波商品房初级需求,20042005滨海市场分水岭滨海市场呈现两极分化,爆发期,6,6,2006-2007年上北板块出现产品供应，与紫云板块一起承接老城客户，同时伴随客户回流,开发区,老城,紫云,上北,北塘,2008-2009年上北、紫云等板块开始集中供应，老城客户向各版块转移，同时伴随外围客户回流至老城,2004-2005年紫云出现产品供应，中低端为主，部分老城客户受挤压外移至紫云，同时伴随外部客户回流老城,高层为主，户型面积小，属于中低端产品,刚需、刚改居多,第二阶段老塘沽,2004至09年，老塘沽客户在各大板块中循环往复/供应项目以中低端为主/以首置、刚需、刚改为主要置业目的,7,7,2004-2005年，随着开发区产业聚集效应显现，区内出现大量高端客户群体。在此背景下，品牌开发商纷纷进驻开发区，区域房地产市场得到大幅度提升。第一大街和第二大街成为高品质社区聚集地，其中以御景园和华纳豪园为典型高端项目代表。,第一步：第一大街第二大街依托华纳高尔夫成为涉外高管的主流居住片区,第二阶段开发区高端地图演变,2004-2005年，开发区高端项目聚集第一大街和第二大街,8,8,2006-2007年，第一大街和第二大街开发趋于饱和，区域内几乎没有新项目入市，在这样的情况下，开发区高端产品版图向北偏移，聚集于第三大街和泰丰板块。其中以伴景湾和泰丰系产品为典型高端项目代表。,伴景湾,泰丰板块,第二步：第三大街泰丰板块滨海商圈渐成气候，依托商业或公园资源吸引高端改善需求进驻,第三大街,2006-2007年，高端项目向东北方向转移，聚集于第三大街和泰丰板块,第二阶段开发区高端地图演变,9,9,2008-2009年，第三大街和泰丰板块土地日益稀缺，高端产品版图开始向东、向北偏移，聚集于第五大街时尚广场板块。其中以万科系产品为典型代表。此外，万通华府以MSD为依托，打造成为开发区高端项目。,万通华府,万科金域蓝湾,德圣公馆,万通新城国际,第二大街,第一大街,泰达大街,第三大街,第五大街,第三步：第五大街时尚广场板块开发区地产开发日渐殆尽，产品系层次丰富，吸纳中高端客户进驻,2008-2009年，高端项目向东、向北转移，第五大街成高端项目聚集地,第二阶段开发区高端地图演变,10,10,老塘沽客户层面：固守派、刚需刚改人群，在各大板块中循环往复；产品层面：老城区、紫云以及上北、北塘等新兴板块以中低端产品为主；,开发区客户层面：开始出现对品质极致要求的高端人群，高端需求开始爆发；产品层面：2004年出现高端产品，随着土地日益稀缺，高端产品聚集区一路向东北方向转移；,04-09年滨海高端产品走势,04-09年滨海客户分级,高端居住区,第二阶段总结,滨海市场两极分化，滨海高端居住重心一路向东北迁移,2001,2004,2009,起步期,快速发展期,爆发期,NOW,释放第一波商品房初级需求,20042005滨海市场分水岭开发区与塘沽区呈现两极分化以第一大街和京山铁路为界高端居住板块一路向东北迁移,2009年至今随滨海开发节奏地产市场四面开花现有格局如何,现状市场及未来供应分析,12,12,滨海市场现状及未来供应,新兴板块众多，以高层产品为主，价格平台多在1.2-1.5万/m，以改善型、投资型客户为主,13,生态城,东疆港,北塘,上北,开发区,于家堡响螺湾,紫云,中新生态城：国家级生态新城北塘：传统旅游业支撑的城市外扩新城东疆港：海资源支撑的复合型功能区于家堡响螺湾：国家级战略，商务综合板块开发区：原始高端居住区老城、紫云：原始传统住区,老城,宜居向北，商务居中，资源向东！工业向南,板块格局现状,核心区需求向外挤压，新兴板块四面开花，形成东北宜居中间商务，南部工业的城市格局,2001,2004,2009,起步期,快速发展期,爆发期,NOW,释放第一波商品房初级需求