石象湖国际度假城战略策划报告

,打造中国首座1.5度假生活城,-石象湖国际度假城战略策划报告-王志纲工作室2007年12月,前言,人类正进入大休闲时代。世界休闲组织秘书长杰拉德凯尼恩说:“休闲是二十一世纪人们生活的一种重要特征”。休闲，正成为越来越强大的生产力。纵观全球，休闲业已成为发达国家的支柱产业，美国更是将休闲旅游业确定为国家的第二大产业来发展。休闲经济浪潮正像飓风一样席卷全球。作为休闲产业发展的集中承载平台，领导型休闲地产品牌成为价值连城的环球风景线。,发达国家的休闲地产已经步入成熟阶段，在此过程中发展成型的许多品牌可谓有口皆碑，具有强大的跨国号召力和吸引力，比如美国的棕榈泉、夏威夷等，其休闲魅力吸引着来自全球的无数心灵、目光和钱包。中国休闲地产，可谓“小荷才露尖尖角”，部分资源优势地区初步展露了休闲地产在中国虽稍显稚嫩却态势喜人的锋芒。比如海南三亚、昆明春城高尔夫、深圳观澜高尔夫等等。作为世界旅游大国，中国休闲地产深得人心，前景远大。,我们觉得石象湖是幸运的，地处天府之国，更在休闲之都谋求升级换代的发展时期，一个休闲地产奇迹可能就此诞生，创领中国休闲地产新的时代潮流，这就是我们对石象湖的希冀。,石象湖发展战略支撑体系示意图,世界休闲地产走势,国内休闲地产态势,成都休闲地产格局,目标、方向,生态优势,规模优势,核心竞争力可持续发展力,区位优势,蒲江潜力,目录,态势篇：战略石象湖定位篇：定位石象湖构建篇：构建石象湖策略篇：启动石象湖,态势篇：战略石象湖,一、休闲地产在世界二、休闲地产在中国三、休闲地产在成都四、我看石象湖机遇,第一部分：休闲地产在世界,世界休闲地产风起云涌世界休闲地产步入成熟世界休闲地产三种形态,1、世界休闲地产风起云涌,21世纪， “休闲经济” 做为全新的经济大潮，正席卷世界各地，地球人的生产和生活方式正因此而改变着、改善着。据专家预测，到 2015年，全球将全面进入休闲时代，休闲将成为人类生活的重要组成部分。美国休闲产业已居国民生产总值第一位，成为美国第一位的经济活动，其就业人数为全部劳动力的50%；目前，美国人有1/3的时间用于休闲娱乐，1/32/3的收入用于休闲娱乐，1/3的土地用于休闲娱乐。,所有的发达国家都有发达的休闲产业承载平台，即高度发达的各类休闲度假目的地；大规模高水平的休闲地产开发，不仅有效的促进了地方休闲产业的发展，同时也是城市对外展示形象、交际接待、吸引投资的最佳平台；可见，休闲地产的发展是休闲产业发展的需要，也是城市、经济和社会发展到一定水平的必然趋势。,迪拜“世界地图” 吸引了全球大鳄的购买，其中不乏世界五百强企业和阿拉伯王子等世界各地王室家族以及各国政要人员，用作休闲地产开发，就连中国温州商人都跑去购买下岛屿。全球大鳄关注休闲地产的现象，足以说明休闲地产在全球的地位和发展势头之迅猛。,棕榈泉，南加州一个风景优美的小镇，历经百年变迁，成为世界顶尖的休闲度假生活圣地，无数国际名流在此度假或置业，现已成为极尽豪华、豪富扎堆的地方。            现有85个高尔夫球场，600个网球场，10000个游泳池,世界500强企业纷纷抢滩休闲地产，用作企业和私人的接待、度假、形象展示中心的同时，也将该休闲地产发展成为了世界知名休闲度假品牌，比如迪斯尼公司在奥兰多开发的主题休闲旅游城区。美国夏威夷的拉奈岛就吸引了日本等著名企业投资开发休闲地产，目前，已经发展成为纯粹而高级的休闲渡假天堂，国内外明星情侣们的蜜月圣地。,世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需求；当人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均GDP达到3000美元时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDP达到5000美元时，旅游形态开始进入成熟的度假经济阶段。,2、世界休闲地产步入成熟期,世界休闲地产，特别是欧美等发达国家的休闲地产，由于起步早，经济实力雄厚、市场成熟等原因，休闲地产的发展已经跨国起步期和发展期，步入了成熟期。,国际休闲地产成熟的标志一：发展国家的国际休闲地产，都是以休闲产品为主导，在体量规模上占有主导地位，丰富的功能形成自我完善体系，能同时满足三代人不同的休闲需求，并形成浓郁的休闲度假及生活氛围。,国际休闲地产成熟的标志二：国际休闲地产开发商都是商业产品和休闲产品的经营主体，集休闲运营和地产开发两大角色于一体，这有效的保证了项目的可持续性；地产是销售为主的短期行为，快速回收为主，只有休闲才是长期发展的产品，休闲产品发展不好，地产开发也必将面临冷落的局面。,国际休闲地产成熟的标志三：既按照规模化、专业化的思路，将某一类以上休闲产品做大，做专，做强，形成规模效应，来吸引市场关注；一般而言，都会根据资源条件而定，自然资源的以高尔夫为主、滨海资源的以游艇为主等；,小结,从成功发展的世界休闲地产特色亮点来看，打造高端休闲产品来引爆市场，做大做强某项休闲功能产品来形成规模效应，吸引眼球，并制定先人气后商气的发展思路，都是值得石象湖借鉴的宝贵经验。,3、世界休闲地产的三大形态,从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了三种不同的发展形态：世界性休闲地产休闲新城；全国性休闲地产度假区/村；区域性休闲地产主题休闲城区。,（3.1）世界性休闲地产,面向全世界打造的，以休闲为主题的地产项目，必须要具备世界级的资源条件；功能设置上，有很强的自我完善功能，浓郁的生活氛围，以第二居所为主，最后形成休闲新城的发展模式。,（3.2）全国性休闲地产,面向国内市场打造出来的，以休闲为主题的地产项目；这类项目一般都依托特色的生态资源开发而成；功能设置上，能自我完善，以第二居所为主，最后形成度假区/村的发展模式。,（3.3）区域性休闲地产,面向区域市场打造出来的，以休闲为主题的地产项目；这类项目一般都要么依托特色的生态资源开发，要么自己打造出特色的资源出来。一般产生于城郊，最后形成主题新城的发展模式。,第二部分：休闲地产在中国,1、休闲地产势头高涨 2、休闲地产典型案例3、休闲地产困惑不足,1、休闲地产势头高涨,（1）城市规模扩张驱动休闲地产发展中国目前的城市化水平超过40%，城市化进程的高速阶段已经到来，随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模急剧扩张，中心城区压力不断增大：交通拥挤，治安混乱，空气污染，追求生活质量的人们开始逃离市区，向郊区寻找舒适空间；同时，伴随交通条件的改善和私家车的普及，城市房地产发展逐渐郊区化、边缘化，地域概念淡化；在这样的背景下休闲与居住关系日益密切，休闲地产顺势产生。,（2）经济环境发展保障休闲地产前景国家统计局数据显示，到2006年底中国人均GDP已经超过2000美元，有37个大中城市人均GDP全面突破3000美元，意味着2007年中国已全面进入旅游经济向休闲度假经济的转型期，已步入“休闲时代”的门槛，融入整个国际休闲文化的背景；中国人均GDP超过2000美元，并持续高速增长，将促使城市化及房地产行业高速增长，由此形成的休闲度假需求及不动产投资需求的强大市场基础，再加上不可抗拒的休闲经济潮流的到来，为休闲地产提供了前所未有的良好机遇。,（3）市场个性化需求导致休闲地产多元化近几年来随着交通条件改善和休闲假期增加，人们生活空间的地域限制逐渐减小，出游能力和生活空间变大，休闲方式不断“升级”，对休闲产品的个性化需求在不断增加；为满足不同消费群体需求，休闲地产也呈现出多元化发展趋势：各色山水景观地产、海滨休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与休闲度假有机结合的休闲地产在全国各地相继登场。,2、休闲地产典型案例,扫描中国休闲地产发展，势头正猛，已经涌现出了一批具有代表性的产品，但综合来看，中国的休闲地产发展尚处于起步阶段：主打滨海休闲概念的三亚主打温泉生活的京津新城嫁接高尔夫生活的观澜湖、昆明春城凸显民俗特色的成都芙蓉古城,案例一：滨海休闲城三亚  中国休闲地产的前沿地三亚是海滨休闲地产的典型代表。三亚依托独特的度假资源发展休闲地产，面对的客户群不仅仅局限于本地，而是面向全国，乃至全世界的购买者，吸引了大批“置业候鸟群”。,产品形态,目前来三亚的“置业候鸟群”大致可以分为四类：商务暂住型、健康养老型、投资增值型、旅游度假型。主力产品：酒店式公寓、产权式酒店、海景房、河景房、山景房、海边别墅；相关休闲配套：高尔夫、温泉度假村、SPA等等,三亚环境资源的独一无二和不可再生性，较少受国家宏观调控政策和其他大中城市价格变动的影响，决定了其休闲地产迅猛发展的必然；三亚旅游的强劲发展是带动休闲地产发展的重要因素，巨大的客源市场，为休闲地产的崛起夯实了基础； 三亚的休闲地产开发主题突出，目标定位明确：突出休闲度假和健康长寿适于居住的主题，努力把三亚建成国际知名的休闲度假胜地和国内外富裕阶层的第二居住地。,案例二：高尔夫休闲度假村观澜湖观澜湖在深圳界内的所在地属于观澜镇。十年前的荒山野岭，如今已建成中国规模最大，档次最高，配套最齐全，影响力最大的216洞高尔夫球会；拥有51个网球场的乡村俱乐部也是亚洲之最；以及中国首屈一指的体育休闲产业社区；观澜湖目前主要有三大业务：高尔夫、房地产和综合休闲（会议、餐饮、SPA及网球场等）。,启示,首先，观澜湖模式是符合城市、社会发展的需要。一个正在走向世界，正在努力实现现代化的社会，需要有这样一个承接国际化的平台。“观澜湖模式”创造的就是这样的一个平台；其次，观澜湖选取了高尔夫球作为出发点和承载整个模式的平台，而且首先创造的是世界最大最精彩的高尔夫球会，定位于市场最高端，通过一个非常有价值的消费群体使品牌达到国际化的提升与扩大，为其产品和服务提供了强大的支撑；第三，观澜湖模式已不再局限于地产，而是引进系统论的观点，创造一个相对完善的产品和服务的系统，为消费者提供的是一种国际高端时尚生活方式，国际商务活动、国际赛事不断，全球财富精英关注参与，所有的配套项目与设施，都围绕这种生活方式展开，既相对独立，又互为配套。,案例三：高尔夫休闲度假村昆明春城春城湖畔高尔夫度假村，距昆明市区约48公里，坐落于清澈迷人的阳宗海湖畔，群山怀抱，湖水清丽，一年四季春光明媚，气候宜人，是世界最优美的高尔夫球度假村之一，堪称亚洲的高尔夫天堂。,启示,春城湖畔高尔夫度假村经营房地产，营造的其实是一种春城生活方式，其最大的特色在于其经营模式的设计：所有的别墅和公寓都赠送免费的高尔夫会员资格，会员资格数量将取决于所购买的房产的类别。,案例四：温泉岛屿度假城京津新城京津新城是目前国内首屈一指的休闲度假型别墅项目之一，西北距离北京98公里，南距天津45公里。,国内外休闲地产发展情况对照表,第三部分：休闲地产在成都,1、天下休闲看成都 2、成都休闲地产格局3、成都休闲地产主题4、成都休闲地产的未来竞争,1、天下休闲看成都,少不入川，成都是西部当之无愧的休闲之都，在中国的休闲版图上也有无可替代的地位，正走在成为国际化“休闲之都” 的路上，发展休闲产业优势鲜明，其魅力将惊艳于世：,（1.1）悠久的休闲历史传统,成都作为天府之国的首府,历史上便有享受生活，偏好休闲的传统，有可追溯3000年的古蜀文明以及融汇古今的休闲文化；秉承了先人的休闲遗风，成都城市“休闲”气息非常浓厚，从“天下茶馆数成都”到成都被命名为“农家乐发源地”，休闲理念以及普遍参与成为人们的共识。,（1.2）先天的休闲资源禀赋,稀缺的自然生态山清水秀，一马平川，气候怡人，旅游资源丰富，生态环境优良。丰富的人文绿洲都江堰，青城山，三星堆，金沙遗址，武侯祠，杜甫草堂，文殊院，宽窄巷子，大慈寺，望江公园，大熊猫繁殖基地成都自古就有“扬一益二”、“天府之国”、“锦官城”的美誉，地处神秘的北纬30线，是旅游休闲者们追逐的热点。,西部的旅游枢纽成都是通往中国西部必经的旅游中转地，透过这里，可以一览中国西部神秘风光， 神奇九寨、香格里拉、峨眉山、三星堆、金沙遗址以及世界屋脊西藏，都将进入旅游者的视野。,成都市全年接待国内游客4003.7万人次，国内旅游收入324.1亿元；全年接待入境旅游者58.0万人次，旅游外汇收入2.0亿美元。 2006年成都市国民经济和社会发展统计公报,（1.3）强劲的休闲消费动力,2006年成都市恩格尔系数为33.9%，整体跨越富裕线，农村居民的恩格尔系数为45.1%，也达到了小康水平线；成都市2006年国民经济和社会发展统计公报显示，汽车、旅游等奢侈消费已越来越多地进入市民生活。休闲产业对成都市经济增长贡献巨大：2006年以休闲文化为主要支撑的成都三产服务业增加值超过1200亿元，占GDP比重的48.9%，对全市经济增长贡献率40.2%；,（1.4）地产推动力较大,近年成都市房地产开发投资呈稳步增长。,资料来源：成都房地产经济与管理研究会,房地产施工面积保持逐年上升、商品房和住宅的销售面积呈逐年稳步上升。,资料来源：成都房地产经济与管理研究会,高端消费群体登陆成都置业根据成都地产近半外销的态势，结合附表来看，外地置业者更多选择高价位、大面积物业，可见，大量的高端消费者选择了成都置业，成都的地产市场得到了国内外高端人士的认可。,资料来源：成都房地产经济与管理研究会,从成都郊区市县新建商品房住宅购买者来源分析来看，成都市区到郊外置业的在24左右，成都周边地市州和外省以及境外人士郊区置业累计高达76左右，可见，大量的置业者都愿意选择郊区置业，这点和成都的交通以及郊区的生态优势有很大的关系。,资料来源：成都房地产经济与管理研究会,2007年，1-8月各郊区县地产开发/成交情况,根据前面的分析，结合郊区供销情况来看（右表）：国内外高端人士追捧成都地产；大多选择郊区置业为主，从成交区域来看，以双流、温江为主要购买区域，龙泉驿和郫县其次；,资料来源：成都房地产经济与管理研究会,根据市场现象分析，高端人士外地置业，特别是郊区置业，绝大部分用做第二居所，以度假和投资为主，其次才是自主，在产品的选择上，偏向高端化。成都做为国内外高端消费群体置业的重要城市，未来的高端度假地产，特别是具备国际化高端品质的、能满足高端商务休闲人士需求的、极具现代休闲旅游商务度假特色的主题性地产，将面临巨大的发展空间！,小结：,天府之国的休闲天赋、资源和口碑，得到了全国乃至全球的公认，城市首位度和城市外向度也都得到前所未有的提升，但离国际化休闲战略雄心的实施还有一定的距离，发展潜力和空间很大。随着社会的发展与休闲心理的成熟和度假品位的不断提高，成都城市正呼唤着休闲度假环境与配套服务的升级。,2、成都休闲地产格局,青城山-都江堰板块度假地产集中区龙头老大，看上去很美丽，度假地产凭天赋之优而独占鳌头，但都是度假卧城，多为小规模零碎开发而缺乏自我完善配套服务能力以及度假居住磁力，并由于急功近利的开发行为而在档次品位上皆有缺失。土地资源分割殆尽，几成强弩之末。牧马山-麓山板块商务度假地产向常规居所过渡区牧马山得机场之便与山景之利，度假别墅市场发育早，但同样缺乏高档次自我配套能力，随着大交通的改善，与后起之秀麓山国际一起将融入都市常规居所的洪流，休闲度假特色将日益消失。,龙泉山板块度假地产起步区有近郊山色的基础，但因处于工业老区与新区的合围之下，并且在本地人心中处于下风，旅游休闲也非首选之地，零星的别墅开发以低价为重要卖点，以外来户为主要目标市场。虽然有政府旅游发展规划的利好，但蓝图虽好，难解现实之渴。温江板块游乐型度假地产向常规居所过渡区昔日的第二居所热点区，芙蓉古城与国色天乡为其标志性休闲地产项目，如今整个温江融入大成都的趋势日益明朗，第一居所是其必然归宿。,青都板块,龙泉山板块,牧马山麓山国际板块,温江板块,温江板块游乐型度假地产向常规居所过渡区,青都（青城山和都江堰）板块度假地产集中区,龙泉山 板块度假地产起步区,牧马山麓山国际板块商务型度假地产向常规居所过渡区,成都现有休闲板块格局,成都休闲地产板块产品特征分析,成都休闲地产板块客户群体分析,资料来源：成都市房管局,小结：,从成都休闲格局现状来看，成都近郊的牧马山及温江等地已经从第二居所慢慢向第一居所转移；就板块综合竞争力来看，青城山是目前成都最具发展休闲度假地产条件的区域，在郊区中位于龙头地位，近几年，青都板块在建设开发度假休闲地产方面竞争优势依然强大；从城市长远发展来看，随着经济的快速增长，城市化进程的加快，距离相对较远的区域如蒲江、大邑崇州等地将是未来城市发展度假休闲不可忽视的区域。,3、成都休闲地产主题,目前，成都休闲地产的开发，可分为三类主题特色,4、成都休闲地产的未来竞争,千亩荷塘花溪体育休闲度假中心百草园,北部崇州,花水湾旅游小镇,大溪谷朝阳湖石象湖,华侨城,麓山国际,成都休闲地产的未来竞争,国色天香新城,小结：,各大板块都因自身的不同原因限制，各有发展主题方向和发展特色，但都不足以满足成都国际化、高端度假发展的需要。成都休闲度假产业品质及其形象的升级，呼唤新板块新平台的出现。成都未来休闲地产将主要向西南远郊方向集中发展，变局正在酝酿，洗牌势在必然。谁将是这一大变局中的黑马？当我们把目光向南部聚焦的时候，一个春意盎然的绿色板块浮出了水面，这就是蒲江石象湖，石象湖当以高端休闲度假为核心，走高端化路线，脱颖而出。,第四部分：我看石象湖机遇,1、规模优势：成都最大的休闲地产,综观成都现在和未来的休闲地产竞争对手：蒲江大溪谷：8000亩，以休闲、居住为主；龙泉湖：51.1平方公里，以旅游为主；三岔湖：126平方公里，以旅游为主；朝阳湖：湖面3660亩，旅游度假为主，深业开发；麓山国际：2600亩，以休闲居住为主；国色天香：6000亩，以旅游居住为主；成都华侨城：占地3000亩，以旅游居住为主；花溪体育休闲度假中心：8000亩，龙湖开发，旅游度假为主；石象湖达二万多亩，开发面积全市最大，完全可以充分发挥规模优势，形成良好的氛围，吸引全国市场的关注。,2、资源优势：生态资源有基础,石象湖的资源基础良好，同时包括：石象湖妙音湖：水质优良，湖面或开阔，或曲悠，甚是美妙。森林：覆盖率高达90以上，衫树、柏树等奇树异草别有魅力；空气：质量优于1级，是森林浴，提高免疫能力，治疗高血压、神经衰弱、心脏病、呼吸道疾病的世外桃源。花卉：百合、郁金香，波斯菊、醉蝶花、向日葵、冰岛虞美人、皱叶剪秋萝等世界名贵花卉争奇斗艳。果林、茶林：石多达上万亩，别有景色。,3、品牌优势：茶/花/湖品牌成都皆知,石象湖经过多年的发展，已经形成品牌基础，特别是：郁金香、百合花2大花节庆品的多年积累，已经在成都人心里培育了很好的观光品牌基础。而湖光山色、茂林茶乡的生态景观优势，也对都市人具有强大的吸引力。只有有效的利用好原有品牌，同时强调出生态的规模、质量、珍稀等优势，并与新开发的产品进行合理的融合，就能给整体的开发带来事半功倍的效果。,4、区位尴尬：属成都第三圈层,（4.1）从城市发展圈层来看：成都的城市发展已经初步形成了三个发展层：第一圈层：既城市中心层，以青阳、金牛、锦江、武侯、成华等核心区组成的；第二圈层：既城市郊区层，以温江、双流、郫县、龙泉驿、新津、新都等地构成；第三圈层：既城市远郊区，以蒲江、邛崃、崇州、彭山、都江堰、大邑、彭州等地构成；客观说，由于蒲江的区位、交通和城市竞争力等客观因素不足，成都的城市能级只到城郊，还无法外溢过来。,4、区位尴尬：属成都第三圈层,（4.2）从蒲江交通来看：“全域成都“九路三轨”大交通网与蒲江关系不够紧密；石象湖距成都86公里，距离机场77公里，目前没有绿色快速通道；,成都市,蒲江,三个不同城市圈层的地产开发，其特点也不尽相同：第一圈层：城市地产，靠市，地方开发依靠城市，消费主体生活配套依靠城市来满足，第一居所为主；第二圈层：近郊地产，借市，地产开发借助城市，消费群体工作在城市，居住在近郊，第一居所居多；第三圈层：远郊地产，造市，地产开发造建城市，既所有的功能配套自我完善，消费主体在无需借助主城区，以度假居住为主，第二居所居多；石象湖作为第三圈层的远郊地产，无法借助城市能级的情况下，只有丰富自身产品配套，形成自我完善一途。,5、石象湖潜力挖掘：旅游环线内,从大成都的旅游发展格局来看，蒲江处于川西旅游环线上，背靠成都，面向甘阿凉，承接雅安、攀西，运用得当，无疑对石象湖未来的旅游发展有很大的拉动作用。提示：依托成都旅游中转基地，成为周边旅游的中转节点以及相关户外运动、旅游集散基地。,川西旅游环线,5、石象湖潜力挖掘：蒲江特色资源,2003年10月起，蒲江被国家标准化管理委员会列入第四批全国农业标准化示范区，有绿昌茗、嘉竹、了翁、蜀涛、绿典等品牌，在国际上都有很大的知名度。石象湖作为蒲江茶生产地之一，有大面积的茶树，在未来的开发过程中，完全可以借助蒲江县茶产业发展战略和蒲江茶的品牌影响力，大力打造出具有茶文化特色的旅游休闲产品，形成集茶主题休闲旅游、博览展销、度假居住等旅游商贸产业链来，吸引人气，做强做大。,休闲升级的精华，天府之国的升级版,在世界休闲大发展的时代，在全国休闲风起云涌的时代，成都作为休闲之都，也必将面临向国际化休闲升级的课题，是机遇，也是挑战！在成都休闲度假和旅游地产重新洗牌的变局中，后发优势明显的石象湖板块，在大休闲时代和全域成都背景中，只有顺势而为，打造成为体现、承接和展示成都休闲升级版的平台！,定位篇：定位石象湖,问题一：我们应该从什么战略高度和市场层面，来定位石象湖？            是世界的？中国的？西部的？成都的？,工作室的观点作为世界级的度假圣地我们存在先天资源的不足，我们应该站在中国市场的高度来审视项目，从而引领新一轮的消费浪潮；要站在中国市场的高度，引领新一轮的消费浪潮必须具备国际度假区的规模和品质配套；,度假类型特征对照,我们的目标提供至少两种休闲体验设施，提供各种度假形态，并且一年四季都有人气的大规模度假区。,问题二：石象湖国际度假区在成都打造休闲之都的时代背景下，如何与城市互动？,成都已经成为中国人心目中的休闲之都。在今天的中国，成都的休闲口碑已经深入人心，但其水准和内涵还很小市民气。吃点麻辣烫、搓点小麻将、看点歪录像，小富即安自娱自乐的成都休闲方式，如何改变才能走出国门，与世界休闲标准接轨？,成都呼唤一种更高层面的国际化休闲方式。在中国平台上，三亚已初显世界级休闲城市的雏形，其他具备同类资质的休闲城市中，成都的潜力最大；而成都迫切需要更多国际化休闲的抓手，来充实其国际化休闲城市的内涵。,工作室观点：石象湖度假区通过高端休闲设施和高端生活平台的打造，开创新的国际化休闲方式，将成为成都国际化休闲之都的重要支撑。石象湖站在大成都的肩膀上，就可以通过卖成都达到卖中国的效果。,问题三在未来的中国、成都休闲竞争格局中，石象湖应该怎样培植它的核心竞争力？,从三个方面切入：模式制胜：开创1.5度假生活模式规模制胜：完善配套做升级主题制胜：深挖资源做特色,模式制胜：开创1.5度假生活模式1.5度假生活模式，是休闲经济、休闲时代之下，人们追求全新的体验式生活方式和理念，休憩时能把尽可能多的时间挤出来用于享受生活，是传统居住和旅游度假生活之间的新生活模式。,1.5度假生活的六大要素,多功能度假区案例：隐居谷四季度假村,隐居谷四季度假村占地8平方公里，位于匹茨堡东南一小时车程，是一个一年四季都有活动的、提供一种“度假村生活方式”的度假区。它是由美国的住宅社区开发商凯特勒兄弟公司（KBI）公司负责开发。根据流行的生活方式趋势和度假模式，KBI公司的开发理念是构建一个成熟的四季度假村社区。提供一系列终年可行的休闲娱乐活动，例如高尔夫球、网球、滑雪、会议中心等来吸引人们来度假和使用休闲娱乐设施，并具备多种房地产产品。今天，隐居谷已经是个成功的终年度假村社区，拥有酒店、第二居所和四季常住的住宅。根据周边环境和自然条件的承受能力，住宅和休闲设施的建设尽可能不改变原有的地貌自然之美，而是让它们适应自然环境。,多功能度假区案例：隐居谷四季度假村,休闲娱乐设施中，一个18洞的冠军赛级的高尔夫球场是最主要特色。其他，国际会议中心设有体育俱乐部，提供一年四季的室内休闲项目，例如三个羽毛球场、一个篮球场/或排球场、室内恒温游泳池、一个桑拿浴室和冲浪池、医疗按摩室与健身房；室外休闲设施集中环绕湖滨周围，例如九个网球场，为隐居谷住宅业主或租户服务；提供48km徒步和自行车远足小径。住宅产品中，规划3000套住宅，其中主要产品是130平方米的低层联体精装修别墅；豪华别墅销售也很好，大多位于可观赏到壮观山景的高级居住社区，这些住宅都融入周围的森林环境中。但是，建造一个多功能度假区由于规模较大，将带来相当的挑战，要求有更多的前期资本用于策划、规划、土地购置、基础设施和主体结构的花费中。,规模制胜：完善配套做升级现在的成都不缺乏零星的、普通的、本土特色的休闲产品和休闲生活，未来也将有大量的休闲概念冲击市场，所以我们的项目一定要在规模和高端上作出震撼性，通过高端与规模效应，达到众星捧月的效果，我们认为首期应该把未来生活方式的基本形态要呈现出来，比如至少两个高尔夫球场+度假酒店一并推出。美国棕榈泉以及中国观澜湖的成功无不说明问题。,主题制胜：深挖资源做特色本案应以已有资源为基础，充分挖掘和整合显性资源与隐性资源，以特色化主题休闲为手段。主题的表现最简单的是风情，在大主题统领下分主题进行开发，培育和提炼本案的文化内涵，营造一种高端、时尚、休闲的氛围。,石象湖前期的运做给成都人留下的是一种洋化、有品味的市场形象，本项目的发展应该基于前期的形象，营造纯粹的异域风情特色。后期深挖蒲江的茶文化资源形成独特的地域文化特色。,问题四：参照国外休闲地产的先进理念，依托石象湖山林生态资源，我们究竟应该是一种什么样的居住形态？,居住产品的定位1.5居住形态是以休闲居住客户为主。因此，它的产品开发和经营不同于传统居住产品。1.5居住形态更注重产品的风格主题特色、景观环境氛围、文化艺术氛围、休闲配套设施、交通环境条件、服务管理水平等。面向对1.5居住形态的客户需求，将更多为客户提供最佳的休闲居住服务，同时为客户提供更多投资收益回报。因此， 1.5居住形态的产品开发经营会更加丰富、灵活和多样。,1.5居住形态的六大经营产品类型,产品结构,小结,第一，我们将会站在成都这座休闲之都的肩膀上，来提升石象湖的价值和潜力，做出项目的高度；第二，我们应该站在国际休闲时代的新要求来设计它的形态，做出项目的广度和深度；第三，我们还会站在引领中国休闲度假的浪潮中，做出市场的辐射度；,2、总体定位,1、战略定位打造中国首座.度假生活城成都石象湖国际度假城,石象湖，以优美生态环境为基础，集高端休闲娱乐、居住、商务会议、旅游服务于一体的综合度假区，它将以异域风情为特色，以“四季休闲”为目标，以高尔夫运动和主题旅游为引擎，打造休闲之都的升级样板，引领中国新时代休闲度假新潮流。,3、形象定位,欧洲之春，诗居小城一座洋溢着欧洲风情的休闲之城,4、功能定位,四大功能休闲居住功能：以第二居所、老年社区、酒店式公寓、高尔夫大宅以及常住社区为主；休闲娱乐功能：以特色鲜明的高尔夫集群为主导，配主题性的游乐公园；商务会议功能：以大型会议会展酒店以及文化设施为载体；旅游服务功能：主要提供旅游中转服务、旅游信息咨询、旅游商业等服务；,石象湖国际度假城,休闲居住,商务会议,休闲娱乐,旅游服务,高尔夫大宅,老年社区,酒店公寓,商务酒店,主题会馆,购物街区,餐饮酒吧,高尔夫集群,主题公园,贵族学校,高尔夫学校,水疗养生,水上运动,第一居所,第二社区,旅游商业,旅游信息咨询,旅游中转服务,4、市场定位,商务会议市场运动休闲市场旅游度假市场休闲居住市场,4.1、商务会议市场,成都凭借自身的天赋和努力获得越来越多的肯定和美誉时，众多精明的商家也将目光锁定在了这片投资的热土上，众多商务休闲人士纷涌成都。世界五百强企业继续看好成都市场，知名金融企业投资活动频繁；成都 “会展之都”战略已具成效，在我国中西部主要城市中居第一位，与沿海会展发达城市相比毫不逊色；大量高品质的会议会展，吸引了国内外大量的商务人士纷涌成都,据统计，2006年全市举办展会节庆活动将超过210个：2006春季全国糖酒商品交易会；2006中国国内旅游交易会；第18届中国国际体育用品博览会；第56届中国国际医药原料会；第7届成都国际家具工业展览会；第9届成都国际汽车展览会等展会； ,2006年全市举办的国际高档次会议包括：2006中国欧盟投资贸易合作洽谈会；第4届中国国际软件合作洽谈会；第28届FIAP（国际摄影艺术联合会）大会；第21届世界聚变能大会；成都国际电脑节；第六届世界华人保险大会暨2006国际龙奖IDA年会等知名会议；,作为中国第四城，成都经济实力的增长与第三产业的发达已经奠定其作为西部之心的区域地位，外向度与首位度决定了成都商务会议市场的繁荣。但目前成都市商务会议设施多集中在中心城区，远郊山水型亲近自然的商务会议设施远未成气候。本案应抓住这一时代性市场空缺，率先占领度假性商务会议基地的制高点，开创西部商务会议产业的新局面。吸引发生于成都的高端商务会议活动。,4.2、运动休闲市场,和国外发达国家相比，中国的高尔夫产业还只是刚刚起步。从1984年我国第一家高尔夫球场开业以来，经过二十多年的发展，我国的高尔夫产业已发展成为初具规模的朝阳产业。截止目前，中国大陆高尔夫球场的建设数量已达190多家。而就其投资建设的区域分布分析，主要集中在广东、上海和北京三个经济发达地区。其中广东70座、上海地区22座、北京地区30座，几乎占全国总数的65%。可见，一个城市、一个地区高尔夫球场建设的数量，是与其经济发展水平成正比互动的关系。,与此相对应，我国高球爱好者人数也在逐年增加。根据相关统计，国内高尔夫球场打球人数到2005年初已经超过35万人。据统计，海南省一年就接待高尔夫旅游团达15万人次，对带动当地旅游业的发展起到了巨大的推动作用。如云南省旅游局局长罗明义所言：每年到云南的异地高尔夫游客接近5万人，而一个高尔夫旅游者的消费，相当于3到4个来云南的旅游观光消费者的消费总和，是一项附加值极高的旅游活动。,以高尔夫为代表的高端运动市场目前在全国都还只是一个金字塔尖的群体。这一群体除了职业球员之外，大部分都以商务需求或关系为纽带，抓住这一群体，必将有力带动本案商务会议市场以及度假居住市场。目前成都市高尔夫球场不仅数量有限并且质量并不突出，最致命的是都缺乏丰富完善的商务会议功能配套，对全国市场吸引力很有限。本案正可占据这一市场空白，席卷成都，并代表成都高尔夫形象吸引全国。,4.2、旅游度假市场,本案的开发原本具有旅游观光的市场基础，即石象湖生态风景区的花卉观光在成都有一定的影响，做大旅游并升级为休闲度假目的地，融入川西大旅游环线，则不仅加强对于本地市场的继续吸引，并扩大辐射，足以接纳区域性和全国性旅游市场的消费，这对于拓展本案品牌的跨地域影响力是很有益处的。,4.3、休闲居住市场,成都市中远郊度假地产，主要以老年养老、中年休闲、青年度假等方式消费。本案的休闲居住市场也呈现比较多样化的特征。,老年养老市场早在1999年，中国就已经成为世界老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。据2005年统计数据，中国60岁以上人口是1.44亿，占全国人口的11%。从全国的范围来看，像北京、上海、广州这样的大城市，生活节奏快，污染严重，自然环境差，不适合老年人养老居住。而在这些经济发达地区，富裕阶层和中高收入的中老年人群数量很大，他们不仅渴望亲近自然的高品质的退休生活，而且拥有很强的购买能力。,成都现有的养老市场主要集中在青城山板块，市场范围辐射到中西部地区。石象湖项目依托现有的市场，增加专业的老年市场的配套，老年养老市场可以辐射到更远的区域。,中年休闲市场中国经济持续20多年的高度增长，造就了中国的富裕阶层。2006年蒙代尔中国500富豪榜中榜在香港揭晓，中国内陆拥有千万（人民币）以上资产的富翁有35万人，亿万富豪超过1万人。在500人的名单中，大陆共有412位富豪入选，总财富11580.2亿。另有资料显示，中国年收入为1至5万（美元）的中高收入阶层约为3000万人。他们大部分都是通过了多年的财富积累的成功人士，以老年人和中年人为主。富裕的中老年人，已经成为主流！,根据招商银行2004年底对个人金融资产在50万元以上的城市高收入群体的消费投资调查显示：房地产是他们首选的投资品种。中年休闲市场更注重生态环境、高尔夫运动、家庭娱乐等相关的休闲配套，的第二居所模式是具有引领性的生活方式。投资型的第二居所、产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭以及企业青睐的旅游、投资形式。,青年度假市场青年度假市场主要针对欲事业顺利或家庭富裕的人群在远郊购房以二人浪漫以及交游娱乐或投资为主要动机他们更喜欢动感、刺激、欢乐的度假产品青年的度假与度假酒店市场越来越显示有着紧密的关系。,石象湖目标市场的中坚力量应是中年成功人士群体，他们可谓承上启下，不仅支撑着部分养老市场和儿童游乐市场的消费，并是商务会议市场和高端运动市场的主体。,5、产品定位,会员型：经营模式：侧重于高尔夫球场配套居住产品，与高尔夫球证结合营销。可以专对球籍会员销售；房产换球籍；球籍消费换房权等多种营销方式。产品类型：A1（独立别墅）。 以独立别墅体现产品的尊贵和私密。建筑风格以罗马式等欧美风格为主，厚重、尊贵、大气。产品面向企业、家庭、个人等客户，面积分为600M2以上；400600M2；200300M2三种规格。,产权型：经营模式：面向中高端休闲度假和休闲居住投资客户市场。通过项目产品特色和专业经营获得市场认可。产品类型：B1（独立别墅，200300M2）；B2（Townhouse， 150250M2 ） ；B3（酒店公寓， 60120M2 ） 。建筑风格以异域主题风格（地中海、荷兰等）为主，强调休闲氛围和专业化酒店式管理。产品面向家庭、个人等投资客户为主。,时权型：经营模式：面向中高端休闲旅游市场，吸引成都及周边周末休闲度假客户。产品与酒店相结合，统一管理经营，通过加入分时度假联盟等经营获得市场认可。产品类型：C1（独立别墅，200300M2）；C2（酒店公寓， 60120M2 ）。建筑风格以异域主题风格（地中海、荷兰等）为主，强调休闲氛围和专业化酒店式管理。产品面向企业、家庭、个人等客户为主。,养老型：经营模式：面向老年客户以及养生疗养等需求客户市场。通过完善的养生保健配套设施、管理服务和生态环境，吸引老年客户群体，打造养生基地。产品类型：D1（独立别墅，200300M2）；D2（双拼Townhouse， 150250M2 ） ；D3（低层公寓， 60160M2 ） 。建筑风格以中国传统主题风格（四川民居、四合院等）为主，强调传统氛围、医疗服务设施和酒店式管理。产品面向家庭、个人等客户为主。,度假型：经营模式：以度假酒店形式进行管理经营，侧重企业型会议、接待、论坛、展销以及团队休闲旅游市场。产品类型：E1（独立别墅，200300M2）；E3（酒店公寓， 4090M2 ） 。建筑风格以异域主题风格（地中海、荷兰等）为主，强调会展设施配套和高端酒店管理。,自用型：经营模式：以多样的特色主题产品，优美的生态环境景观，直接面向成都的休闲居住客户和浦江高端居住客户。产品类型：F1（独立别墅，200600M2）；F2（叠拼双拼， 180400M2 ）；F3（Townhouse， 150250M2 ） ；F4（多层、小高层公寓， 60160M2 ）；F5（花园洋房， 90220M2 ） 。建筑风格以根据不同板块主题风格（禅茶、高尔夫等）确定，强调主题景观、配套设施和物业管理服务。,新时代、新产品、新形态,产品风格类型,构建篇：构建石象湖,“一个度假中心城，两个欧洲诗居小镇”,一心两翼,演绎,1.5度假生活模式,维也纳文化新城中心,荷兰水乡公园小镇,欧洲之春诗居小城,挪威森林高尔夫小镇,公园小镇,新城中心,高尔夫小镇,1.5度假生活城,主题公园,公园地产,商务会议,维也纳艺术新城中心,荷兰水乡公园小镇,高尔夫球场,欧洲之春诗居小城,影视公园,花卉公园,湿地公园,茶博文化中心,艺术中心,游艇俱乐部,商业街,会议中心,挪威森林高尔夫小镇,旅游商业,旅游服务中心,商务酒店,休闲寓所,养老寓所,艺术LOFT,度假别墅,高尔夫地产,花园高尔夫,牧园高尔夫,茶园高尔夫,桔园高尔夫,果林高尔夫,高尔夫大宅,高尔夫庄园,文化艺术,会展中心,酒店式公寓,产权时权公寓,艺术学院,板块,功能,项目,桔园高尔夫,茶园高尔夫,疗养茶馆,酒店,会所,影视游乐园,湿地公园,花卉博览园,会议酒店,会展中心,旅游服务中心,艺术中心,会议,度假别墅,养老TownHouse,休闲寓所,艺术Loft,牧园高尔夫,花园高尔夫,果林高尔夫,会所,商业街,产权时权公寓,游艇,艺术学院,酒店式公寓,茶博文化中心,成雅高速公路,维也纳艺术新城中心,定位：,以维也纳文化氛围打造的集商务会议、文化艺术和旅游商业为一体的中心城。,度假中心城,中心城是项目的文化艺术中心所在地，具有最集中、最完备的城市公共设施和旅游商务配套服务功能。,中心城将对整个项目乃至更大区域产生强大辐射聚合力，成为项目的综合服务中心，也是项目的城市客厅和门户形象区。,主题特色： 妙音湖独具魅力的平湖秋月般的滨水景观资源。国际级别的高端商务会议中心、会展中心和度假酒店。作为精英文化艺术的集聚地将成为城市中心区功能的核心竞争力。完善的商业配套与旅游服务为度假产品的使用者提供了一个最具综合力的休闲平台。,宁静而又休闲的欧洲小镇尖尖的塔顶是它的标志,冬季印象,春季印象,功能构建：,三驾马车，共同打造一个超能量级的度假中心核。,商务会议 文化艺术 旅游商业,1）商务酒店：拥有妙音湖景观资源最好的滨水位置，独享尊贵的维也纳艺术殿堂氛围，中心区商务酒店承担着提供最高档次的酒店服务、打造高端休闲精品酒店的责任。,2）会议中心：宁静的湖滨、清新的空气、周边纯粹的艺术氛围，都将成为最具魅力的商务会谈之所，会议中心将利用妙音湖独特的滨水景观资源，打造出商务会议优势产品。,3）会展中心：依托妙音湖而建的会展中心，在提升整个城区城市功能的同时，成为颇具人气的信息资源聚集之地。,4）艺术中心：文化艺术具有深层次的吸引力，往往是人们度假休闲生活的心灵圣地，将艺术中心物化为音乐厅、收藏馆、美术馆、图书馆等设置在整个城区的中心位置上，成为新城中心的灵魂之所，品味高端休闲的核心。,5）茶博文化中心：茶产品是蒲江除郁金香外的第二张名片，在这里设置茶博文化中心，酒店级别的配套设施，将茶馆文化进行现代演绎，升级传统休闲方式，诠释着成都新休闲时代的到来。,6）艺术学院：位于文化艺术城区的艺术学院，良好的配套教育设施使更多的高收入家庭入住石象湖成为可能。,7）旅游服务中心：旅游服务中心的配置不仅承担着度假新城的旅游接待等一系列主要配套功能，而且对整个成都旅游带具有很强的吸纳力，使石象湖成为成都西部旅游集散地的主要承载平台，奠定石象湖在成都旅游产业中的度假休闲核心竞争者地位。,8）商业街：商业街位于新城东西向中轴线上，长约2公里，分为三段，包括旅游纪念品、餐饮酒吧、咖啡茶座、购物中心等业态内容。商业街服务于度假生活业主、旅游中转客人和蒲江本地消费者。,城市商业段,文化休闲段,旅游服务段,艺术沙龙,文化酒吧,咖啡茶座,滨水餐饮,社区超市,精品购物,百货商场,休闲夜总会,风味餐饮,旅行超市,茶博中心,旅游接待,艺术LOFT居住区,休闲寓所居住区,影视公园,湿地公园,茶园高尔夫,妙音湖,商务酒店,艺术学院,9）游艇俱乐部：依托妙音湖稀缺性资源，在湖区设置游艇俱乐部这样的高端休闲平台，可以使度假者充分享受高品味的休闲运动，并且拥有更多高端人士人际交往的可能。,10）酒店式公寓：酒店式公寓面向大众旅游度假消费，主要针对短期观光度假行为群体提供的高级酒店寓所。,11）产权、时权式公寓：以产权换空间，以时间换空间，尽可能发挥对度假生活方式可以想象的灵活性和多元性，以满足不同客户的差异性需求为理念，提供更多可选择性的产品模式。,目标群体：,成都市域内及全国休闲观光人群成都市域内及全国旅游度假人群成都市内购置第二居所人群外地投资及内购置第二居所人群,公园小镇荷兰水乡度假生活区,总体定位：荷兰风情公园家，川南旅游大本营开创主题公园+度假生活的休闲旅游生活方式，坐镇川南旅游圈，拉动蒲江旅游产业发展，成为大成都新一代休闲旅游的增长极，市场定位：旅游市场：接轨川西旅游环线，立足成都市区，辐射川南地区，以大众青年游客、团队和家庭游客为导向的休闲旅游市场。地产客户：成都周边的度假人士、艺术工作者和养老人群为主。基本描述：公园小镇位于项目北部，紧邻高速出口，含石象湖总共占地6000亩，是以主题公园群和公园地产为主导内容的旅游度假生活区。,主题公园群落：依托石象湖生态资源和旅游基础，延续欧洲风情文脉，将打造成都和西部地区最有特色的三大主题公园。公园度假地产：把家安在公园中，私享稀缺的生态景观，居家度假两相宜，无论对年轻人还是老年人都有极大吸引力。,平面图,为塑造全新形象，丰富旅游内容，提高旅游价值，改变石象湖旅游旺季过短、淡季无人，留不住过夜游客，旅游形态单一静态等不足，策划打造三大主题公园。三大主题公园分别为：罗曼蒂克花卉公园石象湖湿地公园保利博纳影视公园,1）罗曼蒂克花卉公园欧洲风情的花卉公园，浪漫唯美的婚庆基地罗曼蒂克花卉公园占地约800亩，是以欧洲风情为亮点，观光旅游为主导，婚庆产业为特色的花卉主题公园。主要内容：包括郁金香花田、欧洲花钟、花语星座、情侣路、定情林、百合岛、情人谷、森林教堂等游乐内容，对年轻人具有极大吸引力；公园内设有专业婚庆基地，常年举办各种集体婚庆活动、从事婚纱拍摄、婚车租赁、策划婚礼、安排结婚旅游相关事项等。,花语星座,瑞士花钟,情侣路,定情树,森林小教堂,情人谷,集体婚礼,豪华婚车,外景拍摄,现代婚宴,2）石象湖湿地公园大自然的水上迷宫，侏罗纪的生命宝库石象湖湿地公园占地约800亩，以湿地生态保护为核心，水上游乐和科普探险为内容，打造原生态休闲旅游公园。主要内容：石象湖九转十八岔的水上迷宫区；天鹅湖、娃娃湾、白鹭洲、恐龙谷、熊猫石等动物游赏区；史前植物园科普游乐区；亲子野营探险区等等,野