观典行销-长春市市场动态分析月报2008年8-9月

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2008 年 8、9 月长春市市场动态分析报告观典行销 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。【前言】：长春房地产市场在 2008 年之前可谓是热火朝天，本地企业、外地开发商纷纷进驻长春，掀起开发热潮。房子、价位、优惠一直是开发商来决定，卖方市场、价格歧视十分显著。进入 2008 年以后，特别是下半年开始，长春市场逐渐冷淡，虽然刚性需求仍然较大，但是购房者消费更加理性。房地产市场逐步走向了买方市场。而对于房地产商来说，要想适应市场，更好的生存下去则必须要随之而转变。奥运会已落下帷幕，后奥运楼市走势成为业内外广泛关注的热点。楼市在经历了上半年成交低迷的煎熬之后，终于迎来“金九银十”传统销售旺季，这或将成为考察后奥运楼市“拐”向何方的重要节点。在预期中的楼市“ 奥运行情”落空后，人们已经将目光投向了“ 后奥运楼市”。特别是随着金九银十到来，楼市博弈再起。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Contents Part1：房地产政策概况1.1 限贷令1.2 节能1.3 货币政策微调、央行两次降息Part2：长春市房地产市场运行情况2.1 房地产市场运行情况2.2 房地产市场价格分析2.3 房地产市场供销状况2.4 房地产媒体投放分析Part3：竟品项目动态分析3.1 开发动向3.2 销售状态3.3 竟品优惠措施Part4：竟品项目综合分析4.1 销售量分析4.2 价格分析4.3 报广分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第一部分 房地产政策概况1、限贷令央 行 、 银 监 会 联 合 下 发 关 于 金 融 促 进 节 约 用 地 的 通 知 要 求 银 行 在 商 业 性 房地 产 、 农 村 集 体 建 设 用 地 等 领 域 加 强 信 贷 合 法 合 规 审 查 。 通 知 对 规 范 房 企 贷 款 提 出 了 五 大 项 具 体 要 求 ， 分 别 是 ：1） 禁 止 向 房 企 发 放 专 门 用 于 缴 纳 土 地 出 让 价 款 的 贷 款 ；2） 贷 款 抵 押 率 最 高 不 得 超 过 抵 押 物 评 估 价 值 的 70%， 贷 款 期 限 原 则 上 不 超 过2 年 ；3） 对 国 土 资 源 部 门 认 定 的 房 地 产 项 目 超 过 土 地 出 让 合 同 约 定 的 动 工 开 发 日 期 满一 年 、 完 成 该 宗 土 地 开 发 面 积 不 足 1/3 或 投 资 不 足 1/4 的 企 业 ， 应 审 慎 发放 贷 款 ， 并 从 严 控 制 展 期 贷 款 或 滚 动 授 信 ；4） 对 国 土 资 源 部 门 认 定 的 建 设 用 地 闲 置 2 年 以 上 的 房 地 产 项 目 ， 禁 止 发 放 房 地产 开 发 贷 款 或 以 此 类 项 目 建 设 用 地 作 为 抵 押 物 的 各 类 贷 款 ；5） 银 行 还 应 加 强 对 房 企 自 身 信 用 记 录 、 还 款 能 力 和 还 款 意 愿 的 调 查 与 评 估 ， 审核 确 认 房 地 产 开 发 贷 款 的 抵 押 物 ， 不 得 接 受 重 复 抵 押 。 在 农 村 集 体 建 设 用 地 方 面 ， 通 知 提 出 了 “对 利 用 农 村 集 体 土 地 开 发 商 业 性 房地 产 的 ， 不 得 发 放 任 何 形 式 的 贷 款 ”、 “对 购 买 农 村 集 体 土 地 上 建 设 住 房 的 城 镇 居 民 ，不 得 发 放 住 房 贷 款 ”等 两 条 硬 性 规 定 ,对 小 产 权 房 的 买 卖 流 通 进 行 限 制 。 时 值 房 地 产 陷 入 调 盘 之 时 ， 监 管 部 门 此 时 下 发 通 知 旨 在 强 调 商 业 银 行 审 慎经 营 法 则 。 目 前 房 价 走 势 不 定 ， 管 理 层 要 求 银 行 加 强 对 房 地 产 开 发 贷 款 的 审 查 ， 可 以避 免 因 房 价 下 跌 而 产 生 的 坏 账 风 险 。 另 外 ， 对 小 产 权 房 的 一 刀 切 ， 再 次 打 压 小 产 权 房的 苗 头 。2、节能国 务 院 公 布 民 用 建 筑 节 能 条 例 指 出 居 住 建 筑 可 进 行 遮 阳 、 改 善 通 风 等 节 能 改造 ， 新 商 品 房 必 须 明 示 能 耗 指 标 。8 月 7 日 ， 国 务 院 办 公 厅 通 过 中 国 政 府 网 公 布 民 用 建 筑 节 能 条 例 。 条 例 规 定 ，未 向 购 买 人 明 示 所 售 商 品 房 的 能 源 消 耗 指 标 ， 将 受 到 处 罚 。 未 明 示 能 耗 的 开 发 商 将 受 罚 条 例 明 确 规 定 ， 房 地 产 开 发 企 业 销 售 商 品 房 ， 应 当 向 购 买 人 明 示 所 售 商 品 房 的 能源 消 耗 指 标 、 节 能 措 施 和 保 护 要 求 、 保 温 工 程 保 修 期 等 信 息 ， 并 在 商 品 房 买 卖 合 同 和住 宅 质 量 保 证 书 、 住 宅 使 用 说 明 书 中 载 明 。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。未 向 购 买 人 明 示 所 售 商 品 房 的 能 源 消 耗 指 标 ， 将 受 到 处 罚 ， 依 法 承 担 民 事 责 任 。 违 规 开 发 商 将 由 县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 建 设 主 管 部 门 责 令 限 期 改 正 ； 逾 期 未 改 正的 ， 处 交 付 使 用 的 房 屋 销 售 总 额 2%以 下 的 罚 款 ； 情 节 严 重 的 ， 由 颁 发 资 质 证 书 的 部门 降 低 资 质 等 级 或 者 吊 销 资 质 证 书 。 居 住 建 筑 可 自 主 节 能 改 造 条 例 指 出 ， 除 国 家 机 关 办 公 建 筑 、 政 府 投 资 和 以 政 府 投 资 为 主 的 公 共 建 筑 以 外 ，居 住 建 筑 和 其 他 公 共 建 筑 不 符 合 民 用 建 筑 节 能 强 制 性 标 准 的 ， 在 尊 重 建 筑 所 有 权 人 意愿 的 基 础 上 ， 可 以 结 合 扩 建 、 改 建 等 手 段 ， 逐 步 实 施 节 能 改 造 。 实 施 既 有 建 筑 节 能 改 造 ， 应 当 符 合 民 用 建 筑 节 能 强 制 性 标 准 ， 优 先 采 用 遮 阳 、 改善 通 风 等 低 成 本 改 造 措 施 。 另 外 ， 既 有 建 筑 围 护 结 构 的 改 造 和 供 热 系 统 的 改 造 ， 应 当同 步 进 行 。 公 共 建 筑 应 当 使 用 节 能 设 备 条 例 指 出 ， 国 家 机 关 办 公 建 筑 和 单 体 建 筑 面 积 在 2 万 平 方 米 以 上 公 共 建 筑 的 所有 权 人 ， 应 当 对 建 筑 的 能 源 利 用 效 率 进 行 测 评 ， 并 按 照 国 家 有 关 规 定 将 测 评 结 果 予 以公 示 ， 接 受 社 会 监 督 ， 国 家 机 关 办 公 建 筑 应 当 安 装 、 使 用 节 能 设 备 。民用建筑节能再次被提起，虽然明却要求了开发商公示能耗标准，及惩罚条例，但是由于地域差异等因素，难以确定一个衡量节能与否的标准。因此，达到真正节能的地步还需要更多的努力。3、 货 币 政 策 微 调 、 央 行 两 次 降 息（1）央行召开商业银行电视电话会议，提出允许各商业银行将今年人民币新增贷款额度较年初设定的规模扩大 5%，并明确将新增贷款用于中小企业和农业领域。根据年初规划，今年的新增贷款额度不会超过去年的 3.63 万亿元，如果贷款额度扩大 5%，这意味着今年将新增贷款额度 1800 亿元。 作为今年从紧货币政策以来的首个松动信号，此次新增贷款额度被外资银行视为政策“拐点” 。 虽然此次央行将新增信贷额度定向定量，诸如地产等宏调针对的行业将不可能因此从银行获得信贷支持，但执行力度依然遭到质疑。在经济预期下行的情况下，银行出于控制风险的考虑，将贷款更多投向抗风险能力较强的大型企业是自然的选择。（2）关于救市，政府用限贷令关上了房地产企业的一道门，却以双率下调为货币政策打开了一扇窗。央行 9 月 15 日对外宣布，9 月 16 日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27 个百分点这是 2004 年 10 月 29 日以来的首次降息；9 月 25 日起，下调中小金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点这是 2003 年 9 月 21 日以来存款准备金率的首次下调。分析：央行罕见的“双率齐降”，让房企看到了希望货币政策在实际操作 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。上开始松动。 专家认为，双率下调在短期内对东莞楼市的影响不大，但却给企业和包括股民在内的消费者带来了信心。虽然东莞消费者观望的情绪依然浓重，不少人也抱着楼市持续看跌的态度，但业内人士却认为，信贷松动的信号对于房企来说是长远利好，东莞开发商也可能借助这个契机步入平稳发展的轨道。更重要的是，货币政策开始了松动的第一步，接下来信贷回暖的脚步将不会太远了。（3）中国人民银行日决定：从月日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点；从月日起下调一年期人民币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。中国政府通过降息推动经济发展，这是对于国内所有行业普惠的政策，但是从房地产行业来看，刺激作用更加明显。降息必须导致人们对于汽车、房产等大宗消费品的需求，投资成本和消费成本的降低必然拉动资产价格上升，未来一段时间，资产价格稳中有升将是必然趋势。从目前全国房地产市场的发展情况来看，国内部分地方已经开始出台刺激房产交易的政策，这也是楼市从政策层面回暖的信号之一。随着我国进入持续降息通道，刺激经济政策有望出台，今年年底前后，上海楼市就有望走出低迷行情，出现成交量回升。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第二部分 长春房地产市场运行情况国家发改委、国家统计局调查显示，8 月份，70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 5.3%，涨幅比上月低 1.7 个百分点，环比下降 0.1%。长春市房屋销售价格同比上涨 4.7%，排在全国第 37 位，环比价格上涨 0.7%，涨幅排在全国第 9 位。房地产市场价格走势，长春市商品房价格走势是同比上升、环比回落。15 月份，我市商品房登记销售均价 3332.4 元/，同比上涨 15.7%，环比下降 2.3%。商品住宅登记销售价格为 3013.1 元/ ，同比上涨12.7%，环比下降 0.8%。1、房地产市场运行情况（1）房地产楼市运行情况2008 年 8 月，业界在等待，面向传统的金九银十，长春市房地产行业继续前行，有很多项目，刷新了过去；有很多作为，堪称突破；有很多行动，可圈可点。下面让我们看一组数据了解一下具体情况： 8 月份成交面积 10 强楼盘 区域成交面积（平方米） 成交金额（万元）保利罗兰香谷 高新 29227 4804金祥奥邻郡 绿园 23472 2802高格蓝湾 二道 23313 4117美景天城 宽城 18485 2520中海国际社区 南关 17314 5208吉粮康郡 绿园 16517 4261东田青年城 绿园 15011 3345融创上城 高新 12507 6651华大天朗国际社区 宽城 11561 2770乐嘉名园 宽城 11150 2714 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 8 月份成交均价 10 强楼盘 区域 成交均价（元/平方米）万科兰桥圣菲 净月 11501中海南湖一号 朝阳 10523力旺弗朗明歌 净月 10233优山美地 净月 8405中信城 净月 7403长影世纪村 朝阳 7290鼎山华府 净月 7000中海金域中央 南关 6668融创上城 高新 6651亚泰鼎盛国际 南关 6099 8 月份成交套数 10 强 楼盘 区域 成交套数 （套） 成交金额（万元）金祥奥邻郡 绿园 354 6576美景天城 宽城 258 4658高格蓝湾 二道 233 9599保利罗兰香谷 高新 244 14040乐嘉名园 宽城 167 3026东田青年城 宽城 165 5021吉粮康郡 绿园 163 7038华大天朗国际社区 宽城 163 3203中海国际社区 南关 138 9017金色欧城 绿园 127 3451 8 月份成交金额 10 强楼盘 区域 成交金额（万元）保利罗兰香谷 高新 14040高格蓝湾 二道 9599中海国际社区 南关 9017融创上城 高新 8318吉粮康郡 绿园 7038金祥奥邻郡 绿园 6576东田青年城 宽城 5021美景天城 宽城 4658金色欧城 绿园 3451华大天朗国际社区 宽城 3203 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。（2）土地市场运行情况1）经营性用地位置出让方式宗地编号出让面积()土地用途 成交价款（万 元 ）竞价出让金（万元）使用者出让时间威海路以南苏州南街东拍卖53-69-55 43810居住、商业 11050 2769.91长春星晟房地产集团有限公司2008.8.15从长春市国土资源局网站统计，本月长春建设用地仅一宗成交。该地块位于经济开发区威海路南、苏州南街以东，土地均价为 2522.26 元/。2）工业用地位置出让方式宗地编号出让面积()土地用途成交价款（万元）竞价出让金（万元）使用者挂牌 53-154-29 11726 工业 271 8.3024 吉林省天船食 品有限公司挂牌 53-154-47 16650 工业 384 10.9068 吉林省石油总公司安装公司挂牌 53-154-48 15275 工业 352 9.7178 长春华义食品 有限公司经开区挂牌 53-154-50 20203 工业 466 12.5234 长春华义食品 有限公司挂牌 5913-17 20562 工业 474 44.0486长春市潘星生物技术有限责任公司挂牌 5917-5 10000 工业 231 26.58科菲特饲料（长春）有限公司挂牌 5917-6