中海-北京中海地产大厦项目后评估报告2008年-39DOC

北京【中海地产大厦】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二八年五月第 1 页 共 40 页北京【中海地产大厦】项目后评估报告前言：中海地产大厦项目是北京公司运作的第一个写字楼项目，项目于 2003 年 12 月取得审定方案通知书，2006 年 2 月开工，至 2007 年 11 月 23 日与中国工商银行股份有限公司最终签订了为期三年的整体写字楼租赁合同，达到后评估时点（数据截至时间为：2007 年 11 月 30 日） 。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。北京中海地产大厦项目后评估过程中，北京公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。第 2 页 共 40 页目 录核心内容提要 .3【项目概况及评估综述】 .5【项目投资管理评估】 .7【项目规划设计工作评估】 .11【项目营销工作评估】 .23【项目进度、工程管理评估】 .28【项目成本管理评估】 .34第 3 页 共 40 页核心内容提要【投资管理评估】 中海地产大厦项目开发经营整体较为成功，取得了较为理想的综合效益：其一，由于宏观市场及区域市场的变化，该项目租金收益大幅提高；其二，通过规划的调整，用 15,898 平方米写字楼置换 12,641 平方米的低品质住宅，既保证了住宅项目的整体品质，又提高了项目整体收益水平；第三，通过持有物业出租方式经营，为公司提供了稳定且可观的现金流。 该项目值得关注的借鉴意义在于：其一，该项目地处北京二环内金融街地区，项目本身及区域市场的发展历程均从侧面反映了核心城市的核心地段的发展潜力及投资价值；其二，在规划条件不利的条件下，通过缜密的市场研判，根据市场的潜在需求对项目规划定位和产品类型进行调整，将有利于优化项目的盈利能力。【财务管理评估】 该项目出租情况比较理想，年度租金收入较可研预期增加较大；考虑资金占用成本，实际项目发展成本较可研预期有所增加，主要是根据总部的项目发展整体部署，延长项目建设期导致利息费用增加，因此，把控好项目发展周期，是我们应该总结的经验。项目预计 8 年时间可收回投资成本，且按照 2007 年 8 月中介机构评估情况，实现增值较为理想，因此，可以说，该项目实现了比较好的投资回报。【规划设计工作评估】 该项目是北京公司第一个写字楼项目，本项目规划设计充分挖掘项目的客观及主观优势，概念设计与市场定位相吻合，并在规划设计工作过程中对定位进行修正，同时进行产品的创新设计，产品策划理念在规划设计、办公空间设计、立面设计、装修设计、景观设计等方面都得以很好的贯彻和体现。 本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在写字楼产品的概念策划、规划布局、办公空间研究、机电结构、装修设计、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到了市场的认可，并为北京市场写字楼产品的规划设计工作积累了宝贵经验。【营销工作评估】 在对金融街写字楼市场充分调研的基础上，对项目进行了准确定位，在租售阶段，确定项目只租不售，通过对目标客户的分析和梳理，最终确定将物业整单租赁给中第 4 页 共 40 页国工商银行，且租赁期间仍冠名“中海地产大厦” ，以较高价格成功实现了项目租售。【发展进度、工程管理评估】 项目实际施工时间从 2006 年 2 月开始，至 2006 年 12 月底完成竣工备案，实现了“当年开工，当年竣工” ，作为北京公司开发的第一个写字楼项目，在工程进度的控制方面是比较成功的。 工程管理中，能够充分认识到工程外墙施工对于写字楼项目工程进度及质量的重要性，积极采取措施，调整管理和控制方法，为“当年竣工 ”的实现提供了可靠保证。【成本管理评估】 中海地产大厦项目是北京公司运作的第一个写字楼项目，项目定位为高档 5A 级写字楼。虽然没有现成经验，但是北京公司通过努力，全过程控制成本，取得显著成效。通过采用设备顾问公司等方式，通过设计优化和周全的合约策划以及过程管理，较好实现成本控制。实际全成本数比可研数以及集团批复的控制指标数都有较大减少。北京中海地产大厦项目后评估报告第 5 页 共 40 页【项目概况及评估综述】1、 项目概况： 【中海地产大厦】项目位于西城区太平桥大街东侧，距西单商业街 500 米；南距西长安街 200 米；西侧与北京金融街隔街相望，距内城主干道西二环 600 米；东侧与西城区政府毗邻，北侧与联系金融街与西单大街的通道辟才胡同相邻。 项目地理位置优越，交通便利，主要配套有丽兹卡尔顿、金融街四季商城、WESTIN 酒店、国际会议中心等，且周边政府机关云集，便于办理相关事务，节约企业办公成本。项目紧邻金融街，是以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区，能够为企业带来良好的办公环境。但是项目周边餐饮、购物等配套不是很完善，不能很好的满足项目周边人群的需求。2、 项目经济技术指标 项目最终建设用地面积 4,753 平方米，代征城市道路面积已经包含在中海凯旋住宅项目中，写字楼项目无代征公共用地，总建筑面积为 24,668.06 平方米，容积率3.38，实际可租面积为 16,929.02 平方米。建筑结构形式为框架剪力墙结构。 项目建筑高度 26.69 米，总建筑面积 24,668.06 平方米，其中地上约 16,084.37 平方米，地下约 8,583.69 平方米；地上 7 层，地下 3 层；地上车位 11 个，地下车位144 个。3、 项目开发周期 项目自 2001 年 6 月完成土地签约，2003 年 1 月拆迁完毕，而正式开始对写字楼进行设计工作开始于 2003 年 5 月，土方工程始于 2006 年 2 月，2006 年 3 月开始正负零以下结构施工，2006 年 8 月结构封顶，2006 年 12 月完成竣工备案，最终于2007 年 11 月整体出租使用，项目实际开发周期约 3 年。4、 项目综合评估 项目的经济技术指标较可研有所变化，总建筑面积有所增加，可租面积以及车位增加较多。同时通过对建安成本的控制，项目在建安成本减少的情况下，出租收入提高，从而使得项目利润达到最大化。 项目的发展进度严格按照“当年开工，当年竣工”的发展目标执行，建安工作周期被大大压缩，由此对项目的进度控制、质量控制和成本控制带来了一系列的综北京中海地产大厦项目后评估报告第 6 页 共 40 页合影响，但项目在保证质量的前提下按期竣工备案，同时通过优化建筑做法，一方面加快了工程进度，另一方面也较好的控制了成本，甚至有所减少。项目的发展进度加快，又促进了项目的租售，加快资金的回笼。 项目推向市场的时机把握较好，一方面项目在外立面完成以及室内达到展示标准后推出，另一方面项目在推广时避开了其它一些高档写字楼的推广期。较好的时机把握提升了项目形象的同时也获得了较高的租金收入。同时通过对客户、面积以及类型的分类，权衡整体租金收益情况下，较好的掌握了项目销售节奏。可以说市场对项目的接纳以及租金收入的大幅提升也在一定程度上反映了项目前期市场定位的准确性。 项目的发展成本较可研报告预测数减少较多、收入以及净利润较可研报告预测数均有较大增加，税后利润率也比可研预测数有较大提高，实现了项目利润的最大化。项目最终实现了投资预期，每年可带来较为稳定的收入，同时也提升了公司抵抗风险的能力。 项目进一步丰富和完善了北京公司的产品类型，并为北京公司运作写字楼类型的项目积累了经验与教训。 写字楼出租项目应对不同需求面积的客户进行面积分类、类型分类，并且进行各种拆分组合，并且梳理客户的档次，将主力大单客户以及高租金小单客户进行区分，权衡项目整体租金收益情况进行单独谈判。 写字楼出租项目不可把写字楼转为“固定资产” 、也不进行折旧计提，此项安排可使写字楼项目避免因视同销售而一次性缴纳的企业所得税，从而增加利润收入。 写字楼项目不同以往所做的住宅项目，需做大量的调研工作，应多请专业顾问公司进行设计、策划和合约招标咨询工作，各相关部门从成本控制的大局出发，充分沟通论证，这样既能保证项目品质，又可减少不必要的成本支出。 项目发展应制定合理开发建设周期；项目开发建设周期直接影响整个项目的实施方案，而项目的实施方案又影响着项目的成本。压缩施工周期必然会造成成本的增加以及对质量控制方面难度加大，因此应尽量避免。 招标前应加强对总包的考察，便于后期项目各项管理工作的顺利进行。同时北京中海地产大厦项目后评估报告第 7 页 共 40 页应当时刻做好反索赔工作，减少后期项目结算的难度以及对成本的良好控制。 设计方面要加强专业的把控能力，尤其对项目的发展以及定位要具备更高的前瞻性，从而减少非常规设计引起的后期图纸的较大变动以及成本的增加。 写字楼项目要注意机电设计，全面把握和提升楼宇的内在品质和竞争力。【项目投资管理评估】1、 项目发展周期内北京房地产市场发展回顾 20032007 年，为项目主要发展期，在此期间内，北京市房地产市场经历了宏观调控引发的调整及观望阶段，但总体上呈现稳定发展，市场需求增长，价格上升。 由于中国入世、2008 年奥运会、世界经济稳定增长等因素的推动，北京市在 2000年前后集中规划了 CBD、金融街、中关村西区等城市主力商务区，因此北京从2004 年开始进入历史上最大规模的中高档写字楼需求和供应高峰期。 北京写字楼市场，从 80 年代开始在经历了由辉煌到萧条的完整周期之后，正步入前所未见的供需两旺阶段。2005 年由于受到国家宏观调控的影响，写字楼开发投资额增幅减缓。 项目所在地金融街甲级写字楼项目 2003 年以后才逐渐回暖。 2005 年以后高档甲级写字楼成为金融街写字楼市场的主流，占总量的 68%；乙级写字楼也占到了18%。 2006 年上半年，北京写字楼市场总体发展较为平稳， 5 月份出台的各项政策没有影响到相对稳定的写字楼市场。2、 投资管理评估的方式 由于最初项目的可研报告是按照纯住宅进行编制的，后来变更成为住宅和写字楼，有关写字楼的高度和技术经济指标也经过了多轮报建和沟通，才变更成为现状指标。2005 年重新编制了写字楼项目的可研报告，总体上，鉴于项目所在的特殊的地理位置，将纯住宅变更为住宅加上写字楼的综合项目是可行的。3、 土地合同执行情况评估 1994 年，北京市新地房地产开发有限公司取得二龙路项目的政府立项手续。北京市新地房地产开发有限公司是北京市外国企业服务集团的全资子公司，国有独资北京中海地产大厦项目后评估报告第 8 页 共 40 页企业。 二龙路项目分两期开发：一期占地 10,310 平方米，其中代征市政用地 2,860 平方米，1996 年已建成写字楼（新龙大厦） ，建筑面积为 38,543 平方米；二期规划建设用地26,480 平方米，其中代征市政用地 7,600 平方米，该公司由于资金缺乏，我司收购了本项目的二期，并成功开发了中海凯旋住宅项目，而中海地产大厦写字楼项目规划建设用地面积 4,753 平方米，市政用地已经在中海凯旋住宅项目中代征完毕。4、 可研阶段规划调整评估 规划指标调整的原因规划方面的原因 在本项目合作开发之初，合作方提供的审定设计方案通知书（2000规审字0176）要求： “该区域限高为 24 米，限制层数 9 层。 ”如果按照上面的规划条件进行设计，住宅层高只有 2.6 米；在不设置写字楼的条件下，原方案为 5.59 层的板式小高层和多层，并且有较大比例（约 1/5 以上）的东西向户型。以上两点都不能满足建设高档社区的要求。市场方面的原因 根据 1993 年国务院批复的北京城市总体规划 ，提出在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，北京金融街应运而生。金融街规划范围为南起长安街的复兴门内大街，北至阜成门内大街,西至二环路，东至太平桥大街，南北长约 1,700 米，东西宽约 600 米，规划区总占地面积 103 公顷，总建筑面积约 318 万平方米，其中地上建筑面积 238 万平米，地下建筑面积 80 万平米，规划建筑用地达 40余块。 金融街汇聚了中国几乎所有的银行、证券、保险等金融机构的中国总部或北京总部；项目东侧是西单地区，是北京传统的商业中心，随着西西工程的实施，商业中心的地位将更加显著。从大环境来看，该区域更适合商务办公，写字楼的售价高于当时的住宅售价。住宅主要服务于在该处进行商务办公的地缘性客户（住宅项目的实际购买客群证明了这个判断，在中海凯旋住宅项目后评估中已有论述） 。综合上述分析，该区域有写字楼开发的便利市场条件。北京中海地产大厦项目后评估报告第 9 页 共 40 页 从当时的 99 控规分析，金融街的写字楼，普遍都是大体量、大规模的写字楼。信远大厦（控高 80 米） ，平安大厦（控高 60 米） ，投资广场（控高 80米） ，中信实业大厦（控高 80 米） ，通太大厦（控高 80 米）等等，基本上都是大体量的项目。我司曾经进行过突破控高的努力，也曾经向 70 米的控高进行过冲击，结果由于种种限制条件，没有能够实现。但是，正是由于该区域的上述特点，小规模的写字楼反而具有稀缺性和一定的灵活性（可卖、可租、可整租也可零租） ，成为了该项目的有利因素。基于以上原因，2001 年 1 月 8 日由兴业