进口丰田汽车4S店建设项目建议书

1 第一章 项目总论 一、项目名称 限 公司（ 赵国春）进口丰田汽车 4设项目 二、项目建设单位概述 （一）项目建设单位名称 司 （二）项目建设单位简介 贸有限 公司 成立于 2008 年，注册资金 500 万元， 主要 业务为 上海大众 斯柯达汽车 在 售 和售后服务工作 。 公司自成立以来， 在 区不断开拓市场 ， 经过两年多的发展，企业已 构 建了 良好的营销 和服务 体系 ， 为 消费者 提供 系统完整、功能齐全、服务完善的汽车服务 ， 在消费者心中树起了良好的形象 。 公司 2009 年实现销售额5000 多万 元 。 （三）项目建设单位住所 X 区桥北 流园区 （四）项目联系人及联系方式 三、项目建设概述 （一）项目规划方案 贸有限 公司 从 2008 年经营上海大众斯柯达 汽车 的销售和售后服务 以来， 经过两年的发展，在汽车销售和售后服务工作 中 取得 了良好的 业绩 ，并 于 2010年 取得 在 口丰田汽车的销售许可 。 项目规划占地 8000平方米 ， 建设地址位于 设内容主要 包括工程建设和设备购置 。本项目的建设，可以 拓宽 企业 的 业务范围， 增强企业实力 ，提高企业 在 车销售和售后服务 方面 的 综合竞争能 力。 （二）项目建设内容及规模 1、工程建设 （ 1） 展厅 及办公室， 建筑面积 为 7116 平方米，共三层，一层 2472 平方米；二层 2172平方米；三层 2472平方米。 2 （ 2） 维修 车间 及配件库， 建筑面积为 1650 平方米， 共两层， 一层 1150平方米；二层 500 平方米。 （ 3）地下停车场， 建筑面积 为 2648平方米。 2、设备购置、安装 主要包括配套工程设备、 汽车维修设备 、办公家具及 其他工器具 等。 （三）项目建设地点 X 区桥北 流园区 。 （四）项目建设期限 2010年 6月 2010 年 11 月 （五）项目建 设性质 新建 （六）项目总投资及资金筹措 1、项目总投资 项目总投资 元，其中固定资产投资 元，。 在 固定资产投资中 ，建筑工程费 元， 设备购置 及 安装工程费 工程建设其他 费 用 元， 基本预备费 2、 资金筹措 项目总投资 元 ，全部由 建设单位自筹 。 四、项目编制依据 （一） 十 大 产业调整和振兴规划 （ 二 ） 国民经济和社会发展第十 一 个五年 规划 纲要 （ 三 ） 项 目建设单位提供的其 他 背景资料 五、项目编制原则 （一） 本着投资少、见效快、效益高的原则 ， 根据市场的需求和发展趋势确定合理的建设规模。 （二） 充分利用现有的公用工程设施及其他有利条件，对本项目进行合理安排。 （三） 利用国内先进的工艺和设备，实现节能降耗，提高经济 效益 和社 3 会效益。 （四） 坚持实事求是，客观评价的原则 ， 在广泛调查研究的基础上，以科学态度对项目经济效益和社会效益做出恰当的评价。 （五） 按照国家现行有关产业政策和法律法规进行编制。 （六） 贯彻 “ 安全第一、预防为主 ” 的方针，遵循现行的防火、安全卫生和劳动保护等有关规定，确保 本项目安全稳定运营，保障劳动者的安全和健康。 （七） 切实增强对国家节能减排政策的理解与把握，按时、按质、按量完成节能减排任务，积极践行社会责任。 六、项目主要经济技术指标表 表 1目主要经济技术指标表 序号 指 标 名 称 单 位 数 量 备 注 1 劳动定员 人 60 般 工 作 人员 人 52 理人员 人 8 2 建筑面积 平方米 11414 3 总投资 万元 定资产投资 万元 动资金 万元 4 资金筹措 万元 行贷款 万元 业 自筹 万元 5 营业收入 万元 正常年 6 总成本 万元 正常年 7 年上交营业税金及附加 万元 常年 8 年交纳所得税 万元 正常年 9 年实现税后利润 万元 常年 10 税后全部投资回收期 年 4 11 投资利润率 % 12 投资利税率 % 13 财务内部收益率 （税后） % 14 财务净现值 万元 (3%） 15 盈亏平衡点 % 七 、 结论 贸有限公司（赵国春）进口丰田汽车 4S 店建设项目 具 有良好 的经济效益 和社会效益 ，项目建成后年销售额 可 达 资利润率达 项目建设地址位于 桥北 流园区内 。 流园区内 现已 成为蒙东地区重要的社会化、专业化、规模化经营的现代物流中心。进口丰田汽车 4S 店的进驻与园区形成互补的优势，丰富了物流园区的经营内容， 同时， 公司依托物流园区的产业集聚的优势， 拓宽 贸有限公司的 经营业务， 能够提高企业的销售覆盖面 ， 增强公司 在 可 以提供一定的就业岗位 ，对 增加 地方财政 产生 积极的影响。 第二章 项目建设的必要性分析 5 一、产业环境简析 为应对国际金融危机对我国实体经济的影响，根据国务院部署，由国家发展改革委与工业和信息化部会同国务院有关部门开展了钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造业、电子信息、物流业十个重点产业调整和振兴规划的编制工作 ， 制定了 十 大 产业调整和振兴规划 。 国家已经将汽车行业定性为九大支柱性产业之一 ， 汽车产业具有产业链长、关联度高、就业面 广、消费拉动大等特点 ， 迅速复苏 可有力带动 相关产业发展，成为国民经济增长的重要推动力。 2009 年 3 月 20 日正式发布了汽车产业调整和振兴规划全文，确定了汽车业发展的 8大目标和 11 项政策，这项以实现汽车产销稳定增长为首要目标的规划中，提出了振兴 汽车业的具体政策措施，包括 减征乘用车购置税（已经实施）、开展 “ 汽车下乡 ” （已经实施）、加快老旧汽车报废更新、清理取消限购汽车的不合理规定、促进和规范汽车消费信贷、规 范和促进二手车市场发展、完善汽车企业重组政策、推广使用节能和新能源汽车等。 汽车产业调整和振兴规划实施一年，成为我国汽车产销止跌回稳、迅速增长的重要动力。 2009 年国产汽车产销双超 1300 万辆，同比增长超过46，并一举超越日本成为全球最大的汽车生产国，超越美国成为全球最大的新车市场。据国家统计局统计， 2009 年 汽车商品零售额约为 亿元，同比增长 增幅高出社会消费品零售总额一倍多。 汽车产业的增长，直接带动了交通运输设备制造业工业增加值快速增长。大多数相关行业实现了正增长，如钢材、专用设备 制造业、通用设备制造业、电气机械及器材制造业、纺织业、橡胶制品业等。汽车产业的强劲复苏，有力地带动了工业增长的整体回暖和经济企稳回升 。 汽车产业调整和振兴规划的出台， 不但有力地促进了汽车工业的整体进步和发展，同时，也将会加快汽车消费市场的长期、稳定 发展。 二、 项目建设的 适应 性 （一） 近年来， 区经济呈现出 了 稳健 的 发展局面 。 6 济潜力巨大 ，是实施西部大开发战略的前沿阵地，又是振兴东北老工业基地的涵盖区域 ， 近年来，国民经济持续增长，综合实力进一步 得到 提高。 2008年 生产 总值 达到 速为 第一产业增加值 速为 第二产业增加值 速为 第三产业增加值 元，增速为 2008年全社会固定资产投资完成 517亿元，增 速为 社会消费品零售总额 速为 其中，城区（ 、松山区、元宝山区） 消费品零售总额 元 ，旗县消费品零售总额 元 。 一批重点项目相继投产，有效地支撑了经济的快速发展。 2009 年 地区生产总值达到 元 ，增速为 第一产业增加值 速为 第二产业增加值 第三产业增加值 速为 2009 年 全社会固定资产投资完成 元， 增速为 经济 发展 呈现出了 良好 态势。 汽车 行业作为与社会经济发展紧密联系的行业，区域经济的发展情况对行业的发展产生重要影响。 区经济近年来呈现出了稳健的发展态势，为车销售 行业的发展创造了一个良好的氛围。 近几年来， 随着 区 人们 生活质量和品位的提升，对汽车的需求在逐步增加，已 由最初的代步工具转变为对享受生活的 表 现形式 ， 这种改变悄然拉动了 合竞争力和影响力得到了显著提升。从成交额来看， 近 8%的销售增长态势稳步前进。 （二） 项目建设 单位在汽车销售和 售后 服务方面具备一定的优势 ，为本项目的建设和运营奠定了 市场、管理、人才的 基础。 务 ，赢得了 消费者的信赖和支持， 在 占有 一定的份额 。 在流程管理方面，公司严格按照汽车 4S 店 “ 接待 需求分析 产品介绍 试乘试驾 促成交易 合同签定 配套服务 交车 售后跟踪 ”的 业务 7 流程 ， 为消费者提供贴心服务， 尤其在售后服务方面， 对购买车辆的 用户 及时进行 跟踪、回访， 为其提供汽车保养知识。 公司 适时 为 员工 进行汽车知识、礼仪方面的 培训， 提升人员的营销技能和 整体素质 ， 拥有 了一支在 汽车销售和维修方面的人才队伍。 此外，公司 以发展为平台， 建立 了 科学、务实的人才管理体系， 不断创新人才保障机制 ，积累 企业 在 发展过程中人才方面的需要 ，为本项目的建设和运营奠定了人才基础。 三 、建设用地与相关规划 司 位于 （ 一 ） 项目建设的 用地 已 获得 国土资源局 分局 的批 复 ， 批复文号为 红国用（ 2010）字第 040号 （二）项目 建设 规划 正在办理中。 （ 三 ） 项目环境影响报告书已经获得批复。批准文件为关于 流园区环境影响报告书的批复赤环发 2006166 号 8 第三章 项目建设内容及建设进度 一、项目建设内容及规模 （一）工程建设 1、展厅及办公室，建筑面积为 7116 平方米，共三层，一层 2472 平方米；二层 2172平方米；三层 2472平方米。 2、 维修 车间及配件库 ，建筑面积为 1650 平方米，共两层，一层 1150 平方米；二层 500平方米。 3、地下停车场，建筑面积为 2648平方米。 （二） 设备购置、安装 主要包括配套工程设备、汽车维修设备、办公家具及其他工器具等。 二、项目分项 建筑 及用途 表 3展厅 、 办公 建筑面积及用途表 序号 项 目 名 称 楼 层 建 筑 面 积 （平方米） 用途 /备注 1 展厅 一层 2472 汽车销售 2 展厅 二层 2172 汽车销售 3 办公用房 三层 2472 办 公 表 3维修 车间 、 配件库 建筑面积及用途表 序号 项 目 名 称 楼 层 建 筑 面 积 （平方米） 用途 /备注 1 维修 车间 一层 1150 汽车维修 、保养 2 配件库 二层 500 配件 仓 库 表 3地下停车场 建筑面积及用途表 序号 项 目 名 称 楼 层 建 筑 面 积 （平方米） 用途 /备注 1 停车场 地下 一层 2648 停 车 场 9 三、 项目建设进度 项目建设 时间为 2010 年 6月 2010 年 11 月 2010 年 6 月： 项目 前期 准备 工作（包括工程设计、 项目建议书编制等 ） 2010年 7月 2010 年 10月： 展厅、 维修 车间 、配件库 和地下停车场 工 程建设 2010年 11 月： 设备购置、安装 及调试 表 3 甘 特 图 时间 (月份 ) 项目名称 2010 年 6 7 8 9 10 11 项目前期工作（包括工程设计、项目建议书编制等） 展厅、 维修 车间 、配件库 和地下停车场 工程建设 设备购置、 安装 及调试 10 第四章 项目建设方案 一、项目选址 项目建设地 址 在 流园区 ， 东临 业公司 临 园区纬五路，西临赤锡公路， 北临 园区空地。 二、项目区自然条件简介 （一） 项目 场 址水文地质情况 根据 治区有色地质勘探第八队的工程地质勘察报告书及补充说明书提出， 场 地的地层结构由上而下可分为六层： 1、 杂填土层厚约 。 2、 轻亚粘土，层厚约 3、 淤泥质土、亚粘土， 层 厚约为 。 4、 粉细砂土，层厚约为 5米。 5、 含卵石、圆砾砂，层厚约为 。 6、 圆砾层，层厚约 5 米。 各土层的地基承载能力 8 50 吨平方米。根据国家地震 烈度 区划， 为 7度，按照建筑抗震设计规范 89 进行设防。 场地地下水类型为第四纪砂砾石孔隙潜水，水位埋深 6 7 米左右。透水性和富水性较强，以大气降水及河水补给。水化学类型为重碳酸钙镁， 侵蚀性二氧化碳存在。经水质分析，硫酸根含量 40 60L，碳酸根含量为 5 6L，故地下水对混凝土无结晶性和分解性侵蚀。 （二） 项目 场 址气象条件 1、气温 年平均气温： 最高气温： 最低气温： 季度平均最高气温 (6 8 月 )： 季度平均最低气温 (11 12 月 )： 2、 相对湿度 最 热 日平均湿度： 66 最冷日平均湿度： 45 3、 降雨量 11 年平均降雨量： 年最大降雨量： 最大降雨量： 时最大降雨量： 30、 风向及风速 常年主导风向为西南风 夏季主导风向为西南风 冬季主导风向为西风 夏季平均风速为 2 米秒 冬季平均风速为 秒 5、 气压 夏季： 706 冬季： 716、 积雪 最大积雪深度： 21、 冻土深度 标准冻结深度 180结期一般为 11 月末到次年 4 月末。 （三） 项目 场 址水资源条件 距项目区 1公里附近有 贯穿 金河属大辽河分支，水量充沛，且源较好，各项理化指标均符合国家饮用水标准。 （四） 项目 场址其他条件 1、 项目建设地点属于平川区，地势平坦，不属于地质构造带，没有地质断裂构造结构。 2、 原材料供应有保障。本项目建设所需钢筋、水泥、砖料、建筑防水等建材均可就近购买， 可以 节省运杂费。 3、 交通便利。项目建设地点位于 桥北镇 流园区，交通 十分便利，为项目的实施创造了条件。 4、 通讯条件先进。 流园区 通讯网络发达，电话可以直拔国内外，移动通讯可以直接联入国际互联网。 5、 电力能源供应有保障 。 三、工程方案 （一）工程建设依据 1、 中华人民共和国建筑法 2、 中华人民共和国环境保护法 12 3、 中华人民共和国节约能源法 4、 建筑设计防火规范 （ 5、 办公建筑设计规范 （ 6、 混凝土结构设计规范（ 7、 建筑地基基础设计规范（ 8、 建筑结构荷载规范（ 9、 建筑抗震设计规范（ 10、钢结构设计规范（ 11、门式钢架轻型房屋 钢结构设计规程 （ 002） （ 二 ）建设规模 司 位于 建设规模详见下表 表 4目 建设规模 表 序 号 名 称 数 量 备 注 1 展厅 及办公 7116 平方米 层 2472 平方米 层 2172 平方米 层 2472 平方米 2 维修 车间 及配件库 1650 平方米 层 1150 平方米 层 500 平方米 3 地下停车场 2648 平方米 4 合 计 11414 平方米 （ 三 ）结构 13 展厅 主体为框架结构，钢筋混凝土独立基础墙，采用的设计基准期为 50 年， 建筑结构的安全等级为 二级。外墙为 300粒混凝土空心砌块，内墙为 200震按 7 度区设防。楼板及屋顶为钢筋砼梁，现浇楼板。 框架下设地下停车场。 维修车间为钢结构，柱距 度总 长 重结构为门式钢架。 沿建筑物长度方向设柱间支撑和屋面横向水平支撑， 檩条、墙梁均采用冷弯薄壁型钢。 （ 四 ）建筑立面 展厅正 立面造型 为玻璃幕墙， 表现简洁明快，有一定力度，使建筑轮廓线条优美，富于变化，并与物流园区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。 项目建设区 是室内 环境，设备与设施以及消防、安全防护等基本要求必须符合有关规范，并按中档标准设计。 四、 配套 工程 （一）给水排水 1、设计依据及范围 （ 1）执行国家制定的有关给排水规范： 建筑给排水设计规范 88 建筑防火设计规范 2006 室外给水设计规范 87 室外排水设计规范 87 建筑灭火器配置设计规范 2005 （ 2）设计内容为 项目建设 范围内的室内外给排水系统及消防给水系统。 2、给水 本项目用水为生活用水， 给水 由 园区统一供水管网接入，供水能力能满足 项目建设 用水 的 需要。 3、排水 本项目排水主要为生活废水， 可 直接排入城区排水管网。 （二）供电及通讯 14 1、供电 本项目供电工程主要为 照明配电 及其他用电设备等供电，均接入现行市政供电管网。 照明采用日 光灯，楼梯、门、走廊选用节能灯，各个楼层安装应急灯。 2、防雷与接地保护 在楼房顶部设防雷击保护装置。所有用电设备均采用国标材料。 3、通讯 设计选用外线电话对外联系。通讯外线由当地电信部门提供。 （三）采暖通风 本项目采暖由城区集中供热统一供给 。 1、供暖接入市政供暖网络，保证各处供暖。 2、各室及走廊按标准安装相应的供暖设施。 3、在每栋供暖管道的低处安装一处或多处放水阀门。 （四）消防 1、设计依据 建筑防火设计规范 建筑灭火器配置设计规范 火灾自动报警系统设计规范（ 建筑物防雷设计规范 、消防用水 消防用水由市政给水管网 供给。 3、消防措施 本项目 消防 按照建筑防火设计规范 经营区按照防火规范要求进行设计，建筑物间留足防火距离，总体布局呈环状，保证消防道路的畅通。 本项目 建设区内安装 一定数量的 备初期火灾发生时使用。 有火灾危险的工段 ， 电气设备及照明均采用防爆或隔爆设施。 4、消防机构设 置 及消防器材 15 在项目建设投产后，配置相应的消防 器材，设兼职消防员，负责消防安全及消防器材维修更换工作。 五、设备购置方案 （一）设备购置 表 4修车间设备 明细 表 序 号 名 称 单 价 （元） 数 量 总 价 （万元） 1 喷射测试仪 20000 2 台套 四柱举升机 32000 10台套 汽车检测电脑 200000 1 台套 车身校正仪 150000 1 台套 钣金修复机 90000 1 台套 四轮定位仪 160000 1 台套 烤 漆房 150000 1 台套 扭力扳手 10000 3 台套 电路测试盒 23000 2 台套 0 气缸压力测试仪 7000 3 台套 1 千斤顶 25000 2 台套 2 转接测试盒 13600 5 台套 3 试乘试驾车 250000 1 台 4 救援车 200000 1 台 5 其他修理工具 6 合 计 4他工器具表 16 序 号 名 称 单 价 （元） 数 量 总 价 （万元） 1 配套工程设备 1414平方米 其他工器具 合 计 五章 节约能源、环境保护、消防及劳动保护 17 在本报告中，只对环保、节能、消防等做简单介绍，建议项目单位委托相关专业机构对本项目做环境影响评价报告。 一、节约能源 节约能源、节约用水是可持续发展的战略措施 ，本项目 将采取一切措施节约能源、节约用水。 本项目将严格遵照公共 建筑节能设计标准 使本项目的建筑水平能达到节能型建筑标准。 （一） 建筑设备监控系统 设 置 建筑设备监控系统，利用先进的系统设备和控制手段，对本项目的空调系统、照明系统和动力配电系统等进行监视、测量和控制。通过遥测监测合理调配负荷 ， 实现优化运行，可有效节约能源。 （二） 照明灯具 照明优先选用节能灯具。采用新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量。 （三） 空调系统 根据使用功能合理划分系统，满足不同室内温 度、湿 度、洁净度标准，避免能量浪费 。 （四） 机电设备 机电设 备选用耗能低、效率高的设备。 （五） 维护结构 对于 本项目 ，其维护结构的保温设计符合建筑节能设计标准。建筑外围门窗注意运用热工性能好的构造材料与节点，节省能耗。 （六） 电气计量 各单元电气分 部门 计量，将有利于节电。 （七） 工艺流程 采暖、供电、供气、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中损耗。 （八） 管道保温 18 空调冷热水管、送回风管及生活热水管等选择合适的、高效保温材料，加强保温设施，提高能源利用率。 二、 节水 （一） 用水设施 选用节水型的优良洁具及其他用水设施。 （二） 给水计量 各单元给水按大部门分 区计量，将有利于节水。 三、环境影响分析 （一） 编制依据 1、 中华人民共和国环境保护法 2、项目建设单位 提供的环境影响报告 （二） 设计采用的环境标准 1、 污水排入城市下水道水质标准（ 2、 大气环境质量标准 、 建设项目环境保护管理办法（ 86）国环字第 003号 4、 噪声控制设计规范 三）项目施工期环境影响分析 拟建项目施工期环境影响是短期的，主要来源于各种施工机械和运输车辆产生的噪声、施工及运输车辆产生的粉尘和二次烟尘、施工废 水污染及建筑垃圾对周围环境产生的干扰和影响。 1、噪声影响分析 施工期间的噪声主要来源于施工机械设备，大多为不连续性噪声。 施工期各种噪声多为点源并随距离而衰减。施工期间施工噪声应为重点考虑问题。应严格按照 规定时间施工。 2、粉尘影响 施工扬尘是施工活动的一个重要污染源。随施工季节和施工管理等不同而差别甚大，影响范围可达 150 300m。 3、水污染影响 19 施工期水污染源分为两部分：包括施工人员的生活污水和施工行为本身产生的废水。其中，施工废水主要包括土石方阶段降水井排水、混凝土养护排水以及各种车辆冲洗水。 4、固体废弃物影响 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、开挖土方和施工 中废弃物如水泥、砖瓦、石灰、沙石、损坏或浪费的各种建筑装修材料。 （四）项目施工期环境保护措施 1、噪声控制措施 噪声源尽量设置在远离敏感点的地方，因此，应在施工现场周围设立简易屏障以便隔声，合理安排运输路线，降低人为噪声。采取上述降噪措施后，可降噪 30 40)左右。本项目施工期噪声对周围声环境影响比较轻微。 2、施工期粉尘控制措施 扬尘造成污染是短期，局部的影响，施工完成后便会消失。减缓扬尘的有效 措施有： （ 1）施工场地定期洒水。大气干燥及扬尘天气时停止土方开挖等产尘作业。 （ 2）施工现场运输通道及时清扫、冲洗。 （ 3）施工车辆进入现场低速行驶，减少尘量。 （ 4）使用密闭式槽车运输干水泥到水泥库房。 （ 5）露天堆放渣土应覆盖。 （ 6）采用外购商品混凝土。 （ 7）来往施工现场多尘物料均要用帆布覆盖。 （ 8）驶离场地车辆要清洗。 3、施工期水污染控制措施 对施工期产生的废水应采取以下措施处理： （ 1）工地生产、生活排水尽量做到有组织收集，不能随意漫流。 （ 2）装修地面冲洗废水须经沉淀池沉淀处理，尽量延长 沉淀时间。 （ 3）施工人员盥洗、冲厕污水须经化粪池预处理后再排入市政污水管道。 （ 4）施工期废水通过上述措施治理后统一排入市政污水管道，对周围的 20 水环境影响较小。 4、施工垃圾污染的控制措施 对施工期产生的固体废弃物应采取以下措施处理： （ 1）施工期生活垃圾和其他废弃的土方、灰渣应设置固定存放点，并按环卫部门要求运到指定地点消纳处理。 （ 2）施工期产生的可回收废料如钢筋、管头、废木板等应尽量由施工单位回收利用。 （ 3）施工期将产生大量渣土，在运输过程中易引起二次扬尘污染。因此，渣土运输应采用密闭式运输。 施工 期产生的固体废弃物对周围的环境影响较小，但仍应充分重视，认真执行控制措施。 （五）其他环保措施 选择符合绿色环保要求的电气产品，达到环保规定的要求。另外在照明设计方面，创造舒适的光环境，注意避免眩光，减少光污染。采用可 回收 或可重复利用的电气设备与材料，以节约社会资源。 （六）项目营运期环境影响分析 本建设项目投入使用后，主要的污染源有生活污水、噪声、生活垃圾等。 1、水环境影响 项目营运期的水环境影响因素主要是生活污水。 2、固体废弃物影响 运营期固体废弃物基本为生活垃圾等。 3、噪声影响 项目建成后的噪 声源为运输车辆和机械设备产生的少量噪声等，对环境影响较小。 （七）项目营运期环境保护措施 1、 生活污水处理措施 生活污水直接排入城市市政污水管道。 2、固废处理措施 项目运营过程中的固体废弃物定点存放，由市政环卫部门集中处理。 21 3、降噪处理 在设备机房用隔音材料设置隔音墙、隔音顶、隔音门等降噪。 （八）生态保护措施及预期效果 1、 建设项目所在地属人工生态环境，项目建设用地范围内无濒危物种，无动物栖息地。该项目的建设和运营使这里的绿地和景观有所增加，对生态环境是有利的。 2、建设过程中，应加强绿化工作。 选择绿化植物时，应考虑以下因素： 所选植物必须适应本地气候条件、土壤条件或通过人工培植后能适应此地条件的植物；选择植物种类要乔木、灌木、草坪、花卉相结合，以使绿地具有自然界美感；选择植物时，要考虑其抗污染和降噪的能力，以更好地发挥保护环境的作用。 3、建设项目绿化率约为 20，对周边地区的生态环境保护会起到一定的改善作用，不仅能美化周边环境，净化空气，而且还能有效地吸声降噪。 （九）结论 综上所述，根据现有条件，本项目的施工必然对周边地区造成轻微的环境影响。施工中应采取有效的环保防治措施，尽量减少对周围环境 产生的影响，如果做到本章所建议的保护和防护措施，本项目在环境保护方面是可行的。 四、消防 （一）消防设计依据 本项目在设计、 施工 中，应充分考虑消防安全和人员疏散等问题。 消防设计主要依据的设计规范如下： 1、 建筑防火设计规范（ 2、 火灾自动报警系统设计规范（ 3、 人民防空工程设计防火规范（ 0098(2001年版 ) 4、 建筑灭火器配置设计规范（ （ 二 ） 消防设计基本原则 本工程严格遵循上述设计防火规范及国家 颁布的有关方针、政策，坚持以防为主、防消结合 的原则， 采用可靠的防火设计措施，做到 “ 立足自救， 22 安全保险 ” ，保障安全、方便使用、技术先进、经济合理。 （ 三 ） 耐火等级 1、 本项目 耐火等级 为二级。所有建筑、结构、给排水、通风、电气等专业均按此原则设计。 2、 本项目消防设计包括室内 及室外 消火栓系统。 （四） 建筑消防 1、建筑消防 根据建筑防火设计规范（ 建设项目 建筑物之间及其 与周边建筑 之间 的距离满足消防规范要求。楼梯设计满足疏散及距离要求。 本项目按规定设消火栓及消防设施，满足消 防要求 ， 建筑内采用现代化的消防设施，包括自动报警、自动控制及自动灭火系统 ， 确保防火安全。 本项目消防给水按同一时间内火灾次数为一次 设计 。 水源：本项目给水 由市政供水管网接入 ，供生活和消防用水。 消防水 源由市政供水管网引入 。 各层均按要求设 消火栓 。 根据本项目建筑物布置情况，设置一定数量的消防水泵接合器与室外消火栓系统的环管相连，保证系统用水。 2、灭火器 本项目灭火器配置按中危险等级设置，在 办公区 、值班室 及作业区 等处配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。 （五） 消防管理 本项目的消防管理，要贯彻 “ 预防为主，防消结合 ” 的 方针，本着自防自救的原则，实行严格管理和科学管理。 本项目的经营或使用单位应设置消防安全机构，或配备防火 兼职 干部和从事消防设施管理、维护的工程技术人员 ， 在职工中组织义务消防队员，对消防队员进行灭火业务培训，并对职工加强消防宣传工作，增强职工的消防意识。 在项目建设过程中，加强施工队伍安全管理，严肃施工纪律，杜绝违章施工，加强施工电器设备的检查养护及易燃建筑材料的保管，设置专职消防安全检查员，制定消防安全规章。 23 五、劳动保护 （一）劳动定员 本项目劳动定员为 60 人。其中， 企业 经理 1人， 副经理 1 人 ， 财务人员5人 ， 维修 人员 30人 ，采购人员 4人，销售人员 7人，办公室 4人， 售后服务人员 8人 。 （ 二 ） 设计中采用的标准 1、 中华人民共和国安全生产法， 、 建筑防火设计规范 2006 3、 建筑物防雷设计规范 94 4、 火灾自动报警系统设计规范 98 （ 三 ）劳动保护措施 1、 根据经营特点和火灾危险性合理布置，做好场 区消防工作 。 2、加强劳动保护意识的培养，在 员工 培训中要进行劳动保护知识的学习。 3、 项目建设单位要 成立劳动安全 工作 小组，进行劳动安全的检查 、监督。 4、选用可靠的生产设备，在建筑、电器等方面必须采用相应的防火、防爆措施。 5、在高噪音场所设置隔音、消音设施，使噪音降至标准以下。 6、所有用电设备均须设有短路、过载保护装置及防雷、防静电设施。在进行检修时，要切断电源并派专人看护。 7、凡运转设备须加防护罩，以免发生人身伤亡事故。 8、所有设备和仪器的使用与检修，严格按照使用说明进行操作。 9、 按规范设置火灾自动报警系统。 10、 按规范划分危险区，保证防火防爆距离。建筑结构抗震按当地地震的基本烈度设计。建构筑物的耐火等级、防火间距、疏散通道、安全 距离等均按有关规范执行。 11、 凡容易发生事故及危害生命安全的场所以及需要提醒人员注意的地点，均按标准设置各种安全标志；凡需要迅速发现并引起注意以防发生事故 24 的场所、部位均按要求涂安全色。 12、 按有关规定设计室内设置采暖及通风，使室内保持良好的空气卫生条件，以防止电脑、打印机等设备产生的污染物超标。 第六章 投资估算及资金筹措 25 一、投资估算 （一）投资估算编制依据 1、本报告提出的各项技术参数、数据，根据 近期建设工程造价水平为估算依据，投资估算 采用本地类似工程指标换算法进行估算。 2、 设工程造价信息网、 3、 治区、 人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件。 4、 国家及 地方政府 现行关于工程建设其他费用的计费标准 。 5、建设部项目经济评价方法与参数 (第三版 )。 6、 建设项目投资估算编审规程 （二）编制条件 假定由 专业管理公司 承担设计、施工及项目管理。 （三）投资估算 1、建筑投资估算 （ 1）建筑工程费 建筑工程费依据相关专业所提供的建构筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价 包括装修造价。建筑工程费为 总投资的 （详见下表） 表 6建筑工程费 明细表 序 号 名 称 单 价 （元） 数 量 总 价 （万元） 1 地上建筑 8766平方米 厅 116平方米 间 650平方米 地下建筑 2648平方米 下停车场 648平方米 绿化及硬化 500平方米 26 4 围 墙 合 计 2）设备购置及安装工程费 本项目设备购置费用 元，安装工程费按设备购置费用的 8%计算，则设备购置及安装工程费用合计为 元，占总投资的 （详见下表） 表 6备购置及费用投资表 序 号 名 称 单 价 （元） 数 量 总 价 （万元） 1 配套工程设备 1414平方米 维修设备 其他工器具 合 计 3）工程建设其他费用 本工程建设其他费用中主要包括 土地出让金、项目建议书编制费、前期费用（包括设计、勘察等） 等。其费用的估算按照国家及行业有关规定，并结合当地和本项目具体情况。为简化计算，工程建设其他费用全部计入固定资产，估算值为 元，占总投资 （详见下表） 表 6工程建设其他费用 明细 表 单位：万元 27 序号 费 用 名 称 计 算 依 据 费 率 或标准 形 成 资 产 类 别 总 价 固定 无形 递延 1 土地出让金 12亩 18万 /亩 2 项目建议书编制费 估 算 3 前 期 费 用 暂 估 4 建设单位管理费 建筑工程费 5 工程建设监理费 建筑工程费 6 培 训 费 暂 估 7 办公及生活 家具购置费 8 联合试运转费 9 合 计 4）基本预备费 基本预备费按工程费用和其他费用之和的 5%计算，其估算值为 万元，占总投资 （ 5）涨价预备费 本项目建设周期不长，故投资估算中未计涨价预备费。 （ 6）建设期利息 本项目 银行贷款为 零 万元 ，建设期利息 为零万元 。 （ 7）建设投资 以上建设内容形成其估算值为 元。 2、流动资金投资 流动资金估算为 元，其中铺底流动资金为流动资金的 30%，金额为 3、项目总投资估算 根据以上估算，本项目总投资 元，形成固定资产 28 元， 流动资金 元。 表 6目投入总资金估算汇总表 序 号 费 用 名 称 投 资 额 （万元） 占 总 投 资 (%) 估算说明 1 建筑投资 筑工程费 备及安装工程费 程建设其他费用 本预备费 价预备费 行贷款利息 2 流动资金 3 项目投入总资金（ 1+2） 二、资金筹措 项目总投资为 元，全部由建设单位自筹。 第七章 经济影响与社会影响分析 29 一、经济影响评价 （一）财务评价依据 1、国家计委、建设部颁发建设项目经济评价方法与参数（第二版） 2、中国国际工程咨询公司工程项目管理导则 3、清华大学出版社项目经济分析 4、国家现行的财务和税务制度 5、项目建设单位提供的有关资料 6、其他调查分析数据 7、各专业提供的工程量、设备等基础数据 （二）财务评价 1、 基础数据与参数选取 （ 1） 项目计算期为 ，其中建设期 ，经营期 10年。 （ 2） 项目基准收益率（ 13%计算。 （ 3） 折旧年限。房屋及建筑物折旧年限 20 年，机器设备折旧年限 10年，设备残值率 5%。 （ 4） 税费 ：增值税为 17%， 企业所得税按 25%计算。 （ 5）营运期第一年达到 50%的设计能力，第二年达到 80%的设计能力，第三年达到满负荷营运能力计算。 2、营业收入 按同行业经营状况做本项目的参数。 （ 1）进口丰田汽车销售收入 按每辆 元计算，年销售 400 辆计算，收入合计为 （ 2）零配件销售收入 估算收入合计为 元。 （ 3）汽车修理收入 按每辆 计算，年修理 8200 辆，收入合计为 元。 （ 4）售后服务收入 按每辆 计算，年服务 1600 辆，收入合计为 30 （ 5）项目年营业总收入为 3、 成本费用估算 （ 1）商品采购成本总计为 元，其中进口丰田汽车为 零配件为 元，修理为 元，售后为 元。 （ 2） 燃料及动力费 燃料及动力 价格参照国内同类产品市场价格确定，项目运营过程中，燃料及动力的消耗是弹性变化的， 此项费用 经估算后为 元。 （ 3） 工资及福利 本项目劳动定员 60 人，其中管理人员 8 人，一般工作人员 52 人，管理人员人均年工资按 元 计算 ，一般工作人员人均年工资按 元 计算 ，福利费按工资 14%计算，则工资及福利费为 。 （ 4） 修理费 按形成固定资产 折旧 的 5%计提，年需 元。 （ 5） 折旧 费及无形资产摊销 房屋及建筑物折旧年限 20年，机器设备折旧年限 10年，设备残值率 5%，则固定资产折旧费为 元，无形资产按 10 年摊销，年摊销额 详见 固定资产折旧明细表和无形资产摊销明细表） （ 6） 管理费用 企业的其他 管理费用按 其他经营费