宁波东钱湖茶亭地块定位报告三方汇报

宁波东钱湖茶亭地块定位报告-I-宁 波 东 钱 湖茶 亭 地 块 定 位 报 告中 海 兴 业 （ 宁 波 ） 有 限 公 司二 零 零 九 年 十 二 月宁波东钱湖茶亭地块定位报告-I-目 录第一部分 项目概况及分析一、地块概况 2二、地块主要经济指标 4三、地块四至及地块现状 5四、地块条件及特点 6五、项目交通分析 7六、项目所属区域历史文化及规划发展分析 96.1 项目所属区域历史文化内涵及底蕴 96.2 项目所属区域地理特点及气候特点 96.3 项目所属区域规划发展特点 96.4 项目所属区域规划规划现状及发展 10七、小结 .12第二部分 项目市场环境分析第一篇 市场运行情况及房地产市场分析 15一、华东区域总体市场环境分析 .151.1 华东区域的地位及发展 151.2 华东区域高端房地产市场的运行情况 15二、宁波总体经济及市场环境分析 .172.1 宁波经济发展情况 172.2 宁波市房地产市场运行情况 182.3 宏观政策及政府条件限制 23三、2009 年低密度别墅市场分析 233.1 宁波低密度别墅市场的发展、分类及特点 233.2 宁波目前别墅市场竞争板块态势分析 263.3 2009 年宁波别墅情况分析 .28四、东钱湖总体市场环境分析 .314.1 东钱湖经济发展情况 314.2 东钱湖房地产市场的现状及发展 31五、可比项目竞争分析 .355.1 可比项目竞争区域的划分和界定 35宁波东钱湖茶亭地块定位报告-II-5.2 可比项目分析 365.3 竞争项目分析 38六、小结 .42第二篇 消费者分析 43一、宁波高端购房者分析 .43二、项目目标客户分析 .432.1 目标客户调研方法 432.2 目标客户特征 442.3、目标客户需求 44三、典型项目分析 .46四、小结 .48第三部分 项目市场定位第一篇 市场定位研究 50一、项目 SWOT 分析 501.1 优势（Strength） 501.2 劣势（Weakness） 501.3 机会（Opportunity） 511.4 威胁（Threat） 511.5 应对策略 52二、公司经营目标分析 .52三、项目发展战略规划 .533.1 项目发展思路对于定位的影响 533.2 项目发展的时机 533.3 项目发展的周期 53第二篇 项目整体市场定位 54一、整体定位 .54二、配套设施定位 .552.1 物业管理建议 552.2 交房标准建议 562.3 项目车位配置 562.4 商务中心配套设施建议 56第三篇 项目各物业类型配比分析 57一、分析方法 .57二、分析基准 .57宁波东钱湖茶亭地块定位报告-III-2.1 各种容积率下的户型规划套数和主力面积 572.2 做足容积率下的不同方案的比较 57三、分析结果 .58四、小结 .59第四篇 项目定位建议 60一、整体规划结构建议 .601.1 规划建议 601.2 交通系统建议 601.3 景观环境及花园建议 611.4 楼型及户型配比建议 611.5 建筑材料及成本标准建议 621.6 户外功能设施建议 62二、目标客户定位 .62三、建筑产品建议 .633.1 户型建议 633.2 立面风格建议 643.3 公共空间建议 643.4 细节布置建议 65第五篇 项目发展定位 66一、总体发展建议 .66二、项目分期建议 .662.1 项目分期的原则 662.2 本项目建议分三期进行开发 67三、首批开发建议 .683.1 首期开发规划 683.2 启动区价格建议 68四、接待中心区域规划建议 .684.1 接待中心区规划建议 684.2 接待中心的功能设置 694.3 现场样板展示区 69附件 1-13：P70-P82茶亭项目定位报告第 1 页第一部分 项目概况及分析茶亭项目定位报告第 2 页一、地块概况本 地 块 位 于 东 钱 湖 旅 游 度 假 区 内 ： 东 钱 湖 西 南 面 、 环 湖 南 岸 景 观 线 核 心 位 置 。地 块 与 华 东 主 要 城 市 及 周 边 主 要 区 域 的 行 车 距 离 ： 与 华 东 区 主 要 城 市 的 车 行 距 离 ： 北 距 上 海 约 250 公 里 、 行 车 时 间 约 3 小 时 。 西 距 杭 州 约 177 公 里 、 行 车 时 间 约 2.5 小 时 。 南 距 温 州 约 281 公 里 、 行 车 时 间 约 3 小 时 。 与 宁 波 市 区 主 要 区 域 的 车 行 距 离 ： 北距宁波未来行政中心东部新城约 12 公里； 西北距宁波核心地标三江口约 24.7 公里； 西距宁波南部核心区鄞州中心区约 20 公里； 西距宁波航空口岸栎社机场约 27.6 公里； 东北距宁波化工基地镇海约 37.5 公里； 东北距宁波港口北仑约 41、4 公里； 与 宁 波 市 周 边 经 济 发 达 市 镇 的 车 行 距 离 ：三江口市中心鄞州中心区东部新城高教园区东钱湖旅游度假区茶亭地块茶亭项目定位报告第 3 页 西北距慈溪约 86.8 公里； 西距余姚市约 75 公里； 西距姜山约 16 公里； 西南距奉化市约 38.5 公里； 东南距象山港约 25.3 公里； 地 块 周 边 核 心 配 套 设 施 及 景 点 资 源 行 政 生 活 配 套 钱 湖 新 城 （ 规 划 ） 、 效 实 中 学 (宁 波 名 校 )东 钱 湖 分校 ; 高级酒店柏悦酒店（在建） 、二灵山温泉度假酒店、沙山村度假酒店； 运动休闲设施启新高尔夫俱乐部、游艇俱乐部（规划） 、水上游乐园（规划） 。 主要景点小普陀、陶公二灵景区、福泉山景区、南宋石刻公园、韩岭老街、中国(宁波)森林博物馆。福泉山景区中国（宁波）森林博物馆南宋石刻公园启新高尔夫俱乐部韩岭老街二灵山温泉度假酒店游艇俱乐部（规划）茶亭项目华润寨基项目效实中学东钱湖分校钱湖新城核心区陶公-二灵景区柏悦大酒店沙山村度假酒店鄞州中心区方向东部新城方向小普陀茶亭项目定位报告第 4 页二、地块主要经济指标技 术 指 标 数 据 备 注占 地 面 积 329， 088 （ 493.6 亩 ）容 积 率 1.0 实 际 容 积 率 为 0.3绿 地 率 30%建 筑 密 度 18%建 筑 限 高 9 米 幼 儿 园 、 会 所 等 公 建 限 高 12 米公 建 配 套 4 班 制 幼 儿 园 用 地 面 积 1500茶亭项目定位报告第 5 页三、地块四至及地块现状 环 湖 别 墅 项 目 相 对 位 置 关 系 图 地 块 四 至该 地 块 位 于 东 钱 湖 茶 亭 村 ， 东 北 邻 环 湖 南 路 ， 西 南 紧 靠 山 麓 ， 东 南 面 为 象 坎村 。 地 块 东 北 向 看 湖 ， 北 面 紧 邻 华 润 卡 纳 湖 谷 项 目 ， 南 （ 偏 东 ） 面 与 启 新 高 尔 夫相 邻 。茶亭项目 启新高尔夫游艇俱乐部 二灵山温泉度假酒店华润卡纳湖谷寨基南地块柏悦酒店雅戈尔香颂湾中海东湖观邸 英伦水岸钱隆山庄钱湖比华利沙山村度假酒店小普陀茶亭项目定位报告第 6 页东北面项目东北面临湖，湖景面无遮挡，视野开阔。临湖面紧邻项目主要对外交通干线环湖南路，为双向 4 车道，是未来小区对外主要联系干道。西北面项目西北面紧邻华润寨基地块（现为华润卡纳湖谷项目） ，该部分尚未开发(预计开发时间为 2010 年)，现状为山地与荒废耕地。西南面项目西南面临山，山体起伏，地势局部呈坡地状；区域内保有原生态的植被和种植果树，生态资源比较丰富。东南面东南紧邻象坎村，村落形象散乱；西南有集中墓地一块，是推广不利因素。 地 块 现 状整 体 呈 现 西 偏 南 倒 凸 字 型 ， 地 块 内 东 北 面 平 坦 为 平 地 ， 西 南 面 临 山 ， 局 部 为坡 地 。 地 块 内 山 地 植 被 较 为 丰 富 ， 局 部 包 含 桃 树 和 梨 树 等 种 植 果 树 ， 内 部 原 生 态植 被 保 护 较 好 ， 少 数 古 树 可 开 发 利 用 。 地 块 内 部 有 3-4 条 主 要 水 体 将 地 块 自 然 分隔 ， 一 条 主 要 水 系 自 西 向 东 指 向 东 钱 湖 ， 另 一 条 主 要 水 系 由 西 北 向 东 南 贯 穿 地 块 ，水 体 可 利 用 程 度 高 。四、地块条件及特点N茶亭项目定位报告第 7 页 有 利 条 件 及 特 点 地块形状不规整，南大北小，从平地、坡地向山地过渡，地势沿主要观湖轴线逐渐升高，有利于打造充分利用湖景资源的的多样化产品。 地块东北沿湖面拥有较长的湖景景观线，西面山体原生植被资源丰富，东西两面形成两条景线带将地块包夹其中，形成较丰富的外部景观资源。 项目内部小规模水体丰富，水体通过交叉分块分化出丰富的天然组团，利于未来内部亲水景观组团的打造。 地块东南部紧邻宁波顶级高尔夫球场启新高尔夫俱乐部（行车距离1.3 公里，2 分钟可达） ，虽然目前球场景观不在项目视野之内，未来该俱乐部球场扩建（西向）可能为项目增加部分南向景观资源。 地块与城市现状道路之间有景观绿化带相隔，有利于营造项目私家专属领域概念。 不 利 条 件 及 特 点 地块整体东北向面湖，南向面山，鉴于本地南向居住习惯，房型朝向与主要观景(湖景)方向存在矛盾。 地块内多种标高地形共存，场地设计、整改、平衡难度较大。 项目自身规划设计条件与地块招投标条件之间仍存在诸多矛盾及变数，势必影响项目定位和整体设计顺利开展。 墓地对项目前期及整体发展的影响难以预料。 原生态古树的保护和可能存在的古物对项目的开发带来一定的限制。 开阔的东北向沿湖路面，为项目带来景观的同时也带来的一定的干扰，在项目围墙和隔离措施上需要一定的成本措施。五、项目交通分析 与 华 东 区 主 要 城 市 交 通 联 系 交 通 特 点 ： 位 于 杭 州 与 上 海 “V”型 顶 点 位 置 ， 与 两 地 及 周 边 城 市 联 系 紧密 。茶亭项目定位报告第 8 页 主要联系干道：绕城高速、杭甬高速、甬台温高速、甬金高速、跨海大桥连接线； 与主要城市时间距离：上海约 3 小时车程；杭州约 2 小时车程；温州约 3 小时车程。 与 宁 波 市 区 及 周 边 主 要 市 镇 交 通 联 系 交 通 特 点 ： 已 实 现 至 宁 波 市 区 及 鄞 州 中 心 区 、 东 部 新 城 30 分 钟 可 达 ； 与慈 溪 、 奉 化 、 余 姚 、 镇 海 、 北 仑 等 私 营 企 业 发 达 区 域 1 小 时 可 达 。 主 要 联 系 干 道 :东 钱 湖 大 道 、 鄞 县 大 道 、 215 省 道 。 215 省道双向四车道、项目通向外部交通枢纽的主要通道，北向连 接江东、东南向连接象山。 鄞县大道双向六车道，与宁波市区的主要连接之一，连接东钱湖与鄞州中心区。甬台温高速：温州、台州方向甬金高速：金华方向杭甬高速杭州方向沈海高速、上海方向绕城高速 东钱湖茶亭项目定位报告第 9 页 东钱湖大道双向 6 车道、市区进入东钱湖景区的主要干道。 地 块 四 周 交 通地 块 东 北 面 为 环 湖 南 路 ， 其 它 方 向 均 无 现 状 道 路 和 规 划 道 路 （ 西 面 为 山 体 、南 面 包 含 山 体 和 村 落 ） 。 环湖南路双向 4 车道、未来项目主要对外联系干道。环湖路是东钱湖景区联系各景点和休闲场所的主干道。未来可能形成较大的交通压力。六、项目所属区域历史文化及规划发展分析6.1 项目所属区域历史文化内涵及底蕴东 钱 湖 是 浙 江 省 最 大 的 内 陆 天 然 淡 水 湖 。 南 北 长 8.5 公 里 ， 东 西 宽 6.5 公 里 ，环 湖 一 周 约 45 公 里 ， 全 湖 面 积 为 20 平 方 公 里 左 右 ， 比 杭 州 西 湖 大 四 倍 。 东 钱 湖旅 游 度 假 区 占 地 约 230 平 方 公 里 ， 覆 盖 东 钱 湖 镇 、 天 童 寺 景 区 、 阿 育 王 寺 景 区 和天 童 森 林 公 园 。 是 宁 波 都 市 区 的 “后 花 园 ”和 长 三 角 著 名 的 休 闲 胜 地 。6.2 项目所属区域地理特点及气候特点区 域 内 自 然 资 源 丰 富 ， 植 被 种 类 三 百 多 种 ， 山 地 森 林 覆 盖 率 92.4%。 生 态 环境 优 美 ， 湖 面 开 阔 ， 岸 线 曲 折 ， 四 周 群 山 环 抱 ， 森 林 苍 郁 ； 气 候 良 好 ， 属 亚 热 带季 风 气 候 ， 全 年 温 和 湿 润 ， 雨 量 充 沛 ， 年 平 均 气 温 15.4 。6.3 项目所属区域规划发展特点 规 划 发 展 目 标根 据 宁 波 市 东 钱 湖 旅 游 度 假 区 东 钱 湖 地 区 控 制 性 详 细 规 划 （ 2009） ， 通 过2010 中 期 规 划 和 2020 远 期 规 划 ， 在 未 来 将 要 把 东 钱 湖 旅 游 度 假 区 建 成 为 国 家 级生 态 旅 游 度 假 区 和 长 三 角 著 名 的 休 闲 度 假 基 地 、 华 东 地 区 重 要 的 国 际 会 议 基 地 、国 际 性 的 高 端 总 部 经 济 基 地 。 规 划 发 展 实 施 方 向规 划 形 成 一 心 一 轴 “统 ”五 片 、 多 彩 湖 岸 “放 ”绿 廊 的 总 体 布 局 结 构 、 核 心茶亭项目定位报告第 10 页规 划 “钱 湖 新 城 ”规 划 。 未来十年间规划范围内的常住人口规模为 15 万人，旅游人口规模 500 万人次/年，建设用地规模 37.93 平方公里。 规 划 发 展 实 施 特 点东钱湖以低强度开发为主，根据用地性质、区位、城市设计要求、建造方式和建筑高度控制等要求不同，采用不同的开发模式，相应的土地开发强度。新城建设开发强度相对最高，山林地（指适建区、限建区等）较低，湖岸为最低。小结：区域内长远的规划前景看好，规划配套设施齐全，以西面为主要住宅、商业、公建设施区；以南面为高端的生活休闲区；以东面为旅游景点区；以北面为居住、公建设置区。本项目是区域内南向最后的一块高端居住地块，介于区域内城区中心和休闲旅游区之间，有闹中取静的条件。6.4 项目所属区域规划规划现状及发展目前区域规划仍处于规划初期，各类基建配套及生活配套设施仍处建设和陆续交付阶段。部分规划景点和景区设施尚未投入使用。茶亭项目定位报告第 11 页 规 划 现 状本区域是宁波低密度高档住宅区的形象已基本成型，东钱湖国家级旅游度假区规划远景仍在建设中。区域高档休闲配套已具规模，形成包含风景区、高尔夫、温泉、度假村、商务中心等元素的休闲配套体系。 基 建 配 套 发 展 初 步 成 型目前环湖及东钱湖旅游区内部道路及基础配套建设较快，路况较好。环湖一线度假区内高尔夫、温泉、酒店等高级配套基本连成一片，主要干道已投入使用：鄞县大道、环湖大道、东钱湖大道。主要对外道路215 省道、同三高速、甬台温高速、绕城高速可达，规划中的杭州湾大桥象山港连接线将直接缩短与象山国际级旅游度假区的距离。 生 活 配 套 发 展 滞 后按照规划，东钱湖区域未来的居民服务设施主要布局在钱湖新城的公共设施核心。它位于谷子湖畔、东钱湖大道轴线的南端，具体分为行政办公、商业商务、医疗卫生、教育、文化娱乐、体育、社区服务七类设施。目前项目周边日常生活的基础配套缺乏,尤其是能服务于本地高档小区的菜场、超市、医院等茶亭项目定位报告第 12 页具体项目缺乏，未来随钱湖新城投入使用会有部分解决，但对于住户仍存在出行距离较远的问题。 地 块 周 边 的 规 划 发 展根 据 东 钱 湖 规 划 局 公 示 的 规 划 细 则 ： 在 毗 邻 我 项 目 的 湖 岸 环 湖 南 路 临 湖一 线 将 形 成 水 上 花 园 景 区 和 阳 光 水 岸 景 区 （ 在 建 ） ， 包 含 码 头 、 水 迷 宫 、 儿 童 戏 水区 、 水 生 动 植 物 展 示 中 心 、 湖 滨 看 台 广 场 、 水 上 舞 台 、 泳 池 、 湿 地 等 功 能 区 ， 对项 目 是 较 大 的 利 好 。七、小结1、本项目位于东钱湖国家级旅游度假区内。区域内部高档休闲配套丰富并在不断完善；景观资源得天独厚，生态、人文资源丰富，具备良好、可利用的外部资源。2、项目地块素质优秀，临湖依山，拥有很长的一线湖景线和山景，除南面部分不确定因素，地块四周形象良好；地块内部水体丰富、原生植被保存良好，具备打造高档低密生态住宅的条件。3、区域是政府支持发展的核心区块之一，拥有良好规划远景；地块位于湖茶亭项目水上花园景区阳光水岸景区游艇俱乐部茶亭项目定位报告第 13 页岸南线景观规划带核心区，直接受益周边景区规划。4、区域基建配套发展较快，生活附属配套设施发展滞后，不能满足项目自住客户的日常需求，周边环境整治需要跟进。5、综合上述因素考虑，项目具备打造高档低密住宅产品所需的各项条件，发展前景看好。不确定因素主要集中在区域规划建设的速度、宏观经济发展对客户购买力影响及周边部分不利地形（墓地）影响上，需要与区域规划和配套建设协调发展以达到最好开发效果。下一步将通过华东区、宁波、东钱湖别墅的市场分析和验证来完善和确定项目的发展思路。茶亭项目定位报告第 14 页第二部分 项目市场环境分析茶亭项目定位报告第 15 页第一篇 市场运行情况及房地产市场分析一、华东区域总体市场环境分析1.1 华东区域的地位及发展 国 内 最 重 要 的 经 济 体 之 一2009 年 上 半 年 ， 长 三 角 地 区 江苏、浙江、上海三地共实现的生产总值约占中国全国四分之一，增速分别达到了百分之十五点四、百分之十四点一和百分之十二点六，均高于全国百分之十点九的平均水平。华东区域是国内最重要的经济体。 稳 步 增 长 、 增 幅 降 低 ， 核 心 地 位 不 会 改 变2008 年受到国际金融危机的影响，以外向型经济为特点的长三角区域曾一度受到波及和影响。但在国家政策的调控下，2009 年上半年长三角地区实现生产总值 26861.39 亿元，比去年同期增加了 1200 多亿元，16 个城市 GDP 平均增速达到 9.2%，比全国平均水平高出 2.1 个百分点。外需不振是外向度高的长三角地区经济增速放缓的重要因素，但长三角地区经济运行仍不失亮点， “三驾马车”中的两驾：消费、投资保持较快增长。伴随着经济形势的向好，长三角地区经济有望早于全国其他大部分区域转好。1.2 华东区域高端房地产市场的运行情况由 于 长 三 角 区 域 强 势 的 经 济 地 位 和 城 市 发 展 进 程 ， 高 端 的 别 墅 市 场 也 正 方 兴未 艾 。 以 上 海 为 标 杆 的 顶 级 别 墅 项 目 不 断 涌 现 ， 推 动 区 域 内 高 端 别 墅 市 场 的 不 断蓬 勃 发 展 ， 在 价 格 上 不 仅 出 现 了 亿 元 为 单 位 的 别 墅 项 目 ， 同 时 品 质 也 在 不 断 攀 升 ，与 国 际 市 场 靠 近 。 华 东 区 顶 级 别 墅 产 品华 东 区 顶 级 别 墅 产 目 前 主 要 集 中 在 上 海 ， 依 托 上 海 国 际 化 大 都 市 的 独 特 区位 ， 对 产 品 规 划 、 设 计 、 用 材 、 施 工 等 环 节 的 各 个 细 节 追 求 极 致 。 产 品 为 纯 独 栋 ，主 要 特 征 集 中 在 ： 大 占 地 户 均 占 地 均 在 5 亩 以 上 、 极 致 产 品 占 地 达 到 10 亩 以 上 。茶亭项目定位报告第 16 页 大 面 积 户 型 主 要 产 品 地 上 面 积 都 在 1000 平 米 以 上 ， 极 致 产 品 面 积 甚至 达 到 5000 平 米 。 高 昂 价 格 基 本 都 是 1 亿 元 以 上 产 品 。 全 精 装 修 、 用 材 讲 究 顶 级 别 墅 基 本 都 是 精 装 修 出 售 、 装 修 标 准 约 在 2万 /平 米 价 格 水 平 。 使 用 材 料 细 致 考 究 ， 外 墙 面 多 采 用 干 挂 进 口 石 材 ， 内部 镂 空 雕 花 门 窗 ， 专 人 设 计 纯 手 工 地 毯 甚 至 真 金 雕 花 等 工 艺 都 有 使 用 。【 代 表 项 目 】 紫 园 、 佘 山 庄 园 、 华 洲 君 庭 。【 关 键 词 】 大 占 地 /大 面 积 /亿 元 级 /顶 级 材 料 /城 市 背 景 下 的 优 势 地 段 华 东 区 高 端 别 墅 产 品高 端 别 墅 的 代 表 产 品 目 前 主 要 以 郊 区 山 水 独 栋 别 墅 为 主 ， 华 东 区 各 主 要 城 市都 有 分 布 ， 依 托 真 山 真 水 的 自 然 景 观 条 件 ， 主 力 户 型 地 上 面 积 约 在 400-600 平 米之 间 ， 主 力 价 格 区 间 约 在 2000 万 -3000 万 /套 ， 产 品 主 要 毛 坯 交 付 ， 有 部 分 根 据客 户 需 要 精 装 交 付 ； 庭 院 基 本 实 现 了 精 装 交 付 。 从 材 料 选 用 来 看 ， 外 墙 基 本 为 高档 石 材 ， 但 所 用 石 材 的 档 次 与 顶 级 产 品 有 一 定 差 距 。【 代 表 项 目 】 绿 城 桃 花 源 、 青 山 湖 玫 瑰 园 、 开 元 九 龙 湖 畔【 关 键 词 】 400-600 平 米 /山 水 别 墅 / 外 墙 石 材 /精 装 庭 院 /2000-3000 万 华 东 区 中 高 端 别 墅 产 品中 高 端 别 墅 的 代 表 产 品 类 型 较 多 ， 包 括 部 分 较 早 开 发 的 独 栋 产 品 ， 有 山 水 别墅 也 有 城 市 别 墅 ； 另 外 目 前 开 发 较 多 的 联 排 和 双 拼 别 墅 也 属 于 该 类 型 。 宁 波 低 密度 市 场 主 要 供 应 的 是 该 类 产 品 。 主 力 产 品 地 上 面 积 集 中 在 250-600 平 米 ， 根 据 产品 类 型 和 地 段 差 异 价 格 从 500 万 /套 -2000 万 /套 不 等 。 中 端 别 墅 产 品 主 要 特 征 是 并不 占 据 特 别 优 势 的 资 源 ， 户 型 面 积 相 对 较 小 ， 设 计 风 格 相 对 简 单 ， 从 材 料 选 用 来看 ， 外 立 面 主 要 使 用 面 砖 、 涂 料 或 二 者 结 合 使 用 ， 与 高 端 或 顶 级 别 墅 在 立 面 效 果上 有 相 对 明 显 的 差 距 。【 代 表 项 目 】 卡 纳 湖 谷 、 钱 湖 比 华 利【 关 键 词 】 250-600 平 米 /简 单 的 设 计 风 格 /面 砖 、 涂 料 /500 万 -2000 万茶亭项目定位报告第 17 页二、宁波总体经济及市场环境分析2.1 宁波经济发展情况 经 济 总 量 位 于 长 三 角 前 列 ， 居 民 收 入 水 平 高 ，消费基础较好根 据 2009 年 社 科 院 梳 理 的 城 市 综 合 竞 争 力 排 名 ， 依 据 经 济 、 人 民 生 活 水 平 、环 境 、 教 育 、 科 技 、 政 府 行 政 能 力 等 指 标 ， 宁 波 城 市 的 整 体 综 合 竞 争 力 位 列 第 8位 ， 位 居 浙 江 省 第 二 位 ， 长 三 角 区 域 第 4 位 。 2008 年 宁 波 位 列 全 国 城 市 GDP 排 名第 12 位 ， GDP 总 量 3964 亿 元 。排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10城市 上海 北京 深圳 广州 苏州 杭州 天津 宁波 南京 温州2002-2009 年三季度宁波 GDP 走势图（数据来源：宁波市统计局） 富 裕 人 群 数 量 较 大按照胡润研究机构对于富裕省份的调查，千万元富豪各省的排行中，总数上浙江省位列第 4 位，而万人拥有数上则位列第 3 位。宁波作为浙江省重要的经济城市，按照该数据的统计千万富豪的总数也将位列全国前茅。2009 胡润百富榜在上榜的 1000 名富豪中，包括 29 名宁波籍企业家。本次排榜中，除了网易的丁磊、申洲针织的马建荣、雅戈尔的李如成外，还新上榜单位：亿元茶亭项目定位报告第 18 页了好几名宁波知名企业家，总计达到 29 名。浙江是民营企业家的摇篮，有 178 名浙商上榜，远远多于排名第二的广东。房地产和制造业是今年个人财富的主要来源，在上榜的行业中，前三名是：房地产、制造业、金融与投资。 胡润百富榜 2009 年调研数据地区 排名 千万富豪（人） 千万富豪/万人北京 1 143000 88广州 2 137000 14上海 3 116000 62浙江 4 110500 22江苏 5 59500 8宁波私营业主群体较大，截止 2008 年底，宁波市累计私营有限公司 6.11万户，注册资本 14851.77 亿元，注册资本五百万元以上私营企业数量迅速增长，达四千六百二十三户。本地私营业主具备很强的消费基础。2.2 宁波市房地产市场运行情况2.2.1 近年宁波市房地产投资变化2009 年前 3 季度，宁波房地产开发投资总额达到 283.1 亿元（预计 09 年全年房地产开发投资总额将达到 353.9 亿元） 。同比增幅达到 22.30%，增速为全省首位，超省内平均水平 16 个百分点。2005 年以来，宁波房地产投资额呈现急速上涨态势。2008 年在整体大市场背景的影响下有所回落，但 2009 年则继续呈现上涨的态势，预计未来 1-2 年内整体的投资市场仍将呈现不断上升的趋势。2002-2009 年地产投资额变化茶亭项目定位报告第 19 页（数据来源：宁波市统计局）2.2.2 宁波房地产一级市场（土地市场）变化 土地供应紧张、竞争激烈2009 年 前 三 季 度 ， 宁 波 土 地 市 场 呈 现 白 热 化 迹 象 。 前 三 季 度 土 地 供 应 与 成交 面 积 分 别 达 到 337.8 万 平 米 和 249.2 万 平 米 、 分 别 超 过 2008 年 全 年 供 应 与 成 交量 。 土 地 溢 价 水 平 高 居 全 国 前 列 ， 住 宅 实 际 溢 价 水 平 更 更 高 于 统 计 值 ， 平 均 溢 价水 平 在 150%以 上 ， 优 质 地 块 溢 价 水 平 甚 至 超 过 200%。2009 年上半年全国主要城市土地溢价水平对比排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10城市 宁波 广州 福州 温州 北京 泉州 上海 厦门 廊坊 杭州溢价 水平81% 79% 77% 60% 57% 57% 48% 37% 34% 28%(数据来源：国家统计局网站) 住宅土地供应与存量不足尽管 09 年土地供应整体有所增加，但住宅土地供应依旧不足。尤其是 06年大量的土地供应在 07 年高速膨胀的市场下得以消化。而 07-08 年少量的土地供应使得经历 2009 年的市场快速增长期后也所剩无几。2009 年的高价成交土地将是未来市场供应量的主要来源，这将推动宁波市场进入新的发展阶段。2006-2009 年 宁 波 四 区 住 宅 土 地 出 让 与 成 交 走 势 图单位:亿元茶亭项目定位报告第 20 页（数据来源：宁波市国土资源局） 土地价格持续升温、地王频现2009 年下半年以来，从鄞州中心区联心地块开始，土地拍卖市场火热，“地王”不断涌现，平均溢价都在 1 倍以上。纵观 09 年土地市场，土地成交价格水平普遍较高，可能进一步提升开发成本并对后市价格产生推高作用。2009 年宁波“地王”地块概况地块出让面积（）起拍总价（万元）成交总价（万元）溢价率楼面价（元/）竞得单位新城区联心-3c 地块 59047 24356 102839 2.11 8707 雅戈尔置业高新区梅墟新城南区 SA-12-2地块 47380 10707 77419 2.60 8170 金杰房地镇海商帮公园西侧 1-4 号地块 181968 130200 219200 1.68 6023宁波建材房地产开发有限公司滨江庆丰-2 地块 26890 4 亿 70500 1.72 18740 雅戈尔置业鄞州新城区庙堰 4 号地块 98590 100662 230700.6 2.29 13765 荣安地产高新区研发区 2# 105858 80452 210022.3 2.61 9920 雅戈尔置业（数据来源:宁波市国土资源局） 09 年供应住宅土地容积率较高从 09 年主要供应的几块住宅用地来看，地块整体容积率都在 1.0 以上，主茶亭项目定位报告第 21 页要集中在 1.4-2.0 的区间，未来的产品将以联排、高层等为主。市场低容积率的地块基本没有供应，未来纯独栋产品供应有限，对我项目发展不会形成直接竞争。2.2.3 宁波房地产二级市场（商品房供需市场）变化 住宅供应与成交分析2009 年前三季度宁波四区住宅新增供应面积 114.8 万平米，四区住宅成交面积 261 万平米。市场处于供不应求状态，卖方市场特征明显。2006 年以来，受市区供地不足限制，市四区住宅市场供应呈现逐年下滑趋势，经历 07 年政策调控、08 年金融危机后，新增供应已下滑至很低的水平，是导致市场供不应求的主因之一。由新增的土地形成的新供应量在短期内还无法供应市场，因此短期内仍将维持供不应求的局面，长期内将会有新的供求转换点。2007-2009 年前三季度宁波市场供求情况3112331142661372610501001502002503003502007年 2008年 2009年 前 三 季 度供 应 面 积 成 交 面 积(数据来源：宁波市透明售房网) 住宅市场售价分析2009 年前三季度宁波四区商品住宅销售均价为 10528 元/平方米，同比上升 4.1%，从 2009 年上半年来看，住宅均价由年初的每平米均价 9228 元上升至10 月份的每平米 14359 元，直接涨幅达到 55.6%，市场价格处于快速拉升阶段。茶亭项目定位报告第 22 页从 2006 年以来，宁波商品房的价格一直保持两位百分数左右的增长速度，涨幅在全国范围内排名靠前。而从现有的土地供应和市场供应情况来看，涨幅仍将持续一段时间。2006-2009 年前三季度宁波市场价格情况(数据来源：宁波市透明售房网)2.2.4 宁波房地产三级市场（二手房市场）分析 二手市场成交量分析进入 2009 年宁波二手房成交数量开始快速上升，月成交数量同比 2008 年呈倍数增长。从成交产品结构来看，小户型仍是市场成交主力， 90 平米以下的中小户型一度市场供应紧缺。随着市场的持续升温，投资型、改善型客户开始加入，二手房中 140 平米以上的高档住宅开始成为市场的新宠，06-07 年供应市场的钱湖比华利等独栋别墅产品也有部分开始挂牌交易。由于二手房市场上供应的独立别墅主要还是相对早期的产品，考虑到产品的差异性及整体市场的发展，与现有市场及未来独立别墅市场的竞争不大。2008 年 1 月-2009 年 6 月宁波二手房交易月度走势茶亭项目定位报告第 23 页（数据来源：21 世纪不动产） 二手市场成交价格2009 年上半年，宁波四区（含高新区、东钱湖区）二 手 房 成 交 均价为8814 元/平方米，同比上涨 6.4% ，鄞州中心区次新房的成交均价连续创新高，涨幅接近 30%。二手房价在 2009 年初探底，受到上半年楼市由暖转热的影响特别是在火爆的一手房市场的影响下，许多房东挂牌价格不断提高成交均价节节攀升。目前二手市场挂牌的独栋别墅主要要是 06、07 年入市的钱湖比华利、钱隆山庄、江南一品等项目。比华利二手市场目前报价主要集中在 1200 万-1800 万/套，折算均价约 22000-30000 元/平米。2.3 宏观政策及政府条件限制 购房优惠政策的调整预期国家去年出台的关于住房优惠政策的相关文件，共有 4 份，分别为财税2008137 号、银发2008302 号文件、国办发2008131 号和财税2008174 号文，均为刺激市场的优惠政策，主要内容如下：“自 2008 年 10 月 27 日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。其中，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。 ”茶亭项目定位报告第 24 页“对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 ”“从 2008 年 10 月 27 日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.27 个百分点。五年期以下(含五年)从 4.32%调整为 4.05%，五年期以上从4.86%调整为 4.59%。 ”“自 2009 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，个人将购买不足 2 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 2 年(含 2 年)的非普通住房或者不足 2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 2 年(含 2 年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 ”购房优惠措施的调整对投资型客户将会产生不利的影响，进而有可能改变市场需求结构，带来新一轮的市场调整，未来的政策需要谨慎对待。三、2009 年低密度别墅市场分析3.1 宁波低密度别墅市场的发展、分类及特点宁波低密度别墅市场的发展 6-7 年的发展，呈现出初期缓慢起步，发展上升期多点开花快速成长的特点。按照类型的差异，低密度市场