标准化厂房建设项目可行性研究报告(完整版)

1 第一章 总论 厂房建设项目 可行性研究报告编制单位： 工程咨询资格等级： 工程咨询资格发证机关： 国家发展和改革委员会 工程咨询资格证书编号： 法定代表人： 1、 国家 发改委 颁发的投资项目可行性研究指南（ 2002年版）； 2、 国家 发改委 、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（ 2006年第三版）； 3、国土资发 2008（ 24）号国土资源部关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知 ； 4、国土资发 2009（ 56）号国土资源部关于发布和实施关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知 ； 5、 2006 文本； 6、 业主提供的相关资料 ； 7、项目调研收集的相关资料 。 2 本报告编制的主要内容包括项目建设的意义和必要性、市场需求、项目建设地址和建设条件、项目建设方案、环境保护、 劳动安全卫生与消防、 节约资源、组织机构设置及人力资源配置、实施进度安排、投资估算与资金筹措、经济效益分析等。 项目实施 单位为 业园区建设投资开发有限公司， 该公司 是由 X 县人民政府 于 2001 年 11 月 15 日 授权 X 工业园区管理委员会投资设立的国有独资公司 。 公司 为 自 主 经营、自负盈亏的独立法人实体，注册资金 2000万元 ， 经营范围为 林绿化、市政工程开发与管理，中国移动通信代办业务等。 截止至 2009 年底止，公司总资产 为 24067万元 ，净资产为 00000万元，资产负债率为00%。 公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司下设 行政办公部、综合部、财务部、工程部 四 个科室，其运行机制较为完善；公司现有员工 16 人，其中高级工程师 2 人，工程师 8 人，且全部具有大专以上的文化学历。 截止目前， 公司累计投入园区基础设施建设资金 区首期开发的 以 配套完善。 本项目建设地址位于 东 靠 华龙食品 、 西至 严家铺 路 、 南 至平伍公路 。项目占地 场地 为 浅丘林地 ， 地势 起伏 不 大 ，无其他建筑设施，无需拆迁。该址距京珠高速公路 3公里， 3 距 107 国道 10 公里， 紧贴省道 和 ， 地理位置优越，交通非常便利。 X 伍市工业园 区成立于 2002 年， 经过近 8 年的建设开发， 目前区 内 市政给排水管网、市政道路、电力通讯等设施基本成形，园区的基础配套设施 已 逐步完善。 根据 伍市 工业园区产业布局、发展定位 和项目功能要求 ，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素， 及项目未来市场需求， 准 化 厂房 建设 项目 占地 建筑面积 积率 要建设 内容 具体 包括： 新建 办公楼 建筑面积 3960平方米 ， 员工宿舍 方米 ， 食堂 建筑面积 936 平方米 ， 活动中心 建筑面积 816平方米。 经估算，本项目总投资为 中：工程费用 他费用 元，预备费用 元， 项目资金来源 ：公司自有资本金和银行贷款，其中 公司自有资本金投入 占总投资的 银行贷款 3000万元 ，占总投资的 经对项目进行财务分析 ， 该 项目投资利润率为 投资利 4 税率为 项目 财务内部收益率为 当 i=10%时，项目财务净现值为 态投资回收期为 态投资回收期为 通过上述分析表明， 项目具备一定盈利能力，且项目内部收益率高于银行贷款利率水平， 满足于行业基准收益率要求，因此，实施 项目在财务上是可行的。 项目 实施 是 落实 产业发展规划 ， 构建园区良好的招商引资平台 ，提升园区项目承载能力的的具体体现； 是 大力扶助中小企业和创业型企业，承接产业转移，活跃区域经济的重大举措；是促进园区产业规范化、集约化、规模化、合理化，延伸产业链，形成产业集群的发展要求； 是促进 园区 经济增长和 实现 土地 资源集约 使用 的 有效途径 。经研究表明，本项目承办单位 作为政府类企业，在企业入园、产业引导上具备政策优势。 项目的实施 具有广阔的市场前景 ，符合园区发展战略 要求 ， 项目 建设依据充分，外部建设条件具备 ， 因此，项目的实施是必要和可行的。 5 第二章 项目背景及 实施的 必要性 概况 业园成立于 2002 年 ，是经 X 省人民政府批准与国家发改委审核的省级工业园区，园区 规划 发展控制占地 面积 12 平方公里。 X 工业园 位于 株潭经济圈）和沿江开放口岸岳阳市的结合部 伍市镇，东邻江西修水，南接长沙，西靠汩罗、湘阴，北连湖北武汉，是长沙、汩罗、岳阳、 、赣三省的商品集散地，长株潭经济圈和沿江开放带的交汇点，国家西部大开发、西气东输工程的过渡带。 其工业发展战略优势地位显著，具体表现为 ： 1、 园区交通便捷。京珠高速公路、 107 国道、 道和汩罗江纵横交错，在园区形成交汇点，京广铁路擦边而过，距长沙市 66阳市 70X 县城 38具有“一江四路”的交通优势。距京广线、武广高铁线长沙火车站 66阳火车站 70罗火车站 10封闭高速 公路直达，驱车 50 分钟即可抵达。距长沙黄花国际机场62封闭高速公路直达，驱车 40分钟即可抵达。距长沙港 70长江城陵矶港 76内有 300 吨汩罗江内河航道连接洞庭湖、湘江、长江，可直达长沙港、岳阳港、武汉港。 优越的交通优势可为 6 企业降低 5% 10%的运输成本。 2、 劳动力资源丰富。全县总人口达 100万以上， 其中受过中、初级教育的适龄劳动人口众多， 有近 20 万人在沿海打工 ； 同时这里又是全国重点职业教育中心，劳动力资源十分丰富。一般高级管理人员 2000元 /月；一般技术员工 1500元 /月；一般熟练工 人 1000元 /月，最低薪资 600元 /月。 3、 土地等生产要素价格低廉。土地开发成本价为 10万元 /亩，为长沙城区工业用地价格三分之一。建设成本为 500 700元 /平方米， 低于省会长沙 300 500元 /平方米。 4、 园区产业特色鲜明。 目前，园区已形成以机械电子 、有色金属深加工、 食品深加工 为 主导产业 的发展态势 。 机械电子产业方面 入园落户的企业有 X 恒信、 X 正也机械、宏邦净化和 上市公司天一科技等 ； 有色金属深加工 产业方面 入园落户的企业有中国黄金科技集团投资的中南黄金冶炼，浙江久立集团投资的鑫立合钢，冶炼深加 工企业长城铜业、玉峰铜业、长益铜业、永昊铜业等； 食品深加工 产业方面有 华龙方便面、今麦郎粉丝 、果之然食品、翔宇食品等 。 5、 园区基础设施配套完善。纵横交错的循环路网格局、变电站、自来水厂、燃气站、医院、学校、通讯、银行、邮政等共同构成运转高效，功能齐全的园区基础设施配套网络，为企业营造了良好的投资环境。 7 6、 园区功能分区明确。工业生产区，产业服务区、政务服务区、生活居住区等分区明确，规划合理，充分展示著园区科学的建设理念、和谐的创业文化及广阔的发展空间。 7、 园区经济发展迅速。至今园区共引进工业项 目 56 家，正式投产企业 38 家， 2009 年园区企业 完成 工业总产值 35 亿元 ， 创税 3220 万 元。 发展规划 1、园区 发展 总体 规划 根据 2006文本， 抵 平伍 公路，西达京珠高速公路，东、南两侧至主要山体，规划总用地面积为 园区规划总体目标是：紧抓“中部崛起”和泛珠三角、长株潭经济圈发展和区域合作的战略机遇，进一步加快园区基础设施建设和招商引资力度，通过努力提升园区管理水平，实现开发管理市场化；通过努力提升产业发展水平 ，实现产业配置集中化；通过努力提升基础设施发展水平，实现用地控制弹性化；通过努力提升生态环境和企业环保发展水平，实现园区环境生态化，最终建成功能分区明确、基础设施完善、现代工业景观和生态景观融合的省内一流的省级开发区。 近期目标（ 2006）：进一步完善建成区块，同时在完成园区总体规划的基础上，加快园区的主要路网建设和市政公用设施建设，为园区的招商引资创造良好的基础条件。 中期目标（ 2010）：基本完成园区主要路网和市政公用 8 设施的建设，到 2015年，力争园区固定资产投资总额达到 58 亿元 ，引进利用省内境内资金达到 38 亿元以上，技工贸总收入达到 200 亿元，高新技术产值达到 150 亿元，工业增加值达到 50 亿元，年利税达到 12 亿元。 到 2015 年，销售收入超 5 亿元的企业达到 5，超 1亿元的企业 20 5000万元的企业 100家。 远期目标（ 2015 园区规划范围内用地建设基本完成，基本达到总体发展目标，力争固定资产总额达到 100亿元，引进利用省内境 外 资金达到 80 亿元，利用外资达到 3 亿美元，技工贸总收入达到 300亿元，高新技术产值达到 250亿元，工业增加值达到 120亿元，年 利税达到 30亿元，年税收总额超过 15亿元，出口创汇总额达到 2亿美元。 远景目标：同时考虑到园区的发展需要，远景沿京珠高速公路向南扩展约 一步满足园区远景发展的需求。 2、产业 发展 规划 指导思想：以“夯实基础产业、培育优势产业、引进发展有潜力产业”为战略方针，以泛珠三角经济圈和全省产业集群的产业转移，以长株潭经济圈作为工业园产业发展的支撑条件，以岳阳产业经济带作为工业园产业配套与产业互动，以 X 县域及周边区域的资源为依据，以县域内已有的技术、市场和优势企业为支持，围绕 县拥有的金 属冶炼与深加工、食品加工、机械电子、新型材料与竹木加工及轻工产业五大主要产业，通过整合、强化在工业园产业链上的各项资源，运用“发展一批、培养一批、储备一批”的产业梯队 9 配置方式，对不同的产业制定不同的发展策略、实施不同的产业政策；通过提升产业发展水平 、改变产品形态、延伸产业链、配套输出、经济循环五项方针，强化工业园区现有的具有竞争优势的基础产业，挖掘具有外部对接能力的和潜在优势的培育型产业，建设具有“特质”的国内工业园区和新型发展产业基地。 发展目标：发展壮大食品加工产业与金属冶炼深加工产业 ， 至2015年底， 园区食品加工产业产值达到 20亿元，金属冶炼深加工产业产值达到 120亿元。积极培育机械电子、建材与竹木加工与 轻工产业，至 2015年底，机械电子产业产值达到 44亿元，新型建材产业产值达到 6 亿元，轻工产业产值达到 10 亿元。形成金属冶炼深加工和再生资源深加工产业组团，以华龙食品为龙头的方便食品为特点的农副加工产业组团，以恒信电子等电子生产制造企业和天一泵业为主体的机械电子产业组团，以新型建材和竹木加工为主体的建材与竹木加工产业组团和以塑料、塑胶、制鞋为主体的轻工业产业组团。 重点产业发转方向： （ 1）金属冶炼深加工 产业。以市场为导向，以科技进步为动力，加快产业结构调整，开拓国内、国外两个市场，利用矿产与回收金属两种资源，加快有色金属深加工及配套产品的发展，培育有国际竞争力的大型企业集团。具体发展方向为：一是要坚持采用先进适用技术改造和提升传统产品，提高技术水平和装备水平。二是走规模膨胀与产业延伸并举的路子，产业发展前端向资源延伸，形成稳定的原料来源；产业链后端积极开发下游产品，拓展有色金属新材料领域，提高 10 深加工产品比例。三是大力发展循环经济，提高资源利用率，降低产业生产成本，提高产业盈利能力，同时也要争取国家在发展循 环经济中的良好政策，为产业发展创造一个更好的发展氛围。 （ 2）食品及农副产品加工产业 以市场为导向，以效益为 ，通过技术革新提升质量标准，提高产品档次，实现产业结构内部战略性调整；把发展工业园的食品加工作为带动全县农业结构调整，通过食品加工产业的集中发展，企业的集团发展，以此推进农业产业化经营，转移农村劳动力，从实现农业增效和农民增收方面寻找切入点和突破口，培育出若干个大型农副产品加工企业，并形成支柱产业。实施名牌战略，力争做到一个行业一个龙头，一类产品一个品牌。 （ 3）机械电子产业。增强产业配套功能，延伸 产业链。重点抓好产业规划项目的申报和实施，搭建机械制造加工产业发展平台。加强对外合作，拓展市场空间。重点加强沿海地区电子科技企业的合作与引进招商，尝试与长株潭的湘火炬、南方摩托、吉利汽车以及西门子、雅马哈、大宇等国际强势企业的全面、深层次合作，加快与国际经济的融合与接轨。充分利用宫外的资金、技术、人才、管理等资源，加快技术引进、消化吸收和自主创新步伐。鼓励本地制造企业积极参与到本产业来，利用企业自身的技术优势与市场优势进行产业发展。 （ 4）建材与竹木加工产业。突出培育重点企业，扩大产业经营规模。规划期内，重 点引进新型建材制造技术与制造企业，实质做大做强，同时通过市场机制和限制性政策，转化产业中一般性企业，使 11 之成为大型企业集团的配套和关联性企业，增强整个产业的竞争力。促进主体的多元化。大力支持引进外来资金接盘竹木加工业。鼓励本土竹木加工企业向新工艺设计、新产品品种发展。从根本上改变整个产业的盈利结构和运行机制。集中制造，规模生产。通过县域产业结构调整，运用企业联合、市场集中开发等方式，吸引分布于县级格的的建材企业向工业园集中，通过共同努力，做大做强建材业。 （ 5）轻工业。以彩星鞋业为典范，针对珠三角地区和国家东 部沿海地区的轻工企业，通过 及土地、能源等方面的优惠政策，重点在塑料、塑胶产品的加工制造项目上加大招商引资力度。通过政策主动招商，奖励“以商招商”的方式，吸引更多的轻工企业入园，在规划期内，主要加强对彩星鞋业的发展扶助。同时，帮助东聚科技等大型轻工企业引入民营资本，通过政策引导其实施业务改造，将其塑料等轻工业务独立出来，通过企业的业务发展分裂来提高轻工业的发展速度，加快轻工产业的发展壮大。 （ 6）物流产业。 立足京珠高速的交通优势，构建较为完备的区域物流信息平台和专业化、信息化、网 络化的现代物流系统。在 套建立物流中心、工商企业、物流企业、物流节点、商检服务、行政管理服务等六大信息系统；立足 X，面向京珠高速贯穿的城市，辐射全国，实现物流信息共享、物流资源优化整合。 按照 园区将形成金属冶炼深加 12 工和再生资源深加工产业组团、农副加工产业组团、机械电子产业组团、建材与竹木加工产业组团和轻工产业组团等五大工业组团。综合考虑园区的用地布局和现状条件， 进行园区的产业布局规划。 1、金属冶炼深加工和再生资源深加工产业组团 布 局在园区的东部，总用地面积为 要安排金属冶炼和深加工黄金、铅锌等矿产深加工类企业。 2、农副加工产业组团 布局在园区的中部和北部，总用地面积为 要安排面粉、粮油、酒类、熟食和其他副食品和农副产品加工类企业。 3、机械电子产业组团 布局在园区的中部和北部，总用地面积为 顷。主要安排泵业机械制造、新型电子电器、电子配件、电子产品、交通装备制造、汽车零部件制造配套业和机电配套制造加工类企业。 4、建材与竹木加工产业组团 布局在园区的南部，总用地面积为 顷。主要安排水 泥添加剂、复合水泥制品及技术输出、运用冶炼等产业废渣制造的新型建材和新型竹木制品加工类企业。 5、轻工产业组团 布局在园区的西部，总用地面积为 50 公顷。主要安排塑料、塑胶、鞋业及生物制药类企业。 改革开放以来，东部沿海地区以其先天的 区位优势 和交通优势， 13 及较好的 工业 产业基础，引领 着 我国工业经济发展的潮流， 并 实现了20 多年的快速 增长 。近年来，随着土地供应的趋紧，原材料价格和人工工资的上涨，环保费用的增加等，东部地区工业发展的各项优势正在逐步 消失 。与此同时，中西部地区自然资源优势 突出 ，原材料 和土地供应充足，劳动力成本低廉 ， “十一五”期间国家 又 加大了对中西部地区的政策倾斜力度，逐步解决了中西部地区的交通等基础设落后的问题，为中西部地区工业经济的腾飞打下了坚实的基础。 顺应工业经济发展的趋势，中西部地区近年较好地承接东部产业的转移，实现了自身工业经济又好又快的发展。 自 金融危机爆发以来，由于低廉的生产成本和较高的性价比，众多内地 工业园区 企业 其 产品 在市场竞争中脱颖而出 ，取得了更好的经济效益和更大的市场份额 ， 这一现象的出现， 进一步 加快了产业向中西 部地区的转移 。 但中西部地区由于起步低、产业基础薄弱、发展快 、时间短，导致 承载的工业 园区建设滞后，配套的硬件设施跟不上 ， 缺乏与大型龙头企业配套的中小型企业，不能形成完整的产业链；现有进园的 中小 企业 没有合理布局、 没有 形成优势 产业集群 ；原来进园企业划地多，用地少，形成大量荒地；更为突出的是现有更多的中小型和创业型 企业由于资金问题不能在园区买地自建厂房，而园区又不能提供其生产经营的场所，其发展壮大受到极大制约。 但中小企业又是活跃区域经济，增加地方就业岗位和地方财政税收的重要力量。 鉴于此， 各 省、市、县纷纷出台加快工业园区标准厂房建设的文件， 鼓励 和加快 园区标准 化 厂房的建设 ， 以 从根本上解决 中小企业的 14 发展瓶颈问题 。 如 X 郴州有色金属产业园区已经启动 56 万平方米的标准厂房建设项目，现已完成 31万平方米，竣工厂房已有 15家企业进驻； 南宁市已新建标准厂房面积约 50万平方米，入驻率达到了 70%。 项目建设地 业园 东邻江西，南接长沙，西靠 洞庭湖 ，北连武汉，是四市县和三省的商品集散地，长株潭经济圈和沿江开放带的交汇点。京珠高速公路 穿境而过 ， 很好地 承接 了 东部、南部沿海地区劳动密集型和技术密集型产业转移，充分接受长沙 、武汉等中部特大城市的 辐射。 目前， 长株潭经济圈工业基础雄厚， 龙头企业众多，产 生了一批如三一重工、中联重科、 远大空调 等具有国际竞争力的大型企业，为其配套的 机械电子 中小企业生存空间巨大 。 、铅锌矿产资源丰富，黄金洞是我国大型高品位金矿 ；省内有 在内地和香港两个市场上市的大型有色金属开采 、 加工企业 有利于发展有色金属冶炼深加工、有色金属新材料及再生资源加工产业，通过技术延伸其产业链的中小企业有着广阔的发展前景。 副 产品丰富、劳动力 低廉， 是培育和发展 食品和农副产品加工型 企业的沃土。在此基础上， 增企业数量多，发展 速度 快，市场适应能力强，吸收就业人员多， 域经济 近年快速增长 ， 但 该区中小企业的发展壮大也同样 面临着 资金与用地的 瓶颈问题 。 与此同时，伍市工业园也面临着硬件设施建设滞后 的问题，致使入驻的企业不能形成产业集群和产生协同效应，也不能有效吸纳中小企业的入驻。 为了 从根本上解决中小企业的发展瓶颈问题 ， 促进中小企业集聚壮大 ，提高园区的承载 15 能力，优化园区的结构布局，集约节约用地， 经园区管委会的研究 决定 并一致通过，在园区实施标准 化 厂房建设项目。本项目 规划总用地面积 建筑面积 施 的必要性 1、是 中小企业，特别是小型企业和创业型企业发展的需要 在中小企业的创业初 期 ，资金是制约其 生存与 发展 的关键因素，如何利用好有限的资金，集中研发产品与拓展市场 是中小企业面临的最大挑战 之一，而 租赁 工业园区标准 化 厂房将成为缓解其资金瓶颈问题的重要途径。从目前已上和拟上 创业板 的 公司来看，其中有很大一部分企业都是通过租赁园区标准 化 厂房进行生产经营的，由此可见标准厂房建设的重要性。 另外，企业就是在资本充足的情况下自建厂区，从建设到投产 至少需要 1 这对一般企业来讲，并不利于产品市场的抢先占有 。 由此，标准厂房的建设及租赁是促进中小企业发展的需要与客观要求。 2、是承接产业转移的需要 由于内地土地、劳动力资源及成本相对沿海发达地区较为低廉，因此，发达地区企业纷纷内迁。在相当一段时间内，在我国政策的引领下，沿海产业梯度转移及发展将成为我国工业发展的重要内容，这给内地工业园区发展带来了良好的机遇 ，也对园区平台建设提出了更高要求。标准化厂房的建设将为承接企业提供快速、便捷的落地条件， 16 有利于保持企业在产品转移投资地连续性和市场拓展的延续性。 因此，标准化厂房的建设是承接沿海产业梯度转移的必然要求。 3、 是大力发展产业集群，优化规划园区功能布局的需要 目前，国内很多省、市级工业园由于缺乏科学规划和合理布局，致使引进的中小企业布局散乱、不能形成集聚、协同效应，削弱了园区企业的竞争力。 厂房是按 “产业集群、企业集聚、土地集约”的总体要求和“统一规划、统一设计、集中配套、分块实施”的开发建设原则，在符合土地利用总体规划、工业园区规划和规划环境影响评价的前提下，结合 行 科学规划和合理布局 。 项目的实施 ， 可以避免单独引进中小企业而造成的零星布局和 散、乱现象的存在， 真正形成企业协同效应和 产业集聚效应，增强园区企业的竞争力，优化园区的结构布局，提升园区的承载 能力 。 4、是集约节约用地的需要 目前，“用地难”是困扰各地经济发展的一大难题。虽然全国农用地转建设用地已经解冻，但 从 国土资源部关于发布和实施 国务院关于深化改革 严格土地管理的决定（国发 200428号）、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发 200631号）、国务院促进节约集约用地的通知 、 工业项目建设用地控制指标的通知（国土资发 200824 号）、关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发 200956号）这一系列的发 文 可知 ，国家采 取日益 严格的措施对土地供给和投资加以调控，并从产业导向、 投资密度、 17 用地规模和投入产出率等方面对用地项目实行严格控制，同时指出要在开发区全面推行标准厂房建设，努力提高土地利用率和建筑容积率。如何在加快发展的同时，实现土地集约利用，已经成为经济发展的主要问题。从江阴等地的具体实践来看， 入驻标准厂房项目比单独建设可节约土地资源 50%。 建设标准厂房，向“空间要土地”，显然是有效利用土地最为可行的办法之一，同时也必将成为今后经济发展的一种模式。 扩大需要大量建设用地；而 随着工业园软硬件环境的改善和招商引资力度的加大， 承接产业转移 也需要大量土地 ； 本地 蓬勃发展 的民营企业 入驻园区 更是 需要大量的土地。 尽管目前园区规划面积较大， 但土地是稀缺资源，从可持续发展的角度来看， 土地 的长期 供需矛盾突出，需要集约节约用地。 另外通过园区标准厂房项目的实施，可以使生产用房和生活、办公等配套用房合理布局，有效节约土地资源； 通过 园区 标准厂房的建设，建立中小企业产业资源共享平台， 可 有效降低企业的研发支出和生产成本， 实现土地的集约使用 。 18 第三章 需求分析及建设 规模 状及发展态势 X 伍市工业园在 2002 年建园初，该区还是一片荒地。经过近 8年的开发 、探索及努力，目前，该园区已建成面积 计投入基础设施资金 建成区道路、给排水、电网等基础设施已成格局，园区招商及企业发展势头良好，已开始步入快速增长通道。 2009 年入园企业达到 56 家，正式投产企业 38 家 ； 完成工业总产值 35 亿元，上缴税收 3220 万元，安排劳动力就业累计 9000 多人；引进了翔宇食品、 玫瑰针织 等高科技企业， 新引进项目 20 个，其中投资 5000 万元以上项目 3 家，招商引资 额达到 8 亿多元； 已初步形成了食品、医药、电子、服装、制鞋、金属制品、黄金冶炼等产业为主导的工业布局。 园区被省发改委等 6家单位评为“ 园区 2009年度招商引资情况如下表： X 伍市工业园 2009年度招商引资情表 项 目 名 称 总投资 签 约 计划投产 用地规模 主 要 产 品 建设情况 （万元） 时 间 时 间 （亩） 香港长荣电子有限公司 10000 0 无铅焊接电子设备 正在建设中 5000 0 净化水分离设备 已投产 800 材加工生产 已试投产 3000 4 食品包装 正在建设中 000 0 食品加工生产 已投产 19 公司二期 3000 0 茶油生产 正在建设中 1500 产品 正在建设 中 3000 0 油墨 正在建设中 香港玫瑰针织（亚洲）有限公司 8000 0 针织服装生产 正在建设中 2500 5 面粉熟食 已建成 6000 5 面粉熟食 正在建设中 博雅食品 ) 8000 0 麻辣熟食 正在建设中 华兴中药饮片有限公司 3500 中药饮片 正在建设中 3300 0 食品加工 正在建设中 5000 0 彩印包装 正在建设中 3000 具生产 正在规划设 计 工艺玻璃项目 3000 璃制品 正在规划设 计 鑫锰工贸项目 3000 锰产品 正在规划设 计 云母生产加工项目 3000 母生产加工 正在规划设 计 3000 5 雅特鞋业服饰 正在规划设计 恒基粉末科技项目 5000 0 气雾化法年产 300吨注射成型用金属粉末及 200吨注射成型金属粉末制品 正在规划设计 5000 0 污水处理 正在建设中 康奕达油茶生物科技项目 40000 00 油 茶籽油、茶籽液体洗涤剂、茶籽饲料、饲料添加剂、茶籽壳 正在规划设计 合计 130600 注：上述引进项目中包括了寺前工业小区和天岳工业园的项目。 目前，园区已形成以机械电子 、有色金属深加工、食品深加 20 工 为 主导产业 的发展态势 。 园区历年各项经济指标如下表： 园区历年经济情况指标表 项目名称 2007年 2008年 2009年 工业总产值（亿元） 20 24 35 上缴税收（万元） 2000 2800 3220 引进企业（家） 9 9 12 合同引资额（亿元） 计解决就业（人） 5000 7000 9000 从上可知，尽管目前伍市工业园产业基础偏薄，入园企业数量不多，但发展势头良好，入园企业逐年增加并呈加速扩展的态势。未来随着园区硬件设施的不断完善，入园企业数量的增加，产业的集聚效益和规模效应将逐步得到体现，园区 对外部资本 的吸引力将日益 显现 ，因此，项目的前景很好。 根据工业园区产业布局、发展定位和项目功能要求，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素， 厂房建设规模为：征地 建筑面积 积率 合国土资发 2008（ 24）号工业项目建设用地控制指标的指标，投资强度为 亩。建设的主要内容包括： 标准厂房建筑面积 公楼建筑面积 3960 平方米，员工宿舍建筑面积 堂建筑面积 936平方米，活动中心建筑面积 816平方米。 第四章 项目建设地址和建设条件 21 本项目建设地址位于 东靠 华龙食品 ，西至严家铺露 目占地 ，平面大体呈不规则 梯形 ，东西最长约 230米，南北最宽约 190米。场地为 浅丘林地 ，地势起伏不 大，无其他建筑设施，无需拆迁。 形 省东北部，属幕阜山脉的延伸地带。 工业园范围内地势起伏较大，总体呈东高西低、南高北低的趋势，山体较多，也有山谷平地存在，最大高差可达 80米左右。 程地质 规划范围内尽管有较多的山体，但大多为土质山体，只有南部和中北部部分为石质山体，总体来说，工程地质情况比较适宜建设，同时可通过从低山低丘陵取土，来满足平整土地所需的土方。 文 工程地表水系 发育，主要为自东向西跨越城区的汨罗江，该河流域降水量充沛，雨量多集中于 4 8 月，河水受降水影响明显。据当地水文站资料，该河段最高水位为 低水位为 平均流量为 1525，枯水流量为 852。 地下水主要有第四纪覆盖层中的孔隙潜水和基岩裂隙水。孔隙潜水埋深浅，水量小，由大气降水补给。基岩裂隙水水量甚微，仅在部 22 分沟谷及岩石破碎带中水量稍大。 气候 本区属湿润的大陆季风气候区，属 东 亚热带向北亚热带过渡的气候带，春季天气变化大，阴晴不定；夏季温热，常有高温 出现；秋季凉爽；冬季干冷。据气象部门观测资料，高气温 低气温 年中以 7 8 月最热，12月次年 2月最冷。有霜冻和降雪，全年降水量为 中在 4 8月，常年日照 时 数 ，全年无霜期为 270天。常年风力 1最高 震 依据中国地震烈度区划图（ 1990）本路段地震基本烈度为度，按规范要求，构造物要考虑抗震设计。 1、交通条件 京珠高速公路、 107国道、 广铁路擦边而过，距长沙市 66阳市 70距京广线、武广高铁线长沙火车站 66阳火车站 70长沙港 70长江城陵矶港 76内有 300 吨汩罗江内河航道连接洞庭湖、湘江、长江，可直达长沙港、岳阳港、武汉港。 项目地理位置优越，交通便捷。 2、其他配套条件 本 项目位于 供水、供电、通讯等市政基础设施俱全，可为项目施工提供良好的配套条件。项目用地区域 浅丘 众多， 23 以林地为主 ，农田和居民较少 ，项目建设没有占用农田，也没有拆迁工程，有利于项目施工的顺利进 行。 项目附近 有大型沙场、 石料开采场，可以生产大量 的细沙和 块片碎石， 沙、 石料运输可以通过平伍路直通料场，运输条件均较方便。项目所需的水泥、石灰生产厂家有 厂位于 106国道附近，运输便利，可以满足工程需求。 项目 所需钢材、 设备 等均可自平伍公路上京珠后从岳阳市和长沙市购得，交通也较为快捷便利。 第五章 项目建设方案 24 1、标准厂房及附属设施满足生产工艺要求 2、适应选定的建设场址 3、符合工程建设标准、规范要求 4、经济合理 内容 本项目拟在 于建设本项目所需要的标准生产厂房及其他辅助配套设施，建设内容如下表： 项目主要建设内容表 序号 类别 子项目名称 建筑面积（平方米） 1 标准 化 厂房 厂房 附属设施用房 办公楼 3960 员工宿舍 堂 936 活动中心 816 小计 室外工程 道路、绿化、管线 等 合计 1、总平面布置原则 （ 1）平面布置除遵循 国家有关工 业企业总体设计原则外，还应符合有利于环境净化、避免交叉污染等要求 （ 2）厂区按行政、生产、辅助和生活等划区布局 （ 3）生产厂房应布置在厂区内环境清洁，人流货流无交叉干扰的位置，并应考虑产品工艺特点和防止生产时的交叉污染，合理布局，间距恰当 25 （ 4）危险品库应设于厂区安全位置，并有防冻、降温、消防措施。特殊产品应设专用库房，并有防盗措施。 （ 5）厂区主要道路应贯彻人流与货流分流的原则。洁净厂房周围道路面层应选用整体性好、发尘少的材料。 （ 6）厂房周围宜设施环形消防车道，如有困难时，可沿厂房的两个长边设置消防车道 。 （ 7）厂房周围的绿化可辅植草坪或种植对大气含尘、含菌浓度不产生有害影响的树木，但不宜种花。 （ 8）厂房周围不宜设施排水明沟。 2、总平面布置 根据工业厂房标准要求和场地现状，参照国家工业项目建设用地 控制指标 和工业厂房设计规范，本着合理利用土地资源的原则，本项目拟征地 场地平面大体呈不规则 梯形 ，东西最长约 230米，南北最宽约 190米。 场区设两个大门，在厂区 南 面的 平伍公路 和 西 面的 严家铺 路各设一大门 。 平伍公路处为主入口， 入口道路宽 14 米；严家铺 路处为次入口，入口道路宽 7米 。场区平面分为两 大功能区， 东 面 布置 为生产区，布置生产厂房； 西 面为办公、生活设施区，布置 办公 楼、 员工宿舍 、 食堂 和活动中心 等。 区内道路为水泥 混凝 土路面，主道路宽 14 米，次道路宽 7 米，网状布置， 以 满足场区交通物流运输及消防要求。场区内周边空地布置绿地，宜美化场区环境。场区内各建筑物大部分采用南北朝向布置， 26 以利通风采光。 主要经济技术指标如下表： 项目主要经济技术指标表 序号 名称 数量 备注 1 征地面积 （平方米） 2 总建筑面积 （平方米） 3 建筑密度 4 道路、广 场占地面积 2330 5 容积率 6 绿化率 35% 1、场地概况 (1)建设用地属工业园 二类 工业用地，场地 为山地，地上附着物主要为林木 ，无其他建筑设施。 （ 2）地下水最少埋深 20震烈度为 7度。 2、主要建筑物结构特征 （ 1）厂房 建筑厂房 2 栋， 总建筑面积 方米， 层砖混结构，钢筋混泥土条形基础 ，层高 5层 ， 外墙瓷砖，内墙设涂料，楼地面为普通地砖，铝合金窗。 （ 2） 办公楼 建筑 3层办公 综合 楼 1栋， 建筑面积 3960平方米， 层砖混结构，钢筋混泥土条 形基础，外墙瓷砖，内墙设涂料，楼地面为普通地砖，铝合金窗。 主要功能设置：园区物业管理办公用房、入驻企业外联用房等。 27 （ 3） 员工宿舍 建筑 5层员工宿舍 2栋，建筑面积 混结构，钢筋混泥土条形基础，外墙面砖饰面，内墙面涂料粉刷，楼地面为普通地砖，安装塑钢门窗。 （ 4）食堂 建筑 2层食堂 1栋，建筑面积 936平方米 。 （ 5）活动中心 建筑 2层活动中心 1栋，建筑面积 816平方米。 1、给、排水工程 本项目用水主要为职工生活用水和生产用水，水源来自 青冲自来水厂，水厂一期工程日供 水量为 1万吨 。排水采用雨污分流制。污水以生活污水为主，生活污水经化粪池处理后，经场区污水系统汇集经园区污水管网排入园区污水处理厂。雨水经屋面雨水斗汇集后直接排入雨水管网。 2、供电工程 园区用电主要由 110伍市变所 11020罗变；园区规划电压等级为 11010 V 三级供电。规划远期 110电所主变容量扩容至 3 50场区设置变配电室，电缆采用地埋式。车间配置动力配电箱、照明配电箱、放射式向各用电设备供电。动力配线采用铜芯绝缘导线穿钢管暗 敷设。 28 3、电信工程 园区通信建设依托伍市电信分所，规划远期电话用户约为 6721门，可考虑在园区内建设电话模块局 1 座，电话交换机容量为 8000万门。 在园区内构建宽带网，光纤接入。通信管道沿园区主次干道埋地铺设，成网状布置。 4、 燃气工程 园区目前尚未实现管道化供气，居民生活用气主要以瓶装液化石油气为主。远期因为管道天然气经过伍市，天然气可以输送至园区，因而以天然气为主，到 2020 年管道燃气气化率达到 95%。天然气管网压力级制和供气方式采用中压 B 低压两级系统，在园区设三座天然气中低压调压站，服务半径不大于 1公里。中压管网按远期规划布置，并根据道路条件逐步形成环状布置，低压管网以枝状方式布置。 第六章 环 保 、 消防 、 安全 与节能 29 于 伍市镇东部，南部山体绵延植被丰富。区内空气环境质量良好，水环境总体保持较好，但随着园区规模的扩张，工业的污染物排放量的增加，目前汨水等河流的下游水体还是受到了生活污水、工业废水的污染。 项目选址于园区的东北部偏中，该区以山体为主，无基本农田和村民建筑物，目前空气环境质量良好，水环境总体保持较好。 1、 污水综合排放标准 2、环境空气质量标准 3、 城市区域环境噪声标准 4、 工业企业厂界噪声标准 5、 大气污染物综合排放标准 6、 地表水环境质量标准 1、 此工程的污染物主要是生活污水 和建筑垃圾 。 2、 在项目土方施工中粉状物料装卸、运输、搅拌过程中有大量的粉尘散逸到周围的大气中，物料堆放期间由于风吹等引起扬尘污染，尤其是风速较大或装卸、 汽车行驶速度较快的情况下，粉尘的污染更为严重。 3、 垃圾站堆存的生活垃圾。 4、 施工期间，作业机械属于突发性非稳态噪声源，将对附近的 30 居民的良好声环境产生影响；材料运输车辆产生的高噪声将影响沿线人群的正常生活。 1、 生活污水（粪便污水）经化粪池消化处理后排入 园区污水管道进入污水处理厂；建筑垃圾的处理以填埋方式为主 。 2、 料场加以遮盖，避免扬撒，材料运输中，应采取封密或遮盖措施，避免抛洒。施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清扫，防止二次扬尘。 3、 生活垃圾推行分类 收集，送 园区 垃圾处理场进行处理。 4、 工程施工应可能避免夜间进行。 项目建成后，在措施落实、总量控制、达标排放的条件下，加强环境管理。推行清洁生产，不会对原有环境产生大的影响，同时，搞好项目区内绿化和美化工作，将促进本区域环境的良好发展，本小区绿化率 为 对环境有所改善。 本项目是主要是工业厂房、仓库和配套用房，防火设计十分重要。其措施如下： 1、项目内设消防环行车道，并按规范考虑各建筑物的消防间距。每层均为一个水平防火分区，功能分区明确。建筑物耐火等级为二级，火灾危险类别为戊类，其采用防火结构的范围，安全出口等设置符合建筑规范。 31 根据建筑灭火器配置设计规范在必要的部位设置气体灭火装置。 2、室外设置消火栓。采用环状给水管网；室内设消火栓灭火系统及配置灭火器。室内消火栓系统为一独立消防系统，消火栓管道布置成环状，在地下贮水池旁的水泵房内设消防水泵 2台，供消火栓系统加压用。室内消火栓箱配有直接启动消防泵的启动按钮。屋项设消防水箱，以保证火灾初期前 10 分钟的用水量。室外设两套 水泵接合器，与室内消火栓环网连通，供消防车加压之用。 3、设置火灾自动报警及联 动控制系统 1、 严格执行防尘、防噪措施，保证电气设备正常安全工作。 2、 所有设备均有良好的接零保护，接地电阻小于 4。动力和照明供电系统均设有触电保护器，以防触电。 3、 所有建筑物开窗面积满足通风采风要求。安全疏散楼梯、通道等均满足作业及消防要求。 1、 设立环境保护和安全卫生机构和人员，本工程建成后，指派一名领导负责环境保护、劳动卫生及安全生产工作，并设管理人员负责组织、落实、检