新农村建设项目可研报告

1 第一章 项目概况 居 建设项目 项目建设单位： 本项目占地面积 90667平方米 平方米，折合 136亩 。 国三大平原之一的 交通便利，地理位置优越， 是村民最为理想的居住地。 该项目共拆迁 ，拆迁面积 方米 ，按一比一分配新的住宅面积 。建设 20 栋 6 层住宅楼，一层是 460 个车库，建筑面积 15240平方米； 26200平方米；公共配套设施 2827 平方米。一期建筑面积 99047 平方米， 小区容积率 化率 该项目总建设面积中：住宅面积 76240平方米，配套 设 施面积 3327平方米，车库建筑面积 15240平方米 ，临街门市 4280平方米 。居住户数 600户，居住人数 2100人，户均人口 宅层数 5+1层，建筑密度 人均公共绿地 ： 项目实施计划从 2014年 3月开始，至 2015年 12月完工。 2 : 项目总投资 13353万元， 全部由村委会自筹解决， 并根据工程进度依次投入。 目申请报告编制依据 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 国家发展和改革委员会关于发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资 2007 1169号）； 业收费标准。 本报告只论述 居 建设项目，研究范围主要是依照国家相关法律、法规、政策等，对拟建项目情况、建设用地与相关规划予以说明；对拟建项目的资源 利用及能源消耗、生态环境影响、经济和社会效果，以及市场分析、建设规模和功能、配套工程、项目地址、安全和消防、投资估算和资金筹措等方面进行分析研究，以确定项目的可行与否。 第二章 项目建设背景和必要性 委会共同筹建，紧靠城区，辖区居民 ， 人口 人，耕地面积 民住宅占地面积 2800亩左右。 随着农村改革不断深化 ， 农民收入稳定提高，村民的思想观念和生活方式发生了重大改变。但是与实现全面小康社会的目标相比，农村各项事业的发展仍存在较大的差距， 目前 有企业和个体工商户 2013年实现 总产值 上缴税金 值 年均递增 14%以上 ，人均收入达到 为了更好的落实中央以及省、市、县有关增加农民收入的精神和“深化农村改革，加快农村城乡化进程”的决定，以及“新农村、新民居”的建设思想，以加快重点小城乡的建设步伐，改善本地区农民的居住环境，带动本地区经济的发展，形成新型农村小城乡。 试点村到全镇渐进方式实施“新农村、新民居”计划。 大力推进农村新民居建设，符合现阶段我省农村经济社会发展实际，符合广大农民群众过上现代文明新 生活的迫切愿望。 随着 农村经济社会的全面发展和农民生活水平的提高，广大农民对改善居住条件和居住环境的愿望日趋迫切，农村住房建设规模、投资及消费支出呈逐步增长的态势。 为加快农村城市化进程、推进城乡一体化发展， 两村委会 计划在 2015年底，完成农村新民居试点建设。 4 加快社会主义新农村建设，有利于土地资源的 集约利用率和农村经济结构的战略性调整，有利于农民生活的改善和农村的可持续发展。 搞好新农村新民居建设是社会主义新农村建设 的重要内容；是改善广大农民群众居住条件和提升生活质量的重要举措 ； 是实现村容村貌整洁的必然要求 ；是实现农村建筑工程节能环保的必由之路； 是满足农民群众 居住条件、提高群众幸福指数的现实需要；是实现土地利用率的节约化和 高效化的有效途径；是保持农村经济可持续发展和科学解决“三农”问题的迫切需要。 但由于缺乏有效引导，传统的住房观念和生活方式未能得到扭转，农村民居布点零乱、结构陈旧、功能不完善、外观特色不明显、基础设施不配套、人居环境差、生活起居不方便等问题一直未能较好解决。积极推进农村新民居建设，一方面可以加快村庄改造步伐，改善村容村貌，促进农民生活方式改变； 另 一方面可以带动与之配套的农村基础设施和公共服务设施建设，加 强和改善农村民生，深入推进社会主义新农村建设。同时，还可拉动 钢铁、建材、建筑等产业发展，激活农村消费市场，促进农民就业，为扩内需、保增长做贡献。省委、省政府推出了一系列加强农村基础设施和民生工程建设的重大项目，加快推进农村新民居建设恰逢其时，也势在必行。 5 改善本地区农民的居住环境， 农民上楼不单是使有限的宅基地发挥了最大的效益，更为重要的是农民上楼还有效地革除了陋习，间接地提高农民的素质 ，是和谐社会全面提升农民素质的需要，项目的建设必将 全面带动我县农村住房建设的健康发展 。 第三 章 项目 建设规模 项目规划建设用地面积 136），新民居占地面积 临街门市占地面积 共建筑占地面积1777平方米； 总建筑面积 99047平方米，绿化面积 41510平方米，绿地率 设有车库 460个，公共停车 位 60个 。 项目用地平衡表 项目 单位 数 值 比重 备注 规划总用地 平方米 、居住区用地 90667 100 其中：住宅用地 15240 临街门脸 2140 公 共建筑 1777 道路用地 30000 公共绿地 41510 2、其他用地 6 新民居建设项目主要经济技术指标表 序号 名称 单位 数据 备注 1 居住户数 户 600 2 居住人数 人 2100 3 户均人口 人户 4 总建设面积 平方米 99047 宅面积 平方米 76200 库面积 平方米 15240 街门市 平方米 4280 2层 套实施 平方米 3327 5 停车率 % 6 停车位 辆 520 面停车 辆 60 库停车 辆 460 7 总建筑密度 % 8 容积率 9 人均绿地 人 10 绿地率 % 7 配套设施一览表 序号 名 称 建筑面积（平方米） 备注 1 公用建筑 3100 2层 区物业 1200 生室 200 委会 500 乐中心 200 儿园 1000 2 配套工程 227 1层 热中心 100 电室 100 卫室 27 合 计 3327 在满足室外交通、绿化及城镇 规划要求的前提下，充分挖掘空间潜力，增大建筑体量，力求建成与周围环境协调的供居住使用的新民居。 新民居工程由 20座单体建筑组成，建筑物为 钢混结构的建筑， 建筑 5+1层， 住宅 面积 91440m。 8 地上各层高约 3米，建筑物 总高度为 18米。 结构设计 该项目要做到小区的建设与自然环境和谐统一，使建筑物融于丰富的绿化环境中。 住宅楼外面表现中国传统和现代文明相结合，组成简洁实用、典型耐看、个性鲜明的现代风格建设特色。基础采用钢筋混凝土条型基础，上部结构采用砖混结构。 住宅设计追求以人为本的思想，既考虑到居民舒适的生活环境，绿化美化建设空地，又考虑到充分利用空间，合理利用面积等。根据国家现行政策、当地居民的生活水平，以及发展预测，户型设计定位为 三 种 ， 95平方米、 136平 方米、 142平方米， 共600户。 (1) 新民居 2平方米，用面积 型为 2室 1厅 1厨 1卫，入住户数为 150户 ，建筑面积 14250平方米 。 (2) 新民居 36平方米，用面积 型为 3室 1厅 1厨 2卫，入住户数为 250户 ，建筑面积 34000平方米 。 9 新民居 42平方米，用面积 型为 3室 1厅 1厨 2卫，入住户数为 200户 ，建筑面积 28400平方米 。 项目用地处于 紧邻 前该 区 基础设施进行了统一规划，供水、排水、供电、 交通、电信等设施均进行了 合理的布置和建设，并且已投入使用。该项目可直接利用这些公用设施。 该项目 采用集中供暖方式，由新民居 物业管理委员会 采 用地源热泵技术 供热。 第四章 资源开发和综合利用 设项目不属于资源开发类项目。该项目是按照城镇总体规划，在规划土地范围 内进行建设，不占用基本农田，土地利用水平相对稳定和充分。因此，一定依据规划预审意见，按照住宅小区的要求，综合考虑水、电、暖等配套系统，并认真贯彻执行国家现行能源政策、规定和技术标准，在满足需求的同时，力求节约。 10 资源综合利用是落实科学发展观，实现节约资源基本国策，发展循环经济，提高资源利用效率，保护生态环境，建设资源节约型、环境友好型社会，实现可持续发展的重要措施。必须从战略和全局高度充分认真开展资源综合利用的重大意义。 该项目墙体全部采用混凝土灰砂砖或空心砌块；门窗采用保温隔热和密封技术， 外窗全部采用塑钢中空玻璃；尽可能采用再生资源应用技术及设备。 资源型严重缺水的地区，多年平均水资源量为 m， 地下水资源量 m， 地表水水资源量 m，人均水资源量 297m， 耕地面积亩均水资源量 261m。 与 1993年按照 1956系列所做成果相比，全市水资源量减少 10 亿m， 人均水资源量下降了 100m， 人均水资源量仅占全国人均的七分之一，大大低于国际公认的人均 500m的 极度缺水线，是极度缺水地区。近年来，为满足生产生活和社会发展的需要 ，只能靠开采地下水来维系。 全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现资源利用、经济和社会可持续发展的一项战备任务。 资源综合利用暂行规定经 1999年 7月 1日省政府第 22次常务会议通过，特别要求提高水的重复利用率。 该项目使用各项卫生陶瓷、器材全部采用节水型新产品。加 11 强雨水综合利用，雨水综合利用可以减少暴雨时段市政管网排水压力；地面硬化适当采用渗水砖，使雨水直接渗入地下，涵养地下水源。 经过统筹规划，项目建设后，在生活区逐步实行垃圾分类回收，以利于进行再生利用。 贯彻落实建设部、财政部关 于推进可再生资源在建筑中应用的实施意见及 于建设 阳能之城“实施意见的文件精神，充分发挥太阳能资源优势。本项目太阳能利用主要体现在太阳能热水系统。 第五章 节能方案 中华人民共和国节约能源法 中华人民共和国建筑法 中华人民共和国清洁生产促进法 清洁生产审核暂行办法 节能中长期专项规划 中国节能技术政策大纲 一五“专项规划 12 和规范 用能单位能源计量器具配置和管理通则 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） 采暖通风与空气调节设计规范 外墙保温工程技术规程 建筑照明设计标准 民用建筑太阳能热水系统应用技术规范 能源是人类社会赖以生存的物质基础，是经济和社会发展的重要资源。世界各国把能源安全作为发展战略的重中之重，并把提高能效的节能作为经济和社会生活得重大措施。我国能源资源相对不足 ，人均拥有量远低于世界平均水平。随着经济规模的扩大，能源需求呈持续快速增长 ，供需矛盾日益突出。能源将是我国当前和今后相当长时期内制约经济和社会发展的瓶颈，关系到我国经济、社会发展目标的实现。节能是一项长期的战略任务，是当前的紧迫任务，是我国的基本国策。 筑单体设计方面，使每栋楼的排列角度经过精心计算，朝向设计考虑当地一年四季的风向变化，使之通风、采光尽量合理。 13 热技术与材料。 利用 灰砂砖、空心砌块代替粘土实心砖；外墙复合一层保温材料；屋顶采用加厚保温材料。 封技术，外窗全部采用塑钢中空玻璃；应用新型复合木门及地板。 择节能变压器，并设电容补偿柜，提高功率因数；采用节能灯具，避免常明灯，高度适宜；选用节能设备。 果显著的技能技术和产品；应用各种塑料 水系统利用定压定量节能泵等。 可避免燃煤产生的烟气污染环境。 5%的标准设计。 第六章 工程设计方 案 城市居住规划设计规范 (2002 汽车 库建筑设计规范 (设项目选址意见书 ” 14 目用地预审意见 ” 。 主要设计指导思想是：结构合理，健康、绿色的生态居住社区。其规划平面布局、建筑风格、绿化景观设计风格紧扣生态、健康主题，充分体现以人为本的设计原则。配套设施在充分考虑使用功能的同时，强调最大限度的减少对环境污染、保护环境。节约资源，维护生态平衡，保护生物多 样性，更多地依靠绿色植物创造景观，调节气候，改善环境。 规划设计要与城镇建设整体目标相协调，结合工程建设用地的地块形状及周围的交通条件，总图布置充分考虑建筑通风采光，尽量是空间开阔 。设计要求严格执行国家城市居住区规划设计规范和 该项目建筑结构：住宅建筑为混合结构，配套建筑为砖混结构。 民用建筑设计通则 住宅建筑设计规范 人民防空工程设计防火规范 混凝土结构设计规范 15 建筑物结构荷载规范 建筑设计防火规范 建筑抗震设计规范 建筑工程抗震设防分类标准 工程水文地质 底断裂极为发育，形态破碎复杂，前第三系基岩埋深度变化较大，约在1500第四系为冲洪积与冲湖积 作用形成的多层结构松散堆积物，在垂向和水平方面上岩性变化较大，总厚度为400质沉积环境稳定，宜作建筑场地，项目区内无不良工程地质现象。 工程地质条件分析，以进行工程建设，一般建筑物仍需考虑地下防水，沉降和施工排水、沙涌等。 项目地区地表面平坦，地质条件单一，地下水埋藏较深，一般位于 20米以下，地下水埋藏于第四系松散的沉积物中，根据水文地质条件的差异，第四系含水层自上而下可分为四个含水层组：第一含水组底板埋深 20水层厚度 2 水层岩性以细中砂为主。第二含水组底板埋深 90水层厚度10水层岩性以粗砂为主。第三含水组底板埋深 180水层厚度 25水层岩性以中粗砂、含 砼 粗砂为主。第四含水组底板埋深 370水层厚度 30水层岩 16 性以粗砂、含 砼 粗砂为主。 地下水埋藏较深，地质勘察基地及设计要着重考虑其对建筑物受力与沉降的影响。场地属冲积平原，地质主要为第四纪冲积物组成，沉积环境稳定，宜作建筑场地。 根据 人民政府抗震防灾办公室规定，凡辖区规划区内的一般工业与民用建筑，抗震烈度值一律按七烈度执行。该项目按 7度设防。 小区内业主生活用电、防雷和接地设计。 民用建筑电气设计规范 16建筑照明设计标准 建筑设计防火规范 设计方案 小区内配电电压为 380 220v，高压电缆由供电公司负责引入线路。 该项目中防雷装置采用避雷针，防雷电的接地与设备的保护接地装置共同接地，设计接地系统为 17 建筑给排水设计规范 建筑灭火器配置设计规范 全国民用建筑工程设计技术措施（给排水部分）建筑设计防火规范 供水系统： 水质和水源均有保证，用水量主要是生活和绿化用水。给水采用水干管、支管枝状结合布置用户供水。 排水系统：按照城镇总体规划要求，采用雨污分流制。 采暖通风与空气调节设计规范 民用建筑节能设计标准 住宅设计规范 2003年版） 民用建筑设计通则 设计范围 小区各户 、临街门市及公共建筑 的采暖设计。 采暖时间 11月 15日至次年 3月 15日。 室内温度要求： 16 C 18 设计方案：该项目采暖采用地源热泵新技术，有小区自备深井地热管道提供热源，供热站统一供热。 燃气供应方案：各业主自备液化气具。 第七章 环境和生态影响分析 初步分析 该项 目地址的自然环境条件和生态环境良好，没用污染物产生。拟建项目为住宅房屋建设，排放污物主要为生活垃圾和生活污水等。生活垃圾由小区物业统一收集处理，生活污水经无害化处理达标后用管道排入市政管道。项目对生态环境影响程度可接受，不会对流域或区域环境及生态系统产生负面影响。 为保护人类赖以生存的环境，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。主要有： 中华人民共和国环境保护法 建设项目环境保护管理条例 中华 人民共和国环境影响评价法 （ 1）项目建设施工中粉尘和设备噪声产生的污染； 19 （ 2）项目建成使用中设备产生的噪声 、有害气等对环境的污染； （ 3）生活污水，包括粪便污水、生活日用污水、浴室污水，以及生活垃圾产生的污染。 建设项目，以及一切可能对环境造成污染的项目，必须坚持“三同时” 原则，即环境治理设施应与项目的主体工程同时设计，同时施工，同时投产使用。 该项目在建设施工过程中，对产生噪声较大的设备需要隔声装置，以降低噪声，对产生粉尘的场 所应采取喷水降尘措施。 （ 1）空调设备采用无氟机型，保护臭氧层。 （ 2）厨房采用过滤型抽油烟机，减少污染。 （ 3）住宅楼以窗口自然排风为主，提高空气质量。 （ 1）建筑物的污水和废水采用管道系统处理排放。 （ 2）生活污水，主要包括包括粪便污水、生活日用污水、浴室污水，经化粪池处理后排入市政污水管网。 20 生活垃圾袋装化。每栋住宅楼外设垃圾收集点，采用分类收集方式。 在道路两旁，场地四周，各功能区隔离带和空地全部作 为绿化及花园用地，大量种植树、草、花等植物，扩大绿色面积，尽量美化环境，使周围环境优雅、美观，使项目区成为生态园林式、花园式绿色宜居示范小区。 该项目为 5+1层住宅，不属于易诱发地质灾害的项目，且未处于地质灾害易发区，诱发地质灾害的风险较低。 该项目对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等不会造成不利影响。 第八章 安全、卫生与消防 该项目的建设主要设计两个方面的安全、卫生与消防问题：一是建设过程中的安全、卫生与消防；二是项目建成使用后，住宅小区的安全、卫生与消防 。为了加强安全生产监督管理，防止和减少生产建设期间的安全事故，以及小区入住后，保障人民生活和财产安全，安居乐业，促进经济发展和社会和谐进步，国家相继出台了一系列相关法律、法规、法则。 21 中华人民共和国安全生产法 建设项目（工程）劳动安全监察规定 职业安全健康管理体系审核规范 中华人民共和国食品卫生法 建筑防雷设计 变压器及高、低压开关柜选用带保护装置的产品，确保职工的操作安全。所有岗上职 工都要进行上岗前的安全培训，以保证工作的安全顺利进行。 （ 1）建立小区安全制度，昼夜 24小时安全巡逻。 （ 2）建立小区卫生制度，设专人清理小区卫生，垃圾定时定点清理。 第九章 项目 组织 管理 该项目将按照 工程建设项目招标范围和规模标准规定以及 国家有关法令法规，对项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动依法进行招标。 22 拟进行委托招标，由具备招投标资质的代理机构对该项目的建筑工程、安装工程、建设监理及设备采购实行公开招标。村委会将通过这种公开、 公平、公正的市场经济行为来选择条件优越者进行项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目。 项目完工居民入住后，由居民业主代表大会招聘物业管理公司进行管理。 第十章 项目实施进度安排 包括市场调研、建筑规模、项目选址、资金来源，土地报批等工作；以及委托有资质的设计单位对拟建场地进行勘察、设计。现已进入项目申请报告的编制及审批工作阶段。 为节省时间，该项目的实施可以交叉进行。 （ 1） 2014年 1月 2月 市场调研及 项目可研报告； （ 2） 2014年 2月 3月 初步设计及审批、施工图设计； （ 3） 2014年 3月 2015年 12月 土建工程施工及竣工验收； （ 4） 2014年 8月 2015年 12销售工作。 23 第十一章 工程招投标 中华人民共和国招投标法 华人民共和国招投标法办法 。 中华人民共和国招投标法明文规定，大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目，必须进行招标。 第十二章 投资估算与资金筹措 国家发改委、建设部建设 项目经济评价方法参数（第三版） 2003年 2003年全国统一安装工程预算河北省单价估价表 业、服务性收费标准 根据该项目工程规划设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准及有关费用需要，参照国家、地方及有关部门建设项目概算编制办法，概算指标以及其它有关规定进行估算，项目总投资为14320万元。 建设投资估算主要费用构成为： 24 （ 1） 土地出让款： 本项目包括土地出让金、地上附着物赔损、土地评估、测量、办理手续等， 购置土地面积为 扣除拆迁面积 6835平方米），每亩按 15万元进行估算， 土地费用总估算为 （ 2）前期工程费：主要包括项目前期规划、设计、可行性研究报告、环境评价、水文地质勘察 。目前，该项目前期费用按总建筑面积每平方米 5元计算， 5元 /平方米 99047平方米= （ 3）基础设施建设费：基础设施建设是指建筑物两米以外和 项目用地规划红线以内的各种管线和道路施工，按小区总建筑面积 每平方米 10元计算， 10元 /平方米 99047平方米 =99万元。 （ 4）建筑安装工程费：是指建造建筑物所发生的建筑工程费用、 设备采购费用和安装费用等，该项目采用概算指标估算表，多层住宅建安费按 1100元 /平方米， 临街门市按 1400元 /平方米计算，配套设施 ,按 1000元 /平方米计算。 住宅建安费： 91440平方米 1100元 /平方米 =临街门市 建安费： 4280平方米 1400元 /平方米 =配套设施建安费： 3327平方米 1000元 /平方米 =该项目建筑安装工程费用为 25 （ 5）间接费用：主要有市政设施配套费、人防结建费、质量监督费、招投标管理费、污水入网费、规划管理费等 。间接费用按住宅 及临街门市 建筑每平方米 10元计算。 10元 /平方米 99047平方米 =99万元 （ 6） 管理费用：是指村委会为组织和管理该项目的建设经营活动所发生的各项费用，计算方法是前四项之和的 取。管理费用为 26万元。 （ 7）销售费用：主要包括销售人员工资、宣传费用等，按销售额的 取。该项目销售费用为 （ 8）不可预见费：按 前四项之和的 1%计取。该项目不可预见费用为 130万元。 该项目总投资 13353万元人民币 ，全部由村委会自筹解决 并根据工程进度依次 投入。 26 设项目总投资估算表 序号 项 目 金额（万元） 1 土地费用 前期费用 基础设施建设费用 99 4 建筑安装工程费用 间接费用 99 6 管理费用 26 7 销售费用