楼宇经济空间发展体系研究

楼宇经济空间发展体系研究以杭州市为例楼宇经济的发展是城市竞争力的重要体现，是城市经济活动的重要组成部分。据统计，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部 7.8km2 地域所产生的经济效益相等。因此， “楼宇经济”作为新型财富效应，被形象地比喻为都市里的“垂直印钞机” 。目前，楼宇经济已成为国内大城市经济发展的“生力军 ”。但与此同时，在缺乏规划指导的情况下，国内各大城市楼宇经济的发展不可避免地产生如发展无序、产业集聚度低、区域恶性竞争等一系列问题，相关的配套设施的发展也相对滞后。本文在对国内外大城市楼宇经济发展案例进行研究的基础上，以杭州市为例，初步建立楼宇经济空间发展体系，以期将城市楼宇经济的发展纳入科学化、系统化、协调 化的发展轨道。1 解读楼宇经济1.1 楼宇经济内涵解读关于“楼宇经济 ”，较为典型的定义为：“ 楼宇经济” 即以楼宇为载体的经济形态，是通过开发、出租楼宇进行招商引资，从而引进税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态。它是城市经济和市场经济的必然产物，是城市经济发展的新风向和现代都市新的“掘金地” 。由这一定义来看，楼宇经济的内涵主要包括三个方面：（1）楼宇经济是城市经济发展的高级形式。即由原来以简单的产业复制和粗放型的外延扩张的方式发展城区经济转向以楼宇为核心的集约型发展方式。（2）楼宇经济是功能板块经济。特定的经济要素必须聚集整合形成一定的功能性板块，才能产生集约化效应。（3）楼宇经济是环境经济。不同的经济要素对于诸如交通环境、人文环境、社区环境等各有不同的要求，城区的环境必须围绕楼宇承载的经济要素实施特定的优化，方能吸引相应的经济要素的进入。1.2 楼宇经济模式解读纵观国内外大城市楼宇经济的发展过程，可以总结出城市楼宇经济发展的普遍模式，对其他城市发展楼宇经济有极大的参考作用：（1）多核多中心的发展结构。不仅是纽约、东京、伦敦、香港等国际大都市，与杭州发展阶段较为接近的上海也出现了浦东浦西两大商务商业集聚区和各区分散发展的特点。（2）与快速公共交通线路（尤其是地铁网络）的延伸相结合。如香港的几大商业商务中心，均为大型交通集散枢纽；伦敦更是以地铁网络为基础、地 铁站点为节点构建的楼宇经济网络。（3）楼宇业态发展多元化。在楼宇经济发展的多核多中心结构中，分化出的次级中心一般体现出与原中心高低互补、类型互补的产业特征。如纽约 曼哈顿，老城保留金融交易功能，中城以行政管理功能为主，而如布鲁克林、 长岛 、皇后区等以后台服务功能为主，实现功能和层次的互补。（4）利用规划和政府引导的手段。城市次核的建设，一般都是政府为疏解老城区的压力，引导新城区开发的重要手段。规划和政府引导在发展前期起到了非常重要的作用。1.3 楼宇经济类型解读楼宇经济的发展类型，从狭义上来说，就是写字楼、商业楼、城市综合体；从广义上来说，还应包括如科技孵化器、工业遗产、历史建筑、标准厂房和 SOHO（small office，小型 办公； home office，在家办公）等现代产业发展中的新兴楼宇类型。本文的研究取楼宇经济发展的广义类型，分三个层次进行。（1）基础类型：狭义所指的楼宇经济类型。商务楼宇：不包括行政办公、事业单位和各类社会团体的自用办公用房。商业办公综合体按商务楼统计。商业楼宇：各类商业楼，但不包括各类已有特定投资和经营主体的新建、改扩建商场、市场等。城市综合体：城市综合体的狭义概念，即混合功能的建筑。（2）拓展类型：主要指工业研发等新兴类型。如硅谷即为科技研发的楼宇集聚；而幕张副都心和横滨 MM21 等，是以高标准工业为基础实现的楼宇集聚。科研楼宇：除大专院校、科研机构外的各类研发、信息咨询等建筑，包括科技孵化器。标准厂房：仅指工业用地内的高标准厂房。（3）城市特色类型（杭州市）：各个城市的特色产业作为城市经济发展的重点扶植对象，也应在楼宇经济的发展中有所体现。以杭州市为例，文化 创意产业是城市产业发展的新方向，而保护建筑、农居SOHO 为杭州市文 创产业 的主要载体，也应是杭州市楼宇经济发展的重要类型。保护建筑：各种历史建筑、工业遗产、校园遗产、农居保护建筑等经过功能替换后再开发利用。农居 SOHO：以不收税、不交级差地租为特点和优势，发展SOHO 特色区。2 现状调查与规划导向本文按商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇、标准厂房、保护建筑、 农居 SOHO 等七种类型进行研究，但由于城市综合体、保护建筑、农 居 SOHO 等三种类型建筑目前尚处在规划和实施前期，暂未作具体统计。现状统计资料按商务楼宇、商业楼宇、科研楼宇、标准厂房四类进行分析。此外，考虑到楼宇经济的规模集聚特点，统计项目标准为建筑面积在 5000m2 以上的楼宇。2.1 杭州市楼宇经济现状调查2.1.1 楼宇经济项目统计杭州楼宇经济发展雏形始于 20 世纪 90 年代初。至 2008 年 4 月，杭州市楼宇已建面积达到 1415 万 m2，在建 931 万 m2，共 2346 万m2。其中，商务楼项目总建筑面积约为 1461 万 m2，占 62.3，在杭州市楼宇经济发展中占主导地位。商业楼项目总建筑面积约 629 万m2，占 26.7；另外，科研楼项目总建筑面积约 199 万 m2，占 8.5；标准厂房项目总建筑面积约 58 万 m2，占 2.5。从规模上来看，648 宗开工项目中，建筑面积大于 10000m2 的楼宇经济项目共 503 宗，占总开工项目的 78；建筑面积500010000m2 的楼宇经济项目共 76 宗，占 12；建筑面积小于5000m2 的楼宇经济项目共 69 宗，占 10。此外，处于规划审批阶段的楼宇经济项目约有 469 万 m2，同时有规划意向的项目约 684 万 m2。2.1.2 基于现状统计为主的楼宇经济功能区根据楼宇经济项目已建、在建、在批、 规划意向项目统计情况，及其在杭州市区空间的分布，规划确定 10 个集聚度较高的楼宇经济功能区：（1）旅游商业中心区：包括武林商圈、庆春凤起沿线、湖滨商圈、城站吴山一带。该区是城市总体规划确定的两个市级公共中心之一，是杭州市楼宇经济发展最早、最成熟的板块，其楼宇开发以主城区中心地段的巨大商业价值为依托。（2）中央商务区：是城市总体规划中确定的两个市级公共中心之一，即钱江新城与钱江世纪城，处于建设与发展的时期，是未来楼宇经济发展的重中之重。（3）黄龙板块：杭州市高端商务集聚板块。（4）城西文教区：为信息业、软件业集中区域。（5）杭州市汽车工贸园：以汽车相关产业为主，规划意向项目较集中，将在近期发展。（6）石桥商贸物流区：以比邻汽车北站的地理优势发展商贸产业，规划意向项目较集中，将在近期发展。（7）下沙新城：以启动区块和新城中心区为主。（8）滨江新城：以滨江行政文化中心周边区域、高新区江南区域为主。（9）临平新城：临平副城中心。（10）萧山新区：为江南城三大区块（滨江区、萧山城区和江南临江地区）之一萧山城区中心区域。2.2 杭州市楼宇经济规划导向2.2.1 影响楼宇经济发展的重大工程与规划（1）杭州市城市总体规划。 杭州市城市总体规划（2001-2020 年）中指出杭州市 “一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间布局结构，城市建设由“西湖时代”迈向“ 钱塘江时代” ，以城市结构为基础确定楼宇经济的发展架构。（2）楼宇招商“831”工程。杭州市楼宇招商的“831”工程即推出 80幢左右的重点招商楼宇、30 幢左右的特色楼宇和 10 大文化创意产业园，促进楼宇 经济的健康快速发展。（3）“20 大新城 ”、“100 个城市综合体”的重大规划。2008 年 7 月召开的杭州市委十届四次全体（扩大）会议提出了“与世界名城相媲美的生活品 质之城 ”的宏伟 目标，明确了打造 “20 大新城”、 “100 个城市综合体” 的重大 规划，丰富了楼宇 经济建设的内涵。（4）地铁相关规划与地铁上盖物业的开发。杭州市于 2004 年开始进行地铁建设，至 2011 年，地铁 1、2 号线将建成通车。地铁的建设和地铁上盖物业的开发，也是对杭州市楼宇经济发展产生增值效应的重大工程。2.2.2 基于规划阶段统计的楼宇经济功能区结合杭州市近期重大工程与规划，确定几类处于规划阶段的楼宇经济功能区：（1）文化创意产业园。即楼宇招商“831”工程确定的西湖创意谷、之江文化创意园、西湖数字娱乐产业园、运河天地文化创意园、杭州创新创业新天地、创意良渚基地、西溪创意产业园、湘湖文化创意产业园、下沙大学科技园、白马湖生态创意城等 10 个文化创意产业园。（2）新城。在杭州市区范围内的之江新城、钱江新城、城东新城、滨江新城、下沙新城、湘湖新城、钱江世纪城、空港新城、江 东新城、临江新城、 临平新城、塘栖新城、南湖新城等 13 个新城。（3）城市综合体。在杭州市区范围内城市综合体共有 84 个。（4）地铁上盖物业。杭州市地铁 1、2 号线将于 2011 年建成通车，在规划中将 1、2 号线地铁上盖物业归为楼宇经济功能区的研究范畴。（5）其他楼宇经济功能区。其他正在规划、发展中的楼宇经济重点区域。3 空间结构规划与建设发展导引3.1 杭州市楼宇经济功能区空间结构规划3.1.1 楼宇经济功能区发展能级分析各个楼宇经济功能区的发展规模、发展阶段、发展方向均有较大差异。根据各楼宇经济功能区的具体情况，由发展能级的高至低分为四级功能区：（1）一级功能区。在城市发展总体结构中地位高（城市中心或城市副中心），现 状建成、 规 划项目较多，区域范围内大型城市综合体等重要项目也较多的楼宇经济功能区。（2）二级功能区。包括两种情况：其一，在城市发展总体结构中地位高（城市中心或城市副中心），现状建成、 规划项目多，发展相当成熟，但后续项目相对较少的楼宇经济功能区。其二，在城市发展总体结构中地位高（城市中心或城市副中心），现状建设情况一般，但规划项目较多，区域范围内大型城市综合体等重要项目也较多的楼宇经济功能区。（3）三级功能区。包括三种情况：其一，城市次级商业商务中心，现状建成、 规划项目较多，区域范围内有大型城市综合体等重要项目的楼宇经济功能区。其二，城市特色功能区，现状建设情况一般，但规划项目较多，区域范围内有大型城市综合体等重要项目的楼宇经济功能区。其三，规划中的部分新城项目，现状建设情况一般，但规划总体规模较大， 处于城市空间拓展的枢纽地区，其发展将影响杭州未来城市空间结构形成的楼宇经济功能区。（4）四级功能区。四级功能区主要包括一、二、三级功能区外的楼宇经济集聚区域，主要分为四大类型：其一，未在一、二、三级 功能区集聚范围之内的城市综合体。其二，区级中心。其三，各区其他重点区域。其四，在一、二、三级功能区之外的地 铁上盖物业，原则上归为四级功能区，但由于地铁上盖物业的特殊性，在深入研究的时候应作为一种特殊的楼宇经济功能区进行独立研究。3.1.2 空间结构规划根据杭州市楼宇经济功能区的发展能级，结合总规确定的城市发展结构与近期重大工程项目与规划，确定杭州市楼宇经济发展总体结构为“ 两轴两核，六心十三区”，实现城市楼宇经济空间的有机增长、有序开发、持 续发展。（1）两轴城市发展两大轴线。杭州市楼宇经济发展的中心与重点区块应在城市发展轴线上，体现与城市共同发展的方向。其一，城市发展轴：南北向主城江南城的发展轴线。其二，生态发展轴：东西向的钱塘江为轴线，实现南北与东西的和谐发展。（2）两核两个一级功能区。 “两核”即两个楼宇经济一级功能区，也是杭州市城市总体规划（2001-2020 年） 确定的两个市级中心。其一，旅游商业中心区：主要包括现状中的庆春凤起沿线、武林商圈、湖滨 商圈、城站吴山一带，楼宇 经济项 目发展较早、环境氛围成熟，楼宇经济项目的发展在一定程度上依托于当地繁荣的商业，但发展受到主城中心的交通限制，发展后备空间较小。其二，中央商务区：中央商务区包括西兴大桥与钱江二桥之间两岸临江地区，主要包括钱塘江北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城，承担行政办公、金融贸易、会议展示、文化 娱乐 、旅游服务等功能，是区域性商务中心。（3）六心六个二级功能区。其一，黄龙板块：高端商务集成，杭州市楼宇经济精品地块。其二，城东新城：结合浙江省规模最大的现代化综合交通枢纽中心建设，实现 区域整体提升。其三，下沙新城、临平新城、滨江新城、萧山板块：分别为总规确定的三大副城（下沙城、临平城、江南城）的中心区。（4）十三区十三个三级功能区。其一，创新创业新天地、九堡板块、运河两岸商务区：发展与规划中的城市次级商业商务中心。其二，城西文教区、西溪板块和白马湖生态创意城：为城市特色功能区，分别以电子信息、生态旅游与文化创意、动漫基地与 SOHO为发展特色的楼宇经济区块。其三，之江新城、湘湖新城、空港新城、江东新城、临江新城、塘栖新城、南湖新城：处于城市空间拓展的枢纽地区的新城。3.2.1 楼宇经济功能区发展时序分析楼宇经济功能区的发展，与道路交通、配套设施的建设密不可分。以杭州市楼宇经济现状发展情况为基础，结合杭州市城市综合交通规划（修编）中关于市区三快网络（快速道路网、城市轨道网、快速公交 BRT 网），主要是城市轨道规划的内容， 进 行杭州市楼宇经济功能区发展时序分析。（1）现状发展较好楼宇经济功能区：即现状楼宇经济发展有一定基础，区位条件与交通条件较好的楼宇经济功能区，包括旅游商业中心区、黄龙 板块、城西文教区和萧山板块。（2）近期发展楼宇经济功能区：2011 年底之前，杭州地铁 1、2 号线正式通车，沿 1、2 号 线地铁站点的各楼宇经济功能区的发展优先度急剧提升，将在近期实现快速发展，主要包括中央商务区（钱江新城和钱江世纪城）、城东新城、下沙新城、 滨 江新城、临平新城、九堡板块、白马 湖生态创意城等七大楼宇经济功能区。另外，创新创业新天地、运河两岸商务区和西溪板块处于城市快速路网交通节点，近期有大量重点项目推出，且其密度低、环境优、文化创意产业为特色的定位对大运量公共交通的要求不高，因此也属于近期发展的板块。（3）中远期发展楼宇经济功能区：湘湖新城虽在地铁 1 号线畔，但现状发展基础较薄弱，其旅游度假区尚待地铁通车之后聚集人气；而空港新城作为地铁 1 号线起点站，其打造临空型经济集聚群的高端化定位，需要一个较长的发展过程，将在中远期发展阶段形成规模。此外，江东新城、临江新城、南湖新城、之江新城、塘栖新城等五大新城区位相对较偏，现状基础薄弱，应在中远期实现发展。3.2.2 建设发展导引根据楼宇经济功能区发展时序，确定楼宇经济功能区的建设发展导引(表 2）。（1）重点开发区域：近期将重点发展的楼宇经济功能区。（2）重点提升区域：现状发展较好，但在产业、配套等方面相对滞后，需要进 一步发展提升的楼宇经济功能区。（3）存量整合区域：目前发展相对成熟，企业入驻率高，招商量较小，近期建设量也较少的区域。近期发展重点应为整合存量。（4）发展潜力区域：处于规划研究或前期基础设施配套建设阶段，且发展范围较大，基础偏弱，形成楼宇经济高集聚度所需时间较长的楼宇经济功能区。4 分区楼宇经济空间发展框架（下城区）国内大城市普遍采取“两级政府” 的管理体制，楼宇 经济发展的主体为各城区政府，因此，本文以杭州市下城区为例，建立分区楼宇经济空间发展框架，将市区楼宇经济空间布局规划落到实处，增强可实施性。4.1 区块解析考虑到一、二、三级功能区范围较大，在分区发展的层面操作性不强，因此以功能区在区内的主体部分为城区楼宇经济发展的主要地块，