顺德珠宝文化创意产业园可行性研究报告

1 顺德区珠宝文化创意产业园 可行性研究报告 2 目录 第一章 总论 . 3 第一节 项目概况 . 3 第二节 项 目建设单位 . 4 第二章 项目建设的背景 . 4 第一节 项目建设的宏观背景 . 4 第二节 项目建设的微观背景 . 6 第三节 项目的市场环境分析 . 7 第三章 项目建设的指导思想和原则 . 10 第一节 项目建设的定位 . 10 第二节 项目建设的优势 . 12 第三节 项目建设的指导思想和原则 . 15 第四章 项目建设内容 . 17 第一节 项目的功能规划 . 17 第二节 项目的建设规划 . 22 第三节 项目总投资及构成 . 25 第五章 项目经济效益分析 . 27 第六章 项目的运营与管理 . 28 第一节 项目管理模式 . 28 第二节 项目营销管理 . 28 第七章 项目的环境影响分析 . 29 第八章 项目的风险分析 . 30 第九章 结论 . 32 3 第一章 总论 第一节 项目概况 1、项目名称： 顺德区珠宝文化创意产业园 项目 2、建设单位： 顺德区 限公司 3、建设地点： 顺德区伦教熹涌龙威路 4、项目总占地面积： 90000 平方米 5、项目总建筑面积：约 314547 平方米 6、项目总投资：约人民币 15 亿 元 7、项目建设周期： 项目分四期建设： 一期 已完成 ： 2008 年至 2011 年 建设的万辉珠宝城 为第一期，总占地面积约 7500平方米，总建筑面积约 12000平方米，总投资约 16000万 元。 二期拟 开发期为： 2012 年 6 月至 2013 年 6 月为第二期， 通过三旧改造即达珠宝金行有限公司地块， 总占地面积约 12000 平方米，总建筑面积约 37000 平方米，总投资约 11100 万元。 三期拟定开发期为： 2013 年 7 月至 2016 年 6 月为第三期， 通过整合 南到羊大路，西到熹涌工业大道西，东到熹涌河涌，北到即达珠宝北线， 总占地面积约 70500 平方米，总建筑面积约 221000 平方米，总投资约 63000 万元。 四期 拟定开发期为： 2016 年 7 月至 2018 年 6 月为第四期，完善 4 五星级酒店及高端商场等服务配套项目，总投资约 60000 万元。 第二节 项目建设单位 顺 德区 限公司成立于 2012 年，注册资金 3000 万元，为 股份制 公司。 由伦教街道办投资控股，吸收优质实业、风投 公司 组建，主营业务是房地产开发；房地产咨询，房地产策划管理，房地产经纪，物业管理，自有物业出租， 珠宝首饰生产、 销售， 咨询策划、国内商业、物资供销 。 第二章 项目建设的背景 第一节 项目建设的宏观背景 顺德区 勇担全省深化行政管理体制改革试点重任，大刀阔斧推进“ 石破天惊 ” 的大部制改革，初步构建起职能配置科学合理、机构设置综合精干、权责划分明确清晰的党政组织架构，改革模式在全省得到推广；全面推开简政强镇 事权改革，激发镇街发展活力；在全省率先探索政社相对分离的基层治理格局，实现村（社区）行政服务站全覆盖；确立新一轮改革方向，以社会建设的总目标统领行政审批制度改革、农村综合改革、社会管理改革三大改革，不断将改革由体制内向体制外延伸；全力落实地级市经济社会事务管理权限，推动各项事业加速发展。顺德又一次站到历史前沿，成为内外瞩目的改革先锋。 2011年顺德 区委十一届十三次全会确定 了 “ 城市升级引领转型 5 发展，共建共享幸福顺德 ” 战略目标，未来五年的奋斗目标是：宜居城乡展现新面貌，网络型城市 基本成型，滨水组团和卫星小城 焕发活力。转型发展驶入快车道，顺德智造动力充沛，发展质量显著提升。协同共治进入新阶段，社会建设勇当尖兵，公共治理再当先锋。实现城市品位、生活品质、文明水平与经济地位同步升级。 三大功能片区 指 在区域一体发展的基础上，根据各镇街的地理区位、产业结构、资源禀赋，将全区分为东、北、西南三大功能片区。东部片区以大良、容桂、伦教为主，发展主题为 “ 阳光智城 ” ，定位为珠三角城市群的区域中心，重点完善政治、经济、文化中心功能，发展科研、商务、金融服务等高端产业，集聚信息、人才、资本、技术等优势城市资源，打造民营经济总部基地和 中国南方智谷核心区；北部片区以北滘、陈村、乐从、龙江为主，发展主题为 “ 创意新城 ” ，重点对接广佛都市核心，主动融入广佛都市圈，以工业设计、文化创意和现代信息物联技术增添产业活力，以城市意识和国际元素塑造都市魅力，带动专业镇转型升级，打造现代创意设计和商贸物流基地；西南片区以勒流、杏坛、均安为主，发展主题为 “ 生态新城 ” ，重点发展先进制造业和生态休闲旅游业，探索低碳生产、生活之路，打造生态产业示范基地。 业 是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发 中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。业突出生产性服务，突破传统的产品生产流通方式，以市场发 6 展需要为支持，以生产性服务为主体，以研发设计、虚拟工厂为表现手法，从而把整个产业价值链联系起来。 综上所述， 顺德区成为中国产业转型的先锋 ，在发展现代服务业，尤其是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度的重视，并在政策扶持和导向上做出了积极的努力，为本项目的规划建设创造了良好的宏观环境氛围。 第二节 项目建设的微观背景 本项目选址在 顺德区伦教街道熹涌 工业区 ，之 所以选择在此，主要是综合考虑 顺德区熹涌村 当前良好的微观环境。 伦教是顺德核心城区 ，发展主题为 “ 阳光智城 ” ，定位为珠三角城市群的区域中心，重点完善政治、经济、文化中心功能，发展科研、商务、金融服务等高端产业，集聚信息、人才、资本、技术等优势城市资源，打造民营经济总部基地 。 伦教目前有长鹿农庄、香云纱基地、木工机械城、华润万佳、万辉珠宝城等 农庄、文化基地、专业展馆、购物中心、珠宝主题公园等为结构的多种商贸业态。 与此相对应的文化产业群规划上， 有伦教郑敬贻职业中学，位于大良的南方智谷，顺德职业技术学院，位于北窖的 广东省工业设计城，将形成 顺德 区文化产业的基本格局。 7 对比 珠宝产业发达区域的 深圳市的文化与商贸服务产业规划布局可以发现， 顺德 区目前尚没有一个以珠宝首饰主题的大型集聚基地。 以拥有周大福及周生生两大珠宝巨头的顺德 ， 居然没有一个珠宝产业的聚集区，因此，携中国珠宝两大巨头及顺德众多珠宝企业的珠宝产业园 已经势在必行。 伦教做为顺德中心城区，羊大路周边地块整体规划为商业用地，倒避企业转型升级 ，淘汰落后产业。也迫切需要高端商业中心带动地段整体转型。 自周大福、周生生设厂于伦教， 20 年来聚集了大量专业的珠宝人才。随着顺德人民 医院、体育馆、五星级酒店的建设，龙洲路升格为326 国道， 万科等一大批地产落户伦教， 消费力巨大的 伦教 同样在成熟城区内需要以特定文化主题引领下的大型文化产品与产业商贸集聚基地。 按照新的伦教整体规划，羊大路边的熹涌工业区已全部规划为商业用地， 因此，综合考虑区域优势、地理位置、建筑品质、业态组合、营商氛围等因素， 伦教 街道 熹涌工业区 都是开发和改造成为主题文化产品与商贸集散地的首选。 第三节 项目的市场环境分析 本项目选择的珠宝首饰行业，具有十分巨大的市场前景和广阔的发展空间。而以此为主题形成的及产品开发、制造和销售 为一体的集 8 聚基地，不仅可以吸引周边地区的消费群体，还可以利用其所处的优越地理条件，吸纳更广泛地区的采购受众，并且使项目成为人们日常休闲、 旅游、 娱乐和学习的重要场所。 首先，随着中国国民经济和珠宝产业的高速发展， 2010 年，中国 已 成为世界奢侈品消费大国， 但中国女性饰品人均占有率不足 5%,市场潜力十分巨大。全国每年有近 1000 万对新人喜结良缘 ,因结婚而产生的消费高达 2500 亿元 。 众多世界知名珠宝名牌，更是非常看好中国的消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。 从中国珠宝产业的整体格局来看， 深圳黄金珠宝 企业的国内市场销售额约占全国 1 3,市场占有率居国内第一。深圳珠宝产业年产值在 430 亿元以上，生产能力占国内珠宝市场 70以上。珠宝产业成为 了 深圳经济腾飞新的“增长引擎”和“城市名片”。 从深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城、水贝工业区、沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产和交易的七成规模，在全国珠宝行业处于举足轻重的地位。但 水贝珠宝 产业园也经历了三旧改造到以商贸为主的珠宝产业园升级的过程。水贝珠宝产业园 厂房大都是上世纪 80 年代的建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，区内临街一楼和 厂房一楼大部分以汽车维修、装饰材料和杂货店为主，与珠宝、商业等经营环境难以相容。 深圳市分多次投入巨资对水贝区域进行市政改造，通过三旧改造的办法，将一个工业区变成了今天以商贸为主的真正的珠宝时尚商城。 9 相比之下， 以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福、周生生两大巨头的顺德， 无论是珠宝首饰制造 还是连锁销售 的 顺德 ，却没有产品展示和销售的集散场所。 综上可见， 尽管同样拥有众多强大实力的研发、设计和制造企业，以及便利的交通条件、大量的消费人群，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福、周生生两大巨头的顺德，却没有产品展示和销售的集 散场所。 这为项目的建设和实施开辟了市场的机会窗口。 深圳水贝珠宝产业园的发展历程，也为顺德珠宝产业园的建设提供了可借鉴的样板。 在对 顺德 的消费市场进行深入的市场调查后显示， 顺德 区域消费水平极 高。 2010 年 顺德区 达 ，区域零售消费总额已经达到 500 亿元 。这些数据都足以说明 顺德区 已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。而且，项目所在的 伦教街道 ，聚集了 万科 沁园、唯美嘉园、涛汇领御花园、海琴水岸、凯蓝名都、 涛汇领御 居住区等高尚居住群体，这使得其周边不仅人流量大，而且具有较强的消费能力， 足以让项目发挥聚集人气的作用。 10 第三章 项目建设的指导思想和原则 第一节 项目建设的定位 本项目的定位是“立足 伦教 ， 以万辉珠宝城为中心， 通过对现有旧工业区进行翻新和改造，建设具有区域性影响力的珠宝首饰产业与商贸积聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为 伦教乃至顺德 全新的 珠宝 文化休闲与旅游购物中心。 上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念，分别阐释如下： 1、“立足 伦教 ” 正如在本报告第三章中所分析的，从目前 顺德区 和 伦教 的未来产业发展布局来看，缺少高水平、上档次的珠宝首饰产业集聚基地，这和 伦教 相关产业在 顺 德 乃至全国的实际地位是不相称的。因此，本项目的建设首先是弥补了 顺德伦教珠宝产业的 一块产业空白。 中国两大珠宝巨头周大福、周生生均起源于伦教，成为项目立足伦教的坚实基础。 2、“产业与商贸集聚基地” 产业离不开商业平台的促动作用，而平台的价值也取决于产业的经济效应。因此，本项目在定位中，着眼于构建完整的 珠宝 经济链条，从产品的开发设计，到制造加工，到 高端 展示交易， 特别是利用目前现有周大福、周生生珠宝在全国的连锁店将顺德珠宝推广出去，以万 11 辉珠宝城现有的高端销售场所，实现零售、旅游、文化相结合的销售模式， 再经过市场检 验和反馈后进行新的开发和设计，构成一个微缩的产业生态圈。圈内上下游配套企业、同行竞争企业以及公共服务企业利用集聚基地的整合效应，最大限度降低市场开拓的成本和投入。高端展示交易是指在高端的商场中展示和销售包括国际名牌在内的珠宝首饰等奢侈品，并提供五星级的酒店餐饮住宿服务。 3、“文化内涵”与“文化休闲与旅游购物中心” 本项目并非单纯的、传统意义上的工业园区或高新技术园区，也不是单纯的批发市场。从项目所在的区位周边环境和项目自身档次水平出发，最终希望建设的应该是赋予深刻文化内涵的项目。之所以如此，和项目选择的产 业主题有很大关系。珠宝首饰本身就不是一般的商品，如果希望获得市场的青睐，就必须具有丰富的文化底蕴；同时，此类产业不仅是简单的加工制造，创意与设计在产品价值中所占的比重是很高的。由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中的从业人员也和文化产业相关，加上本项目所在的区位是 顺德区中心城区 ，区内人群的消费水平和整体素质较高， 加上顺德美食及水乡文化，所有这些因素决定了项目完全可以通过建设成以文化休闲、娱乐购物为外在吸引的珠宝首饰产业集聚基地。两者相辅相成，相互促进，还可以聚集人气，扩大影响，成为 伦教 中心商贸组团 的 中心 ，进一步形成对周边地区的带动和辐射。 12 第二节 项目建设的优势 综合考虑本项目所处的宏观与微观环境，以及自身条件，项目具有十大竞争优势： 1、区域优势 从 顺德 的整体 产业规划 来讲，项目弥补了产业空白，因此， 实现了顺德珠宝产业的聚集 ，也为项目的发展预留了广阔的空间。而从 顺德 区的经济和产业基础来看，项目落户后，可以成为带动全区及周边地区相关产业发展的强大引擎，成为经济文化中心 北扩 的催化剂。同时，由于 伦教 毗邻 番禺沙湾珠宝产业园、东莞珠宝产业群 ，珠三角地区的珠宝首饰和工艺礼品产业在全国乃至世界上也占有举足轻重的地 位，这为 实现顺德 区在 珠三角城市群的区域中心 ，及 巩固顺德区在珠三角经济发展中所处的引领和带动地位将会起到积极的作用，反过来，也为项目的未来运作成功，奠定了基础。 2、交通优势 项目所处的 伦教 ， 105 国道 南北而过 ， 326 国道东西而过，距佛山一环、广州北二环、广珠轻轨顺德站、碧桂路等 不足 5 分钟车程 。如此便利的交通条件，使得项目吸引消费群体、带动周边经济发展以及便捷的物流服务成为可能。 3、规模优势 13 项目总占地面积为 90000 平方米，总建筑面积约 270000 平方米，在以珠宝首饰为主的文化产业基地，已经具备相当的规模 ，足够对周边产生较大的影响。 4、定位优势 项目的定位并没有一味地追求大、新、奇，而是结合实际的情况，突出区域性领先和产商结合的特点，并最终落脚在文化休闲与娱乐购物中心上，这使得项目未来聚集人气的能力大大提升，而且也符合项目所在区域周边地区的现实发展情况，从而借助已经发展起来的成熟社区环境促进项目自身的成功运作。 5、功能优势 项目提供的是产业链条中全方位服务，从开发设计到生产加工，从交易展示到休闲娱乐 高端消费 ，因此，不同需要的客户都可以在本项目中找到适合自己的服务内容，并且特别为中小企业的需要设计了面积适 合的开发设计工作室和集中的多功能展示与方案演播室，既满足其成本控制的需要，又不失其体面。类似的功能考虑在项目规划中还可以找出很多，充分体现了项目强大的功能优势。 6、专业优势 本项目并不是简单意义上的旧工业区翻新后的商业地产开发项目，而是具有明确发展诉求和深厚文化内涵的项目，项目建设方将与 14 中国地质大学（武汉）、复旦大学、华南理工大学、广东美术学院、珠宝行业协会 、展览业、珠宝检测中心、电子商务网 等专业海内外商协会合作，不仅聚集厂家和商家，还主动为其搭建对外出口和交流合作的桥梁，使其真正实现生意上的成功。因此， 本项目具有很强的专业优势。 7、营销优势 本项目将依托众多的专业合作伙伴，将国际贸易、旅游概念、展会经济等结合在一起，可以帮助入驻单位促成大宗交易成功，因此项目具有强大的营销优势。 8、产业优势 珠宝首饰乃至整个中国文化产业目前正处在历史上的最好时期，以此为概念的商业行为势必成为商业潮流的新宠。 9、政策优势 由于本项目的选题完全符合 顺德区 政府的发展规划，还弥补了城市产业布局中的空白，所以 区街 两级政府对项目都会给予政策方面的扶持和倾斜，进而使进入项目的商家受惠。 10、管理 服务 优势 15 本项目采用建设单位成立专 业项目管理公司的方式，统一经营、统一管理、统一推广，从而确保项目能够顺利实施。 加上 新品研发平台、设计产品交易平台、文化创意发布平台、电子信息服务平台、金融服务平台、研发设计人才交流平台、配套服务平台 这七个平台的综合运营，保证 进入项目的商家成功。 第三节 项目建设的指导思想和原则 一、项目建设的指导思想 本项目建设的指导思想是“以文促商，以商养文”。 历来“文”、“商”二者之间难以相容，随着改革开放的不断深入，尤其是各级政府对于发展文化产业的高度重视，将“文化”与“产业”相提并论，为我们发展相关项目创造了良 好的宏观环境。 所谓“以文促商”，就是通过赋予普通的商业行为以文化内涵和主题，提升商业行为的档次，使其传递的不仅仅是商品本身的价值，还有其隐含的文化。这样，可以提高交易的成功率，并且提升产品交易过程中的价值增值空间。 所谓“以商养文”，就是利用交易获取的收益，反哺为交易成功创造条件的文化本身。单纯的文化与文化产品，不与市场化的商业交易行为相结合，不能满足消费群体的需求，只能是阳春白雪，曲高和寡。而能够走入寻常人家的文化，则更加具有生命力。能够认识和接受文化中的不同侧面需求，并接受通过商业行为促进文化的交流， 才 16 能为文化的发展提供更多的发展空间。 二、 项目建设的 原则 1、 特色 性 原则 特色是 项目成功 发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强。 突出 珠宝 文化主题、融入文化、休闲和购物、覆盖完整的产业链条等等都是本项目的特色。 园区 规划 要秉承“绿色、 自然 、 恬静、适宜、 环保” 的 要求，努力保护原始 生态 环境， 重视环境 综合 治理， 严防项目建设和项目运转过程产生新的环境污染，注重和 周边 和平医院、顺德区人民医院、顺德体育馆、长鹿农庄、羊大路绿道等 相关项目的协调发展 ，与顺德水乡融于一体 。 2、先进性原则 项目的建设应具有一定的前瞻性，要能适应国际、国内产业发展的趋势。单纯的制造加工或者产品批发集散地已经趋于饱和，为最大限度缩短产业链条流程，更加吸引消费群体，创造良好的采购环境，本项目的建设就是巧妙地将生产与商贸相结合，将商贸与展示相结合。 3、经济 性原则 项目建设的目的 是为了带来更大的经济效益， 促进地方经济协调发展。因此， 要 始终遵循 经济性原则 ：一是项目建设要在保持高标准的前提下，力求降低项目投资；二是要 注重 项目的经济效益，防止建设低效益或效益项目。从项目定位的确立就可以看出，本项目更加务 17 实。 4、 生态 环保 原 则 项目虽然不存在重污染产业，但仍然要注重“生态环保原则”。在规划布局上，应充分利用绿化、园艺等点缀产业园区，采用节能设施和屋顶绿化等。 第四章 项目建设内容 第一节 项目的功能规划 根据本项目的定位，项目建设内容的功能够规划概括为“一中心、一基地、五区域”。 所谓“一中心、一基地”表示本项目涵盖了满足“专业”与“大众”两方面的需求。单纯的“专业”会使项目变成传统意义上的加工制造园区，缺少与市场和消费群体的良好互动；单纯的“大众”会使项目变成没有产业依托的传统意义上的商业街区，不利于使商业氛围更上档次，缺 乏后劲。 “一中心”是指“ 珠宝 文化旅游中心”，“一基地”是指“珠宝首饰加工交易基地”。围绕上述两个主题，整个项目从功能上将分为五个区，即“生产加工区”、“展示交易区”、“文化旅游区”、“教育研发区”和“公共服务区”。 一、生产加工区 18 专为珠宝首饰和工艺礼品类产品的加工制造而划分的区域，除成品组装和加工外，与此类产品相关的配套零部件制造也包含在本区内。通过吸引更多同类型产品的加工与制造厂商进入园区，一方面使产业逐步产生集聚效益，降低生产制造过程中的产业链成本；另一方面，最大限度缩短产业制造与展示交易之间的距离 ，取消众多的中间环节，使产业更贴近市场。 二、展示交易区 专为生产厂家和批发零售商进行珠宝首饰与工艺礼品类产品交易和展示的区域。在这个区域里，厂家可以全面展示自身的产品，形成永不落幕的展览交易会。而专业批发商则可以利用具备集聚效应的交易区域进行专业产品的交易。根据展示和交易内容的不同类别，该区域内共包含 6 个子功能区： 1、珠宝首饰展示交易区 集中展示和交易珠宝首饰类产品。 2、工艺礼品展示交易区 集中展示和交易工艺礼品类产品。 3、家居饰品展示交易区 集中展示和交易家居饰品类产品。 4、 高端国际奢侈品 展示交 易区 集中展示和交易各类 国际高端奢侈品 相关产品。 包含一个高端商场。 5、民间创意展示交易区 19 面向民间，收集各类自己设计制作的工艺、饰品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平台，通过发挥群众的创造智慧，使本项目的吸引力大幅提升。 6、珠宝首饰与工艺礼品拍卖区 该区域是对产品展示与交易功能的补充，通过提供专业的拍卖服务，面向高档珠宝首饰、限量版工艺礼品和民间孤品饰品等的交易。 三、文化旅游区 面向消费市场，以参与体验为主的区域，其目的是吸引更多的人群来本项目游览和消费，扩大项目影响。文化旅游区的建设将使本项目成 为 顺德 区又一群众消费、休闲和旅游的中心。文化旅游区按其内容类别，包含四个子功能区： 1、 珠宝 文化主题广场 该广场以 珠宝 文化主题雕塑、文化小品为主，提供群众休闲和交流，并可以作为日常举办社区文化活动的场所。 2、 珠宝 主题体验区 该区域主要是结合 珠宝文化，建立珠宝博物馆、金矿、钻石矿等 。通过实物标本、互动电脑屏等多种方式，传播珠宝文化。 3、酒文化体验与特色酒吧街 该区域将集中全世界各地名酒，介绍和展示各地酒文化，建设顾客专用酒窖，定期举办品酒会，珍藏名酒交换和以酒会友活动。在此基础上，建设成特色酒吧街，引入特 色文化表演项目进入酒吧街，建设小型露天电影放映场等，使本项目成为文化氛围浓厚的中高档消费 20 区。 4、休闲会所与俱乐部 休闲会所和俱乐部面向园区内人员和市场消费群体，以及专为私人酒窖拥有者等提供小型聚会、休闲娱乐等服务，如餐饮、 牌、沐足、水疗、 。 特别提供绝无仅有的黄金大餐。 远期包含一个五星级酒店。 四、教育研发区 配合珠宝首饰与工艺礼品产业主题，尤其是文化产业的特点，集中相关的设计开发与培训项目，不仅服务本园区内客户，更面向周边地区。本区域内包含两个子功能区： 1、设计开发区 本区域的核心内容 是产品设计工作室和装饰工程与居家设计工作室。产业链条的上游环节基本集中在此，可以形成专业创意与设计基地，创意与设计成果既可以进入展示交易区进行直接展示和交易，也可以为园区内制造工厂所采用 。 装饰工程与居家设计工作室可以直接为 珠宝连锁店提供店面设计装修及 周边日益增多的楼盘提供服务。 2、培训区 本区域内将集中各类培训项目，包括“珠宝首饰设计”、“珠宝鉴定”、“装饰工程设计”、“动漫设计”、“工业设计”等专业培训项目，也包括面向普通消费人群的培训项目，包括 珠宝 乐器培训、美术培训、舞蹈培训、茶艺培训、棋类培 训等。通过上述项目的实施，可以使本园区成为周边地区内集中进行专业和群众培训的中 21 心。 五、公共服务区 本项目中专为其他功能区提供公共服务的区域， 实现 新品研发平台、设计产品交易平台、文化创意发布平台、电子信息服务平台、金融服务平台、研发设计人才交流平台、配套服务平台 七大功能， 共包含五个子功能区： 1、珠宝质量鉴定中心 与国内知名质量鉴定机构合作，在本园区内设立珠宝质量鉴定中心，通过提供中立的第三方鉴定服务，使在本园区内经营的商家遵守质量和诚信守则，也使来此消费的不同类型的消费者安心消费。同时，坚定中心还将定期举 办专业知识讲座，以及为个人收藏爱好者提供鉴定等服务。 2、会议与创意演播中心 为充分考虑园区内中小型商家的需要，尽量降低其运营成本，园区将设立集中公共的会议与创意与演播中心，提供商家与客户召开会议，向客户进行创意设计演示的专业场所和设施，包括远程展示、大屏幕演播、专业演示文件制作、专业会议设施等。此类设施由于造价较高，中小商家由于使用频率并不高，因此自己配制不经济，而通过有需要时租用则可以大幅度降低成本，此类设施还可以考虑向园区以外的用户开放，以扩大本项目的影响。 3、电子商务服务中心 项目建设单位将专为本 项目开设网上展示与交易平台，所有入驻 22 商家可以通过该平台不受国界限制，与海内外商家开展交易和展示，也可以利用系统提供的专业服务进行在线支付和商家调查等，以确保交易的安全和快捷。 4、物流服务中心 面向园区内商家，提供及时、周到的物流运输服务，专门制定信息、 资金、人、货、车的立体分流路线和指挥中心，方便各项交易的开展。 5、设计师公寓 园区内专门为商家设立公寓设施，服务商家员工。 6、建立专项基金 通过和银行、风投公司合作成立专项基金，为园区企业服务。 第二节 项目的建设规划 本项目的建设将在保留现有 熹涌工业 区 建筑和基本道路格局的前提下，通过对现有建筑进行翻新、加固，对区间道路进行拓宽和修缮等，使其满足项目功能规划的需要。建设规划主要分为 4 部分，即“建筑单体规划”、“道路与园区规划”、“市政设施规划”和“园林绿化规划”。 “建筑单体规划”主要结合功能规划，按照不同功能，对现有建筑进行改造和翻新。规划原则是依据建筑不同功能，对于同一功能的建筑采用同一色彩和风格的外部装饰，以区分园区内不同功能的建筑。对于建筑内部的改造，则视不同产业的具体特点，采用不同的改 23 造方法。例如，对于珠宝首饰类加工制造工厂，由于其所占面积并不大，因此可以选择建筑体量较小的原有厂房，而对于工艺礼品类工厂，有些需要较大规模的生产面积和较大尺量的电梯运输条件，则可以考虑现有园区中建设期较晚的大厂房进行改造。对于园区内现存较多的员工宿舍，其改造方向可以重点考虑设计师公寓、创意设计工作室、乐器培训、艺术培训、休闲娱乐、酒窖储藏等用途，因为上述功能需要的面积不大，更多考虑的是环境和氛围，因此，完全有条件经过改造和翻新，使其满足功能需要。 “道路与园区规划”是本项目建设规划的重头，因为根据本项目的功能规划可见，占地 9 万余平方米的园区内，将包含 5 大功能分区，每 个功能分区内又包含若干子功能区，未来园区内工作人员与游览和消费人员的数量将比当前高出数倍甚至十几倍。如何很好地将这些人群分入到不同建筑内，并疏导整体人流，对于道路和园区规划提出了很高的要求。 在园区规划中，结合河西工业区的建筑现状，找出面积足够大的露天广场比较有难度，因此，应重点考虑开辟现有建筑首层作为人流公共活动空间，创造有别于露天广场的另一番风情步行街，这样可以解决大量人员公共活动区域不足的问题，而且还可以创造出独一无二的别样情调。 在园区靠近 羊大路 一侧，重点安排文化主题广场，因为此位置 是联通周边的关键 ，可以迅速到达 周边已经相对成熟的商业街区，融入 24 其中，可以带动整个园区的发展。 在车位规划上，应考虑园区内现有道路比较狭窄的现状，可以选择在园区外部靠近河岸的区域，集中作为公共停车场；还可以结合园区道路翻新和改造，参考香港和澳门道路狭窄，但仍巧妙安排停车位的经验。 在道路改造上，应为道路融入文化内涵，可以考虑按照不同的功能划分，将 珠宝文化结合 世界各地具有特色的街道风格融入到本园区内的街道翻新改造中。正因为本园区街道狭窄，但两侧建筑体量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低错落的现状。在改造规划中，可以充 分利用这一现状。如果能够选择不同地域的街景，配合将两侧建筑的外墙及门面也改造成同样风格， 再加入珠宝造型做为雕塑和灯饰，地面变成爱心路、钻石路等， 则园区本身也可以成为一个文化旅游的热点，再将文化产品的展示、交易融入其中，则项目将会因此成为 顺德 的一个旅游亮点。 “市政市规划”方面，重点包含对现有园区供电、供水、消防、通讯和排污等设施的改造。其中，应重新建设集中的变电站和消防中心，将现在的露天变压器、分散的消防系统改为室内干式变压器和集中的消防控制系统，以提升园区整体用电和消防安全水平。另外，借助道路翻新，将现有 园区的市政管网系统进行一次翻新改造，将露天管线全部变为暗埋管线。在排污方面，将集中整理现有管线，结合建设公厕，集中处理全区的污水和垃圾。建设集中垃圾处理中转站。 25 除上述考虑之外，对于园区内重点街道和景点，如主题广场、特色酒吧街等，应设立景观照明，以营造浪漫氛围。 “园林绿化规划”方面，由于本园区公共露天面积并不多，因此不宜采用大面积草坪和花园，而是应重点选择小品型雕塑、喷泉、绿化和垂直绿化，尤其是配合特色街道的改造，在街道中布置相应的树木、攀爬植物、花卉和小型喷泉等，使游客和客商在游览和交易参观过程中，感受 到来自身边的亲切和不同风格的异域风情。 屋顶绿化也是本项目考虑的一个重点，由于园区内建筑高低错落，由条件将屋面改造为花园，并在花园内设立特色休闲、餐饮等设施，为客商和游客提供交流和休息的良好环境。 第三节 项目总投资及构成 本项目总投资预计为人民币 15 亿元 ， 通过企业自筹、政府入股、风投、土地置换股份等多种方式，分批筹集 。项目各功能划分和相应的投资构成参见表 1。 26 按功能划分的项目投资构成表 （表 1） 序号 功能区 项目名称 占地面积 ( 建筑面积 (投资总额 (万元 ) 1 生 产加工区 珠宝首饰加工厂 1,000 种高端工艺 加工厂 1,000 展示交易区 珠宝首饰展示交易区 1,760 3,际高端奢侈品 展示交易区 （商场） 4， 2， 440 41,居饰品展示交易区 2,7,068 3,具及动漫产品展示交易区 1,110 2,间创意展示交易区 1,400 卖中心 1,880 文化旅游区 文化主题广场（含园林景观） 12,000 文化与特色酒吧街 （含园林景观） 22,979 8,宝文化 体验区 1,300 1,闲会所与俱乐部 （五星级酒店） 21,89,000 教育研发区 创意设计中心 ,028 1,训中心 1,000 公共服务区 珠宝首饰质量鉴定中心 82 议与创意演示中心 1,000 计师公寓 14,2,000 6,关 物流服务中心 1,000 1,区管理中心（含市政、电子商务平台、消防等） 1,000 合计 90， 14， 547 150,计 33,27 本项目分四期，共 3 年建设完成，各期投资构成参见表 2。 按建设期划分的项目总投资构成表 （表 2） 项目建设期 起止时间 总投资（万元） 1 期 2008 年 1 月至 2010 年 12 月 16, 期 2012 年 6 月至 2013 年 6 月 11, 期 2014 年 7 月至 2016 年 6 月 63, 期 2016 年 7 月至 2018 年 6 月 60,计 2008 年 1 月至 2018 年 6 月 150,五章 项目经济效益分析 本项目综合修缮建筑面积为 270,000 平方米，修缮后的园区内物业租金等综合收益均价有望达到 50 元 /平方米，仅租金一项年收益约为 16,200 万元，项目采取滚动方式发展，自项目启动至前期收益变现，前期所投资金约为人民币 20,000 万元，按 90 年不变价累计滚动发展之资金成本， 项目投资回收期 约 4 年。项目建成后，年资金收益率约为 40%。 其中按项目产能 80%计，每年交易额高达人民币 200 亿元。同时解决中、高收入就业 2,000 人，对当地就业人才及智力储备现状有较大改善。 28 第六章 项目的运营与管理 第一节 项目管理模式 本项目采用委托专业商业管 理公司模式进行管理。即项目建设单位在完成项目规划、立项和基础设施改造建设后，项目的招商和运营管理委托专业的商业管理公司负责。此管理模式将充分发挥专业公司、人员和技能的优势，突出“专业的人做专业的事”，从而确保项目能够在一开始就按照正确的方向开展。 除此之外，项目将“合作” 作为管理的主要形式。其中，将重点与专业的行业协会和商会合作，目的是扩大项目的影响，借助已经具备相当实力的社会权威机构，帮助进入园区的商家主动扩大和挖掘市场机会。例如，项目建设单位与 顺德区政府 开展合作，将项目列为该 政府 面向国际市场的重要出口 展示和供应基地；与 中国地址大学（武汉）、复旦大学等合作 ，将项目作为 学校 的教学、研究和交易展示基地；与 顺德区 旅游局 、广东省旅游局 和各主要旅行社合作，将本项目列为 顺德 旅游景点之一 、成为广东省工业旅游示范基地、科普教育基地 等等。通过上述合作，一方面扩大了项目的影响，同时为进驻项目的商家提供了更立体的多层次服务，获得市场实惠，反之又促进了项目的影响和招商。 第二节 项目营销管理 本项目的服务对象分为专业和普通消费群体两类。 29 所谓专业群体主要指业内制造商、批发商和设计商等，其根本的目的，是通过进入园区而获得更好的产业 氛围和条件，并更直接地进入市场。因此，针对此部分群体的营销主要是宣传本项目的专业管理与专业的合作伙伴。这些都会使其认可项目所营造的强烈的商业和产业氛围。 所谓普通消费群体主要指参与项目提供的各类文化、娱乐和休闲购物活动的群体。对于此类对象，项目营造的特色文化氛围和良好的购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点。包括特色酒吧、酒文化专区、动漫体验、培训与讲座以及购物休闲等内容。因此，项目在营销方面没，将通过举办一些具有影响力的活动来聚拢人气和关注。同时，围绕项目主题展开的促销活动和常规广告宣传等也是不可缺少的。 第七章 项目的环境影响分析 本项目属于商业与产业相结合的项目，其中，商业部分主要产生的是生活垃圾和生活废水，部分餐饮场所还将有油烟气体排放。产业部分主要是加工场所产生的废水、废气和废渣。 对于商业部分的三废处理，由于