小镇房地产开发项目可行性研究报告

1 小镇 房地产开发项目 第一章 总 论 第一节 项目名称及承办单位 1、项目名称： 镇 房地产开发项目 2、建设地点： 北部， 南， 以东。 3、承建单位： 产开发公司 第二节 报告编制单位 单位名称： 程咨询有限公司 工程咨询资格等级：乙级 资格证书编号： 发证机关： 第三节 编制工作的依据 1、国家相关法律法规 2、国家相关规定和规范 3、 产开发公司 提供的基础资料 4、 城市总体规划 5、 北部地段 规划设计 2 第四节 报告主要内容 本报告主要包括以下内容： 1、项目建设单位情况 2、 市场分析和需求预测 3、项目 规划方案 和工程建设方案 4、建设用地与建设条件 5、资源利用和能源耗用分析 6、 开发进度安排 7、环境影响分析 8、 项目投资估算 和 资金的筹集方案 9、 财务评价 10、结论 第五节 简要结论 镇 房地产开发项目 规划用地位于 北部， 划用地面积 66570 规划用地北侧紧邻 区主要道路 ，西侧临近 路，东侧、南侧为棚户区。 规划地块交通区域 位置优越，周边紧邻 划区南侧的规划路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。 镇 房地产开发项目 规划 将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。本小区占 地 66570 置土地费用 5000 万元，计划总投资 27669 万元，规划建设高层住宅 7栋，多层住宅 13 栋，临街为 2 层商业门市。规划建筑面积共计 123700中高层 55360 层 46470库 2505 业 19365 3 经 分析论证认为，该项目符合 城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；工程规划符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，住房价格合理、比价优势明显；项目建成后，可解决和改善城市居民的住房需求，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。通过以上分析，项目切实可行。 项目主要经济技术指标见下表。 项目主要经济技术指标表 序号 名 称 单位 数据 1 规划用地面积 平方米 66570 2 规划总户数 户 870 3 规划总人口 人 3044 4 总建筑面积 23746 其中：住宅面积 04381 商业面积 9365 5 建筑密度 % 容积率 % 绿地率 % 38 8 项目投资 万元 9 销售收入 万元 10 财务内部收益率 % 11 投资回收期 年 2 投资利润率 4 第二章 项目提出的背景和必要性 第一节 项目提出的背景 一、 房地产新政 有利于房产稳定发展 从 2009 年起，国家为拉动经济，扩大 内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了 2008 年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居住面积 方米，与 建设小康社会要求 人均居住面积 2030 平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。 据世界银行统计资料显示，人均 到 600元时，住宅产业将进入高速增长阶段。 2000 年我国人均 830 美元， 2002 年达到了 870 美元， 2004 年达到 1000 美元， 住宅开发占房地产开发总量的 90%以上。因此，未来几年，随着 进一步增长， 以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。 目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的长贡献了 百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。 2、 20104 月 年的房地产调控拉开帷幕，楼市各项政策持续收紧。然而，在投资渠道不足的大背景下，房地产开发市场依然走红，房地产开发贷款连续 11 个月保持增长态势，楼市已成为资金 “蓄水池 ”。房产论坛 ,装修论坛 ,业主论坛 ( d/ ) e 国家统计局数据显示， 2010 年 1 至 11 月，房地产开发企业资金来源 63220 亿元，同比增长 其中，国内贷款 11245 亿元，同比增长 房地产开发企业资金来源中个人按揭贷款达到 7937 亿元，同比增长 5 ! l2 g( f 从单月数据看，随着调控的不断深入，房地产开发企业新增国内贷款同比增速呈现大幅波动，但较去年同期只升不降。新浪乐居论坛 1 Q# T3 0 u 2010 年 4 月，有关部门出台房地产调控政策。 1 至 5 月，房地产开发企业资金来源中的新增国内贷款同比增速高达 随着调控的深入， 1 至 6 月房地产开发企业新增国内贷款同比增速降至 但在下半年又有所回升。 10 月房地产开发企业新增国内贷款重新突破千亿大关，达到 元，同比增长 2011 年 4 月 18 日 据显示 一季度房地产开发投资继续保持逾 30%的高增长 ,数据显示 ,全国 1完成房地产开发投资8,846 亿元人民币 ,同比增 房屋新开工面积 39,842 万平方米 ,同比增长 购房 ,装修论坛 ,房 中国 平安证券研究所房地产行业研究员李晓东表示，银行在房地产资金链中扮演着 重要角 色。目前，仅国内贷款和个人按揭贷款两项就占房地产开发企业资金来源的 30%以上，加上其他名目的贷款，占比将更高。新浪乐居论坛 f7 d) | 李晓东说，从结构上看，新增国内贷款多流入到大中型房地产企业，这些企业是靠规模扩张来赚钱。因此，今年房地产开发企业资金更多地流向了房屋建设领域，未来一段时间房屋供给将有所加大。 二、 住宅小区的建设 新 理念 住宅小区是现代化城市的细胞，它的建设与城市的发展密切相关，一方面，住宅小区的建设受 到城市发展条件的制约，要紧紧围绕着现代化城市的标准进行建设；另一方面，住宅小区的建设反过来又会促进城市的发展，并为之带来巨大的经济效益、社会效益和环境效益。 城市化以及随之而来的现代化城市是人类社会生产力发展到较高水平的产物。伴随着社会进步和城市的发展，住宅小区的建设理念也在不断发生变化。 6 （一） 人们家居理念的变化 。 我国改革开放 20 年来国民经济迅速发展，人民生活水平不断提高，城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。人们家居理念由原来的 “ 安置型 ” 向 “ 舒适型 ” 过渡。人们对住宅本身要求居室 功能更加合理、方便、舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。对环境则追求回归自然、追求美的和谐与统一。对住宅配套设施的要求也向更加齐全、方便、安全发展。随着经济的发展和城市的进步，居家理念已由 “ 安 居” 向 “ 小康 ” 发展。 （二） 家庭模式和结构的变化，对居住理念和行为产生了深刻的影响。 改革开放以来，我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭平均规模不断缩小，到 1995 年统计，我国城镇人口户均已下降到 户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。由于住宅是家庭的载体，所以家庭规模及结构的变化必然引 起人们对住宅需求的变化。例如，购房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求更加现代、实用、合理，功能更完备。比如，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛围，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物业管理服务等等。 （三） 商品房价值观的变化。 自 1980 年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。 1998 年 7 月国务院 (1998)23号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指出了 “ 停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化；适应和完善住宅供应体系；发展住房金融；培育和规范住房交易市场 ” 的改革目标。这项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨道。居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目标、生活 7 品味、家庭特点及收入水平来选择。住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。 （四） 开发商建设理念的变化。 顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展，传统的 “ 产品 观念 ” 正在走向 “ 市场营销观念 ”和 “社会营销观念 ” ；开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。当前“ 以人为本 ” ， “ 可持续发展 ” ，将物质、文化、科技等等融为一体，已成为众多开发商的不懈追求。 产开发公司 凭借良好的社会信誉和多年的房地产运作经验，在项目运作中拥有优势， ,其经营理念“ *地产，诚信百年”在 而使该项目在社会上建立了良好的品牌优势。 公司有信心有理由把她做成一个优良工程、精品工程。 第 二节 项目建设的必要性 口增长的需要 中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至 2009 年末 ,全国总人口数超过 13 亿 , 自然增长率超过 5 。随着人口的增加和人口结构的变化 ,房地产作为生产、生活必需品 ,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。 如果小康生活的居住标准按 25 平方米 /人 计算 ,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过 300 亿平方米 ,再加上这 13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房 ,这巨大的市场需 求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。 20 世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女 ,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此 8 同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内 ,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。 同时 ,随着近年来人们思想观念的发展 ,我国的家庭结构状况发生了巨大变化 ,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住 ,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变 ;计划生育政策的沿用 ,使得三 口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此 ,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时 ,套型结构趋于小型化。 市化进程的需要 目前 ,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示 ,2007 年我国城市化率为 年均增幅约为 1%。按 “ 十一五 ” 规划要求 ,2010 年我国城市化率将达到 47%，预计 2020 年会达到 60%。 城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13 亿的人口总量和年均 1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过 1300 万人成为城市新增人口，这部分人 同样对房地产有着刚性需求。因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。 人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加 ,而且还在很大程度上改变了需求结构。例如 ,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓 ;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房 ;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。 入增长的需要 随着经济的快速发展 ,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计局的数据显示 ,2008 年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为 4140 元和 13786 元 ,扣除价格上涨 因素 ,分别比上年增长 2009 年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为 4761 元和15781 元 ,分别实际上涨 9 根据马斯洛的 “ 需求层次理论 ”, 人们收入水平的不断提高 ,使其对住房的要求也随之发生变化。 “ 居者有其屋 ” 已不再能满足人们的心理需要 ,而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此 ,由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。 市拆迁改造的需要 随着工业化和城镇化的快速发展，各 大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为 平方米，实际拆迁面积约为 1 亿平方米。按照国家关于拆迁安置 “ 拆一、建一、还一 ” 的原则 ,城市拆迁改造带来的被动性住房需求 ,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。 资投机的需要 随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行 ,国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场 ,房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来源不同 ,可以简单地将其分为国内资金和国外资金。 首先来看国内资金投资因素方面：由于社会保 障体系的滞后 ,国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心，对未来生活的不确定性深感担忧 ;而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素 ,使得很多居民将可居、可租、可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。 面建设小康社会的需要 党的十 七 大将全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，人居环境的改善因此成为全面建设小康、构建社会 主义和谐社会的一项重要内容。 10 合国家行业规划要求 本项目属房地产开发建设，符合国务院产业结构调整指导目录(2005 年本 )中第二十六条“城市基础设施及房地产”中第二项“国家住宅示范工程建设”的产业发展要求。 建设部房地产业发展规划提出：平均每年需要建设住宅 造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到70%以上；提高住房建设质量，住宅建筑工程一次合格率达到 95%以上，优良品率达到 30%以上。因此，进一步开发商品住宅房不仅符合国家产业政策和发展规划的要求，而且符合住宅工程 发展的方向。 合辽宁省省有关政策要求 辽宁省 2010 年远景目标纲要中指出“把居民住宅作为房地产开发的重点，高档、平价住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良好循环。”项目建设符合辽宁省住宅规划政策。 合 区城市发展规划 满足市民的生存需要，发展需要和享受需要，是城市建设的出发点和房地产业发展的最终落脚点。近年来 房地产发展与城市建设相得益彰，相互促进。房地产逐步成为新的经济增长点和全 市 人民关注的焦点， 市委、市 政府采取的一系列有利的措施，进一步完善配套设 施，加强城市综合治理，不断优化城市环境，城市的魅力度大大提高。同时 发展较快也为房地产投资带来的发展的机遇。 楼盘的建设开始向中高端发展。 本 项目定位 提出建设 “生态型运动健康社区”的理念，以人为本，充分考虑现代人的生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊 ，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模的院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在小区中形成 连续、完整的健身路径 。另外利用小区内中央步行轴线、及分散的小广场，建设青年健身广场、儿童游戏场 地、老年健身乐园、灯光篮球场、等健身场 11 地。 项目建设以后，对提高 设品味，改善居民居住条件，推动 地产市场健康发展具有重要作用。 12 第三章 项目法人 一、企业简况 企业名称 地产有限责任公司 详细地址 批准从事房地产开发经营业务时间 月 经营范围 房地产开发、经营、设计施工 注册资金 伍仟万元 营业执照注册号 公司类型 有限责任公司 资质等级 级 证书编号 法定代表人 职务 董事长 职称 高级经济师 联系电话 备注： 13 二、企业基本 三、 产开发公司 历年开发项目简介 第四章 市场分析与建设规模 第一节 需求分析 一、 房地产市场分析 近年来经济发展迅速，人均收入水平和人均消费水平连年位提升，而房地产市场也发生了翻天覆地的变化，近几年保持了连续上升趋势。 2002 年以前 房价， 800 元 /1200 元 /在2008 年至今，达到 2450 元 /4000 元 /中不包含经济适用房和别墅。 为更加全面的认识 场，我们本次对于 地产市场进行市场调研。 属于城市现状中心区，公共服务设施 齐全，商业繁荣，基础设施较完善。从近年来房地产开发的项目来看，以 棚户区改造为主的地产开发项目较多，由于动迁成本的提高， 商品房价格持续上涨，均价在 2800 /平方米左右。城区南部，特别是大清河两岸，开发项目价格受自然环境烘托，价格在 3000 /平方米左右，城乡结合部开发项目一般在 2200 /平方米。 14 平均价格分析（普通住宅） 个楼盘之间由于位置差异、小区配套、开发商知名度等原因房价有差别。 清河湾小区，位于 市府路 8 号 法院与武装部之间 面朝大清河 ，单价 范围在 3800 元 / 4200 元 /均单价 3900 元 / 国际新城，位于 永安南路（原光荣村） ，单价范围在 2850 元 / 3800 元 /间，平均单价 3500 元 / 永安嘉园 ， 大景城正门道北 。单价范围在 2750 元 / 3300 元 /均单价 3100 元 / 大景城，位于 市中心（长征大街与永安路交汇处） 均价 3100 元 /平方米。 以上数据显示， 750元 /4200元 / 三、客源分析 客源主要包括以下几种： 般为分不到经济适用房的年轻职工。 外来做生意的私营业主和在 打工准备定居的外地人组成。 总结分析 :通过分析 ,目前 场售楼盘价格在 2800 元 /平方米到 4200元 /平方米之间 ;各项目的平均价格在 3100到 3900元左右 ,最高 15 价格集中在清河湾 ,均在 3900 元以上。与本项目距离较近 ,可竞争和对比性较大的项目是大景城。均价 3100 元左右。 四、可比楼盘市调情况 大景城 占地 126 亩，总建筑面积 22 万平方米，由多层、小高层及百米超高层错落有致的组成，社区规划有 1500 平米高级会所、 10000 平米地下停车场。大景城坚持以打造 “ 过程精品 ” ，专注于细节，经过 2 载开发，已是 心中的明星楼盘 。 竣工时间 2011 年 8 月。 第二节 建设规模 一、建设规模 项目 规划占地： 66730 ，建筑面积 123000 ，容积率 筑密度 绿化率 38%，停车率 70%。住宅面积 65 85， 8500 二、产品定位 1、户型类型：三室二厅两卫。两室两厅一卫，一室一厅一卫。 2、产品形式：多层住宅、小高层住宅、高层住宅，商铺。其中：主要建筑形式为多层 住宅 。其中多层住宅 13栋，高层住宅 4栋， 小高层住宅 3栋 ，临街为 2层商业门市。 多层住宅建筑面积 49045 平方米，共 577 户，高层住宅建筑面积 36922平方米，共 434 户，小高层住宅建筑面积 18414 平方米，共 217 户， 商铺面积 19365 平方米，。储藏、车库 方米。 3、总户数： 1228 户。 16 第五章 建设地点和建设条件 第一节 概况 一、简介 位于辽宁省南部，辽东半岛西北部，地处东经 12157 ，北纬 3955 至 4033 ，东西最大横距 80 公里，南北最大纵横距 70公里，总面积约 3133 平方公里。西邻渤海湾，属海洋气候，东部地区属温带季风性气候；四季分明，气候宜人。市政府驻地距 30 公里；距大连市 198 公里；距省会沈阳市 203 公里。地处大连、鲅鱼圈、 具一市连三港的水路之便，海岸线长达 45 公里， 鲅鱼圈经济开发区及鲅鱼圈港 。 坐落在怀抱之中；哈大公路、中长铁路、沈大高速公路纵贯南北，庄林公路、盖旺公路、盖瑗公路横贯东西；各级公路形成了四通八达的交通网。湾陆交通便捷，物流顺畅。地理位置优越，是能人志仕经商、兴办企业施展才华的理想之地。 全市有 二十七个乡、镇办事处，汉满回等十六个民族，总人口近九十万。有地热、森林、金矿等十几种自然资源。 宏观经济发展状况： 2010 年 地区生产总值 160 亿元，比 2005 年增长 ； 工业 保持 较快发展 : 工业生产继续保持较快增长 , 规模工业增加值 元，增长 比 2005 年增长 ；。实现利润 7 亿元，增长 金融业快速发展 2006 年 全市金融机构各项存款余额 元，比年初增加 元。其中，城乡居民储蓄 元，比年初增加 融机构各项贷款余额 元，比年初增加 元。 全社会固定资产投资增速显著 全社会固定资产投资 160 亿元，比 2005 年增长 ；全年新建续建投资千万元以上项目 143个，投资 125 亿元，增长 其中亿元以上项目 50 个。外资引进取得历史性突破。全年实际利用外资 1 亿美元，增长 美元，增长 新批外资项目 11 项，总投资 美元。引进海外专家研发团队 3 个。 “ 四大板块 ” 建设顺利推进。仙人岛能源化工区综合实力显著提升。全年新开工千万元以上项 目 38 个。 消费需求显著增强 社会消费品零售总额 元，增长 19%，比 2005年增长 ； 城乡居民收入继续提高 城镇居民人均可支配收入 12138 元，增长 20 。农民人均纯收入 8000 元，增长 比 2005 年增长 1 倍 ，城乡居民生活质量显著提高。 城乡居民人均消费性支出继续增长 2010 年， 人均消费性支出为 上年增长 人均生活消费支出 上年增长 城乡居民居住条件继续改善 2010 方米。农民人均居住 面积为 方米。 财政收入较快增长财政一般预算收入 长 61，比 2005年增长 ； 小结：从上面的分析中，可以看出 整体经济水平在 2010年得到迅猛良性的发展，城市人均可支配收入与人均储蓄均创新高。这 18 为本项目运作奠定了良好的经济基础。 （ 2）城市规划战略 城市建设与规划现状分析 深入实施 “ 沿海拉动、南移西进、园区集聚、产业支撑 ” 和 “ 盖鲅同域 ”发展战略，以 “ 招商引资年 ” 活动为突破口，加快 开发改造和沿海经济开发，推动新 共同进步，夯实农业基础，统筹城乡 发展，着力改善民生，维护社会和谐稳定，强力推进 海经济强市建设。 发展思路与规划目标 坚持以科学发展观为统领，贯彻落实中央经济工作会议和省、市委全会精神，坚定不移地走工业强市、农业富民、三次产业协调发展之路，积极融入辽宁沿海经济带建设，以科学发展观为统领，牢固树立面向大海起新城、兴产业、求发展的理念，大力实施 “ 环境吸引、沿海拉动、南移西进、园区集聚、产业支撑 ” 和 “ 盖鲅同域 ” 发展战略战略，围绕仙人岛能源化工区、北海新区、双台温泉休闲度假新区、文化古城改造 “ 四大板块 ” ，全力构建 海经济强市。未来 ， 作为沈阳、大连之间新兴大型城市的核心区域，成为最具国际竞争力的辽宁滨海新城。 基础设施与发展现状 围绕发展思路与规划目标，全市实施 “ 四大板块 ” 开发战略： 仙人岛能源化工区规划面积 159 平方公里，具有天然的深水良港优势，目标定位为以建设大型炼化一体化项目为核心的石化产业基地；以仙人岛港区为依托的修造船舶基地；以仙人岛港区为依托的油品及化学品的物流基地。 2008 年 4 月，仙人岛能源化工区被确定为辽宁沿海经济带开发重点支持区域， 2010 年 4 月被列入沈阳经济区十大产业集群之一。按 19 照胡锦涛总书记关于 “ 仙人岛能源 化工区要加快发展 ” 的重要指示，仙人岛能源化工区正在加速构建港口、石化和白沙湾黄金海岸三位一体的新城区。目前，港口区 30 万吨原油码头已投入使用， 2010 年吞吐量将达到 2000 万吨。中海油重交沥青、中海油 立天然气接收站、华锦集团 40万立储罐、 2万立储罐等大型石化项目竣工投产。白沙湾黄金海岸初具形象，浴场公园已经向游人开放， 14 公里滨海岸线集阳关、沙滩、海浪、森林和绿地，构成了自然优美、空气清新、幽静浪漫的海滨旅游度假区。仙人岛能源化工区正在成为北方地区最具发展潜力的大型石化基地和辽宁沿海经 济带上新的增长极。 北海新区位于 部沿海，规划面积 415 平方公里，规划人口 100万。新区以打造 海城市中心区、辽宁沿海产业核心区、环渤海生态示范城为目标。自建设以来，受到了辽宁省委、省政府的高度关注，建设步伐不断加快。目前，北海新城区总体规划、控制性详细规划已经完成。完成陆域动迁面积 1128 公顷，平整土地 380 公顷，回填方量 1100多万立方米。主干路金海大街、清河大街等 18 条道路建成通车，渔民新区、北海写字楼、集中供热、污水处理、北海船坞等基础设施正在抓紧建设。项目工程步伐不断加快，投资 19 亿元的中 国北方（北海）光电产业园、投资 5 亿元的金狮新能源等一批高科技项目开工建设。在 7月 8 日由陈政高省长主持召开的北海新区招商推介会上，签约项目 106个，合同金额达到 元，为北海新区加速崛起奠定了坚实的基础。未来，这里将成为 新的城市行政、金融、文化中心和区域联盟合作示范区。 化古城开发改造包括 8 个区域，共 40 万平方米。目前，已投 20 入资金 30 亿元，吸引了国内外众多知名企业到这里投资发展。文化古城改造工程将进一步扩大城市规模，推动全市新 同步协调发展，为未来沈阳、大连之间建设新的大 型城市奠定坚实基础。 双台温泉休闲度假新区位于 西南部，紧邻 济技术开发区。境内温泉资源十分丰富，温泉面积、储量、水温居东北之首，素有“ 辽南温泉第一镇 ” 的美誉。双台温泉休闲度假新区以温泉资源为核心，以生态体验为特色，包括温泉旅游度假，温泉养生、时尚运动、商务会议、生态人居、观光农业等多个领域。目前，投资 21 亿元人民币的思拉堡温泉小镇项目已初具形象，投资 12 亿元的奕丰北方温泉城项目扎实推进。同时，港城国际温泉城、乒乓球世界冠军马林温泉培训基地等重点项目也相继开工建设，双台温泉休闲度假新区人文 、生态、现代商业氛围及自然景观得到进一步和谐统一。未来，双台温泉休闲度假新区将成为辽宁沿海经济带及东北地区独具特色、规模最大的温泉小镇。 第二节 项目选址 项目位于 位于 中心城区北部， 南、 路以东、规划用地面积 66730 平方米。 规划地块交通区域位置优越，周边紧邻城市主干道 能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。 项目周边地段已经开始地产开发，带动了该区域居住环境的改善与发展，已逐步发展成为北部城区的居住片区。项目所处区域发展前景十分看好。 根 据以上分析，项目拟选址是适宜的。 21 第六章 总体规划方案 第一节 设计依据、原则 一、规划依据 1、中华人民共和国城市规划法 2、城市规划编制办法 3、城市居住区规划设计规范 、住宅设计规范 5、建筑设计防火规范 6、 城市总体规划 7、 城市规划管理办法 二、规划设计原则 规划中遵循的原则： 文特色的动态延续性 小区规划努力适应周边自然环境及居民生活模式，使小区融入到城市的大环境中，成为城市的有机组 成部分。 满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、便于分期实施的现代住区。 高居住安全性，加强居住舒适性 按照空间的不同属性和人的行为逻辑规律，将小区用地分成不同的空间序列，并通过标志建筑和标志景观步加强空间的领域感和归属感，提高居住环境的安全性。 强小区发展的可持续性 注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在道路、停车位等 22 方面作前瞻性的 策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。 第二节 总体规划 一、现状概况 1、区位条件 项目位于 位于 中心城区北部， 南、 路以东、规划用地面积 66730 平方米。 规划地块交通区域位置优越，周边紧邻城市主干道 能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。 是城区沟通南北的干道，该路在本案北侧通过为小区提供提供了良好的区位条件。本案距 00米，距实验小学 500米，农贸市场、医药大厦 、邮政支局、东城医院、百货大楼等分布周边，区位优越。 2、基础设施现状 规划地块东西长约 325米，南北宽约 185米。区块内大部分为平房，无其他管线从中穿越，周边道路地下水、暖、电、通信等管网齐备，地质条件良好。 结论：规划范围内地质条件较好，属可建设用地。 3、 用地区域分析 （ 1）周边用地分析 地块周边规划以居住用地为主，南侧住宅 结论：城市总体规划确定该用地为居住用地，且周边居住气氛浓厚，具有居住区配套的完善条件。为进行部分商业建设和开发创造便利条件。 （ 2）交通设施 城 市主干道：小区东西分别邻近城市主干道 202国道）和 23 南侧规划路。 西侧 为规划的城市次干道， 整个片区中重要的生活性道路。 地块周边其他道路以城市支路为主，均未开工建设。 结论：周边主要道路尚未完全形成，规划考虑现状 时注意处理好本案与南侧和东城的交通组织关系。 （ 3）公共服务设施 商业 ：虽然开发地块距城市中心商业区较近，但是由于区位现状长期未能改造，商业设施不够完善，随着该用地的开发建设，及东侧南侧规划路的打通，必将拉动商业设施的发展。 结论：周边商业的不健全，为小区内的部分商业设施建设提供了机遇，规划中应重点控制建设总量。 教育设施： 根据 本地块内需要设置幼儿园一处。小学及初高中教育结合周边相关规划解决。 （ 4）绿地景观资源 规划居住小区要充分利用较低的建筑密度，组织好小区内的绿化配置，公共绿地、群众活动场地、儿童游戏场地、健身器材场地及停车泊位要有机结合，合理布局。 二、规划定位及住区特色 项目总体定位为中高档楼盘。 提出“生态型运动健康社区”的理念，以人为本，充分 考虑现代人的生活方式，规划中提出结合小区主路设置 生态运动环廊 ，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模的院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在小区中形成 连续、完整的健身路径 。另外利用小区内水系、中央步行轴线、分散的小广场，建设青年健身广场、儿童游戏场、老年健身乐园、灯光篮球场、门球场、街舞广场等健身场地。从而形成运动健康主题突出、融“水景、生态、健身、人文”为一体的特色现代住区。 24 三、规划构思 在强调院落空间围合的前提下，利用先进的规划理念和规划手法，打造带状与点状景观相结合的内 部空间环境，将院落穿插于内部空间中，提高景观的渗透性和均好性； 通过“运动社区”理念的运用，打造小区内部的生态运动环廊； 通过对小区周边交通及人流的分析，确定小区的主要出入口方向，结合“生态运动环廊”形成小区的环路系统； 四、规划布局 临 栋 17层高层住宅，与东侧临街小高层形成挺拔的城市空间界面，规划通过小区道路及绿地景观环廊的分割小区，形成多个既相对独立又相互联系的住宅院落。小区内部采用多层住宅，通过强化小区中轴线景观，有效组织空间景观布局。 小 区主入口位于 入口位于南侧规划路。小区幼儿园、会所等设于用地西侧，活动室、卫生所等服务设施布置 于沿街二层商业建筑中。 小区绿地中心处于居住组团环抱之中，空间上周边建筑对小区中心绿地产生强烈的环绕，中心绿地内部环境通过各居住组团内部的绿化轴线向各组团进行渗透，产生强烈的向心力和归属感，更加彰显中心绿地的核心地位。 （ 1）道路系统规划 小区道路系统采用方便实用的原则，小区主路采用较为规整的环形道路，将各个居住组团联系在一起。 内部道路采用小区路和宅前路的二级路网：居住小区级道路：路面宽 7米，功能为联系居住小区内部各住宅院落的车行环路；宅前路 据具体使用情况车辆可直接由宅前路进入各住宅院落内部。 （ 2）出入口设置 根据人流分析，小区主出入口位于 入口设于南侧规划路。 25 本着加强内部功能组织和便利内外交通贯通的原则，在合理组织公共活动区、小区车流、人流交通的同时，考虑休闲景观功能的需要开辟景观步行系统。在保证组团绿地与小区中心绿地视觉通廊通畅的基础上，结合生态健身环廊及小区内水系设置环状的小区内部步行系统。通过步行系统将各组团内部中心与小区外部公共活动区域、中心绿地及 周边公共服务设施联接成统一、流畅的网络。步行系统间设置小亭、环廊、雕塑等景观小品以及硬地广场、篮球场、网球场、小型健身广场等开敞活动空间，突出步行流线的休憩特征。 （ 4）静态交通规划 停车场规划严格按照停车场场地设计标准要求，充分考虑停车场对小区景观的影响，住宅设置底层停车库；室外停车就近停放，楼前设置由植草砖铺设的停车位，结合绿化处理，不会对居民造成干扰，住宅小区停车泊位配建率达到 70%。 环境是住区的灵魂，合理良好的环境设计，能切实改善该地段居民的生活质量，提高居住区的品位，并影响整体 城市居住环境。 “一心一环一带多节点 ”完整的归纳了本方案的绿化景观系统结构。 “一心 ”是指具有对外景观辐射的小区中心绿地，由小区中心绿地和活动场地组成。 “一环 ”是指环形特色步行休闲廊道。“一带”是指小区内部的滨水景观带。 “多节点 ”是指联系中心绿地、环形步行带和院落绿地的组团绿地节点。 小区内的重要景观节点和公建设施均安置在中心绿地和各组团公共绿地周围，具有良好的可识别性。通过中心绿地及各组团中心绿地和步行环道将整个绿化景观系统引入小区内部，作为一种介质绿地系统将住户也联系在一起，成为了居民交流的主要场所。 整个小区的各种空间通过中央公园和步行系统，实现了由外部公共空间，到中心绿地的半公共空间，再由绿化景观系统渗透到各组团内的公共绿地的半私密空间，再由组团公共绿地到院落的私密空间的完美过渡。小区建筑高度空间呈南低北高、中部低外围高的趋势，小区中心周边建筑通过不同类型住宅的围合，空间变化丰富，秩序感强。整个空间 26 天际线上从多个角度呈现出不同线型的有序过渡。 公共建筑分为小区配套公建和商业建筑。 商业建筑分布在 侧路沿街设置。配套公建主要布置在小区出入口及小区西南组团 庭院中。小区会所设置在西侧，用地满足居民文化活动等需要。幼儿园结合会所设置，规模为 3班，建筑面积 1664平方米。物业管理设置在 小区给水接入 水主要排入小区内排水系统再排入城市 小区所在区域为集中供暖，小区设换热站。换热站结合物业管理公建设置。热源接城市一级管网。 燃气调压站设置在小区西南侧会所附近。 小区设置箱式变压器一处，规划布置在中心绿地内。 小区设置垃圾收集点 6处分散在小区内部，公厕一处设置在物业管理公建内。 住宅 院落的组合形式强调空间的围合，并与中心绿地和步行系统有机结合。这种布局形式强调景观的均好性，注重资源的平均分配。住宅采光日照不少于大寒日 2小时，努力使每户住宅均能享受到充足的阳光。整个小区住宅体系完整，平面和空间秩序感强。 院落布局优雅流畅、动感十足，引导性强，空间形态更富有人性化，亲切温馨，从庭院内部随视点转移，逐步展开不同空间序列，形成一种舒适高尚的总体印象。 第三节 建筑布局 一、居住建筑 1、住宅户型设计 小区户型类型：三室二厅两卫。两室两厅一卫，一室一厅一卫。 2、产品形式：多层住宅、 小高层住宅、高层住宅，其中： 主要建筑形式为多层住宅 。其中多层住宅 13栋，高层住宅 4栋， 小高层住宅 3栋 ， 27 临街为 2层商业门市。 多层住宅建筑面积 49045 平方米，共 577 户，户型为 8500方米为主，高层住宅建筑面积 36922 平方米，共 434 户，户型为750方米为主，小高层住宅建筑面积 18414 平方米，共 217户， 户型为 75方米为主。 3、总户数： 1228 户。 住宅户型配合规划结构和环境布局进行了切合地形的整体设计，在考虑户外景观景色引入的同时，也保证了户型内部的 合理性，做到功能分区明确，动静分离。在功能配置、采光条件、秘密性方面较目前 (主流 )房型有所提高，不仅做到“四明”即明客厅、明餐厅、明厨、明卫，更根据户型合理安排玄关、储藏等空间。结合立面造型统一安排空调室外机位置和有变化地设置飘窗及落地窗。 2、建筑造型设计 建筑造型以雅俗共赏，落落大方为第一宗旨。采用现代简洁的手法形式来表现建筑的精髓，并融合西方建筑的流行时尚，积极配合小区优美环境，共同构成高品质的小区外部空间景观。 根据当地自然气候条件，考虑地方居住习惯，居住建筑朝向全部采用南向。建筑布局以行列式为主， 为了打破传统行列的单调、呆板，住宅布局随着道路线性的弯曲转折相互错动，整个布局浑然一体，充分利用单元的组合，形成各具特色的空间环境，建筑形式采用坡屋顶，外墙色调以暖色为主。 二、公共建筑 商业建筑： 以沿街两层商业建筑为主，局部三层。建筑平面多样，局部形成大型室内空间，便于各种商业业态的安排。外观上通过塑造独特的形体、采用丰富的外表材质，打造出现代、跳跃、大气的建筑风格。 规划沿 和南侧东侧规划路布置。 三、公用设施 28 1、换热站：规划设于规划地段西南侧，管线引自 。 、变配电室：设计采用 压供电系统。电源引自 。 4、电讯控制室：规划设于小区南侧，管线引自 。 5、给水泵房：同变配电室一同设置，管线引自 。 6、管理用房：设于小区内的公共建筑内。 7、垃圾处理：传统的利用垃圾箱、池收集垃圾的做法既不卫生，解决不了环境污染的问题，又不便实行垃圾的分类回收。因此，本规划以“无害化、减量化资源化”为原则生活垃圾的收集全部袋装化，密闭容器存放，并按有害类、无机物、有机物三类分类收集，统一清运，以体现可持续发展的规划原则。 在规划范围内内设垃圾收集点一处，垃圾转运站一处。 29 第七章 工程技术方案 第一节 建筑方案 一、主要建筑概况 1、建筑面积： 123746中住宅 104381业 19365 2、单体：多层建筑 13 栋、高层住宅 4 栋、小高层 3 栋， 3、建设层数：多层 6 层；高层 11。 4、结构形成： 异形柱框架结构 及框架剪力墙结构 5、建筑合理使用年限： 70 年。 6、工程类别及耐火等级：三类建筑，耐火等级为二级。 7、屋面防水等级：二级。 二、外部装修 散水：混凝土水泥散水，宽度 1000； 外墙： 采用涂料墙面； 屋面：挤塑板屋面 (平屋面 )，斜屋面处：英红瓦保温屋面。 三、内部装修 地面：毛地面。 内墙：混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷，厨房、厕所采用贴瓷砖墙面。 棚： 刮瓷 门窗：入户门为防盗门，单元门为楼宇可视对讲门，内门为夹板门，窗户为塑钢窗。 灯具：室