愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报告

1 愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目 第一章 概述 一、项目实施的背景 （一） 生态旅游已经成为当今世界最具前景的旅游精品 生态旅游是在旅游业和生态环境可持续发展的大背景下产生的一种新的旅游发展模式，主要以欣赏和研究生态区的自然景观、自然环境、野生动植物及文化特征为目的的旅游形式，旨在突出旅游区的生态环境。生态旅游使都市人得以回归自然、认识自然、亲近自然、享受自然，暂时摆脱都市喧闹和尘俗的环境，达到彻底放松、休闲、健身、益智的目的，正逐步成为都市人生活的时尚。 据世界生态旅游大会介绍，国际生态旅游市场潜力 巨大，年增长率为20% 25%，高于其它旅游项目和旅游产品的发展速度。另有资料显示，近几年世界旅游业的构成，生态休闲旅游占 62%，而宗教、健身旅游和文化、商务旅游只分别占 20%和 18%。鉴于生态旅游的发展前景及其巨大的环境效益和社会效益，联合国专门推出了生态旅游年活动，以鼓励世界各国通过开展可持续的旅游活动来促进环境保护和经济发展。 （二）湖北宜昌生态旅游业迅猛发展 近年来，湖北省旅游业处于迅猛发展的阶段。目前，湖北旅游业基本形成了以武汉、宜昌为中心向四周辐射的旅游布局，形成了以 “一江两 2 山”为重点的空间格 局和全方位开放型的旅游网络格局。 “ 十五 ” 时期，全省累计接待海内外旅游者 人次，年均增长 实现旅游业总收入 1985 亿元，年均增长 我省旅游业 正 逐步成长为发展较快的新兴产业和新的经济增长点。 宜昌 市 位于长江中游和上游的结合部、湖北省的西部，地处秦巴山脉和武陵山脉向江汉平原过渡的地带 ， 旅游资源独具特色，既有秀丽的自然风光，又有丰富的人文景观，还有宏伟的现代建筑工程 ，集 自然景观、人文景观和现代建筑于一体。 全市拥有各类旅游资源 601 处，其中世界级 3处、国家级 30 处、省级 40 处，年接待万 人以上的景点 104 处。长江三峡是我国最大的国家地质公园、全国旅游景点 40 佳；三峡大坝旅游区、三峡人家风景区、车溪风景区、西陵峡口风景区 4 家风景区是国家 4A 级景区，玉泉寺风景区、中华鲟园、昭君村、百宝寨、泗溪风景区、屈原祠、紫阳龙洞风景区、奥陶纪石林、宋山、古潮音洞风景区、情人泉风景区11 家风景区是国家 3A 级景区。三峡大坝旅游区、车溪风景区、三峡人家风景区被评选为湖北首届“十佳”旅游景区。以长江三峡为代表的自然风光和以三峡水利枢纽工程为代表的人文景观奠定了宜昌旅游在全国和国际旅游中的重要地位。诗人屈原、美人王 昭君、圣人关羽、学者杨守敬为代表的古代名人文化，巴人遗风、土家风情为代表的民俗文化，三国古战场、三游洞为代表的历史遗迹以及神农架、大老岭、柴埠溪国家森林公园、后河国家级自然保护区为代表的生态休闲度假胜地共同构成了宜昌三峡旅游神奇浪漫的画卷。 （三）愚人岛生态旅游资源十分丰富，亟待开发 3 清江作为长江在湖北境内的第二大支流，具有富集的人文旅游资源和自然旅游资源，在宜昌乃至湖北省的旅游规划中都具有较高的地位。愚人岛位于湖北省宜昌市长阳土家族自治县清江流域高坝洲库区内，处在中西部交接枢纽，依托三峡，地控鄂渝，辐射全 国。愚人岛库汊密布、半岛群落、山水参半，是清江下游库汊形状最复杂、水质最佳、人口密集度最小的半岛群。山水清幽宁静，植被葱郁，景观优美，生态环境优异。愚人岛所处区域是巴人文化和荆楚文化的发源地、交融地之一，流传于民间的各种谜语、神话传说、山歌、舞蹈、宅居、饮食、风俗习惯都透着巴楚文化的风韵，具有极高的旅游文化价值和欣赏价值。愚人岛与早期人类活动“长阳人”遗址仅隔 40 公里。该岛紧邻的红花套城背溪新石器时代遗址，距今已有 7500 万年历史，农耕文化源远流长，愚人岛周边作物耕作方式、劳作工具、农居建筑风格、生活习惯和 风俗既有巴人土家风情又有荆楚文化民风的特点。愚人岛的资源环境具有较好的舒适性、康益性和安全性，为承载度假旅游的开发提供了根本保证。 （四）愚人岛别墅群项目开发有利于生态旅游资源综合利用 根据湖北省清江愚人岛生态休闲旅游度假区策略研究报告、核心区项目策划及概念性总体规划（以下简称愚人岛规划）和湖北省清江愚人岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划（以下简称控规），愚人岛生态休闲旅游度假区项目投资金额大（总投资 18 亿元人民币）、 建设周期长（建设期 10 年），如果不通过分期开发、滚动发展，其资金压力是任何一 家民营企业都无法承受的。因此， 愚人岛生态休闲旅游度假区开发宜走滚动开发、循环利用的道路 ：首先开发资金回笼快的别墅群项目，通过 4 别墅群项目的开发快速回笼资金，以此支撑 愚人岛生态休闲旅游度假区的长远发展。 二、项目概况 北清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目 北愚人岛实业有限公司 清江愚人岛生态休闲旅游度假区（以下简称“愚人岛”）位于湖北省宜昌市长阳土家族自治县东部的清江高坝洲库区，地理坐标为东经 11106，北纬 30 24，位于磨市镇、龙舟坪镇，县政治、经 济、文化的中心和旅游发达区域在龙舟坪镇，由位于磨市镇、龙舟坪镇境内的清江水域及其附近低山丘陵组成，规划总面积 方千米。 3、项目规划： （ 1）用地面积 266680 （ 2）总建筑面积 270520 （ 3）建筑占地面积 173410 （ 4）建设内容： 清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群选址于 樟树垴 、皮家包、尹家山和花桥群岛，规划别墅 370 栋，总建筑面积 270520 中单体别墅 250 栋，建筑面积 199000 排别墅 120 栋，建筑面积71520 （ 5）投资规模： 项目总投资为 45811 万元，其中第一期投资为 25040万元，第二期投资为 20771 万元。单位建筑面积投资额为 1693 元。 （ 6）项目建设进度：本项目分两期开发，累计 3 年完成。第一期重 5 点开发皮家包、樟树垴、尹家山 150 套别墅和基础设施建设，自 2010 年1 月 1 日至 2011 年 6 月 30 日竣工验收， 2011 年 12 月 31 日销售完毕，历时 2 年；第二期重点开发花桥群岛 220 套别墅，自 2011 年 7 月 1 日至 2012年 8 月 31 竣工验收， 2012 年 12 月 31 日销售完毕，历时 1 年半。 三、项目投资者概况 湖北愚人岛实业有限公司成立于 2007 年 3 月，注册资本 1 亿元人民币，其全资子公司湖北清江愚人岛生态林业有限公司成立于 2003 年 3 月。公司经营场所位于长阳土家族自治县磨市镇黄荆庄村五组，经营期限为2007 年 3 月 26 日至 2027 年 3 月 25 日，经营范围包括：旅游、房地产、农业、林业、水电开发与投资；文化、教育、体育投资；计算机网络工程服务；工艺美术品、针纺织品、日用百货、塑料制品销售；接受委托对酒店餐饮单位进行管理；企业形象策划、会展服务等。现有职工 108 人，其中管理人员 20 人，占比 公司作为 长阳县目前规模最大、服务功能最齐全的旅游龙头企业，致力于愚人岛生态休闲旅游度假区的开发。 公司实行董事会领导下的总裁负责制。自成立以来，公司建立了一套完善的、科学的管理制度，成立了董事会、监督班子和经理班子，权力机构、决策机构、监督机构和执行机构，职责分明各司其职，既相互独立，又相互协调。董事会为公司最高决策机构，经理班子作为执行机构，全面负责公司生产经营活动。公司管理力求科学，符合现代企业制度管理要求。 6 四、编制依据与研究范围 （一）编制依据 1、湖北清江愚人岛旅游度假区控制性详细规划 2、湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划编制协议 3、项目初步设计方案 4、初步可行性研究报告 5、愚人岛社会主义新农村规划编制协议 （二）研究范围 1、项目规划设计 2、项目建设计划 3、项目经济效益分析 4、项目开发风险分析 第二章 项目建设必要性分析 一、愚人岛生态旅游区开发是宜昌发展生态旅游业的要求 宜昌 位于长江北岸、三峡东口 ， 古称夷陵，有 2400 多年的历史，因“ 水至此而夷，山至此而陵 ” 得名，是楚文化的发祥地。宜昌西接长江三峡，溯流直达巴蜀，东连两湖鱼米之乡，顺江畅达宁沪，自古 便是鄂西川东的物资集散地和交通枢纽， “ 上控巴蜀，下引荆襄 ” ，素有 “ 三峡门户 ” 、 “ 峡口明珠 ” 之美誉。 随着三峡大坝的全部竣工，宜昌打造国际水电名城战略目标的逐步实现，宜昌作为一个国际性旅游目的地日渐成熟。宜昌作为 鄂西生态文化旅游圈 的两大引擎之一，其旅游业的发展对于 鄂西 7 生态文化旅游圈 ，乃至整个湖北省旅游业的发展都有积极的推动作用。 然而，宜昌旅游产品却存在旅游产品种类单一、产品开发深度不够、各种产品缺乏有效整合等问题，以致于对客流的吸引力不足，产业效益低下，严重影响地区旅游业发展水平。同时，清江作为长江在湖北境内 的第二大支流，具有富集的人文旅游资源和自然旅游资源，在宜昌乃至湖北省的旅游规划中都具有较高的地位。在清江愚人岛发展现代生态旅游，一方面顺应了旅游的发展趋势，改变宜昌旅游结构，推进 鄂西生态文化旅游圈发展，提高整个湖北地区旅游档次，另一方面保护清江生态环境，实现清江旅游业的可持续发展，为清江旅游业今后的发展开辟了新的一页。 二、愚人岛生态旅游区筹建有助于清江流域旅游业的可持续发展 愚人岛的旅游开发对于做强做大清江旅游板块、对于推进 鄂西生态文化旅游圈 发展、对于改善宜昌旅游产品结构、对于配合三峡大坝的观光旅游、对于 提升湖北度假旅游产品的国内外知名度都具有重要的意义。主要体现在： 昌市旅游业发展总体规划（ 2005 2025），从“观光产品”向“休闲度假产品”转变是未来宜昌旅游产品开发的策略之一，愚人岛进行度假旅游开发正是这一策略的体现。 留住三峡游客最关键的一点就是要做好以三峡大坝为点、以长江中下游和清江流域为线、以 鄂西 旅游 圈 为面的旅游开发。愚人岛的开发增加了三峡大坝旅游和清江旅游的互动，形成观光与度假的结合，增加了旅游者的停留时间。 江旅游线路上也有几处度假区，但是 它们的规模较小， 8 级别也不高，对宜昌市度假旅游市场基本上没有什么影响；相反，愚人岛可以确保至少 20 平方公里的土地面积用于旅游开发，可以做大度假区的规模，并且可以打造高端的度假产品，这样完全有可能影响宜昌整体的度假旅游市场。 方面促进宜昌旅游结构改变，推进 鄂西生态文化旅游圈 发展，提高整个湖北地区旅游档次，另一方面保护清江生态环境，实现清江旅游业的可持续发展，为清江旅游业今后的发展开辟了新的一页。 三、愚人岛别墅群项目开发助推愚人岛生态休闲旅游区开发步伐 愚人岛生态休闲旅游度假 区项目投资金额大（总投资 18 亿元人民币）、 建设周期长（建设期 10 年），如果不通过分期开发、滚动发展，这种资金压力是任何一家民营企业都无法承受的。因此，湖北愚人岛实业有限公司股东集体做出决策：首先开发资金回笼快的别墅群项目，通过别墅群项目的开发快速回笼资金，以此支撑 愚人岛生态休闲旅游度假区的可持续发展。 第三章 市场分析与市场定位 一、国内别墅市场分析 1. 爆生态旅游度假别墅市场 随着市场发展 ,别墅客户群体也在逐渐改变。以前购买别墅主要是位于 ： 金字塔顶尖的国内外成功人士 、公务员、高 端技术人才 。随着市场的发展和 别墅市场客户群体趋于年轻化 ,一些从事金融、 9 证券和 行业的年轻白领脱颖而出 ,逐渐成为中档别墅的主要消费力量。据金网络公司提供的资料显示 ,购买 客户 38%是三资企业管理人员 ,私营、民营企业主。在别墅客户中 ,外籍人士、海外归国人员对别墅环境质量和设计风格最重视 ： 国内买家更为注重别墅的面积和户型 ,在强调生活品质外 ,更认为拥有别墅是身份与地位的象征。 目前， 别墅市场 的 重要问题在于缺少有特色和个性的高档项目出现 ,项目品质普遍较低 ,少数低容积率、高绿化率的项目 倍受市场推崇 。 愚人岛别墅群将人居环境与愚人岛生态旅游区有机地结合在一起，实现了人与自然的有机融合，休闲、养生功能更为突出，必将成为 中的精品。 2、品质 : 追求差异性 为体现产品的差异化和别墅品质 ,目前很多发展商都比较注重产品的定位 ,并在规划设计上强调实用功能空间分布 ,试图从生活方式的角度作为营销的卖点 。愚人岛别墅群采用欧式建筑方格， 与优美的自然环境浑然天成 ，更易 迎合成功人士、海归人士所追求的 “ 归属感 ” ，具有较高的市场品位。 二、宜昌市房地产市场基本分析 2009 年上半年，在国家宽松的货币政策刺激、宜昌市政府关于促进房地产市场健康稳定发展的实施意见出台、股票市场强劲反弹等多种利好因素的共同影响下，积累性置业需求不断释放，市场逐渐回暖，商品房销售呈现逐月上升趋势。上半年城区商品房成交 3494 套， 去年同期同比增长 接近 2007 年市场高峰期的同 10 期水平。其中五月商品房销售面积达到 ，三、四、六月商品房销售面积均在 10 万左右；城区住宅销售面积达 ，与去年同期同比增长 增幅明显，其中六月销 售 ，销售面积最大。上半年销售面积的增长也带动了销售额的大幅增长，上半年城区商品房销售额达 元，与去年同期同比增长 城区住宅销售额 去年同期同比增长 随着全国房地产市场的回暖，宜昌城区和非城区消费者入市购房热情不断增加，现房销售同比增幅在 40%以上，期房销售同比下降减小，购房对象的多元化和区域的扩大化，不仅消化了现房，也加快了过去存积的期房消化速度。 三、别墅群项目 析 （一） 势 ) 具有“天下之中” 、号称“千湖之省”的湖北省赋予愚人岛良好的宏观区位。“天下之中”的地缘优势有利于与旅游客源地建立便捷的航空、铁路和公路交通联系；“千湖之省”有利于发挥集聚优势，为开发、建设、宣传滨水度假旅游产品提供了良好的营销形象。 临近三峡大坝赋予愚人岛绝佳的中观区位。三峡大坝作为中国历史上继长城以来最伟大的工程，其旅游吸引力也如长城一样是不受时空限制的，具有长期效益。而且，三峡大坝的资源等级无形之中提升了附近旅游区和度假区的资源等级。愚人岛临近三峡大坝，一方面增强三峡旅游的产品供给，优化三峡旅游的产品结构；另一方面也会 分享三峡大坝这一国际 11 性品牌所带来的远程客源。 愚人岛宁静开阔的湖泊景观、蜿蜒曲折的库区岸线、自然契合的山水格局、平缓起伏的低山丘陵、生长良好的林木植被、高耸陡峭的峡谷、幽静怡人的乡野田园，其自然生态环境十分优越。 愚人岛青山秀水，山地和水体交错有致，自然契合的山水景观格局，山体、水域构成了良好的区域小气候，山水相依的景观视野具备丰富的景观资源。 愚人岛人文旅游资源以道教和巴楚文化为核心，建于明万历十八年（ 1590 年）的石柱观位于长阳龙舟坪境内的陈家沱南岸， 其 石崖如城，云霭飘渺，满眼林木森森，四季葱茏一片。古往今来，凡登临者到此，无不为如此河山而生啸傲之慨。由峰腰直上峰顶，宫观遗址历历可数，到处出没的残碑断碣向人们展示这座鄂西南 的 道教丛林 。 愚人岛所在的区域是巴人文化和荆楚文化的发源地、交融地之一，民风纯朴，流传于民间的各种谜语、神话传说、山歌、舞蹈、宅居、饮食、风俗习惯都透着巴楚文化的风韵，表现出极高的旅游文化价值和欣赏价值。愚人岛与早期人类活动“长阳人”遗址仅隔 40 公里。该岛紧邻的红花套城背溪新石器时代遗址，距今已有 7500 万年历史，农耕文化源远流长，愚人 岛周边作物耕作方式、劳作工具、农居建筑风格、生活习惯和风俗既有巴人土家风情又有荆楚文化民风的特点。 （二 ） 势） 12 基础设施是愚人岛进行大规模开发建设的重要支撑，对于营造一个便利、舒适的度假环境至关重要。目前，愚人岛现有的旅游服务接待设施存在着档次不高、缺乏特色的明显不足。基础设施方面，供水、燃气、供电能力有限，污水处理和垃圾处理设施短缺，不能满足未来快速发展的要求。 愚人岛三面环水，短期内不能架桥，去愚人岛主要依靠鄢沱码头，对外交通不甚便 利。随着愚人岛旅游开发的逐步深入，停车场的容量将可能成为限制游客量的一个制约因素。而且停车场地的大小也会受到游客量周期变化的影响，在淡季的时候会被闲置，在旺季尤其在黄金周的时候又不能满足需要。因此，鄢沱码头的停车问题必然会成为制约愚人岛发展的一个长期问题。同时愚人岛内部交通路网络尚未形成。 （三） 遇 ) 1.“ 鄂西生态文化旅游圈 ” 战略的确立 湖北省 已 作出着力打造 “ 鄂西生态文化旅游圈 ” 重大战略决策 ， 激活鄂西地区生态、文化、民俗等资源优势，破解交通、通讯、体制、机制等瓶颈障碍，使其成 为国内外知名的旅游目的地，以推进鄂西地区经济社会发展，实现湖北东西部相对均衡发展。宜昌 作为 “ 鄂西生态文化旅游圈 ”领跑 者，而长阳作为“ 鄂西生态文化旅游圈 ”的重要支点，在湖北省“ 鄂西生态文化旅游圈 ”中占有重要地位，清江作为长江在湖北境内的第二大支流，旅游资源富集，在宜昌和长阳的旅游业发展中起着极其重要的作用，而愚人岛作为清江流域的重要节点，对于完善清江流域乃至宜昌和湖北的 13 产品结构有着重要的潜在作用。 目前，我国正处于从观光旅游为主向观光、度假、专项旅游并重发展的转折期，度假旅游已成为我 国的主导旅游产品之一，并且其比重在不断上升中。随着 人们在 “ 复归自然 ” 、 “ 返璞归真 ” 的观念影响下，为了缓解压力，享受生活，获得身心愉悦而选择的一种 在 大自然中寻找心灵宁静的放松方式与人们日益提高的人文精神与环境意识结合在一起所形成的一种 生态休闲度假、绿色消费日渐成为我国的主导旅游产品之一 , 并且其比重在不断上升中。可以预见，随着愚人岛周边区域经济水平的提高，度假需求势必会快速增长，愚人岛具有相当的市场潜力。 宜万铁路和沪渝高速公路贯穿长阳县全境，大大地改善了愚人岛的交通条件，愚人岛所在 的宜昌 时航空圈完全可以覆盖到国内大部分发达地区，使得旅游通道更加畅通，缩短了交通时间，从而可以吸引更大范围的旅游者。 （四） 战） 一方面，愚人岛别墅群的开发势必会改变一部分土地的利用方式，势必会破坏掉一部分植被，如果处理不好，必然影响愚人岛整体的生态环境。另一方面，近年来随着网箱养鱼以及上游工业污水的排放，清江水质处于逐年下滑的趋势，这对于愚人岛的别墅开发也是一个巨大的挑战。 14 为确保愚人岛旅游开发的顺利进行，必须处理好如下几个关系：当地社区与度假区 之间的利益关系，清江东岸与度假区的利益关系，三峡大坝与度假区的利益关系。为实现愚人岛乃至整个清江流域的可持续发展，必须加强政府的宏观调控，协调好各部门、各利益主体之间的关系，避免各自为阵现象及各种短期行为的发生。这是愚人岛项目开发的重中之重。 综上所述，整合现有各种资源，加快愚人岛别墅群的开发，有助于推动愚人岛旅游开发的步伐，在有效保护生态资源的前提下，将愚人岛的资源优势转化成旅游产品优势，打造愚人岛整体优势品牌，将对促进宜昌长阳地区的经济社会可持续发展产生重要影响。 五、目标市场定位与产品定位分析 （一 ） 目标市场定位 湖北清江愚人岛生态休闲旅游区别墅群作为清江愚人岛生态休闲旅游区唯一的高端住宅项目，针对中高端社会精英人士倾心打造最佳人居环境，其潜在客户主要包括： 括：公务员、中外资企业高级白领、企业中高层人员； 商等； 重庆、成都、武汉、十堰等； 4. 港澳地区、深圳、广州、上海、南京等高端精英和社会名流。 （二）项目定位 经过大量市场调研和反复分析论证，湖北清江愚人岛生态休闲旅游区别墅群项目选择欧式建筑作为目标定位，徜徉于 青山绿水之间，泛舟于清 15 江碧波之上，欣赏欧式建筑风格，可以提升项目的开发价值和尊崇品位。 前、出乎住户预料的空间创新。 A 型单体别墅，如恒温游泳池、桑拿房、麻将房、每房间配备独立卫生间等等，都是前后花园，独门独户，挑高客厅 ( )，共有 8 个卧室，并且每房配有卫生间； B 型联排也是前后花园，独门独户； 各户型均在 8 房以上，层高 积分别如下：单体别墅 796 ，联排别墅 596 。 能齐全 低层洋房采用前后花园设计；对流通风良好，户户向阳，且均可观看花园、江 景，顶层采用复式设计，突显住宅高尚定位。 单体别墅建设上结合水体，营造有私家码头，景观效果丰富。 色”建筑。 将中央绿地、宅间绿地、宅园绿地和屋顶绿化、清江碧波有机结合，使别墅处处是绿色，步步有景观，构建多层次的绿化景观系统。 第四章 市场营销 一、营销策略 （一）品牌形象策略 公司坚持 以品牌建设为营销核心，以科学营销、事件营销、客户营销为基本手段，不图短期效益，树立品牌形象 ，取得了良好的效果。 2007年 3月愚人岛成为 2007环球小姐三峡选拔赛唯一指定外景拍摄基地； 2007 16 年 4月 承办了 “ 愚人岛杯 ”2007 中国长阳 张健横渡队清江画廊挑战赛；多次成功举办风光人体摄影大赛； 2008 年 7 月与三峡商报、三峡游客中心共同策划主办 “2008 ， 我与北大清华学子同行 ” 活动。活动的创新，不仅提高了愚人岛的知名度，提升了品牌效应，也促进了度假区旅游的红火，为愚人岛度假区的市场开发和愚人岛别墅群的销售奠定了良好的品牌基础。 （二）分步推广策略 在项目达到预售阶段前，分步骤地进行宣传，采用户外广告、媒体等多种形式，引进目标群体注意力，并分阶段地加大宣传投入。 （三）客户参与策略 在项目达以预售阶段后，开始进行项 目认购，增加采用预订、赠送礼品等形式，吸引目标群体前来参观，增加市场认可度，选择适当的时机开盘销售，迎接销售高潮。根据实际情况可以让目标群体交付一定的资金，参与设计户型，在客户亲身参与建设过程，共享成功的喜悦。 （四）创新经营，导入“别墅 动销售模式 对于度假型的第二居所，可以采用别墅 动，以分时度假方式进行经营。通过产权式别墅的销售，收回酒店（会所）的投资，从而提高度假别墅的利用率，降低投资经营风险。 （五）价格策略 根据市场调研结果，结合愚人岛生态休闲旅游区的资源优势和愚人岛别墅 群项目工程进度安排，保守预计一期别墅均价采用 5000 元。 随着一期工程主体进度的加快和度假区园林景观的建设，度假区生态 17 休闲旅游功能日益完善，在一期实景效果的带动下，二期项目的涨价将是水到渠成，二期别墅保守估价为 6000 元。 二、销售周期预计 本项目分两期开发，累计 3 年完成。第一期自 2010 年 7 月 1 日预售，2011 年 12 月 31 日销售完毕；第二期自 2011 年 11 月 1 日预售， 2012 年2012 年 12 月 31 日销售完毕。 愚人岛别墅群项目预计可实现销售收入 150372 万元，其中 2010 年实现销售收入 23880 万元， 2011 年实现销售收入 63022 万元， 2012 年实现销售收入 63470 万元。 表 1 愚人岛别墅群项目销售收入预测表 项 目 第一期 第二期 合计 2010 年 2011 年 小计 2011 2012 小计 单位售价（元 /） 5000 5000 5000 6000 6000 6000 建筑面积（） 119400 119400 119400 151120 151120 151120 270520 预售比例 40% 60% 100% 40% 60% 100% 预售面积（） 47760 71640 119400 45336 105784 151120 270520 销售收入（万元） 23880 35820 59700 27202 63470 90672 150372 第五章 建设条件与场址选择 一、建设条件 （一）愚人岛规划和控规已获政府部门审批通过。 湖北省清江愚人岛生态休闲旅游度假区策略研究报告、核心区项目 18 策划及概念性总体规划（以下简称愚人岛规划）已于 2006 年 12 月16 日通过由湖北省发改委、湖北省旅游局、宜昌市人民政府组织的评审会。另外，湖北省清江 愚人岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划（以下简称控规），也在 2007 年 11 月 15 日由长阳土家族自治县人民政府主持召开的评审会上顺利通过，并得到湖北省旅游局、华东师范大学、三峡大学、宜昌市发改委、宜昌市国土局、宜昌市环境保护研究所等单位专家的一致好评。评审专家委员会认为，控规成果完善，符合国家旅游规划通则关于旅游区控制性详细规划的规范要求，符合愚人岛实际，具有可操作性和很强的制约性及开发建设的指导性。 此外，控规已经得到长阳土家族自治县人民政府同意，并取得根据规划方案实施的批复（长政函 200830 号）和长阳土家族自治县建设局关于湖北清江愚人岛生态旅游度假区选址意见的函（长建函 200874号）。 （二）区域自然条件优越 清江流域处于我国第二级阶梯向第三级阶梯过渡地带，属云贵高原区的东北端中低山区，地势自西向东倾斜，山势逐步降低。西部山岭高程1000 2000 米，东部由 1000 米降至河口的数十米。流域内山区占 80%以上，山势陡峻，河谷深切，河道狭窄，比降大，具有山区河流特征。河道以滩多而著称于世。 愚人岛三面环水，库汊密布、半岛群落、山水参半，是清江下游库汊形状最复杂、水质最 佳、人口密集度最小的半岛群。 属喀斯特地貌。地震 19 基本烈度为 度。 愚人岛地处亚热带季风气候区，光照充足，热量资源丰富，无霜期长，雨量充沛，雨热同季。年平均气温 16，年平均日照时数为 1571 小时，无霜期 185 194 天，年降雨量 1355 1488定通过 10以上的间隔天数 132 247 天，活动积温 2210 5270，由于境内地形复杂，海拔高差悬殊，从而导致水热资源的重新分配，具有多种小气候特点， 随海拔升高而变化，气候呈立体结构，兼有中亚 热 带、北亚热带、南温带及中温带多种气候类型。正是 “ 一山 分四季，十里不同天 ” 。 （三）基础设施相对完善 愚人岛距宜昌城区 32 公里、宜都城区 41 公里、长阳城区 21 公里、三峡机场 32 公里，交通便利。长阳是连接中西部的咽喉之地，随着沪渝高速公路、宜万铁路的兴建，愚人岛将更加紧密地融入宜昌的半小时经济圈之内，其区域可达性将更加优越，区位交通优势明显。 岛内，愚人岛仅靠磨南公路和村道土路连接，内部交通路网还未形成，区域的可进入性明显不足。愚人岛的开发建设需要重点解决内部交通路网的建设问题，形成完善的交通网络。 目前愚人岛供电系统以大网供电为主，现有 座 110电站，项目完成后，拟新配置 2 座 10电所，供电电源接自变电站，可满足项目需要。 20 水系统 愚人岛水源主要来自于清江，本项目拟新建 1 座 1 万吨 /日自来水厂，统一铺设自来水管网供水，并配置 3 座蓄水池。排水采取雨、污水分流制，污水经污水处理站处理达标后，与雨水一起作为中水利用或排放。 岛内电信服务商通讯网覆盖面广，宽带信息网络完善 ， 实现了网络数字化， 通讯条件极为便 利 。 此外，项目拟在各酒店、别墅区等服务区设邮政服务点，可方便与长阳县邮政局对接。 二、场址选择 清江愚人岛生态休 闲旅游度假区（以下简称“愚人岛”）位于湖北省宜昌市长阳土家族自治县东部的清江高坝洲库区，在 八百里清江 下游 ， 地理坐标为东经 111 06，北纬 30 24，由位于磨市镇、龙舟坪镇境内的清江水域及其附近低山丘陵组成，规划总面积 方千米。 清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群选址于 樟树垴 、皮家包、尹家山和花桥群岛，规划别墅 370 栋，总建筑面积 270520 中单体别墅250 栋，建筑面积 199000 排别墅 120 栋，建筑面积 71520 樟树垴 :总面积 450 亩 ，规划单体别墅 50 栋，建筑 面积 39800 皮家包 :总面积 350 亩 ，规划单体别墅 30 栋，建筑面积 23880 尹家山 ： 总面积 600 亩 ，规划单体别墅 70 栋，建筑面积 55720 花桥群岛 :总面积 2500 亩 ，规划单体别墅 100 栋，建筑面积 79600 排别墅 120 栋，建筑面积 71520 21 第六章 项目开发与实施计划 一、工程建设内容 （一）主要经济技术指标 （ 1）用地面积 266680 （ 2）总建筑面积 270520 （ 3）建筑占地面积 173410 （ 4）绿地面积 93270 （ 5）绿地率 35 （ 6）建筑密度 20 （ 7）容积率 2 愚人岛别墅群项目主要指标 项目名称 别墅类型 套数 单套面积 用地面积（ ） 建筑面积（ ） 皮家包 单体别墅 30 796 15308 23880 樟树垴 单体别墅 50 796 25513 39800 尹家山 单体别墅 70 796 35718 55720 花桥群岛 单体别墅 100 796 51026 79600 联排别墅 120 596 45846 71520 合计 370 173410 270520 （二）工程建设内容 （ 1）土建 包括 园林、绿化、公共部分装修 等。 （ 2）装修 外部装修，群楼采用紫麻色大理石，主体外墙采用银灰陶瓷外墙砖。 22 对内部进行一次装修，二次装修留给客户根据自己的需要进行。 （ 3）设备及安装 上、下水管道； 配电系统； 电梯； 自动报警系统 ; 消防系统； 宽带与智能监控系统。 （ 1）道路 岛内游赏线路交通体系氛以水上交通、车行和步行游览为主，具体分为车行道（主干道路 ）、步行道（游览步道）、水上交通三种方式。整个道路交通系统包括道路、出入口、停车场、广场、码头。 主干道路： 建设 2 条主干道：西部 陈家沱至 ，全长12 部主干道主要起沟通陈家沱与外界联系、加强旅游区西部各项目地块之间联系的作用；中部 磨市至南岸坪公路，全长 11 部主干道主要是为进入度假区纵深的游客提供交通服务。 次干道： 根据度假区项目布局的需要，各个分区内部开辟次干道路，与车行主干道、码头形成连接，形成一个完整的枝状路网构架。 游览步道： 各分区、各景点的山林、湖边修建 游览步道，整个愚人岛生态休闲旅游度假区游览步道共约 90 出入口： 依托主干路网，度假区沿 路设置三个入口：西 23 部入口 龙舟坪；北部入口 孙家湾码头区；西北部入口 陈家沱。 广场、停车场： 在愚人岛生态休闲旅游度假区共建设 4 座广场：在三个入口处各建 1 座，在区内游客中心设置大型广场 1 座。 4 座广场总面积 40000 。在各入口处，结合入口广场的设计共设置 4 个公共交通大型停车场，满足游客换乘的需要；在旅游度假区内部共设置 14 个中型停车场；各项目地块入口、公共建筑门口、主题度假酒店、会议中心等均设置较小 型停车场，共设置 26 个小型停车场。总面积 25000 。 码头： 在龙舟坪镇建设 1 座旅游接待码头，作为从沪渝高速公路长阳出口进入度假区的主接待码头和交通换乘点，同时作为县城与度假区之间的主要游览交通联系，由城市建设部门统一实施。 在北部孙家湾、南岸坪，西部陈家沱、石柱观，东北部樟木咀、柳津滩，中部香草湾 容会馆、半岛度假公寓、国际游艇俱乐部，南部水上运动论坛、江湾主题度假酒店等处共设立 14 座公共旅游码头，用生态型游览船只形成水上连接，并作为湖面景观。游客可以很容易地乘坐观光船从度假区前往主码头。设立 1 座 船室 作为国际游艇俱乐部会员、别墅业主和度假区贵宾专用接待场所。 （ 1）给排水工程 生活用水 用水量：取日综合用水量标准计算，其估算如下表所示。 表 3 愚人岛生态休闲旅游区用水量估算一览表 序号 名称 用水标准 规模 最高日用水量 24 1 住宿 300L/d人 4500 1350（ m3/d） 2 餐饮 20L/次人 8000 160（ m3/d） 3 办公 40L/d 1000 40（ m3/d） 4 居民 100L/d人 5000 500（ m3/d） 5 不可 预计用水量 按总用水量 15%计 308（ m3/d） 6 估算日最高用水量 2358（ m3/d） 消防用水 室内消火栓系统；消防用水量为 15L/S，火灾延续时间为 2 小时，一次火灾灭火用水量为 108 给水工程：给水系统分为高位蓄水池供水和自来水厂供水二个不同的水源体系。高位蓄水池供水分三个片区 南部、中部及北部，各片区分别建造容量为 1000 容量为 3000 配备制水设备 3 套，通过管道接至各服务区，实现管道有压供水。在中部建设 1座地表水自来水厂，水厂规模 1 万吨 /日 。 排水工程：旅游区排水主要为生活污水，为保护风景区及其附近水域水质不受污染，严格按雨污分流的排水体制建立排水系统。雨水采用自然排放。 （ 2）供电工程 本项目用电负荷采用单位面积（建筑面积系数 荷密度法进行负荷估算，其他用电采用估算法。经估算总负荷为 3680高峰期同时使用系数 ，功率因素取 算容量为 2800据本项目负荷估算情况，拟在度假别墅区和湖滨服务区和养生度假区各设一处变配电房，分别配置容量为 1000压器各 2 台。 25 （ 3）通讯工程 目前移动通讯、程控电 话已开通，局部区域信号较弱处需加强信号的处理。该项目由电讯部门解决，不计入本项目投资内。 （ 4）燃气工程 建设液化石油气供应站 1 座，砖混结构，占地规模 5000 ，建筑面积 200 。 （ 5）垃圾处理工程 在各服务点、休憩点及主要路段每隔 400m 左右 设 一个 垃圾桶，在游览区外设垃圾收集点，将旅游、生活垃圾收集并运装至附近垃圾 中转 站 。设置 2 座垃圾中转站，用地 顷。 二、项目实施进度安排 本项目分两期开发，累计 3 年完成。第一期重点开发皮家包、樟树垴、尹家山 150 套别墅和基础设施建设，自 2010 年 1 月 1 日至 2011 年 6 月30 日竣工验收， 2011 年 12 月 31 日销售完毕，历时 2 年；第二期重点开发花桥群岛 220 套别墅，自 2011 年 7 月 1 日至 2012 年 8 月 31 竣工验收，2012 年 12 月 31 日销售完毕，历时 1 年半。 表 4 别墅群项目第一期开发进度安排 编号 工程进度内容 10 年 1 月 1 日 12 月 31 日 11 年 1 月 1 日 12 月 31 日 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 项目前期工作（包括各 类证件） 2 项目筹资和前期付款 3 施工图设计 4 项目议标工作 5 拆迁及七通一平 26 6 基础施工 7 结构和水电安装及装修 工程 8 竣工验收 9 商品房预售到销售结束 表 5 别墅群项目第二期开发进度安排 编号 工程进度内容 11 年 7 月 1 日 12 月31 日 12 年 1 月 1 日 12 月 31 日 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 项目前期工作（包括各类证件） 2 项目前期付款 3 施工图设计 4 项目议标工 作 5 拆迁及七通一平 6 基础施工 7 结构和水电安装及装修工程 8 竣工验收 9 商品房预售到销售结束 第七章 投资估算与资金筹措 一、投资估算内容 本项目总投资由建设投资、销售成本、建设利息和流动资金三部分组成。 建设投资是指项目建设所需的全部资金投入，主要包括固定资产的投资、无形资产的投资、开办费和不可预见费等。 （ 1）固定资产投资 建安成本：包括土建工程、给排水工程、消防设施、配套设施、强弱 27 电工程、社区景观绿化等投资费用，地上建筑以 800 元 /计算。 （ 2）无形资产投资 无形资产投资指用于项目所用土地的开发费用，主要是土地出让金： 3650 万元，包括： 15000 亩林地经营权 900 万元和林木所有权 150 万元；别墅用地 400 亩，转地成本 /元 /亩，计 2600 万元。 （ 3）开办费 开办费是指项目建设期内，用于项目组织管理设计等各项费用，包括以下各项费用： 项目管理费：以建安成本的 3%计算。 项目监理费：以建安成本的 算。 设计勘探费：包括总规和控规、单体建筑设计、高尔夫球场及度假别墅设计、滑翔伞庄园设计，共计 2680 万元人民币。 （ 4）不可预见费，以固定资产和开办费之和的 5%计算。 （ 5）物价因素：以每年递增 10%，只考虑 固定资产。 （ 6）销售成本：按销售额的 2%计算。 2、建设期利息：按贷款 10000 万元人民币、期限三年、年利率 12%计算，第 2 年末还款 5000 万元，第 3 年末还款 5000 万元，利息总额为3000 万元人民币。 3、流动资金：本项目一期从动工到建成后全部出售，建设期内约需日常流动周转资金 1000 万元人民币。 二、投资估算 经过投资估算，愚人岛别墅群项目总投资为 45811 万元，其中第一期 28 投资为 25040 万元，第二期投资为 20771 万元。单位建筑面积投资额为1693 元。详见附表一：愚人岛别墅群项目投资估算表。 三、 资金筹措 根据愚人岛别墅群项目投资估算表，第一期需安排资金 16576 万元，主要包括固定资产、土地出让金、项目管理费与工程监理费（勘探设计费已经支付）、流动资金。本项目资金来源主要为自有资金、银行贷款和住房预售收入，具体资金筹措计划如下： （ 1）自有资金：公司股东入股资金 3000 万元。 （ 2）申请银行贷款： 10000 万元。 （ 3）预售收入： 3576 万元 根据愚人岛别墅群项目开发进度安排，第一期工程开发完毕，累计实现销售收入 59700 万元，除支付工程款和归还银行贷款 5000 万元外，尚余资金 30060 万元，完全有 实力进行第二期工程开发。 四、投资计划 根据愚人岛别墅群项目开发进度安排， 2010 年投资 11836 万元， 2011年投资 21453 万元（含一期 13204 万元、二期 8249 万元）， 2012 年投资12521 万元。详见附表二： 愚人岛别墅群项目投资计划表。 第八章 财务分析与财务评价 一、建筑成本估算 本项目建筑成本由以下内容构成： 29 3650 万元； 25294 万元，