世联青岛懂漫基地项目整体定位研究下

深圳华侨城案例 第二阶段：旅游成为区域开发稳定现金流，对地产开发促进明显，地产开发进实现高回报第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004项 目 开 发时间 占地面积（公 顷）建筑面 积（万 M2）资 金平衡湖 滨 花园1993年 1994年 0.9 7.2 地 产 收益桂花苑 1993年 1994年 2.5 6.7 地 产 收益世界之窗 1994年 48 乐 园投 资中旅广场1996年 1997年 1.6 12.9 地 产 收益欢乐 谷 1998年 2001年 35 乐 园投 资波托菲诺2001年 2002年 80 108 地 产 收益项目的第二阶段前期房地产收益与旅游的投资仍然保持资金平衡，但是旅游盈利开始增多，此时区域价值已建立；到第二阶段后期，房地产收益实现高额的资金回报旅游旅游设设施施占地占地 规规 模模 景点数量景点数量 开开 业时间业时间 投投 资资 门门 票票 经济经济 效益效益世界世界之之窗窗48万平方米118个世界著名景 观 ， 景区分 为 世界广 场 、亚 洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲区、世界雕塑园和国 际 街八大区域。1994年 6月18日6.5亿 120 开 业 至 2002年底，世界之窗共接待游客 2300多万人次， 营业 收入 28亿 元。 “世界之窗 ”的利 润总额已 连续 3年超 过 1亿 元欢乐欢乐谷谷一期： 17万平方米， 二期：18万平方米。一期：共分八大主 题 区：西班牙广 场 、卡通城、冒 险 山、 欢乐岛 、金 矿镇 、香格里拉森林、 飓风 湾、阳光海岸，加上独具特色的 玛 雅水公园。容 纳 人数 4万。一期： 1998年 10月1日；二期： 2001年5月一二期各投资4亿120 2002年，深圳 欢乐 谷全年入园人数达 230万人次；2003年 3月底，已接待游客 695万人次。发 展 阶 段 1996 1997年 2000 2004年代表楼 盘 中旅广 场 波托菲 诺 、 纯 水岸住区形象 华侨 城 产业 配套高尚人文社区价格 变 化 8000 900015000深圳华侨城案例 第三阶段：良好的资源环境以及产业孵化氛围吸引创意产业在华侨城内聚集，成为区域开发新的盈利点第三阶段：区域关联产业初步形成，成为区域开发新的盈利点 2004-至今2004年起，深圳华侨城集团、华侨城地产以 LOFT为启动，促进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主体的新空间形式转换 ， 2006年 5月 19日，华侨城创意文化园在华侨城 LOFT正式挂牌，由此奠定其在中国创意产业的战略地位 华侨城创意文化园入驻创意机构： OCT当代艺术中心、国际青年旅舍、高文安设计工作室、 a/u（雅域）国际设计机构、都市实践建筑设计公司、 PAL设计事务所、梁小武工作室、影像人俱乐部、鸿波信息动漫基地、世纪凤凰传媒等 未来发展前景：目前全世界以 LOFT产业为代表的创意产业每天创造的产值高达 220亿美元，并以 5%左右的速度递增，在美国、英国等一些创意产业发达的国家，其增长速度均逾 10%。深圳致力打造 “ 设计之都 ” ，并将 “ 创意产业 ” 打造成优势产业。 OCT-LOFT华侨城创意文化园被列为重点创意文化项目案例借鉴结论：动漫节庆会展引爆区域实现短期盈利、会展旅游保障持续发展，地产高回报提供持续稳定的现金流，带动实现动漫产业的聚集与发展u动漫产业发展周期较长，前期需要大量投入，而房地产作为现金流较快的投资，可为动漫产业的发展提供资金支持。同时动漫节庆会展将带动区域知名度，提升区域的房地产价值。实现两者的资金平衡利用和价值增值。第一阶段 第二阶段 第三阶段地产 +动漫节庆展会l房地产为项目现金流l动漫节庆会展为引爆点核心功能盈利模式地产 +动漫展会旅游 +动漫产业 动漫展会旅游 +动漫产业l节庆会展带动会展旅游发展，逐渐成为项目现金流l房地产实现高额回报l动漫产业孵化器初见雏型l会展旅游进一步发展，成为项目持续稳定的现金流l房地产开发结束l产业形成聚集，逐渐成为项目的利润点对项目发展的产业环境和市场现状进行扫描，是解决核心问题的前提案例研究：项目分阶段盈利模式探讨青岛房地产市场整体特征房地产板块研究及客户定位动漫与地产问题 2.本项目动漫产业与地产开发能否相互促进实现盈利？青岛城市经济发展快速，房地产投资快速增长，市场处于高速发展期u青岛 GDP近三年保持了约 16%的增长速度；2006年青岛 GDP达到 3207亿元，在经济的强烈带动下，青岛房地产市场进入高速发展阶段u2006年青岛人均 GDP5152美元，比 2005年增长达到 17。萎缩 停滞 稳定发展 高速发展房地产预警系统判断 GDP 增速、 人均 GDP与房地产发展关系4%-5% 5%-8% 大于 8%小于 4%GDP增长速度数据来源：青岛历年统计年鉴2000-2006青岛 GDP、人均指标l近年来，青岛在为迎接奥运以及加强城市建设和经济发展，全市的固定投资逐年上升。l房地产投资稳步增长，投资额占固定资产投资比例呈下降趋势，表明房地产投资并未出现相对过热的迹象。青岛城市房地产因资源而呈现明显的板块特征，且度假休闲板块依托资源开始逐渐由海景向山景过渡西部传统海景豪宅区，依托海景与完善的城市配套设施，是青岛市最早形成的海景豪宅板块，也是财富阶层最早的置业区域。随着西部沿海板块海景的逐渐稀缺，财富阶层开始选择在中部沿海板块景观型海景置业，城市配套设施有待完善。东部沿海板块的最初置业者是一些亚财富阶层，在由设施型海景向景观型海景过渡的阶段，由于初期东部沿海板块价格相对低，只相当于当时浮山前区域的二三线海景的价格，则选择在此置业。但随着中部沿海板块的海景稀缺，东部沿海板块价格攀升，客户结构升级。设施型海景 景观型海景 自然型海景价格导向迁移西部沿海板块中部沿海板块东部沿海板块稀缺导向迁移浮山麦岛石老人海景山景稀缺导向迁移随着青岛市场海景资源稀缺性加剧，度假休闲板块呈现由海景向山景发展的趋势 。崂山板块海岸线板块市南板块浮山后板块市北板块四方板块李沧板块一线 二线三线即墨板块城阳板块根据依托的不同资源，我们将青岛市房地产市场分为九大板块，其中海岸线板块依托的稀缺海景资源、崂山板块依托的山景与高尔夫资源与即墨板块依托的温泉资源，主要承载度假休闲功能。滨海大道的建成将低密度集中分布的海岸线板块、崂山板块、即墨板块贯通，青岛低密度发展带正在形成u海岸线板块、崂山板块与即墨板块依托资源的稀缺性，促使这三个板块形成了低密度产品发展带，而本项目正处于此发展带沿滨海大道的沿线上，决定了项目的产品形式为低密度产品。低 密 度 发 展 带青岛土地供应格局逐渐从市内四区向边缘地区转移，崂山区土地供应极度稀缺市内四区土地供应量很少，建面小于 200万平米。如市南区因为除了旧城改造项目外，大部分土地已经开发完成，市场供应量将相对减少。 市政府未来的土地开发和供应区域将重点在北部的城阳区和西海岸的青岛经济技术开发区和胶南市等市中心周边区域。仅城阳一区， 07年预计将有 150200万平米的放量，海尔路两侧的用地在 1、2年内将呈现出快速放量的势头，表现为很多项目的建设，尤其是写字楼。由于 崂山区 土地供应直接受国家土地资源局管控，因此土地供应标准把控严格，土地供应量很少，未来土地供应稀缺。2006年，崂山区仅有一宗土地挂牌出让拍卖，土地面积 21.27亩，土地位置在辽阳东路以南、李山东路以西，土地性质为 40年的商服用地。通过访谈得知，青岛未来土地供应计划多集中在高速两侧，如 308国道、滨海大道等主干道对项目发展的产业环境和市场现状进行扫描，是解决核心问题的前提案例研究：项目分阶段盈利模式探讨青岛房地产市场整体特征房地产板块研究及客户定位动漫与地产问题 2.本项目动漫产业与地产开发能否相互促进实现盈利？板 块 名称 依托 资 源 客 户 特征 产 品特征 价格平台海岸 线 板块景 观 型豪宅，通达的交通条件，纯 居住区，依托珍稀的海景资 源， 产 品将海景 发挥 到极致， 规 模大、产 品品 质 高。一 线 ：主力客 户 是国外或者外地客 户 ，本地人一般不 买 一 线海景，价格昂 贵 而且气候太潮湿。一 线 ： 产 品形式以高档独 栋 、双拼、叠拼 别 墅 为 主，以及多 层 花园洋房，主力 户 型 300平以上，将海景 发挥 到极致。一 线 ：均价在 2000030000元 /平左右， 总 价 500万以上。二 线 ：主力客 户 是本地与外地客户 各占 50%，一般老 总级别或私 营业 主，多 为 自住客 户。二 线 ： 产 品形式以多 层 以及小高 层为 主，主力 户 型 150平以上，主要 强 调 高端居住品 质 。二 线 ：起价 14000元 /平， 总价在 200万 700万。三 线 ：主力客 户 以本地客 户为 主，一般置 业较 早，价格相 对低。三 线 ： 产 品形式以高 层为 主，少量多 层 与小高 层 ，主力 户 型 120平 160平。三 线 ：均价 10000元 /平左右， 总 价在 200左右。海岸线板块 认知中的豪宅区，依山傍海，依托海景资源不同分为 “一、二、三线海景 ”典型楼 盘 弄海园（一 线 ） 领 世 华 府（二 线 ） 碧佛利山庄（三 线 ）规 模 1栋 公寓楼， 总 建面 约 3万平米，全 汉 白玉建筑，20套总 建筑面 积 6.6万，建筑面 积 6.6万，容 积 率 1.73 占面 1.3万平，多 层 楼座 7座， 总 建面 2万平产 品形式 别 墅 8栋 多 层 小高 层 ，精装修 多 层 住宅均价 23000-30000元 /平米 起价： 13700/平米 ； 均价： 18000/平米 开 盘 初期起价 7千多，最 贵 的 时 候 17000-18000每平， 总 价四百万。户 型面 积 370-510平 三居 148-173 123-180平 销 售状况 已售完 05.10月开 盘 ，已售出 80%左右 04年开 盘 ， 106户 ，已售完，只剩下一套可 转让 的 阁 楼 。产 品特色 一 线 海景、奢 华 配套住宅 项 目会所毗 邻韩 国 领 事 馆 ， 韩 国 总领 事在此社区居住， 项目主打品 质 高端。依山傍海，但海景基本看不到什么，属于三 线 海景， 项 目推出 较 早，价格相对 低。 客 户 特征 青 岛 人与外地各占一半，外地以北京、上海居多本地客 户 50%，外地 30%， 韩 国客 户 10%，其他 10%。外地人部分作 为 度假用途，本地人一般 为 老 总级别 ，有投资 有自住，投 资 比例不是很大，一般 为 多次置 业 。 客 户为 青 岛 本地人居多。板 块名称依托 资 源 客 户 特征 产 品特征 价格平台崂 山板块景 观 型豪宅，依托珍稀的崂 山山景 资 源，密度低、交通便利、城市配套 设 施一般。主力客 户为 本地人，多自住。 产 品形式以低密度、多 层 、小高 层为 主，主力 户 型 50平左右。普通住宅 单 价 6000，低密度产 品 单 价 10000。崂山板块 依托珍稀的崂山山景资源，密度低、交通便利、城市配套设施一般典型楼 盘 石湾山庄 水木年 华规 模 总 用地面 积 130000平、地上 总 建筑面 积 52000平 总 占面 33330平， 总 建面 50000平产 品形式 低密度、小高 层 多 层均价 普通住宅 单 价 6000，独 栋 、 联 排 单 价 1万 均价 6000户 型面 积 300-480平 80-170多销 售状况 月 销 售速度 20套左右 已售罄产 品特色 山景 资 源，形式多 样 山景 资 源 客 户 特征 90%为 本地客 户 ，多自住 主力客 户为 当地人，内 销 型板 块名称依托 资 源 客 户 特征 产 品特征 价格平台市南板块城市核心地段、 齐备 的 设施、 浓 厚的商 业 及商务 氛 围 、通达的交通条件，沿海区域 为设施型海景住宅。属于城市 传统 配套 齐 全的地区兼有城市成熟便利与海景 资 源。主力客 户 是青 岛 本地人， 90%自住，大部分人在 东 部上班，香港中路附近 CBD白领 居多。 产 品形式以密度高 层 公寓 为 主，小 户 型居多。区域市 场 均价达到了 9000元 /平米左右，高档精装公寓达到 9300元 /平米，一线 沿海公寓价格达到16000元 /平。市南板块 城市商业及行政中心，依托完善的配套设施、浓厚的商务与现代生活氛围以及独特自然资源，成为青岛现代城市居住板块典型楼 盘 创 异 时 代 国 际 城 .名苑规 模 总 占面 8507平， 总 建面 46730平 总 占面 38677平， 总 建面 76967平，容 积 率 1.99产 品形式 27层 高 层 公寓 精装多 层 、小高 层 住宅均价 起价 9300 开 盘 8500左右，至今基本未 变 户 型面 积 50多 -200多 65-142平 销 售状况 06.7开 盘 ， 还 剩下一半未售。小 户 型最便宜不到 50万， 卖 得好。 06.8月开 盘 ， 700户 左右，已售出 70%，小 户 型 销 售状况好。 产 品特色 接近城市核心的地理位置，交通便利，酒店式管理 成熟社区，园林景 观规 划 客 户 特征 客 户为 青 岛 本地人居多，大多在市南区工作。 客 户 八九成 为 青 岛 本地人， 90%自住板 块名称依托 资 源 客 户 特征 产 品特征 价格平台市北板块城市 传统 区域，配套 设 施完善，交通方便，城市 传统 配套 设 施 齐 全。主力客 户 是本地人，占到六七成，投 资 小 户 型，年 轻人多 买 小 户 型， 还 有部分婚房，多 为 地 缘 性客户 。产 品高 层 、小高 层为 主， 户 型面 积 60-170平，主力 户 型为 100平左右区域市 场 价格水平达到 7300元左右，房款在 50万左右的小 户 型 销 售状况最好。市北板块 城市传统区域，交通方便，城市传统配套设施齐全典型楼 盘 良辰美景 环 宇康庭规 模 06.6月一期开 发 ， 10月二期开 发 ， 总 建面 217700平 总 占地 10748平， 总 建面 68000 产 品形式 6栋 板式 3234高 层 ；一 栋 10层 小高 层 3栋 23层 高 层 公寓均价 开 盘 起价 7300， 涨 幅不大，三百左右 均价 8700户 型面 积 户 型面 积 60-170平，主力 户 型 为 100平左右 户 型面 积 57-180平，主力 户 型 100平左右 销 售状况 售出 50%左右 ，小 户 型 销 售状况好 06年 10开 盘 ，小 户 型 销 售状况好 产 品特色市北中心区，毗 邻 青 岛 迎 宾 大道，政府在作施政 规 划， 邻 近第二代 CBD，交通方便，周 边 配套 设 施 齐 全 ，有屋 顶花园。 位于城市主干 线 ，交通便利，城市生活配套 设 施完善客 户 特征 主力客 户为 青 岛 本地人，占六七成， 买 高 层 的小 户 型作 为 投资 ，年 轻 人多 买 小 户 型， 还 有部分婚房，多 为 地 缘 性客 户 。 主力客 户为 青 岛 本地人，年 轻 人多 买 小 户 型， 还 有部分婚房，多为 地 缘 性客 户 。 板 块名称依托 资 源 客 户 特征 产 品特征 价格平台浮山后板块新 兴 城市社区， 较为 成熟，配套 设 施 趋 于完善，交通方便。主力客 户为 当地有改善需求、中等收入的客 户 聚集。产 品高 层 、小高 层为 主，也有少量多 层 。主力 户 型 140平以上的三居。区域市 场 价格水平达到 8000元左右， 总 价在 100万左右。浮山后板块 新兴城市社区，较为成熟，交通方便，配套发展滞后与住宅开发典型楼 盘 鲁 信 长 春花园 海 尔 东 城国 际规 模 总 建面 99万平，住宅 总户 数 4788户 ， 100栋 总 建面 54万平，其中住宅 42万 产 品形式 4到 26层 的多 层 、高 层 、小高 层 精装公寓、高 层 景 观 住宅、小高 层 、多 层 花园住宅 均价 小高 层 和多 层 8000元以上（含精装），主力 总 价 112-128万 7500-8000（含精装），主力 总 价在 75-100万户 型面 积 户 型面 积 70-255平，主力 户 型三居 140-160 主力 户 型二居 90-110平，三居 120， 140平销 售状况 05年 9月开 盘 ，月 销 售 30-80套 06.10月开 盘 ，月 销 售速度在 70-100套左右产 品特色 位于浮山新区，城市配套 设 施 趋 于完善 产 品品 质 、品位的整体均好性 客 户 特征 主力客 户为 当地有改善需求、中等收入的客 户 聚集。 主力客 户为 当地有改善需求、中等收入的客 户 聚集。板 块名称依托 资 源 客 户 特征 产 品特征 价格平台四方板块城市面貌一般，城市配套设 施不是很完善，一些效益好的企 业 都迁到了李 沧 ，属于落寞的老工 业 区。主力客 户 是区域内拆迁 补偿 款购 房、在周 围 工作的改善居住 购 房、新婚房等刚 性需求客 户 ，多 为 平常百姓，也有部分被 动 郊区化的客 户 。区域内 产 品形式以多 层 普通住宅 为 主，随着地价攀升，有演 变为 高 层 住宅的 趋势 。主力 户 型面 积 100平米以下中小 户 型，最大 户型面 积 120平左右。区域市 场 价格水平达到 4500元左右，房款五六十万的小 户 型 销 售状况最好。四方板块 城市面貌较差，企业的外迁导致衰落的传统工业区，生活配套较差，平台价格低典型楼 盘 水 乡 苑 兴 隆花园规 模 总 建面 41841平，住宅套数 400多 户 总 建筑面 积 11.7万平， 约 1500套产 品形式 多 层 、小高 层 普通住宅 18、 21层 的高 层 均价 起价 4750， 现 在均价 6000多 起价 4350户 型面 积 60-115平米 70-110平的中小 户 型 销 售状况 06.9开 盘 ，售出 80%左右 ，小 户 型 销 售状况好 05年 10月开 盘 ，已售完 产 品特色 四方区西部成熟的居住区， 客 户 特征 主力客 户为 区域内本地人，外地人少，有一部分市北的，一般都在附近工作，交通便利，客 户 多用拆迁 补偿买 房或结 婚双方父母出 资买 房。 客 户为 青 岛 本地人，在周 边 工作的，多 为 普通百姓， 还 有部分拆迁 户 和年 轻 人 购 置新房，投 资 比例低，只占 1-1.5%。 板 块名称依托 资 源 客 户 特征 产 品特征 价格平台李 沧板块工 业 分布聚集区域，城市面貌一般，属于老城区。出 现 个 别 的小 别墅 项 目， 单 价五六千左右，一般是村 长购买 ，消化速度慢。主力客 户 是本地区的，多在附近工作，有改善需求， 还有很多 结 婚新房，或是老人在附近居住，一般家庭收入都在每月 7千以上，钢 厂 职 工居多，公 积 金较 高。多 层 普通住宅 为 主，主力 户 型面 积 90120平，小 户 型销 售状况好。区域市 场 价格水平达到 4200元左右， 80、 90平小 户型 销 售状况最好。 别 墅项 目， 单 价五六千左右， 总 价不是很高。李沧板块 工业分布聚集区域，城市面貌一般，内向型老城区。出现个别的小别墅项目，单价五六千左右，销售较差典型楼 盘 海信 .南岭 风 情 翠海依居规 模 05年 8月开 盘 ， 总 占地面 积 78869.8平方米， 约 464套住宅， 联排 别 墅 240套 总 建面 22798万平，其中住宅 246 套产 品形式 多 层 、 联 排 别 墅 多 层 普通住宅均价 别 墅 5000-8000 均价 4400，起价 4250户 型面 积 别 墅 户 型 120-230平 80122平销 售状况 别 墅售出 70% ，消化速度 较 慢 80.90平小 户 型 销 售状况好产 品特色 距离十梅庵 风 景区 仅 需十分 钟车 程。 客 户 特征 客 户为 周 边 村里的，有村 长 ， 钢 厂的，做生意的，有的在市南有好几套房子的，有投 资 ，多数自住。 别 墅的客 户 区域内与外 对 半，多 为 40多 岁 。主力客 户 是本地区的，多在附近工作，有改善需求， 还 有很多结 婚新房，或是老人在附近居住，照 顾 方便，有在市南工作在此居住的很少，在此 买 房一般家庭收入都在每月 7千以上。 板 块名称依托 资 源 客 户 特征 产 品特征 价格平台城阳板块中化青 岛 、 马 士基、青 岛 水泥厂等工 业 富集于此区域，依托青 岛 国 际 机 场，交通便利，路况良好。高端 产 品主力客 户 多 为韩 国人、私 营业 主、支付能力 强 。普通住宅客 户 均为 地 缘 性客 户 。高端 产 品多 为 公寓、高 层 、小高 层 、花园洋房等形式，主力 户 型 100平左右；普通住宅一小高 层为主。区域市 场 价格两极分化 现 象比 较 明 显 ，普通住宅平台价格 20003000左右，高端 产 品平台价格在5000左右城阳板块 具有潜力的类经济开发区，城市面貌好，产品供应量较大典型楼 盘 万科 .魅力之城 天泰 .奥园 崂 山水岸 绿 洲花园规 模 项 目建筑面 积 40万平方米， 项 目分三期，二三期正在 规 划 总 建面 270000平， 现 在是第三期 总 建面 360000平，容 积 率 1产 品形式 一期 07.5.1开 盘 ， 产 品形式 为 花园洋房，小高 层 小高 层 小高 层 、多 层均价 小高 层 主力 80-120平，花园洋房 140-200平 开 盘时 4830， 现 价 4930，最高价 5080。 起价 3160，均价 3550户 型面 积 项 目在城阳属于高档 产 品， 6000多起价，洋房 7000多 70多 -120多平 100-140平的三居销 售状况 未开 盘 70多平的已售完 产 品特色预计 2010年，建成青 岛 的 经济 中心，机 场 ，高速路都路 过 此地，商 业规 划，景 观 ，周 边绿 化是城阳区政府作的新天地，毗 邻 万科 项 目。 高品 质 、高文化 位于 崂 山 风 景区， 崂 山月子口水 库 下游的白沙河北岸 客 户 特征 客 户 以城阳本地人 为 主，多 为 生意人，建材市 场 ，私 营业 主， 韩 国人不多 二期 韩 国城 韩 国人占到七八成，多自住，在附近上班，一期奥园多本地人板 块名称依托 资 源 客 户 特征 产 品特征 价格平台即墨板块经济 开 发 区的城市配套 较为 完善、聚集低密度物 业以青 岛 本地客 户为 主，主要用于度假、养老、投 资 等产 品形式多 样 化，出 现 低密度项 目，其主力 户 型 300平左右低密度 项 目 单 价 3000-6000不等。 蓝 泉 别 墅的 项 目独 栋单 价 1万。即墨板块 城市配套较为完善，青岛已初具规模的低密度聚集区典型楼 盘 天泰 蓝 泉 别 墅 圣 罗 尼克规 模 项 目占地面 积 7700平、 总 建面 7645.68平 总 建面 190000平方 产 品形式05.5开 盘 ，独 栋别 墅 20栋 ，双拼 别 墅 3栋 合院洋房 均价独 栋 起价 1万 组团 58806700 元 /平米起，均价 8500 户 型面 积300-400平左右 户 型面 积 230 260平米 销 售状况 仅 剩几套未售出产 品特色周 边 高档配套 设 施完善，已投入使用的有 27栋 山地高尔 夫球 场 、天泰滑雪 场 、天文台、天泰假日海滩 、温泉王朝五星 级 大酒店、金麒玉麟山庄等。 滨 海山地住宅 ，异域 风 情客 户 特征 以青 岛 本地客 户为 主，主要用于度假、养老、投 资 ，部分在市南区以有房 产 ，属多次置 业 以青 岛 本地客 户为 主，主要用于度假、养老、投 资 等通过对青岛市场各类客户需求的全面分析得出青岛本地五类客户成为本项目的市场支撑外地高端客户外地中高端客户韩 国中高等收入客户本地中产置业人群追求改善置业 的“至享族”本地高端 财富 阶层 客户周 边 区域的本地财 富阶层客 户特征青 岛 外高端客户青 岛 外中高端客 户韩 国中高端收入人群企 业 中高 层 管理者依靠父 辈 殷 实 家境置 业已 拥 有 顶级 景观 豪宅私 营业 主、村 长等置 业关注点海景 海景 区位风 水投 资 价 值城市交通社区 环 境低密度 产 品形式社区 环 境特色配套低密度 产 品形式稀缺 资 源特色配套低密度 产 品形式城市氛 围自然 资 源产 品素 质置 业目的海 资 源的占有海 资 源 度假和投 资 改善 现 有居住环 境改善居住、追求低密度投 资 、稀缺 资 源占有城市 资 源的占有承受总价200万以上100-150万 100 150万 200万左右 150 200万 200万以上 100 200万目前置业地点一 线 海景 二、三 线海景城阳与即墨板 块距离城市核心不 远 的新兴 居住区浮山后板 块 与城市保持合理距离的 资源 环 境俱佳的地 带距离城市中心交通便利，社区 环 境好项目本体条件： 1、稀缺的山体资源，风水较好，具有投资价值； 2、动漫主题鲜明，特色配套为项目特色； 3、高档居住区认知，适宜打造低密度产品客户写真与特征总结姓名：朴先生客户来源：韩国职业：城阳外企高层管理人员特征： 30多岁，尼桑置业地点：天泰奥园置业原因：休闲度假商务承受价格： 100万产品要求：最关心物业安全程度，要求社区内配套完善，喜欢与朋友群居。姓名：李先生客户来源：韩国职业：船务公司高层特征： 40多岁，奥迪置业地点：格林堡高尔夫置业原因：投资度假休闲承受价格： 150万产品要求：喜欢韩国民族传统产品，品牌情结浓厚，注重生活的圈层感，关注区位与投资价值。韩国中高端收入人群置业关键价值点是区位置业目的为度假和投资对于增值保值有一定需求价格承受能力在 100 150万置业地点集中在城阳与即墨板块韩国中高等收入客户姓名： 刘女士客户来源：青岛职业：有留学经历，丈夫在西班牙置业地点：海信慧园二期置业原因：换房承受价格： 200万左右产品要求：距离城市新兴居住区域，产品素质高，园林配套要好对于置业区域看法：区域认知度很高，认为这里是青岛的正中间，去城市东部、城市西部、郊区都很方便，配套齐全、生活方便，因此在买房的时候只考虑周边区域，身为青岛人，对于是否能看到海景不在意。姓名： 周先生客户来源：青岛职业：环保局退休干部特征： 50多岁，广本；市区有一套置业地点：海尔东城国际置业原因：换房 /养老承受价格： 150 200万产品要求：产品素质高、社区环境好，社区居住密度合理对于置业区域看法：自己原来居住在青岛大学附近的老房子，周围环境不好，太嘈杂；浮山后地区距离城市中心不远，产品素质较高，适合居住。本地中产置业人群置业关键价值点是产品素质置业目的为改善现有居住环境价格承受能力在 200万左右置业地点集中在距离城市核心不远的新兴居住区置业关注点在于城市交通、园林配套和产品素质客户写真与特征总结姓名：江先生客户来源：青岛职业：政府公务员置业地点：鲁信长春花园置业原因：换房承受价格： 150 200万产品要求：最关心社区配套、重视产品形式与休闲功能。姓名：张先生客户来源：青岛职业：银行职员置业地点：海尔东城国际置业原因：换房承受价格： 150万产品要求：重视社区园林、强调居住的舒适性与休闲享乐性并重。依靠父辈殷实家境置业置业关键价值点是产品形式与社区小环境置业目的为改善居住、追求低密度价格承受能力在 150 200万置业地点集中在浮山后板块追求改善置业的 “至享族 ”阶层特点是年纪处于事业黄金期，通过自身努力实现财富的新兴阶层置业关键价值点是非大海的特殊价值资源（高端配套等）价格承受能力在 200万以上置业地点倾向于与城市保持合理距离的资源环境俱佳的地带置业关注点在于休闲配套、产品素质和生活氛围本地高端财富阶层客户姓名： 周女士客户来源：青岛职业：从事海运贸易特征： 40多岁，拥有海景住宅和别墅置业地点：未来海岸置业原因：享受 /养老承受价格： 400万产品要求：具备高端配套，产品素质和设计要好，私密性强别墅置业考虑：需要良好休闲配套，别墅氛围浓厚的生活氛围；想有的房子都有了，需要一个比较静谧的养老居所。姓名： 李女士客户来源：青岛职业：律师事务所合伙人特征： 30多岁，在馥香谷附近拥有海景住宅置业地点：温泉别墅置业原因：休闲度假承受价格： 300万产品要求：具备温泉等高端配套，产品素质和设计要好、安全性高别墅置业考虑：其实投资是第二位，但是需要一个具有良好休闲设施，别墅氛围浓厚的区域；当时市场没有此类产品的供应，但看到名都苑的产品不错，价格便宜，具备投资价值客户写真与特征总结姓名： 崔先生客户来源：青岛职业：私营企业老板特征： 30多岁，广本；城阳有两套置业地点：湖光山色置业原因：换房承受价格： 130万产品要求：距离城市中心交通便利，产品素质高、社区环境好对于置业区域看法：原来居住在福州路附近，户型较小，社区环境不佳；浮山后环境不错，湖光山色的社区与产品素质较高姓名： 姜先生客户来源：青岛职业：私营企业主特征： 40多岁，在胶南区和黄岛拥有住宅置业倾向：别墅置业原因：享受 /度假 /投资承受价格： 200万产品要求：具备高尔夫 /网球场 /温泉等设施，产品质量要好置业区域倾向：对于城阳别墅认知不高，自己有朋友在那里置业，但是配套不完善，别墅区氛围没有形成，自己需要一个配套设施齐全，能够享受休闲生活的区域 阶层特点是年纪处于事业黄金期，通过自身努力实现财富的新兴阶层置业关键价值点是非大海的特殊价值资源（高端配套等）价格承受能力在 100 200万置业地点倾向于与城市保持合理距离的资源环境俱佳的地带置业关注点在于周边环境、产品素质和生活氛围、交通状况周边区域的本地财富阶层项目整体产品定位 为中高端低密度产品，主打中高收入置业改善型客户，主力产品总价在 100-200万之间外地中高收入客户，部分韩国投资客首次别墅置业的青岛新兴活跃财富阶层，主要为私营企业主以及城市 “至享族 ”联排 /双拼总价在 150 200万小独栋别墅总价 200万以上花园洋房， studio创意工作室总价在 150万以下较小面积的投资型产品已经拥有过海景资源住宅或者承受能力更强的城市财富阶层，追求更高的生活品质本项目房地产依托动漫会展克服区域陌生度，同时融合周边优质资源，具备发展高尚居住的前景及市场条件动漫节庆会展引爆区域，提升地产价值；地产是动漫产业得以长期发展同时实现产业盈利的现金流保障动漫节庆会展实现短期盈利、会展旅游保障持续发展，同时带动实现动漫产业的聚集与发展房地产市场处于快速发展阶段，山资源认知逐渐显现，为本项目地产开发提供较大价值空间青岛本地五类客户可为本项目提供需求支撑项目整体产品定位为中高端低密度产品，主打中高收入置业改善型客户，主力产品总价在 100-200万之间动漫与地产问题 2.本项目动漫产业与地产开发能否相互促进实现盈利？整体定位p 以 动漫节庆会展 为 引爆点， 以 会展旅游及地产开发 为 盈利核心p 融 创意