万科集团费用核算规范(vkcw03-04)

万科集团费用核算规范(vkcw03-04)篇一：02-01-01-05 万科集团费用核算规范.doc1目的：为统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制。2范围：本办法全部适用于集团地产口所有单位；“管理费用”明细科目名称及核算口径同样适 用于集团非地产口单位。 3职责：总部负责制订并修改，集团所有核算单位财务部门应按此规范进行对期间费用分类及 核算。 4方法和过程控制 41 费用的归集 411.管理费用 41 “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险 等） 、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等） ，以及公司的财产费、公司活动费等与 业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实 质性“管理费用” 。 41 下列费用属实质性的“管理费用”： 公司总监级以上的人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用； 与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行 其职责发生的其他费用； 公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏 帐准备等； 41 下列费用先在“管理费用”中归集、核算，按月转入其它相应费用科目：直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用先在“管理费用” 中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用” ；直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、 审算部等部门发生的人工、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次 性按总额转入“开发间接费” ； 412 营业（销售）费用 41 “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、 完工产品的维护保养等费用等； 41 下列费用在“营业费用”项目归集核算： 项目开盘后发生的广告、策划、代理佣金、样板间、卖场建设及维持等费用； 完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用； 班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费； “管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、 行政费属实质性的“营业费用” 。 413. 下列费用不属于“营业费用”： 41 项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有“营业费 用“（计入“开发间接费” ） ； 41 委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务利润”中核算，不在“营业费用”核 算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算； 41 物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本） ； 41开盘后的大额销售推广费用、样板间及卖场建设等费用，以及费用支出与销售面积的 结算不在同一年度的“营业费用” ，可计入“待摊费用” 、或“长期待摊费用” ，在项目 结算时分项摊销。 414. 财务费用 41 “财务费用”核算公司所有利息收支、汇兑损益、银行手续费等； 41 利息支出中，属于可资本化的利息也先在“财务费用”中核算，月底转入”开发间 接费” ； 415. 开发间接费 41 “开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用 性支出；以及与项目推广销售有关但发生在开盘及开盘前的费用支出。 41下列费用属于“开发间接费”： 竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用； 可资本化利息； 按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金） ； 固定资产投资方向调节税； 项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推 广费用； “管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费属实质 性的“开发间接费” 。 4153 与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报 建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”核算； 4154“开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费” ；上述费用中， 项目经理部费用、开盘前的营销推广费及与单个项目开发直接相关的其他费用属“直 接开发间接费” ；项目经理部以外的部门费用、资本化利息属“需分摊的开发间接费” 。 42 费用的划分及分摊421“财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化利息的确定）： 项目或项目中的分区（期）完工前、且累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项 目或项目中的分区（期）净资金占用（累计资金投入大于销售回笼）之和的借款利息 可进行利息资本化； 比较各月末的贷款余额及累计资金投入大于销售回笼的未完工项目（或项目中的分 期）的净资金占用之和， “累计资金占用之和”大于或等于贷款余额时，将全部利息收 支净额资本化；“累计资金占用”小于贷款余额时，将等于累计资金占用平均值的借款 部分的利息资本化，利率按平均借款利率计算； 非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化利息的确定可相应调整； 汇兑损益及银行手续费不可以资本化。 422“ 应付福利费”与“期间费用”及“开发间接费“的划分： 公司发生的医疗保险费、福利性质的各种补充商业医疗（或养老）保险费、员工食 堂经营补贴、未参加医疗保险的员工医药费、员工独生子女费、贺丧费、贺礼费、 困难（医疗）补助费均应先在福利基金中开支，不得直接计入“管理费用”或“开 发间接费”科目； 过节费、午（误）餐补助费等以现金方式支付员工的费用，直接计入“管理费用”中 不得在“应付福利费”中开支； 若计提的福利费不足以支付上述开支，即“应付福利费”为出现借方余额，则每半 年一次，将该借方余额转入“管理费用-社会保险费”的科目。 423 费用在不同公司（如：地区总部与项目公司）之间的划分： 各地区总部在拥有多个独立的法人公司、且各公司之间人员归属不明确时，可以根 据管理要求，划分不同公司之间各部门及人员费用的归属； 同一部门或人员的费用，在同一时期，原则上不得分拆在不同的公司核算； 总部可向下属公司分摊费用，但在年底一次性按总额分摊，不按月分项分摊。 424“需分摊的开发间接费”的在不同项目之间的分摊： “需分摊的开发间接费”至少每季度在各项目之间分摊一次； 行政管理费按各项目（各区）季度末在建面积平均值的比例进行分摊； 资本化利息按各项目（区）季度末净资金占用量的平均值的比例进行分摊。 项目开、完工不在季度末时，按时间加权折算为一个季度的在建面积或资金占用量。 43 核算组织4会计科目设置： 4311 各单位均设置“管理费用” 、 “营业费用” 、“财务费用” 、 “开发间接费”四个科目， 做为一级核算科目； 4312 管理费用” 、 “营业费用” 、 “财务费用”分别将所附“期间费用明细表”上的明细项 目做为二级明细科目；三级明细科目各单位可根据管理要求自行设置； 4313“开发间接费”科目最少设置“行政管理费” 、 “资本化利息” 、 “物业基金” 、 “营销推 广费” 、 “其他”五个二级明细科目,各开发项目可作为三级明细科目， “开发间接费- 行政管理费”项下需加设“待分摊的行政费” ； 4314“管理费用”科目中，必须以部门（各职能部门、各项目经理部、各物业管理处） 作为自定义核算项目，来确定费用的部门归属，并以此确定费用的最终一级科目归属； 432 核算程序： 4321 按各费用科目核算内容进行费用归集（人工及行政费用全部在“管理费用”中归集， 利息收支全部在“财务费用”中归集） ； 4322 每月费用归集完成后，在不同费用科目之间进行费用划分： 4323 打印分部门的“管理费用”明细表” （附表中“管理费用明细表 1”） 4324 依据上表，编制费用转出凭证： 4325 将应属“营业费用”的部门费用按总数一笔由“管理费用”-转入“营业费用”转 入“销售费-行政管理费”科目； 4326 将应属“开发间接费”的部门费用，按总数一笔由“管理费用”-转入“开发间接 费”项目分别转入“开发间接费-行政管理费”科目：各项目经理部的费用按总额分别 转入“开发间接费-行政费用-各项目” ；其余各职能部门的费用按合计数一笔转入“开 发间接费-行政费用-待分摊的行政费” 4327 按上述第 8 条计算可资本化利息，由“财务费用-资本化利息”科目，转入“开发 间接费-资本化利息”科目。 5表格 vkcw03-04-F1 篇二：万科地产集团存货核算规范1 目的：为加强存货管理，规范集团存货核算，便于对集团存货结构和存货存量 的分析及披露，依据企业会计制度 、 公开发行证券公司信息披露编报规则第 11 号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定等规定，制定本办法。 2 范围：适用于集团内所有全资企业、控股经营企业及受托经营企业。 3 职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团 内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4 方法与过程控制 存货的分类 集团内地产及物业公司的存货分类情况见下表： 集团内其他行业公司的存货分类和所用会计科目可根据本行业业务特点自行设置。各类存货的核算 拟开发土地及在建开发产品的核算 科目设置“开发成本”及“开发间接费”科目核算拟开发土地及在建开发产品的 实际开发成本，其明细设置参见下表： 上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：住宅 商铺 写字楼 本规范将主要详细阐述“开发成本土地获得价款”中地价款的核算方法， “开发成本”其他明细科目的有关核算内容、核算方法，详见万科集团房地产企业成本核算指导 。 “开发间接费”是核算房地产成本的过渡性科目，用于归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。期末， “开发间接费”余额按一定标准分配计入各成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费”科目。该科目期末无余额。其具体核算方法，详见万科集团费用核算规范 。 核算说明 A、拟开发土地 “开发成本”科目的“拟开发土地”核算项目余额即为拟开发土地的实际成本，其具体内容包括：总体未开工项目的地价款和前期费用；分期开发的项目，其后期尚未开工部分的地价款和前期费用。订立正式合同前支付的诚意金等记入“预付帐款”科目，不在本项目核算，待签定正式合同后再转入本项目。房地产项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”核算项目下。项目整体开发时，应将拟开发土地的实际成本全部转入“在建开发产品”类中；项目分期开发时，应将“拟开发土地”中开工部分对应的成本转入“在建开发产品”类中。其中，土地获得价款的转出金额按当期开工面积对应的合同金额（具体转出分配方法参见万科集团房地产开发企业成本核算指导 ），作分录如下： 借：开发成本土地获得价款在建期 贷：开发成本土地获得价款拟开发土地 “开发成本土地获得价款拟开发土地”的科目余额可以在贷方，该贷方余额表示在建部分尚未支付的土地获得价款；转入在建后再支付土地获得价款，记入“开发成本土地获得价款拟开发土地”的借方； 前期费用可比照土地获得价款进行处理。 B、在建开发产品 “开发成本”科目余额减去“拟开发土地”的成本，即为“在建开发产品”的实际成本。 项目办理竣工验收手续后，应将其成本从“在建开发产品”类转入“完工开发产品”类，其中土地获得价款的转出金额按“在建开发产品”的地价款金额乘以当期完工部分面积占已转入在建部分面积的比例（具体转出分配方法参见万科集团房地产企业成本核算指导 ） ，作分录如下： 借：完工开发产品 贷：开发成本土地获得价款在建期 其它成本、费用项目按成本核算指导进行处理。 完工开发产品的核算 科目设置 “完工开发产品”科目核算完工开发产品类存货的库存实际成本。科目的明细设置如下： 核算说明 A、项目办理完竣工验收手续后，按开发项目的功能和用途，由“开发成本” 科目转入“完工开发产品”的相应明细科目的借方。 B、完工开发产品按其功能设置核算项目，以便于简化明细会计科目及汇总 统计本单位住宅、商铺、写字楼、车位及车库等的总数额。 C、车库及车位应通过“车位与车库”核算项目单独反映，其中独立车库按 实际成本与预期售价孰低核算；架空层及地下车位按预期售价的 50保留成本。本规范下发前按高于此标准保留成本的车位转入“出租开发产品”科目的“车库与车位”核算项目中核算。 D、为避免产生低效资产，今后新开发项目中，只能自我经营、不能出售或 整体出租或者可以出租或出售但无明确的赢利计划、经营价值较低的配套资产，如会所、游泳池、网球场、学校、幼儿园等，不应再保留成本，而应摊入相应可售产品成本；本规范下发前帐面留存的此类配套资产转 入“出租开发产品”科目的“其他”核算项目中核算。以上配套资产完工时，各单位应编制配套资产清单并记录产权情况，以备查验，并在物业公司进场后，一并移交给物业公司经营管理。 E、完工开发产品对外出售时，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收 入”科目；同时，按其帐面价值借记“主营业务成本”科目，贷记“完 工开发产品项目期（或苑或栋或配套资产名称） ”科目下相应核算项目。 F、完工开发产品用于出租时，应将其成本全部转入“出租开发产品”类中。 出租开发产品的核算 科目设置 “出租开发产品”科目核算出租开发产品类存货的原值；“出租开发产品摊销”科目核算出租开发产品的累计摊销。科目的设置明细如下： 核算说明A、各单位应于确定完工开发产品的出租用途并签定出租合同、协议且租期 为一年以上时，按开发项目的功能，将其由“完工开发产品”科目转入“出租开发产品”的相应明细科目的借方。 除对外出售以及一年内不计划再次出租的开发产品外，已确认的“出租开发产品”不得随意转出。本规范下发前帐面留存的车位及配套资产，在本科目核算。 B、 “出租开发产品”及“开发产品摊销”各明细科目及核算项目的核算要求，与“完工开发产品”科目相同。C、出租开发产品应按一定年限进行摊销，其摊销金额在“开发产品摊销”科 目核算。 住宅出租一般不计提摊销；本规范下发前帐面留存的车位及配套资产，继续按年的期限进行摊销；出租的商铺、写字楼、独立车库及本规范下发后完工的车位，参照集团固定资产的 25 年折旧年限、4%预留残值标准进行摊销。 各类资产均应在转入“出租开发产品”当月，按月进行直线摊销，分 录如下： 借：其他业务支出 贷：开发产品摊销项目期（或苑或栋或配套资产名称） D、出租开发产品的修理费用记入“其他业务支出”科目。 收到租金收入时，计入“其他业务收入”科目。 出租开发产品对外出售，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入”科目；同时，按其摊余价值借记 “主营业务成本”科目，按出租开发产品的累计摊销，借记“开发产品摊销项目期（或苑或栋或配套资产名称） ”科目下的相应核算项目，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品项目期（或苑或栋或配套资产名称） ”科目下相应核算项目。 原材料的核算 科目设置 “原材料”科目核算物业管理处库存材料的实际成本，其按材料的用途或大类设置明细科目。 核算说明 A、 “原材料”科目的借方核算原材料采购的实际成本；贷方核算原材料领 用的实际成本；余额为在库原材料成本。 B、 领用原材料时，借记“主营业务成本” 、 “物业工程”等科目，贷记“原 材料” 。 低值易耗品的核算 篇三：费用核算规范费用核算规范 1.目的：统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制。 2.范围：本办法适用于集团内房地产开发企业；“管理费用” 、 “财务费用”的明细科目名称及核算口径同样适用于集团内非房地产开发单位； 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4.方法和过程控制 费用的归集 管理费用 “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等） 、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等） ，以及公司的财产费、坏帐准备等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用” 。 下列费用属实质性的“管理费用”： 公司总监级以上人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用； 与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用； 公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等； 下列费用属非实质性管理费用，先在“管理费用”科目中归集、核算，按月 （季）转入其它相应费用科目： 直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用” ； 直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部、项目发展部等部门发生的人工、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费” 。 营业（销售）费用 “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后 服务、完工产品的维护保养等费用； 下列费用在“营业费用”项目归集核算： 媒体广告、策划、推广活动、代理佣金、品牌建设、售楼书等费用； 政府收取的各项房屋交易费用； 完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用； 班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费；“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费、财产费等属实质性的“营业费用” 。 下列费用不属于“营业费用”： 广告设施、销售环境改造、样板间、售楼处装修装饰等费用（计入“开发间接费” ） ；委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务收支”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算； 物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本） 。财务费用 “财务费用”核算公司为筹集资金等而发生的费用，包括利息支出（减利息收 入） 、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等辅助费用； 可资本化的借款费用先在“财务费用”中核算，至少每季末转入“开发间接费” ； 开发间接费 “开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。 下列费用属于“开发间接费”： 竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用； 可资本化利息； 按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金） ； 广告设施及发布费、销售环境改造费、样板间、售楼处装修装饰费等营销设施建造费用； “管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费、财产费等属实质性的“开发间接费” 。 与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、 人防报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”中核算； “开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费” ； 上述费用中，项目经理部费用、样板间、售楼处装修装饰费、销售环境改造费及与单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费” ；项目经理部以外的部门费用、资本化利息等属“需分摊的开发间接费” 。 费用的划分及分摊 “财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化借款费用的确定）： 为房地产项目开发借入资金的借款费用，先在“财务费用”中归集，在该项目或项目中的分区（期）完工前，当累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项目或项目中的分区（期）净资金占用之和的借款费用可予以资本化，并至少每季末一次转入“开发间接费” ；在该项目或项目中的分区（期）完工后发生的借款费用，应于发生当期直接计入当期“财务费用” 。 净资金占用是指项目累计投入资金大于销售回笼资金的部分。 借款费用的界定 借款费用是指因借款而发生的利息支出、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。 借款费用资本化的期限 自满足可开始资本化的条件起至竣工日止，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内。 借款费用资本化金额的计算 每一会计期间利息的资本化金额 至当期末止净资金占用加权平均数资本化率净资金占用加权平均数(月末净资金占用余额+月初净资金占用余额)/2/会计期间涵盖的月数 资本化率（加权平均利率）当期实际发生的借款利息之和/借款本金加权平均数 借款本金加权平均数每笔借款本金*每笔借款实际占用的（月）数/会计期间涵盖的天（月）数 如果发行债券发生折价或溢价的，在计算资本化率时，应将每期应摊销的折价或溢价金额，作为利息的调整额，对资本化率作相应调整； 每期利息和折价或溢价摊销的资本化金额，不得超过当期借款实际发生的利息和折价或溢 价的摊销金额；外币借款产生的汇兑差额及为借款发生的手续费等，在房地产项目或项目 中的分区（期）完工前，可以全额资本化； 非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化借款费用的确定可相应调整。 为购建固定资产借入资金产生借款费用的处理比照上述为开发房地产项目的借款费用。 “应付福利费”与“管理费用”的划分： 公司发生的医疗保险费、福利性质的各种补充商业医疗（或养老）保险费、 员工食堂经营补贴、未参加医疗保险的员工医药费、员工独生子女费、贺丧费、贺礼费、困难（医疗）补助费均应先在福利基金中开支，不得直接计入“管理费用”科目； 过节费、午（误）餐补助费等以现金方式支付员工的费用，直接计入“管理 费用” ，不得在“应付福利费”中开支； 若计提的福利费不足以支付上述开支，即“应付福利费”为出现借方余额， 则每季度一次，将该借方余额转入“管理费用-社会保险费”的科目。 费用在不同公司（如：